AG Neukölln, Az.: 13 C 396/11, Urteil vom 28.03.2012
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 18.01.2012 – 13 C 396/11 – bleibt aufrechterhalten, zu Ziffer 2 mit der Maßgabe, dass der Beklagte danach verurteilt ist, an den Kläger 619,45 € (sechshundertneunzehn 45/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 489,45 € seit dem 15. November 2011 zu zahlen.
2. Der Beklagte trägt auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung auch aus dem Versäumnisurteil vom 18.01.2012 durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger vermietete an den Beklagten gemäß Mietvertrag vom 20.06.2011 (Bl 8 ff) eine Wohnung im Hauser … Berlin.
Gemäß § 3 des Mietvertrages (Bl 9) war eine Nettokaltmiete in Höhe von 400,00 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 30,00 € und damit eine Gesamtmiete in Höhe von monatlich 430,00 €, ferner war gemäß § 16 des Mietvertrags (Bl 12) die Zahlung einer Mietsicherheit in Höhe von 800,00 € vereinbart.
Da der Beklagte auf die Mietsicherheit sowie die Miete für die Monate August sowie September 2011 keine Zahlungen leistete, ließ der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 14.09.2011 (Bl 14 ff) an den Beklagten die fristlose sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklären.
Der Beklagte leistete hierauf am 25.10.2011 eine Zahlung in Höhe von 1.600,–€.
Der Kläger hat zunächst in seiner am 05.10.2011 eingegangen Klageschrift vom 30.09.2011 unter anderem die Zahlung der Mietsicherheit in Höhe von 800,00 €, die rückständige Miete für die Monate August und September 2011 in Höhe von insgesamt … 860,00 € sowie die Erstattung der ihm nach seinem weiteren Vortrag für die außergerichtliche Rechtsverfolgung entstandenen und von ihm „bereits zur Anweisung gebrachten bzw. am 11.10.2010 bezahlten Rechtsanwaltskosten, die er zunächst mit 609,93 € beziffert hat, verlangt, und entsprechend zu Ziffer 2 der Klage angekündigt zu beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 2.263,92 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 603,93 € seit Klagezustellung zu zahlen.
Der Kläger hat danach die von ihm erstattet verlangten Rechtsanwaltskosten mit … 489,45 € und unter Verrechnung der vom Beklagten geleisteten Teilzahlung in Höhe von 1.600,00 € auf die rückständige Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate August bis einschließlich November 2011 und danach auf die Mietsicherheit den von ihm hiernach weiterhin verfolgten Zahlungsanspruch aus der Mietsicherheit … mit hieraus verbleibenden … 490,00 € und damit seine Gesamtforderung mit … 979,45 € beziffert und die Klage im Übrigen zurückgenommen.
Das Gericht hat den Beklagten, der im Termin am 18.01.2012 zwar erschienen ist, aber keine Anträge gestellt hat, auf Antrag des Beklagten-Vertreters durch Versäumnisurteil vom selben Tage verurteilt,
1. die von ihm im Hause des Klägers, … Berlin. EG. innegehaltene Wohnräumlichkeit, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Korridor/Diele, Bad/Dusche sowie dem Kellerraum Nr. … zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben,
2. an den Kläger 979,45 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 489,45 € seit dem 15. November 2011 zu zahlen sowie
3. an den Kläger ab November 2011 bis zur Herausgabe und Räumung der Wohnungsräumlichkeiten … Berlin am 5. Werktag eines jeden Monats eine monatliche Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 430,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 5. Werktag zu zahlen.
Der Beklagte hat gegen das ihm am 20.01.2012 zugestellte Versäumnisurteil mit Schriftsatz vom 01.02.2012 (Bl 44), den er am 03.02.2012 persönlich abgegeben hat, Einspruch eingelegt.
Der Beklagte leistete ferner seinem eigenen unstreitigen Vortrag nach am 17.01.2012 eine weitere Zahlung in Höhe von 360,00 € an die Klägerin, die bei ihr am 20.01.2012 einging.
Der Kläger trägt vor, der Beklagte habe darüber hinaus auf die Monate November 2011 bis einschließlich Januar 2012 keine weiteren Mietzinszahlungen geleistet.
Der Kläger ließ deshalb nochmals mit Anwaltsschreiben vom 19.01.2012 (Blatt 52 ff) an den Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären.
Die Parteien haben wegen der weiteren Zahlung des Beklagten im Termin am 07.03.2012 den Rechtsstreit hinsichtlich eines auf die Zahlungsklage und darin auf die Mietsicherheit entfallenden Teilbetrags in Höhe von 360,00 € übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Der Kläger beantragt nunmehr, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 18.01.2012 aufrechtzuerhalten, zu Ziffer 2 mit der Maßgabe, dass der Beklagte danach verpflichtet sei, an den Kläger 619,45 € nebst ausgeurteilten Zinsen zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 18.01.2012 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe zwischenzeitlich einen weiteren Betrag in Höhe von 390,00 € an den Kläger bezahlt und verweist hierzu auf einen von ihm im Termin am 07.03.2012 zur Einsichtnahme vorgelegten Einzahlungsbeleg mit Datum vom 06.03.2012.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitig eingereichten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
I. Auf den form- und fristgerechten eingelegten, mithin zulässigen Einspruch ist das Versäumnisurteil gleichwohl in dem vom Kläger zuletzt geltend gemachten Umfang aufrechtzuerhalten.
II. Die zulässige Klage ist insoweit begründet.
1. Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung.
a. Bereits die mit Anwaltsschreiben vom 14.09.2011 (Bl 14 ff) unter anderem ausgesprochene ordentliche Kündigung beendete das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls mit Wirkung zum 30.12.2011.
Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann vor, wenn Zahlungsrückstände aus dem Mietverhältnis bestehen, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. Dies gilt insbesondere für den Anspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung. Anders als § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen. Das Erheblichkeitskriterium soll bei der Kündigung wegen einer rückständigen Betriebskostennachzahlung bereits dann erfüllt sein, wenn der Zahlungsverzug der Höhe nach einer Monatsmiete entspricht und die Forderung länger als einen Monat fällig ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, Rn 28 zu § 573).
Ähnliche Grundsätze gelten, wenn der Mieter mit der Zahlung einer Kaution in Verzug gerät. Hier ist zunächst § 551 Abs. 2 BGB, wonach die Kaution in Teilbeträgen bezahlt werden darf, zu beachten. Bei der Prüfung der Erheblichkeit der Vertragsverletzung findet schließlich die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB getroffene Wertentscheidung Beachtung. Dies führt zum Ergebnis, dass eine Kündigung erst dann möglich ist, wenn sich der Mieter mit einem Kautionsbetrag im Rückstand befindet, der eine Monatsmiete übersteigt. Diese Voraussetzung ist frühestens mit Fälligkeit der zweiten Kautionsrate gegeben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, Rn 28 zu § 573).
Die Wirksamkeit einer hierauf gestützten ordentlichen Kündigung hängt ferner nicht von einer vorherigen Abmahnung ab (BGH Grundeigentum 2008, 114).
Der Beklagte war gemäß § 16 des Mietvertrags (Bl 12) verpflichtet, eine Mietkaution in Höhe von insgesamt 800,– € zu entrichten. Dieser Betrag war bei einem Beginn des Mietverhältnisses am 01.07.2011 gemäß § 2 des Mietvertrags (Bl 8) nach § 551 Abs. 2 BGB spätestens am 01.09.2011 fällig. Da der Beklagte unstreitig bis dahin keine Zahlungen auf die Mietsicherheit geleistet hatte, und damit ein Zahlungsrückstand eingetreten war, der die Höhe einer Monatsmiete von 430,– € überstieg, war der Kläger gemäß den §§ 573 Abs. 2 Ziffer 1, 573 c Abs. 1 BGB berechtigt, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.12.2011 erklären.
Die vom Beklagten nach Zugang des Kündigungsschreibens – ohne ersichtliche Leistungsbestimmung des Beklagten – geleistete Zahlung in Höhe von 1.600,00 € am 25.10.2011 war wie vom Kläger entsprechend vorgenommen gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die bis dahin rückständige Miete für die Monate August bis September 2011 bzw. die danach fällig gewordene Nutzungsentschädigung für den Monat Oktober 2011 und erst wegen des danach noch verbliebenen Guthabens auf die Mietsicherheit auf danach verbleibende 490,00 € zu verrechnen.
Allein damit wurde allerdings die auf die rückständige Mietsicherheit gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht unwirksam. Hierfür wäre zumindest die vollständige Zahlung der Mietsicherheit erforderlich gewesen, da Leistungen auf einen Zahlungsrückstand als Begründung für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB das hierfür erforderliche schuldhafte Fehlverhalten des Mieters allenfalls in einem milderen Licht erscheinen lassen können (BGH MDR 2005, 680). Auch wenn es schließlich gemäß § 366 Abs. 2 BGB wiederum geboten sein mag, die des weiteren und wiederum ohne ersichtliche Leistungsbestimmung geleistete weitere Zahlung des Beklagten am 18.01. bzw. 20.01.2012 ebenso auf die weiterhin rückständige Mietsicherheit egal zu verrechnen, bestünde auch danach hierauf ein Zahlungsrückstand in Höhe von 130,00 €. Folglich hätte auch diese weitere und entsprechend auf die Mietsicherheit verrechnete Zahlung nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung geführt. Soweit der Mieter schließlich im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlastet ist, hätte der Beklagte jedenfalls nicht hinreichend dargetan, dass es ihm ohne eigenes Verschulden nicht möglich gewesen wäre, den Zahlungsrückstand auf die Mietsicherheit auszugleichen, etwa aufgrund von unvorhersehbaren wirtschaftlichen Engpässen oder dergleichen (BGH a. a. O.).
b. Abgesehen davon hätte jedenfalls die erneut mit Anwaltsschreiben vom 19.01.2012 (Bl 52 ff) ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet, da der Kläger hierzu gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB aufgrund des zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietzinsrückstands für die Monate November 2011 bis einschließlich Januar 2012 berechtigt war. Selbst wenn die Zahlung des Beklagten vom 17. 01. bzw. 20.01.2012 auf den erneuten Mietzinsrückstand und damit bei entsprechend anderweitiger Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB auf die Miete für den Monat November 2011 zu verrechnen gewesen wäre, verbliebe danach weiterhin ein Mietzinsrückstand für den Monat November 2011 in Höhe von 70,00 € sowie für die Monate Dezember 2011 und Januar 2012 in voller Höhe, der den Kläger zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt hätte.
Selbst wenn schließlich der Beklagte danach eine weitere Zahlung in Höhe von 390,00 € geleistet haben sollte, wie er erstmals im Termin am 07.03.2012 unter Vorlage eines vom 06.03.2012 datierten Einzahlungsbeleg vorgetragen hat, verbliebe auch danach bei entsprechender Verrechnung ein Mietzinsrückstand auf den Monat Dezember 2011 in Höhe von 110,00 € sowie auf den Monat Januar 2012 in voller Höhe. Die zu diesem Zeitpunkt bereits erklärte fristlose Kündigung hätte infolgedessen auch dadurch nicht ihre Wirksamkeit verloren, § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB.
2. Der Kläger hat ferner gemäß § 535 Absatz Abs. 2 BGB aus den oben zu 1. a. ausgeführten Gründen seiner eigenen Bezifferung entsprechend Anspruch auf Zahlung rückständiger Mietsicherheit in Höhe von … 130,00 €.
Danach verbleibt unter Berücksichtigung aller vom Beklagten unstreitig geleisteter Zahlungen auf die Mietsicherheit ein offener Betrag in entsprechender Höhe.
3. Der Kläger hat ferner gemäß § 280 Abs. 1 BGB Anspruch auf Erstattung der ihm nach seinem unstreitigen Vortrag bereits durch Zahlung entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten, die er rechnerisch richtig mit insgesamt … 489,45 € beziffert. Soweit diese Kosten dadurch entstanden sind, dass der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 14.09.2011 die fristlose sowie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklären ließ, durfte er sich hierzu veranlasst sehen, da die Voraussetzungen sowohl für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB wegen eines zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietzinsrückstands für die Monate August bis September 2011, als auch nach dem oben zu 1.a. Ausgeführten für eine ordentliche Kündigung vorlagen und der Beklagte damit zugleich seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis in schuldhafter Weise verletzt hatte.
4. Der Kläger hat seinem weiteren Antrag entsprechend gemäß den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen aus dem Teilbetrag in Höhe von 489,45 € seit Rechtshängigkeit der Klage am 15. November 2011.
III. Die Klage ist ferner gemäß § 259 ZPO zulässig und zugleich gemäß § 535 Abs. 2 BGB begründet, soweit sie auf die Zahlung künftig fällig werdender Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 430,00 € zuzüglich Zinsen ab dem Monat November 2011 bis zur Herausgabe der vom Beklagten in gehaltenen Wohnung. Wurde so wie hier Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen, weil danach die Vermutung begründet ist, er werde auch die nach Beendigung des Mietvertrages fällig werdenden Raten der Nutzungsentschädigung nicht bezahlen (BGH Grundeigentum 2003, 320).
IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Ziffer 7,708 Ziffer 11,711 ZPO. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO.
Soweit der Kläger die Klage wegen der vom Beklagten nachträglich geleisteten Zahlungen teilweise zurückgenommen hat, beruht die Kostenentscheidung auf einer entsprechenden Anwendung von § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine solche Entscheidung liegen vor, da der Anlass für die am 05.10.2011 eingereichte Klage im Umfang ihrer Rücknahme mit der Zahlung des Beklagten am 25.10.2011 und damit jedenfalls vor ihrer Zustellung am 15.11.2011 weggefallen ist.
Soweit die Parteien ferner den Rechtsstreit teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf einer entsprechenden Anwendung von § 91a Abs. 1 ZPO.
In diesen beiden vorgenannten Fällen entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen.
Da hiernach regelmäßig derjenige die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, dem sie auch nach den allgemeinen kostenrechtlichen Bestimmungen aufzuerlegen gewesen wären, sind im allgemeinen die Erfolgsaussichten der zunächst erhobenen Klage bei An-bzw. bei Rechtshängigkeit summarisch zu prüfen (Zöller, 29. Aufl., Rn 24 zu § 91a, Rn 18 d zu § 269).
Der Kläger hatte bei Anhängigkeit der Klage 05.10.2011 gemäß § 535 Abs. 2 BGB Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die Monate August und September 2011 in Höhe von insgesamt 830,00 € sowie der Mietsicherheit in Höhe von weiteren 800,00 €. Soweit der Beklagte hierauf danach Teilzahlungen entrichtete und der Kläger sich infolgedessen veranlasst sah, die Klage teilweise zurückzunehmen bzw. im Einvernehmen mit dem Beklagten für erledigt zu erklären, entspricht es infolgedessen billigem Ermessen, wenn der Beklagte auch insoweit die Kosten des Rechtstreits trägt.
