AG Berlin-Mitte, Az.: 117 C 102/14, Urteil vom 04.09.2014
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 289,87 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.04.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt mit der Klage Zahlung restlichen Mietzinses und Räumung einer Mietwohnung.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist seit 01.10.1996 Mieterin der Wohnung … . Auf den Mietvertrag vom 22.10.1996 – vorgelegt als Anlage K1 – wird ausdrücklich Bezug genommen. Darin ist als weiterer Mieter Herr B S genannt, der jedoch zum 01.06.1999 aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist.
Die monatliche Gesamtmiete beträgt seit 01.01.2013 727,34 Euro, wobei die Nettomiete 466,24 Euro beträgt. Letzteres ergibt sich aus dem rechtskräftigen Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte vom 12.06.2013 zum Geschäftszeichen …, mit welchem die Beklagte – nach fruchtlos durchgeführtem Mieterhöhungsverfahren – zur entsprechenden Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 428,61 Euro auf monatlich 466,24 Euro verurteilt worden ist.
Die Miete ist nach dem Mietvertrag der Parteien – dort Ziffer 3.1. – monatlich jeweils zum 3. Kalendertag zu zahlen. Die Beklagte zahlt weiterhin die zuvor geschuldete Nettomiete in Höhe von 689,61 Euro.
Unstreitig stand der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 ein Guthaben in Höhe von 417,21 Euro zu. Dieses verrechnete die Klägerin mit den Zahlungsrückständen seit Januar 2013 in Höhe von monatlich 37,63 Euro sowie den gemäß Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 01.08.2013 festgesetzten Kosten in Höhe von 105,00 Euro. Nachdem die Beklagte mit Schreiben der Klägerin vom 23.09.2013, 14.10.2013 und 05.11.2013 vergeblich aufgefordert wurde, die Mieterhöhung bei ihren monatlichen Mietzahlungen zu berücksichtigen, wurde der Mietvertrag im Schreiben der Klägerin vom 21.01.2014 – zugestellt der Beklagten am 27.01.2014 – wegen erneut unvollständiger Mietzahlungen für die Monate 12/2013 und 01/2014 fristlos, hilfsweise fristgemäß, gekündigt.
Die Beklagte änderte ihr Zahlungsverhalten in den Folgemonaten nicht. Die Klägerin kündigte erneut wegen der unvollständig gezahlten Mieten für Dezember 2013 bis einschließlich Mai 2014 mit Schriftsatz vom 27.05.2014, welcher der Beklagten zusammen der Terminsladung am 11.06.2014 zugestellt wurde.
Gegenstand der Klageforderung zu Ziffer 2. ist:
– Miete für September 2013 in Höhe von restlichen 26,46 Euro,
– Miete für Oktober 2013 bis Januar 2014 in Höhe von jeweils 37,63 Euro sowie
– Nutzungsentschädigung von Februar bis April 2014 in Höhe von jeweils 37,63 Euro.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, die in … …, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad mit WC, Flur und Keller Nr. 0301 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 289,87 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.04.2014 zu zahlen.
Die Beklagte hat sich gegen die Klage nicht verteidigt und ist auch – trotz rechtzeitiger Ladung – nicht zur mündlichen Verhandlung erschienen.
In der Verhandlung hat die Klägerin, vertreten durch Herrn … die Klageanträge sowie den Erlass eines Versäumnisurteils beantragt.
Entscheidungsgründe
Die Beklagte war – gemäß ihrer Säumnis – zur Mietzahlung in beantragter Höhe zu verurteilen.
Die zulässige Räumungsklage war jedoch mangels Begründetheit abzuweisen. Die Voraussetzungen des § 546 BGB liegen nicht vor. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigungen vom 21.01.2014 und vom 27.05.2014 nicht beendet worden. Zwar hat die Beklage trotz entsprechender Verurteilung im Versäumnisurteil vom 12.06.2013 seit Januar 2013 nicht die nunmehr vertraglich geschuldete Mieterhöhung von 37,63 Euro gezahlt. Jedoch wurden die zunächst fälligen Restmieten mit dem Guthaben der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 verrechnet. Ein Zahlungsrückstand entstand somit erst ab September 2013, und zwar in Höhe von 26,46 Euro, nachdem auch die Kosten des Säumnisverfahrens in Höhe von 105,00 mit dem Guthaben verrechnet worden waren. Weitere Rückstände für Oktober 2013 bis Mai 2014 in Höhe von monatlich 37,63 Euro sind hinzugekommen. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der letzten Kündigung (im Schriftsatz vom 27.05.2014) betrug der Mietzahlungsrückstand 327,50 Euro und damit weniger als eine halbe Bruttomiete.
Eine fristlose Kündigung konnte nicht ausgesprochen werden, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Ziffer 3b) BGB auch bei Ausspruch der letzten Kündigung nicht erfüllt waren.
Die fristgemäße Kündigung war ebenfalls nicht wirksam.
Nach einer teilweise vertretenen Ansicht soll den in § 543 Abs.2 Nr.3 BGB für die fristlose Kündigung festgelegten Voraussetzungen eine allgemeingültige Bedeutung zukommen. Deshalb setze auch eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung voraus, dass sich der Mieter mit einem Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten oder für zwei aufeinander folgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank-Mietrecht, 11. Auflage, 573 BGB – Rn. 27, Münch-KommBGB/Häublein, 6. Auflage, § 573 Rn. 59). Selbst der BGH, der auch bei Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des § 543 Abs.2 Nr.3 BGB eine ordentliche Kündigung in Betracht zieht, verlangt, dass dennoch eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt. Diese Voraussetzung sei erst bei einem Rückstand von einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat anzunehmen (BGH, Urteil vom 10.10.2012 zu Aktenzeichen VIII ZR 107/12).
Die Räumungsklage war nach alledem abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92Abs.2 Ziffer 1., 708 Nr.11, 711 ZPO.
