AG Charlottenburg, Az.: 214 C 257/12, Urteil vom 27.02.2013
1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm gehaltenen Mieträume zur Mietvertrags-Nr. 1036.012.02 im Hause …, Vorderhaus, Dachgeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche und einem Bad, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Beklagte kann die Räumung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 16.500,00, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31. Mai 2013 gewährt.
5. Der Gebührenstreitwert wird auf bis zu EUR 16.000,00 festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin trat aufgrund Eigentumserwerbs 2011 als Vermieterin in einen mit dem Beklagten bestehenden Mietvertrag vom 30. Juni 2009 ein. Der Mietvertrag betraf eine Wohnung im Vorderhaus, Dachgeschoss rechts, des Hauses …. § 6 Abs. 1 des Mietvertrages sah vor, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats im voraus zu zahlen war. Die Mietzinsstruktur war eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mietzins betrug ab September 2011 nettokalt EUR 1.135,00, einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen EUR 1.495,00. Darin enthalten war eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von monatlich EUR 12,00.
Den erhöhten Betriebskostenvorschuss von monatlich EUR 12,00 zahlte der Beklagte für September 2011 bis Juni 2012 nicht monatlich, sondern erst zum 10. Juli 2012. Ein Abmahnungsschreiben der Klägerin vom 19. Juni 2012, dessen Zugang der Beklagte bestreitet, enthielt einen Hinweis auch auf die ausgebliebene Vorschusszahlung.
Über den nicht gezahlten Betriebskostenvorschuss von monatlich EUR 12,00 hinaus zahlte der Beklagte die Miete verzögert: im April 2012 zum 18. April 2012, im Mai 2012 zum 24. Mai 2012, im Juni 2012 zum 25. Juni 2012, im Juli 2012 zum 19. Juli 2012 und im August 2012 zu einem im Einzelnen streitigen Zeitpunkt, der nach dem 5. August 2012 lag.
Mit Schreiben vom 16. Juli 2012 wies die Klägerin den Beklagten darauf hin, dass die Miete für Juli 2012 offen war, und setzte ihm eine Zahlungsfrist bis 23. Juli 2012. Für den Fall, dass diese Zahlung ausbliebe oder weiterhin unpünktlich gezahlt würde, drohte die Klägerin an, das Mietverhältnis zu kündigen.
Mit Schreiben vom 8. August 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Dabei bezog sie sich auf die Wohnung im Dachgeschoss „links“ statt zutreffend rechts und auf das seit „15. September 2006“ statt seit 30. Juni 2009, Mietbeginn 15. September 2009, bestehende Mietverhältnis. Zur Begründung bezog sich die Klägerin auf die von April bis Juli 2012 verzögerte Mietzinszahlung sowie auf den im Kündigungszeitpunkt – nach dem streitigen Vortrag der Klägerin: – noch nicht eingegangene Miete für August 2012, die der Beklagte – nach seinem ebenfalls streitigen Vortrag – am 5. August 2012 angewiesen hatte. Die verkürzten Betriebskostenvorschüsse von September 2011 bis Juni 2012 erwähnte die Klägerin nicht ausdrücklich. Sie verwies auf die Abmahnung vom 19. Juni 2012.
Der Beklagte zahlte die Mieten für September 2012 bis April 2013 pünktlich, teilweise im voraus.
Die Klägerin behauptet, das Abmahnschreiben vom 19. Juni 2012 sei dem Beklagten am 20. Juni 2012 zugegangen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gehaltenen Mieträume zur Nr. 1036.012.02 im Hause …, Vorderhaus, Dachgeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche und einem Bad, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen
Der Beklagte behauptet unter Bezugnahme auf ein Privatgutachten, die von ihm gemietete Wohnung weise im Winter eine Bodentemperatur von lediglich 4°C bis 5°C auf. Es bestünden Mängel im Bereich der Dichtigkeit/Wärmedämmung der Gebäudehülle im Dachgeschoss sowie im Bereich der Bauwerksabdichtung im Keller. Außerdem sei der Durchlauferhitzer zweimal eingefroren. Die Abmahnung vom 16. Juli 2012 habe er erst nach Rückkehr aus dem Urlaub am 5. August 2012 zur Kenntnis genommen und darauf sogleich die Miete für August 2012 angewiesen. Die verzögerten Zahlungen hätten auf Umstrukturierungen bei ihm und einem auslaufenden Dauerauftrag beruht.
Der Beklagte hat mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 18. Februar 2013 ergänzend vorgetragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze, das Terminsprotokoll vom 24. Januar 2013 sowie auf die sonstigen Unterlagen in der Gerichtsakte verwiesen
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Wohnung im Vorderhaus, Dachgeschoss rechts, des Hauses … zu räumen.
I.
Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die von ihm inne gehaltene Wohnung im Hause … zu räumen. Das folgt daraus, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien infolge der Kündigung der Klägerin vom 8. August 2012 zum 30. November 2012 endete.
Die Kündigung war wirksam. Der Kündigungsgrund ergab sich in Form nicht unerheblicher schuldhafter Pflichtverletzungen aus § 573 Abs. 1 u. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung erfolgte gemäß §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 Satz 1 BGB schriftlich unter Angabe der Gründe. Die Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB endete – bei Zugang der Kündigung vom 8. August 2012 nach dem dritten Werktag dieses Monats – mit Ablauf des Novembers 2012.
1.
Die Kündigungserklärung war formell wirksam. Dass die Klägerin die Wohnung insoweit falsch bezeichnete, dass sie sie mit „Dachgeschoss links“ statt zutreffend mit „Dachgeschoss rechts“ individualisierte, ist unschädlich. Offenkundig bestand kein Zweifel für den Beklagten, welche Wohnung gemeint war, zumal er nur eine Wohnung von der Klägerin gemietet hatte. Das gilt auch für die unzutreffende Bezugnahme auf den Beginn des Mietverhältnisses 2006 statt richtig 2009.
2.
Der Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 u. 2 Nr. 1 BGB bestand darin, dass der Beklagte seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzte, indem er die Miete über einen längeren Zeitraum unpünktlich zahlte.
Kernpflicht des Mieters ist es, den Mietzins zu zahlen, § 535 Abs. 2 BGB. Der Mietzins ist die periodisch zu erbringende Gegenleistung für die vom Vermieter dauerhaft erbrachte Leistung, nämlich die Mietsache, hier die Wohnung, zu überlassen. Schon an sich relativ geringfügige Versäumnisse bei der Mietzinszahlung berechtigen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Dafür bedarf es nicht einmal einer Abmahnung, § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB (vgl. demgegenüber zur Fristsetzung § 281 Abs. 1 Satz 1, 323 Abs. 1 BGB). Der Gesetzgeber geht davon aus, dass jeder Mieter weiß, dass es auf die Mietzahlung ankommt. Darauf muss ihn der Vermieter nicht erst hinweisen. Das liegt bei der Wohnungsmiete in der regelmäßig essentiellen Bedeutung des Wohnraumes als Lebensmittelpunkt für den Mieter begründet, aufgrund deren ihm klar sein muss, dass auch seine Gegenleistung ordnungsgemäß zu erbringen ist. Zahlungsverzögerungen durch den Mieter, die einen Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung nicht ergeben, können eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1 u. 2 Nr. 1 BGB begründen. So liegt es hier.
a)
Der Beklagte zahlte unter Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag die Mieten für April bis August 2012 jeweils um mehrere Tage, teilweise knapp drei Wochen, zu spät. Die Einzelheiten sind im Tatbestand wiedergegeben. Die Miete war gemäß § 6 Abs. 2 des Mietvertrages, § 556b Abs. 1 BGB zum dritten Werktag eines Monats vorab an die Klägerin zu zahlen. Ein Überschreiten des jeweiligen Termins führte zum Verzug des Beklagten (§ 286 Abs. 1 Satz 1 u Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Umstände waren im Kündigungsschreiben gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB angegeben.
Darüber hinaus zahlte der Beklagte von September 2011 bis Juni 2012 den unstreitig zu leistenden Betriebskostenvorschuss von monatlich zusätzlichen EUR 12,00 pflichtwidrig nicht. Auch dieser Aspekt ist bei der Prüfung der berechtigten ordentlichen Kündigung berücksichtigungsfähig. Zwar berief sich die Klägerin darauf im Kündigungsschreiben vom 8. August 2012 nicht ausdrücklich. Das Kündigungsschreiben verwies aber auf die Abmahnung vom 19. Juni 2012. Darin war der ausgebliebene Betriebskostenvorschuss von EUR 12,00 monatlich erwähnt. Die Bezugnahme auf die Abmahnung genügte für die in § 573 Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmte Begründungspflicht (vgl. Palandt/Weidenkaff BGB, 72. Aufl. 2013, § 573 Rn. 48 aE). Die Abmahnung vom 19. Juni 2012 war dem Beklagten auch zugegangen. Das Bestreiten des Zugangs erst mit dem Schriftsatz vom 18. Januar 2013, der dem Klägervertreter nach dessen unbestrittener Mitteilung im Termin am 24. Januar 2013 erst am 23. Januar zugegangen ist, ist gemäß §§ 282 Abs. 2, 296 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen. Auf den antragsgemäß nachgelassenen Schriftsatz der Klägerin vom 6. Februar 2013 und den darin enthaltenen Beweisantritt für den Zugang des Schreibens wäre insoweit Beweis zu erheben gewesen. Das hätte die Erledigung des Rechtsstreits verzögert. Das späte Bestreiten des Zugangs war grob nachlässig. Dabei ist der Klägerin kein Vorwurf daraus zu machen, dass sie nicht sogleich mit der Klageschrift unter Beweisantritt den Zugang der Abmahnung vom 19. Juni 2012 dargelegt hat. Nach der Verteidigungsanzeige vom 2. November 2012 und der Klageerwiderung vom 9. November 2012 hat die Klägerin nicht damit rechnen müssen, dass der Zugang der Abmahnung noch kurz vor dem Termin bestreiten würde.
Der vorstehend begründeten Pflichtwidrigkeit steht nicht entgegen, dass der Beklagte aufgrund der von ihm behaupteten Mängel der Wohnung gegenüber den Mietzinsforderungen ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320 Abs. 1 Satz 1, 535 Abs. 1 BGB hätte geltend machen können. Denn dass sich aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts der Mietzins gar nicht mehr zu zahlen gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. Auf das Zurückbehaltungsrecht hat sich der Beklagte im Prozess auch nicht berufen (vgl. BGH, Urt. v. 12. März 2008 – XII ZR 147/50, NJW 2008, 2254 Tz. 13). Damit bleibt es bei den vorgenannten Zahlungsverzögerungen. Das Entsprechende gift für eine Mietminderung. Dass der Mietzins gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB auf null reduziert gewesen wäre, ist nicht zu erkennen. Ob und inwieweit die vom Beklagten behaupteten Mängel vorlagen, kann danach offen bleiben.
b)
Die Pflichtverletzungen des Beklagten waren nicht unerheblich.
Der Gesamtzeitraum vom September 2011 bis August 2012, mithin ein Jahr, in dem der Beklagten seinen Zahlungsverpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkam, ist nicht unerheblich. Das folgt schon aus § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 a) BGB. Danach ist bereits bei einem zweimonatigen Verzug mit mehr als einer Monatsmiete eine außerordentlich fristlose Kündigung berechtigt. Unabhängig davon ist ein ein Jahr währendes verspätetes Zahlen im Wirtschaftsleben generell keine Kleinigkeit. Hinzu kommt, dass der Beklagte seine Pflichtverletzungen auch auf die Abmahnungen vom 19. Juni 2012 und 16 Juli 2012 fortsetzte, indem er im Juli und August 2012 erneut verspätet zahlte. Ob der Beklagte die Abmahnung vom 16. Juli 2012 erst nach der Rückkehr aus seinem Urlaub am 5. August 2012 zur Kenntnis nahm, ist unerheblich. Wer mehrere Wochen verreist, muss dafür Sorge tragen, dass er über eingehende Post unterrichtet wird, zumal wenn wie hier bei fortgesetzt verspäteter Zahlung mit weiterer Post des Vermieters zu rechnen war. In jedem Falle war die vom Beklagten behauptete Anweisung der August-Miete erst am 5. August 2012 verspätet. Bis zum Freitag, dem 3. August 2012, hätte die Miete bei der Klägerin eingehen müssen.
Die von dem Beklagten herangezogene Entscheidung des BGH vom 10. Oktober 2012 ergibt nichts anderes. Dort hat der BGH zwar ausgeführt, dass eine ordentliche Kündigung, die sich auf einen bestehenden Zahlungsverzug stützt, nur dann begründet ist, wenn Verzug mit mehr als einer Monatsmiete besteht. Zudem muss der Verzug länger als einen Monat andauern (BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NZM 2013, 20, Tz. 20). Hier geht es aber um etwas anderes, nämlich um aufeinander folgende, jeweils relativ kurzfristige Zahlungsfristüberschreitungen bei den Mietzinsen für April bis August 2012 sowie um eine über zehn Monate (September 2011 bis Juni 2012, ausgeglichen aber erst im Juli 2012) laufende Rückstandsbildung in geringem Umfang aufgrund der ausbleibenden Betriebskostenvorschüsse von monatlich EUR 12,00. Käme es auch in einem solchen Fall auf einen Verzug von einem Monat mit mehr als einer Miete an, könnte der Mieter sorglos dauerhaft knapp unter einem Monat zu spät zahlen und nebenher durch Zurückhalten von Minimalbeträgen einen u.U. über Jahre auflaufenden Zahlungsverzug herbeiführen, ohne Konsequenzen fürchten zu müssen. Das entspräche nicht dem Gesetz.
c)
Die Pflichtverletzungen des Beklagten waren schuldhaft. Gegenüber dem zu seinen Lasten vermuteten Verschulden (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) hat der Beklagte nichts Entlastendes dargelegt. Unbenannte „Umstrukturierungen“ bei dem Beklagten sowie ein „Auslaufen eines Dauerauftrags“ ergeben insoweit nichts. Die Zahlungen blieben aus Nachlässigkeit aus.
d)
Dass sich die Klägerin auf die Kündigung vom 8. August 2012 beruft und darauf gestützt ihren Räumungsanspruch verfolgt, widerspricht nicht Treu und Glauben, § 242 BGB. Ein Vermieter kann sich dem Einwand ausgesetzte sehen, seine Rechte missbräuchlich wahrzunehmen, wenn eine Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls ergibt, dass die Pflichtverletzungen des Mieters letztlich eine Auflösung des Mietverhältnisses doch nicht rechtfertigen (BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NZM 2013, 20, Tz. 31; Palandt/Weidenkaff BGB, 72. Aufl. 2013, § 573 Rn. 17). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Mieten ab September 2011 bis April 2013 pünktlich, teilweise im voraus, zahlte. Indes wiegt dies den knapp ein Jahr währenden, sich aufbauenden Verzug mit der Vorschusszahlung von EUR 12,00 monatlich sowie das fünf Monate währende unpünktliche Zahlen der Miete nicht auf. Dass der Beklagte die Mietzinszahlungen erst nach zweifacher Abmahnung wieder ordnungsgemäß aufnahm, wiegt schwerer.
3.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom 18. Februar 2013 hat eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht veranlasst, §§ 296a, 156 ZPO.
II.
1
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
2
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht hinsichtlich des Räumungstenors auf §§ 708 Nr. 7, 711 Satz 1 ZPO, hinsichtlich der Kosten auf § 709 ZPO.
III.
Die von Amts wegen gewährte Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Damit der Beklagte die notwendigen Vorkehrungen treffen, insbesondere eine beziehbare neue Wohnung finden, kann, erscheint die dreimonatige Räumungsfrist angemessen.
IV.
Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 41 Abs. 2 Satz 1 GKG.
