LG Essen, Az.: 10 S 9/16, Urteil vom 18.08.2016
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Essen vom 27.11.2015 – 15 C 708/14 – aufgehoben.
Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 1. Geschoss des Hauses F-Straße … , … F1, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette, Balkon, Abstellraum und Kellerraum geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 887,03 EUR zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 540 II, 313a I 1 ZPO abgesehen. Ein Rechtsmittel ist gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig.
Die Kammer lässt die Revision nicht zu.
Die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 ZPO ist gemäß § 26 Nr. 8, S. 1 ZPOEG unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer einen Betrag von 20.000,00 Euro nicht übersteigt.
II.
Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet.
Das Amtsgericht würdigte die von ihm – zutreffend – getroffenen Feststellungen dahingehend, dass die unstreitigen Vertragsverletzungen der Beklagten, im Wesentlichen also der verschiedentlich aufgetretene Zahlungsrückstand, weder eine außerordentliche fristlose Kündigung noch eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Dabei stellte es zugunsten der Beklagten hauptsächlich auf die lange Dauer des Mietverhältnisses (17 Jahre), in der es bis vor wenigen Jahren zu keinen Zahlungsrückständen gekommen war, sowie auf das Alter der Beklagten (71 Jahre) ab. Demgegenüber stellten sich die Zahlungsverzögerungen als geringfügige Störung des Mietverhältnisses dar, da die Rückstände jeweils nicht lange bestanden und alle ausgeglichen wurden.
Die Kammer dagegen ist der Ansicht, dass die Zahlungsverzögerungen jedenfalls eine ordentliche Kündigung begründen.
Zum einen ist das Alter der Beklagten aus Sicht der Kammer in die Abwägung nur mit geringem Gewicht einzustellen. Die Beklagte ist durchaus noch rüstig. Es besteht kein Anlass, davon auszugehen, dass sie sich in ihrem Lebensabend befindet, und ein Umzug sie vor besondere Probleme stellen würde. Die Beklagte selbst gab auch an, sich einen Umzug durchaus vorstellen zu können, sie suche nur eine „angemessene“ Wohnung.
Richtig ist, dass das Mietverhältnis bereits – weitgehend störungsfrei – relativ lange andauert, was die Anforderung an einen Kündigungsgrund stark erhöht.
Allerdings ist die Verfehlung der Beklagten auch gewichtig. Sie ist zweimal anlassbezogen angemahnt worden, Zahlungen pünktlich zu leisten. Mehrfach musste der Kläger gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen, um eine vollständige Zahlung zu erreichen. Die Vertragsverletzungen der Beklagten durch die nicht volle Zahlung der Miete sind im Einzelfall nicht schwerwiegend, die Häufigkeit und Hartnäckigkeit, mit der die Beklagte den Kläger Zahlungen vorenthalten hat – insgesamt fünf Gruppen von Zu-Niedrig-Zahlung: Nichtzahlung der Nebenkosten-Nachforderung im Mai 2013, Nicht-Zahlung der erhöhten Nebenkosten-Vorauszahlungen im Juli 2013, Unberechtigte Minderung im Oktober 2013, Nicht-Zahlung der Nebenkosten-Nachzahlung im Mai 2014 trotz zwischenzeitlich erfolgter Abmahnung wegen verzögerter Zahlung, und schließlich Nicht-Zahlung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ab August 2014 trotz weiterer zwischenzeitlich erfolgter Abmahnung – stellen jedoch insgesamt einen schwerwiegenden Grund dar. Für den Kläger erwiesen sich die Zahlungsverzögerungen als äußerst lästig. Gleichzeitig ist nicht ersichtlich, warum die Beklagte die Miete nicht jeweils in voller Höhe zahlte. Ihre Ausführungen hierzu, sie habe sich auf ihren früheren Rechtsanwalt verlassen, dieser habe sie aber nicht informiert, überzeugen nicht, da die Beklagte auch direkt Schreiben der jetzigen Prozessbevollmächtigten des Klägers erhielt, aus denen sich der – unstreitige – Zahlungsrückstand ergab, ohne, dass die Beklagte hierauf reagiert hätte. Jedenfalls hatte die Beklagte es in der Hand, spätestens nach der zweiten Abmahnung stets pünktlich zu zahlen. Dennoch hat es nach der zweiten Mahnung nicht einmal zwei Monate gedauert, bis die Beklagte erneut nicht die volle Miete zahlte. Erst nach Klageerhebung zahlte sie dann die 45,68 EUR, die auch nach ihrer Ansicht wegen der Modernisierungsmaßnahmen zu zahlen war, für drei Monate nach, in denen sie diese Zahlung nicht geleistet hatte.
Unter diesen Umständen ist dem Kläger nicht zuzumuten gewesen, mit der Beklagten weiterhin als seine Mieterin verbunden zu bleiben.
Zumindest die ordentliche Kündigung ist erfolgreich.
Die Kündigungsfrist ist längst abgelaufen.
Eine Räumungsfrist war nicht zu gewähren. Die Beklagte musste sich bereits seit Klageerhebung sicherheitshalber nach alternativem Wohnraum umsehen. Allerspätestens seit der mündlichen Verhandlung musste sie fest davon ausgehen, dass sie zur Räumung verurteilt werden wird. Soweit die Beklagte sich bislang nicht ernsthaft nach einer Ersatzwohnung umgesehen hat – in der mündlichen Verhandlung hat die Kammer den Eindruck gewonnen, dass bei der Beklagten keine wirkliche Bereitschaft zum Umzug besteht, ihre Anforderungen an eine Ersatzwohnung sich vielmehr als unangemessen hoch darstellen – geht dies zu ihren Lasten.
Da die Kündigungserklärung vom 06.11.2014 berechtigt war, und der Kläger ferner berechtigt war, sich zur Kündigung anwaltlicher Hilfe zu bedienen, hat die Beklagte dem Kläger auch die hierdurch entstandenen Kosten der Rechtsverfolgung in tenorierter Höhe zu erstatten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 I 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 II 1 ZPO nicht vorliegen.
