AG Kassel – Az.: 451 C 1403/13 – Urteil vom 11.03.2014
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Verfahrenskosten zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Tatbestand
Der Beklagte ist seit 1981 Mieter im Hause der Klägerin in L..
Der Mietzins beträgt zurzeit 338,68 € netto zuzüglich 61,35 € für die Garage sowie Nebenkosten und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 119,97 €, mithin 520 € warm.
Im Jahre 2010 hatte der Beklagte eine Schimmelbildung im Schlafzimmer an der Giebelwand hinter dem Kopfteil des Bettes festgestellt. Der Beklagte forderte die Klägerin zur Beseitigung des Schadens auf.
Im Juni 2010 zog der Beklagte von der Miete 129,72 €ab, im Juli kürzte er die Miete um 452,26 € und im Zeitraum August 2010 bis Februar 2011 jeweils um 96 €, so dass sich der Rückstand insgesamt auf 1252,98 € belief. Seit März 2011 zahlt der Beklagte die Miete unter Vorbehalt einer Rückforderung.
Unter dem 30.05.2010 ließ die Klägerin ein Sachverständigengutachten des Sachverständigen W. erstellen zur Ursache der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung.
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten sowie die Positionierung des Bettes ursächlich für die Schimmelbildung sind.
Die Klägerin hat bzgl. der offenen Miete Zahlungsklage erhoben.
Unter dem Aktenzeichen 453 C 3748/10 hat das Gericht Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme hat das Gericht mit Urteil vom 12.07.2013 den Beklagten zur Zahlung der offenen Mieten verurteilt. Die Widerklage des Beklagten auf Mangelbeseitigung wurde abgewiesen.
Der Beklagte hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt. Mit Beschluss vom 08.02.2014 hat das Landgericht zu weiteren Ursachenaufklärung einen Beweisbeschluss verkündet. Das Verfahren ist noch nicht rechtskräftig abgeschlossen.
Die Klägerin hat wegen der Mietrückstände mit Schriftsatz vom 11.02.2013 die fristlose Kündigung ausgesprochen, hilfsweise die fristgemäße Kündigung zum 30.11.2013.
Hat unter dem Vorbehalt der Rückforderung hat der Beklagte den Rückstand in Höhe von 1252,98 € gezahlt vor Ablauf der Heilungsfrist, dem Kläger gutgeschrieben am 27.05.2013.
Der Kläger hat den Klageantrag bezüglich der Räumung aus der fristlosen Kündigung für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Zahlungsverzug sei von dem Beklagten verschuldet. Dieser hätte bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt erkennen können, dass ein Minderungsrecht nicht besteht.
Die Klägerin stellt den Antrag, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Hause … in L., bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad, einem Abstellraum, einem Balkon sowie einer Garage zu räumen und mit sämtlichen Schlüsseln versehen an die Klägerin herauszugeben sowie den Beklagten weiter zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten in Höhe von 489,45 €zu zahlen zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit dem 22.02.2013.
Der Beklagte beantragt die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die monatliche Miete sei von ihm zu Recht gemindert worden. Zudem habe er zu Recht eine Aufrechnung mit Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 293,98 € erklärt.
Der Beklagte ist der Ansicht, das Recht zum Ausspruch der fristlosen Kündigung sei zudem verwirkt. Der Beklagte habe in der Zeit von Juni 2010 bis Februar 2011 die Miete gemindert. Die erst im Februar 2013 ausgesprochene Kündigung zeige, dass der Vermieter der Vertragsverletzung kein erhebliches Gewicht beimesse.
Auch die ordentliche Kündigung sei nicht wirksam, da der Beklagte aufgrund seines Wohnverhaltens den Feuchtigkeitsschaden nicht zu vertreten habe.
Nach einem vom Kläger durchgeführten Ortstermin habe er zudem ein Schreiben von einem Ingenieur erhalten, wonach eine Schwachstelle im Bereich der Außendämmung saniert werden sollte. Der Beklagte habe daher zu Recht annehmen dürfen, dass Mängel vorliegen.
Das Gutachten des Sachverständigen W. habe der Beklagte erst Ende Februar 2011 erhalten und ab dem Folgemonat deshalb die Miete unter Vorbehalt gezahlt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Das Mietverhältnis ist weder durch die fristlose Kündigung vom 11.02.2013 noch durch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung zum 30.11.2013 beendet worden.
Der Räumungsantrag bezüglich der fristlosen Kündigung wurde von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem der Beklagte innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB den Rückstand ausgeglichen hat, insoweit war daher gem. § 91 a ZPO nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden.
Soweit die Klägerin die fristgerechte Kündigung gem. § 573 BGB auf den Zahlungsverzug des Beklagten stützt, hat dieser sich dem gegenüber auf ein Recht zur Minderung berufen. Ob der Beklagte zu Recht gemindert hat, ist in einem weiteren gerichtlichen Verfahren zu entscheiden, welches noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. Das Gericht geht jedoch davon aus, dass selbst wenn die Minderung nicht berechtigt gewesen sein sollte, der Beklagte die Nichtzahlung nicht schuldhaft zu vertreten hat.
Nach der Entscheidung des BGH vom 11.07.2012 (WuM 2012, 499ff) kommt es bei einem verschuldeten Zahlungsverzug entscheidend darauf an, ob der Mieter bei Anwendung der verkehrsüblichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass das in Anspruch genommene Minderungsrecht nicht besteht.
Dem Beklagten ist hier eine fahrlässige Fehleinschätzung nicht zur Last zu legen.
Dem Beklagten hätte es sich auch nicht aufgrund der Örtlichkeiten aufdrängen müssen, dass die Schimmelbildung auf ein falsches Wohnverhalten zurückzuführen ist. Entscheidend war bereits, dass der Beklagte über 30 Jahre in der Wohnung gewohnt hat, ohne dass es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildungen kam. Einen zeitlichen Zusammenhang gab es aus Sicht des Beklagten daher zutreffend i.V.m. der durchgeführten Wärmedämmung.
Auch der Hinweis auf das von der Klägerin eingeholte Gutachten des Sachverständigen Wilke führt zu keiner anderen Bewertung. Unwidersprochen hat der Beklagte insoweit dargelegt, dass er das Gutachten erst im Februar 2011 erhalten hat und seitdem die volle Miete unter Vorbehalt gezahlt hat.
Auch der Verlauf der Zahlungsklage hat eindringlich gezeigt, dass die Beurteilung der Ursachenbildung nicht ohne weiteres zu erkennen ist. Dies folgt bereits daraus, dass das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten eingeholt hat und den Sachverständigen ergänzend angehört hat.
Auch wenn das Amtsgericht letztlich den Beklagten zur Zahlung verurteilt hat der rückständigen Mieten, so bleiben nach den Ausführungen des Sachverständigen in der Verhandlung auch berechtigte Zweifel. Dies ist unschwer auch daran zu erkennen, dass in dem Berufungsverfahren nunmehr das Landgericht eine weitere Beweisaufnahme zur Schimmelursache angeordnet hat.
Ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten vermag das Gericht daher nicht zu erkennen. Die Klage war abzuweisen.
Für die Auferlegung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten bestand kein Anlass.
Die Klägerin hat gem. § 91 ZPO die Verfahrenskosten zu tragen.
Auch soweit das Verfahren beidseits für erledigt erklärt wurde, hat die Klägerin gem. § 91 a ZPO die Verfahrenskosten zu tragen.
Die fristlose Kündigung ist geheilt durch nachträgliche Zahlung des Rückstandes.
Zum einen folgt auch hier aus den oben dargelegten Gründen, dass ein schuldhafter Zahlungsverzug nicht vorlag.
Zum anderen war die fristlose Kündigung allein schon deshalb von Anfang an unbegründet, da nach einem Ablauf von zwei Jahren die geminderte Miete aus den Jahren 2010 und 2011 nicht mehr Gegenstand einer fristlosen Kündigung im Jahre 2013 sein kann.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708,711 ZPO.
