AG Gelsenkirchen – Az.: 3b C 587/10 – Urteil vom 25.01.2011
Die Klage wird abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten tragen die Klägerin zu ¾, die Beklagte zu ¼.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Kostenvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung 800,- Euro abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis bezüglich einer Wohnung im Hause G., … Straße .. .
Die klagende Partei begehrt mit der vorliegenden Klage die Räumung der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung und Zahlung des rückständigen Mietzinses ausweislich der Auflistung Bl. 14 d.A. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte zunächst in Rückstand geriet mit ihrer Mietzinszahlung für den Monat Oktober 09, dass für den Monat Januar 09 12,- Euro zu wenig geleistet wurden und die Beklagte in der Folgezeit aufgrund erteilter Betriebskostenabrechnungen die Erhöhungsbeträge auf 385,- Euro nicht gezahlt hat, sondern fortlaufend 373,- Euro, so dass hier bis einschließlich Juni ein Rückstand in Höhe von 962,- Euro bestand. Ferner ist unstreitig, dass die Betriebskostenabrechnung 07 in Höhe von 110,65 Euro und die Betriebskostenabrechnung 08 in Höhe von 158,24 Euro zunächst nicht gezahlt wurde. Die Beklagte entrichtete sodann nach Zustellung der Klage am 27.8. 818,- Euro und entrichtete sodann am 17.9.weitere 72,- Euro, ab Oktober 2010 wurde der Mietzins in Höhe von 385,- Euro fortlaufend beglichen. Die Miete für März 2010 wurde zunächst auch nicht entrichtet. Es bestand ein Rückstand zunächst in Höhe von 818,- Euro bis einschließlich März, der sich dann um 72,- Euro erhöhte wegen der nicht gezahlten erhöhten Vorauszahlungen der Monate April, Mai, Juni, es kam hinzu der Betrag für die Restforderung Juli, August September aufgrund der Betriebskostenabrechnung 08.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen,
1. die Wohnung im Hause … Str. …, … G., belegen im 1. Obergeschoss rechts, Wohnung Nr. 4, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Abstellkammer nebst zugehörigem Kellerraum geräumt an die Klägerin herauszugeben,
2. an die Klägerin 1122,89 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der europäischen Zentralbank seit dem 27.8.2010 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt Klageabweisung und trägt vor:
Es seien in Höhe von 818,- Euro und 72,- Euro die rückständigen Mieten am 17.09. beglichen worden. Die Betriebskostenabrechnungen seien für das Jahr 2008 nicht geschuldet, da hier die Hausmeistertätigkeit als Position eingesetzt worden ist, obwohl diese erlassen worden sei.
Im Wege der Widerklage beantragt die Beklagte,
1. die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 149,41 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 12.11.2010 zu zahlen,
2. an die Beklagte 96,00 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 12.11.2010 zu zahlen.
Die Beklagte trägt vor:
Sie habe die Betriebskostenabrechnung 2008 beglichen, ihr stehe ein Rückforderungsrecht wegen der Hausmeistertätigkeit in Höhe von 149,41 Euro zu. Ferner haben sie die darauf basierenden erhöhten Nebenkosten gezahlt im Zeitraum April bis November 2010, so dass insoweit ebenfalls 96,- Euro zustünden. Ferner sei sie nicht verpflichtet, monatlich erhöhte Vorauszahlungen von 60,- auf 72,– Euro zu zahlen.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte zwischenzeitlich sämtliche Rückstände beglichen hat, allerdings außerhalb der Schonfrist. Die klagende Partei beantragte, die Widerklage abzuweisen und trägt vor:
Eine Vereinbarung der Herausnahme der Hausmeistertätigkeit sei nicht erfolgt.
Da die entsprechenden Zahlungen seitens der beklagten Partei in Höhe von 818,- Euro nicht mit einer Zweckbestimmung erfolgt sei, würden diese Zahlungen auf die älteste Forderung verrechnet, so dass noch Mietzinsrückstände bestanden hätten. Die Zahlungen seien mit den Beträgen aus der Nebenkostenabrechnung verrechnet worden.
Die Parteien haben den Rechtsstreit bezüglich der Zahlung für erledigt erklärt, die Klägerin begehrt weiterhin die Räumung der Wohnung, weiter wurde der Widerklageantrag gestellt.
Entscheidungsgründe
Die Räumungsklage ist unbegründet und war zurück zu weisen.
Die Klägerin ist nicht berechtigt, von der Beklagten die Räumung der von dieser innegehaltenen Wohnung zu verlangen, da sich der Räumungsantrag nach Rechtshängigkeit durch Zahlung der Beklagten erledigt hat:
Unstreitig bestand ein Mietzinsrückstand in Höhe von 818,- Euro bis einschließlich März 2010, es bestand ferner ein rein rechnerischer Rückstand für die Monate April bis September 2010 in Höhe von 72,00 Euro, beide Beträge wurden von der Beklagten gezahlt und zwar einmal 818,- Euro, einmal 72,- Euro, und zwar am 17.9.2010, mithin innerhalb der Schonfrist.
Die Klägerin hätte diese Beträge auch mit diesen Mietrückständen verrechnen müssen, auch wenn die Beklagte bezüglich der Zahlung in Höhe von 818,- Euro keine Zweckbestimmung getroffen hat:
Aus der Zahlung als solcher und den geltend gemachten Beträgen, die in der Klageschrift eindeutig als Mietzinsrückstände ausgewiesen sind, muss es für die Klägerin völlig eindeutig gewesen sein, dass die Beklagte mit ihrer Leistung Mietrückstände tilgen will und nicht leisten will auf die streitigen Betriebskostenabrechnungen. Die Beklagte hat genau die Beträge gezahlt, die in der Klageschrift als Kündigungsgrund angegeben waren, die Beklagte hat darüber hinaus die erhöhten Vorauszahlungen im Rahmen der geltend gemachten Betriebskosten gezahlt, so dass aus den Gesamtumständen für die Klägerin eindeutig ersichtlich sein musste, dass die Beklagte ihre Mietschulden tilgen wollte, um die außerordentliche Kündigung unwirksam werden zu lassen. Es geht nicht an, dass die Klägerin sich dann darauf beruht, es sei hier von der ältesten Forderung auszugehen, die getilgt werden sollte: hier ist den Gesamtumständen eindeutig zu entnehmen, welche offenen Beträge hier getilgt werden sollten, und zwar die Mietzinsschuld, um sich mithin von der außerordentliche Kündigung befreien zu können. Da innerhalb der Schonfrist alle Mietzinsrückstände beglichen wurden, ab Oktober auch die volle Miete geleistet wurde, war insoweit der Räumungsantrag für erledigt zu erklären. Das Gericht hat im Termin zur mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, die klagende Partei hat keine entsprechende Erledigungserklärung abgeben wollen, so dass hier die Räumungsklage zurück zuweisen war:
Die Widerklage war ebenfalls zurückzuweisen:
Die Beklagte hat in keiner Weise dargelegt und unter Beweis gestellt, dass tatsächlich auch für die Betriebskostenabrechnung 2008 die Position Hausmeistertätigkeit aus dieser Abrechnung als Sondervereinbarung zu streichen ist, so dass hier diese Abrechnung korrekt ist, die Vorauszahlungen ebenfalls wirksam erhöht worden sind und darüber hinaus ein Rückforderungsanspruch bezüglich der geleisteten Betriebskostenabrechnung nicht gegeben ist, da mit Rechtsgrund geleistet wurde.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 91a ZPO:
Die klagende Partei war mit den Kosten der Räumungsklage zu belasten, die beklagte Partei mit den Kosten der Widerklage und der übereinstimmenden Erledigungserklärung bezüglich des Zahlungsantrages.
Die Nebenentscheidungen beruhen im übrigen auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
