AG Limburg, Az.: 4 C 636/12 (11), Urteil vom 13.02.2013
1. Der Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 2.000,– EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.03.2012 zu zahlen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitslistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Zwischen den Parteien kam es am 14.01.2012 zum Abschluss einer Vereinbarung, bezüglich des Mietobjekts ab dem 01.03.2012 mit einer Kaltmiete in Höhe von 1.030,- Euro und einer Kautionszahlung in Höhe von 2.000,- Euro ergab. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorgenannte Vereinbarung (Bl. 7 d.A.) Bezug genommen.
Die Kaution wurde in der Folgezeit durch die Kläger gezahlt. Im Nachfolgenden kam es zwischen den Parteien zu Unstimmigkeiten über die Frage, wer den noch abzuschließenden schriftlichen Mietvertrag entwerfen bzw. der jeweils anderen Partei vorlegen sollte und über die Frage, der hierin zu regenden Reparaturverpflichtungen und deren Kostentragungspflicht.
Mit Anwaltschreiben vom 23.02.2012 teilten die Kläger dem Beklagten mit, dass nach ihrer Auffassung noch kein Mietvertragsverhältnis zustande gekommen sei. Vorsorglich kündigten sie das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Gleichzeitig wurde der Beklagte aufgefordert, die gezahlte Mietkaution in Höhe von 2.000,- Euro innerhalb einer Frist bis zum 29.02.2012 zurück zu zahlen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das vorgenannte Schreiben (Bl. 12-14 d.A.) verwiesen.
Die Klägerin klagt aufgrund der vorgelegten Abtretungserklärung vom 10.04.2012 (Bl. 15 d. A.) aus abgetretenem Recht und beantragt, den Beklagten zu verurteilen an sie 2.000,- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.03.2012 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Im Wege der Widerklage beantragt er, die Klägerin und den Drittwiderbeklagten zu verurteilen an ihn 1.090,- Euro nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass der Vorvertrag vom 14.01.2012 bereits sämtliche konstitutiven Merkmale eines Hauptmietvertrages in sich trage und ihm aufgrund der unberechtigten Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger ein Mietzinsschaden für die Monate März, April und Mai 2012 in Höhe von jeweils 1.030,- Euro, gesamt mithin 3.090,- Euro entstanden sei. Unter Verrechnung der geleisteten Kautionszahlung in Höhe von 2.000,- Euro, begehrt er die Differenz in Höhe von 1.090,- Euro.
Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Der Beklagtenvertreter hat den aus der Protokollanlage ersichtlichen „Gegenbeweisantrag“ der Sitzung vom 13.02.2013 gestellt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Der Klägerin steht der ausgeurteilte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 2.000,- Euro gegen den Beklagten aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs.1 Satz 1, 1.Alternative BGB) zu.
Unabhängig von der Rechtsfrage, ob es sich bei der Vereinbarung vom 14.01.2012 um einen Vorvertrag mit dem Ziel des Abschlusses eines schriftlichen Hauptmietvertrages oder bereits um einen Hauptmietvertrag handelt, hat die Klägerin und ihr Ehemann jedenfalls berechtigt, dieses Vertragsverhältnis fristlos – durch das Anwaltsschreiben vom 23.02.2012 gekündigt.
Zwar ergibt sich der (fristlose) Kündigungsgrund nicht aus dem Umstand, dass die Parteien sich nicht über das Vorlagerecht eines schriftlich abzuschließenden Wohnungsmietvertrag einigen konnten.
Es ergibt sich aber aus den vom Beklagten im Rahmen der Besichtigung vom 14.1.2012 übernommenen Reparaturpflichten, insbesondere hinsichtlich der erforderlichen Balkonsanierung, die er nachfolgend nicht (mehr) einhalten wollte.
Aufgrund dieses Umstandes in Verbindung mit den unstreitigen unschönen Begleitumständen im Zusammenhang mit dem Zerreisen von Mietvertragsentwürfen und der lautstarken Auseinandersetzung zwischen den Parteien, war für die Klägerin und ihren Ehemann ein Festhalten an dem Wohnraummietverhältnis, bei dem es sich bekanntlich um ein längerfristig angelegtes Dauerschuldmietverhältnis handelt, nach Auffassung des Gerichts nicht zumutbar.
Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht nämlich zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich der Beklagte in Gegenwart der Zeugen verpflichtet hat, die entsprechenden Reparaturarbeiten, zumindest an dem Balkon durchzuführen. Im Übrigen wäre eine solche Verpflichtung auch durchaus plausibel, sodass der Umstand, dass sich beide Zeugen im freundschaftlichen Verhältnis zu dem Kläger befinden, nicht gegen ihre Glaubwürdigkeit spricht. Dies gilt insbesondere für den Zeugen H., der sich auch nur zu dem „Komplex Balkon“ überhaupt geäußert hat und nicht auch noch versucht hat, andere für die Klägerseite günstige Mängelumstände zu benennen.
Aber auch die Ausführungen des Zeugen E. hält das Gericht für glaubhaft, da er einerseits die „normalen“ Renovierungspflichten zu Lasten der Klägerin und deren Ehemann bekundete und andererseits ein erkennbares Erwerbsinteresse hatte und es daher für ihn von besonderer Bedeutung war, wer seine Arbeiten schließlich bezahlen würde.
Aufgrund des Umstandes, dass das Vertragsverhältnis jedenfalls von Klägerseite berechtigt beendet wurde, ist der ursprüngliche Rechtsgrund für die zu Beginn unstreitig geleistete Kautionszahlung weggefallen.
Schon aus diesem Grund steht dem Beklagten daher kein verrechenbarer Gegenanspruch im Hinblick auf den von ihm geltend gemachten Mietzinsausfall – weder als Erfüllungs- noch als Schadenersatzanspruch – zu.
Unabhängig hiervon bestehen aufgrund der Aussage der Zeugin S. auch Anhaltspunkte für eine Verletzung der ihm obliegenden Schadenminderungspflicht, wegen der nicht erneuten Andienung des Mietobjekts. Diese Frage bedarf jedoch keiner abschließenden Entscheidung.
Schließlich ist der Beweisantrag des Beklagten vom 13.02.2013 auf gerichtliche Inaugenscheinnahme unerheblich. Selbst wenn es sich bei dem Wasserfleck nicht um einen solchen handeln sollte und auch wenn nur ein Teil des Balkongeländers marode gewesen sein sollte, so ändert dies doch nichts an den festgestellten Reparaturpflichten des Beklagten.
Die zugesprochenen Zinsen begründen sich aus dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges (§§ 280 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB), die durch die Fristsetzung im anwaltlichen Schreiben vom 23.02.2012 ab dem 01.03.2012 gegeben ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 2 ZPO.
