AG Hamburg – Az.: 48 C 240/20 – Urteil vom 24.02.2022
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf € 615,72 festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Klägerin als Vermieterin und der Beklagte als Mieter sind seit dem Jahre 1990 durch einen Wohnraummietvertrag über eine im Mehrfamilienhaus […]straße Hamburg, 1. Obergeschoss rechts belegene Wohnung miteinander verbunden.
Mit Schreiben vom 24.1.2020 verlangte die Klägerin vom Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf € 10,33 pro m² mit Wirkung ab dem 1.4.2020. Zur Begründung bezog sich die Klägerin auf den Hamburger Mietenspiegel 2019. Auf Anlage K1 wird Bezug genommen.
Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht.
Die am 29.6.2020 eingereichte Klage wurde am 22.7.2020 dem Beklagten zugestellt.
Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug am 1.4.2017 € 658,95 und wurde zuletzt mit Wirkung zum 1.5.2018 auf € 681,69 angehoben. Mit der Klage wird ein geringerer Erhöhungsbetrag geltend gemacht als ursprünglich verlangt.
Das Gebäude ist bis 1918 errichtet und befindet sich in normaler Wohnlage.
Die Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet.
Die Wohnung ist 73,3 m² groß. Zentralheizung und Warmwasserversorgung durch Durchlauferhitzer wurden zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens vermieterseitig bereitgestellt. Zum Zeitpunkt des Einzugs waren in der Küche Spüle und Herd, im Bad ein Waschbecken und Badewanne, ein WC sowie Dielenfußböden gegenständlich vorhanden. Die Fenster sind doppelverglast. Ein Kaltwasserzähler, Kabelanschluss und Balkon sind vorhanden. Ein Abstellraum für Fahrräder ist im Keller vorhanden, ebenso wie ein von außen zugänglicher separater Müllkeller.
Die Klägerin beruft sich im Wesentlichen auf die vorteilhafte Wohnlage. Sie behauptet, dem Beklagten habe zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ein Dachbodenraum zur Verfügung gestanden.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihm bewohnte Wohnung, belegen im 1. OG rechts des Hauses […]straße,[…] Hamburg, von bislang € 681,69 auf € 733,00 mit Wirkung ab dem 01.04.2020 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet im Wesentlichen, ihm sei die Wohnung in stark renovierungsbedürftigem Zustand übergeben worden. In der Wohnung herrsche wegen des direkt unterhalb der Wohnung befindlichen gastronomischen Betriebes dauerhaft ein unangenehmer Geruch. Etwaige Lagevorteile würden durch nachteilige Lageaspekte, insbesondere die Lärmbelastung, aufgewogen. Das Wohngebäude befinde sich in einem schlechten baulichen Zustand. Es bestehe eine Rattenplage. Der Bewegungsradius im Badezimmer sei eingeschränkt. Der Dachbodenraum sei erst im August 2020 zur Verfügung gestellt worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Wohnung und des Wohngebäudes sowie durch Vernehmung des Zeugen B. V. Wegen des Ergebnisses sowie weiterer Einzelheiten wird auf die Sitzungsprotokolle vom 30.9.2021 und vom 21.1.2022 Bezug genommen. Des Weiteren wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
I. Die Klage ist zulässig.
Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB ist gemäß § 167 ZPO eingehalten.
II. Die Klage ist unbegründet.
Ein Zustimmungsanspruch besteht nicht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete, bis zu deren Höhe der Zustimmungsanspruch der Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 BGB reicht, beträgt höchstens nettokalt € 9,27. Allerdings beträgt der gegenwärtig vom Beklagten geschuldete Mietzins bereits nettokalt € 9,30.
Nach den Feststellungen des Gerichts ist für die streitgegenständliche Wohnung ein kumulierter Abschlag vom einschlägigen Mittelwert in Höhe von mindestens 75 % des Differenzbetrages zwischen Unterwert und Mittelwert gerechtfertigt.
Das einschlägige Rasterfeld C3 des Hamburger Mietenspiegels 2019 weist als Unterwert € 8,94 und als Mittelwert € 10,26 aus.
Die Differenz zwischen Unterwert und Mittelwert beträgt € 1,32. Hiervon 75 % sind € 0,99. Vom Mittelwert subtrahiert ergibt dies eine ortsübliche Vergleichsmiete von höchstens € 9,27.
1. Die Lage der Wohnung ist nach Abwägung aller insoweit zu berücksichtigender vorteilhafter und nachteiliger Teilaspekte als im Ergebnis nachteilig einzustufen, was im Ergebnis einen Abschlag von mindestens 20 % rechtfertigt.
a) Nach den Feststellungen des Gerichts geht von der […]straße eine erhebliche Lärmbelastung für die Wohnung aus, welche deren Gebrauchswert spürbar mindert. Nach den getroffenen Feststellungen sind mit den von dem Beklagten als Wohn- und Schlafzimmer genutzten zwei Zimmern wesentliche Teile der Wohnung zur Straßenseite hin belegen. Selbst bei geschlossenen Fenstern konnte das Gericht Verkehrsgeräusche deutlich wahrnehmen. Bei geöffneten Fenstern erreichten die Lärmeinwirkungen in den straßenseitig belegenen Räumen ein Ausmaß, welches eine normale verbale Kommunikation beeinträchtigte.
Das Gericht lässt bei seiner Abwägung der lagebedingten Vor- und Nachteile unberücksichtigt, dass der Beklagte das Schlafzimmer, welches erfahrungsgemäß ein hervorgehobenes Schutzbedürfnis gegen Lärmeinwirkungen beansprucht, aufgrund eigener Disposition straßenseitig eingerichtet hat, obwohl auch ein ruhigerer Raum zum hinteren Teil der Wohnung hin zur Verfügung stünde. Es sind in jedem Falle wesentliche Teile der Wohnung von erheblichen Lärmimmissionen betroffen. Die Betroffenheit des Balkons hingegen berücksichtigt das Gericht gesondert unter dem Vergleichsmerkmal der Ausstattung.
Es kann insoweit offen bleiben, ob wie von Klägerseite behauptet in diesem Abschnitt der […]straße für die Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr zum Zwecke der Verkehrsberuhigung eine Tempobegrenzung auf 30 km/h gilt. Denn die anzunehmende Wohnwertminderung ergibt sich bereits wegen der Beeinträchtigungen während der Tageszeit. Während der Nachtzeit ist zudem ohnehin von einem erhöhten Ruhebedürfnis auszugehen, welchem ein etwaiges Tempolimit lediglich Rechnung tragen würde. Dass Verkehrslärm tageszeitlichen Schwankungen unterliegt, ist normal und vermag eine erhebliche Wohnwertminderung nicht in Frage zu stellen.
b) Die so beschriebenen Nachteile der Mikrolage werden nur teilweise durch bestehende Lagevorteile aufgewogen.
Die Wohnung befindet sich in einer beliebten Wohngegend mit guter Verkehrsanbindung und überdurchschnittlicher lokaler Infrastruktur. Die fußläufig erreichbaren Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sind überdurchschnittlich. Vorgenannte Aspekte fallen bei der Abwägung grundsätzlich erheblich ins Gewicht, weil die Wohnung in normaler Wohnlage einkategorisiert ist, was nach einer signifikant wohnwerterhöhenden Berücksichtigung dennoch bestehender Lagevorteile verlangt. Dennoch wiegen die vorteilhaften Lageaspekte die lärmbedingte Wohnwertminderung nur zum Teil auf, weil Letztere nach den gerichtlichen Feststellungen eine hohe Intensität aufweist und den Wohnungsinhaber tagtäglich spürbar beeinträchtigt.
c) Nicht oder neutral in die Bewertung einzustellen sind folgende Aspekte:
Geräuscheinwirkungen von dem direkt unter der Wohnung befindlichen gastronomischen Betrieb konnte das Gericht nicht feststellen. Es handelt sich nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme um ein kleines Bistro mit Verkaufstheke.
Der rückwärtige Ausblick auf den Hinterhof ist unter Berücksichtigung der als normal einkategorisierten Wohnlage – wenngleich nach den Feststellungen des Gerichts nicht besonders anmutig – neutral zu bewerten.
2. Die Ausstattung der Wohnung ist nach Abwägung aller insoweit zu berücksichtigender vorteilhafter und nachteiliger Teilaspekte im Ergebnis als leicht nachteilig zu bewerten, was im Ergebnis einen kumulierten Abschlag von mindestens weiteren 5 % rechtfertigt.
Grundlegende Ausstattungsmerkmale waren bei Einzug gegenständlich vorhanden oder wurden bis zum für das Mieterhöhungsverlangen relevanten Zeitpunkt vermieterseitig nachgerüstet. Soweit das Zurverfügungstehen eines Dachbodenraums streitig geblieben ist, kommt es für die Entscheidung nicht darauf an (siehe unten unter c)).
Die Wohnung verfügt auch über das grundlegende Ausstattungsmerkmal eines Balkons.
a) Wohnwertmindernd ist indessen einzustellen, dass dessen Nutzung aufgrund der Belegenheit zur Straßenseite hin und des dort herrschenden Lärms erheblich eingeschränkt ist. Nach den Feststellungen des Gerichts ist eine der jeweiligen Jahreszeit entsprechende, normale Nutzung des Balkons – etwa durch längere Aufenthalte darauf bei wärmeren Temperaturen – für einen durchschnittlich lärmempfindlichen Menschen wegen der von der […]straße ausgehenden Geräuscheinwirkungen nahezu ausgeschlossen.
b) Nicht oder neutral in die Bewertung einzustellen sind folgende Aspekte:
Dass sich grundlegende Ausstattungen teilweise in instandsetzungsbedürftigem oder marodem Zustand befanden und auf Veranlassung des Beklagten selbst teilweise erneuert oder instandgesetzt wurden, ist im Rahmen des Vergleichsmerkmals „Ausstattung“ nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Von einer Wohnwertminderung innerhalb dieses Vergleichsmerkmals zu unterscheiden – und gleichwohl zu berücksichtigen – ist hingegen eine Übergabe der Wohnung in stark renovierungsbedürftigem Zustand (dazu sogleich).
Das Badezimmer weist nach den Feststellungen des Gerichts eine ausreichende Größe auf, welche den Bewegungsradius nicht einschränkt. Das Nichtvorhandensein von Fenstern im Badezimmer ist neutral zu bewerten.
Wohnwertmindernde Eigenschaften der Fenster konnte das Gericht nicht feststellen, allerdings auch keine den Wohnwert erhöhenden.
Dass Versorgungs- und Elektroleitungen über Putz verlaufen, ist als baualtersgerecht einzustufen.
Nicht vorhandene Stuckverzierungen vermögen den Wohnwert nach Einschätzung des Gerichts ebenfalls nicht zu beeinträchtigen.
Eine defekte Hauseingangstür wäre ein behebbarer Mangel, welcher hier nicht zu berücksichtigen wäre – im Übrigen konnte das Gericht bei mehrmaligem Durchschreiten des Haustürbereichs im Zuge der Inaugenscheinnahme keine Funktionsbeeinträchtigung feststellen.
c) Es bedarf in diesem Zusammenhang keiner Aufklärung der Frage, ob dem Beklagten zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bereits ein Dachbodenraum als Abstellfläche außerhalb der Wohnung zur Verfügung gestanden hat. Es handelt sich insoweit ausweislich Erläuterung Ziffer 6.3.1 des Hamburger Mietenspiegels 2019 um ein wesentliches Merkmal einer Normalwohnung. Selbst wenn ein Dachbodenraum zum relevanten Zeitpunkt zur Verfügung gestanden hätte, wäre im Ergebnis ein kumulierter Abschlag von mindestens 5 % wegen der Ausstattung der Wohnung im Übrigen gerechtfertigt.
3. Die Beschaffenheit der Wohnung ist nach Abwägung aller insoweit zu berücksichtigender vorteilhafter und nachteiliger Teilaspekte als im Ergebnis nachteilig einzustufen, was im Ergebnis einen kumulierten Abschlag von mindestens weiteren 50 % rechtfertigt.
a) Die Wohnung verfügt über gewichtige Beschaffenheitsnachteile.
aa) Die Wohnung wurde dem Beklagten in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand übergeben, was einen hoch zu gewichtenden nachteiligen Beschaffenheitsaspekt darstellt.
Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die Wohnung bei Übergabe an den Beklagten in einem baulich-dekorativen Zustand befand, welcher die Bewohnbarkeit nahezu vollständig ausschloss. Unter anderem waren das Badezimmer und die Küche funktionell unbenutzbar, die darin befindlichen Bodenbeläge nicht mehr gebrauchstauglich und die mit Müll gefüllten Deckenkonstruktionen in einigen Bereichen der Wohnung abzubauen und zu entsorgen. Die Wände mussten teilweise ausgebessert werden. Vorhandene grundlegende Einrichtungen wie Waschbecken, Badewanne, Spüle, Herd, WC und Thermen befanden sich in einem nicht gebrauchstauglichen Zustand und waren auszutauschen. Bodenbeläge waren zumindest teilweise verrottet du durchfeuchtet und waren zu entfernen und, zu erneuern und/oder herzurichten. Erhebliche Mengen Abfall und Schrott waren zu entsorgen. Die Arbeiten führte der Beklagte selbst unter Beteiligung seiner Eltern aus und zwar auf eigene Kosten. Der baulich vollständig neu angelegte Fliesenboden im Bad, der sich zum Zeitpunkt der Inaugenscheinnahme noch dort befand, hat der Beklagte auf eigene Kosten selbst geschaffen.
Der in der Wohnung vernommene Zeuge B. V., Vater des Beklagten, hat dies authentisch und glaubhaft bekundet. Das Gericht hat aufgrund des bei der Vernehmung gewonnenen Eindrucks keine Zweifel, dass der Zeuge von tatsächlichen eigenen Wahrnehmungen berichtet hat. Der Zeuge hat auf Nachfragen natürlich und unterscheidungskräftig reagiert. Seine Schilderungen werden durch die zur Akte gereichten Fotos (Bl. 122-125) gestützt. Eine Begünstigungstendenz aufgrund familiärer Verbundenheit oder auch nur eine ansatzweise überspitzte Darstellung des damaligen Zustands der Wohnung erkennt das Gericht nicht.
Als Teilaspekt der Beschaffenheit einer Wohnung ist deren allgemeiner baulich-dekorativer Zustand bei der Bestimmung des Wohnwertes zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 558 Rn. 82). Dabei haben solche baulich-dekorativen Verbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten vorgenommen hat, außer Betracht zu bleiben, weil diese billigerweise nicht zur Rechtfertigung eines höheren Mietwertes herangezogen werden können. Es handelt sich insoweit trotz bestehender Überschneidungen mit der Frage des Vorhandenseins grundlegender Ausstattungsmerkmale nach dem Mietenspiegel (Spüle, WC, Herd etc.) um einen eigenständig zu berücksichtigenden Aspekt, welcher die Beschaffenheit der Wohnung im Allgemeinen betrifft.
Einer wohnwertmindernden Berücksichtigung im oben genannten Sinne steht nicht entgegen, dass sich in der Wohnung bei Übergabe grundlegende Ausstattungsmerkmale wie Spüle, Herd, Dielenboden usw. befanden, wenn auch in stark mangelhaftem Zustand. Zwar ist im Grundsatz davon auszugehen, dass behebbare Mängel deswegen nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen sind, weil der Mieter deren Instandsetzung verlangen kann. Insofern hat sich der Mieter grundsätzlich zunächst an den Vermieter zu wenden, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Etwas anderes muss jedoch dann gelten, wenn dem Mieter eine Wohnung übergeben wird, welche offenkundig stark renovierungsbedürftig ist, und der Vermieter dem Mieter stillschweigend die zur grundlegenden Herrichtung erforderlichen Arbeiten überlässt, ohne die Kosten dafür zu übernehmen. Sich auf den durch den Mieter geschaffenen verbesserten Zustand der Wohnung im Zuge einer Mieterhöhung zu berufen ist dem Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt.
Der minderwertige baulich-dekorative Zustand bei Übergabe der Wohnung ist auch nach Ablauf von mehr als 30 Jahren seit erfolgter Übergabe hoch zu gewichten. Dies erklärt sich daraus, dass der gegenwärtige Zustand der Wohnung nach wie vor von den damals vom Beklagten mit seinen Eltern verrichteten Arbeiten, insbesondere vom Ausbau verrotteter, durchfeuchteter Bauteile und der Entsorgung von Müll und Schrott, geprägt ist. Überlässt der Vermieter die grundlegende Herrichtung wie stillschweigend dem Mieter, wie dies hier nach der Überzeugung des Gerichts geschehen ist, so vermag der bloße Zeitablauf den vom Mieter selbst geschaffenen Mehrwert nicht zu Gunsten des Vermieters zu relativieren.
bb) Des Weiteren ergaben die Feststellungen des Gerichts, dass in der Küche der Wohnung ein deutlich wahrnehmbarer, unangenehmer Geruch vorherrscht, welcher den Wohnwert erheblich mindert. Das Gericht konnte in der Küche einen fettig-würzigen, säuerlichen Geruch wahrnehmen, welcher geeignet ist, das Wohlempfinden erheblich herabzusetzen. Es lässt sich nach den getroffenen Feststellungen und unter Würdigung aller Umstände ausschließen, dass der Beklagte selbst für die Entstehung dieses Geruchs verantwortlich ist. Der Beklagte hatte bereits schriftsätzlich von der olfaktorischen Beeinträchtigung vortragen lassen. In der Küche waren keinerlei mögliche Quellen für einen solchen Geruch zu erkennen. Es handelt sich auch keineswegs um einen Geruch, der üblicherweise in der Küche eines Haushalts entsteht. Die Intensität des Geruchs ist im Küchenraum deutlich höher als in den übrigen Räumen. In den straßenseitigen Räumen hat das Gericht diesen Geruch nicht festgestellt. Es kann dahinstehen, welches die exakte Ursache dieses Geruchs ist – jedenfalls steht fest, dass er in der Küche deutlich wahrnehmbar existiert.
Das Gericht stuft diesen Beschaffenheitsaspekt als erheblich wohnwertmindernd ein. Denn mit der Küche ist ein für eine Wohnung funktionell wichtiger Raum betroffen, für den zudem das Hygiene- und Wohlempfinden eine hervorgehobene Rolle spielen. Letzteres wird durch das dauerhafte Vorherrschen eines üblen Geruchs empfindlich gestört.
b) Der Zuschnitt der Wohnung weist nach den Feststellungen des Gerichts vorteilhafte Beschaffenheitsmerkmale auf, welche das Gericht kompensatorisch in seine Abwägung mit einstellt, welche die bestehenden Nachteile indes nur zum Teil aufwiegen.
aa) Wohnwerterhöhend ist insoweit zu berücksichtigen, dass die Wohnung über einen separaten WC-Raum verfügt. Die Trennung von Badezimmer und WC-Raum stellt einen alltäglich relevanten funktionellen Vorteil dar.
bb) Des Weiteren wird der Wohnwert erhöht durch die in der Küche befindliche, über eine kleine Tür neben dem Fenster erreichbare Abstellkammer. Diesem Raum kommt wegen seiner Lage innerhalb der Wohnung ein erhöhter Funktionswert zu.
c) Nicht oder neutral in die Bewertung einzustellen sind folgende Aspekte:
Die Deckenhöhe ist bauklassentypisch neutral zu bewerten.
Der bauliche Zustand des Gebäudes sowie der allgemeine Zustand der gemeinschaftlich genutzten Flächen ist als noch baualterstypisch, mithin neutral zu bewerten.
Nach den Feststellungen des Gerichts befindet sich das Treppenhaus in einem normal gepflegten und dekorativ nicht zu beanstandenden Zustand.
Die Kellerräume sowie die Zugänge dorthin weisen nach den Feststellungen des Gerichts einen baualtersgemäß hinnehmbaren Zustand auf. Verbesserungsbedürftig ist allerdings nach den getroffenen Feststellungen der Müllkeller samt Zugang. Letzteres ist jedoch neutral zu bewerten, da dem separaten Müllkeller keine für den Wohnwert signifikante Bedeutung beizumessen ist.
Der baulich-dekorative Zustand der Fassade, insbesondere in Hinblick auf vorhandene Graffitis, ist nach den getroffenen Feststellungen als neutral zu bewerten.
Einen Ungezieferbefall, dessen Ausmaß den Wohnwert minderte, konnte das Gericht nicht feststellen und ergibt sich im Übrigen auch nicht aus dem Sachvortrag.
III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
IV. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 5 GKG.
