Mietwohnung bereits anderweitig verpachtet – Mieterauskunftsanspruch über Pachteinnahmen

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 233 C 218/23 – vom 1. Oktober 2023 unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufung teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin Auskunft zu erteilen über die Höhe der von der Beklagten erzielten Pacht betreffend die Wohnung ….

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 9/16 und die Beklagte 7/16 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 500,00 Euro leistet.

Die Revision der Beklagten wird zugelassen.

Der Streitwert wird – unter Abänderung der Streitwertentscheidung des Amtsgerichts vom 1. Oktober 2024 – für beide Rechtszüge auf bis zu 40.000,00 Euro (12 x 415,92 Euro Wohnungsherausgabe/Mangelbeseitigung; 16.537,00 Euro Zahlung; 42 x 20% x 2.000,00 Euro Auskunft) festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin als Mieterin nimmt die Beklagte auf Herausgabe der ihr seit Mai 2009 vermieteten Wohnung in Anspruch; hilfsweise begehrt sie Auszahlung erzielbarer Mietererträge, weiter hilfsweise Auskunft über die Höhe tatsächlich erzielter Pachterträge. Die Klägerin hatte der Beklagten im Mai 2020 auf Grundlage einer Umsetzungsvereinbarung vorübergehend Besitz an der Wohnung eingeräumt, um umfangreiche Sanierungsmaßnahmen zu ermöglichen. Die Beklagte wendet Unmöglichkeit der Wohnungsrückgabe ein, da sie den gesamten Gebäudekomplex zwischenzeitlich an eine Dritte verpachtete, die dort nun „Servicewohnen“ für wohlsituierte Senioren anbietet.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 4. Oktober 2024 zugestellt worden ist. Die im ersten Rechtszug noch nicht rechtskräftig beschiedene Räumungsklage der hiesigen Beklagten gegen die Klägerin (AG Charlottenburg – … – / LG Berlin – … -) ist inzwischen durch Urteil nach § 313a ZPO vom 7. Oktober 2024 rechtskräftig abgewiesen worden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Beklagten sei es subjektiv unmöglich, die Wohnung an die Klägerin herauszugeben. Der als Zeuge gehörte Gesellschafter der Betreiberin der Seniorenwohnanlage habe glaubhaft bestätigt, dass seine Gesellschaft keinesfalls bereit sei, die Klägerin als Bewohnerin zu akzeptieren.

Der hilfsweise erhobene Anspruch auf Auszahlung fiktiver Mieterträge stehe der Klägerin nicht zu, da die von der Pächterin erzielbaren Mieterträge weder Anhaltpunkt für einen der Klägerin entstandenen Schaden darstellten, noch der Beklagten an Stelle des Besitzes der Mieträume zugeflossen seien. Der Klägerin stehe schließlich auch der weiter hilfsweise verfolgte Anspruch auf Auskunft über die auf die Wohnung entfallenden anteiligen Pachterträge nicht zu. Die Klägerin habe an der Auskunft kein berechtigtes Interesse, da es an der durch § 285 BGB vorausgesetzten Identität zwischen dem der Klägerin entgangenen Mietgebrauch und dem der Pächterin gewährten Nutzen fehle, sodass die erzielten Pachterträge nicht als stellvertretendes Commodum für den der Klägerin entgangenen Mietnutzen anzusehen seien.

Mit der am 14. Oktober 2024 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 6. Januar 2025 am 3. Januar 2025 begründeten Berufung verfolgt die Klägerin die Klageansprüche in vollem Umfang weiter.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte sei Eigentümerin der Wohnung und könne diese daher an die Klägerin herausgeben. Die Pächterin des Gebäudes habe die Vermietung der Wohnung an die Klägerin nur deswegen abgelehnt, weil die Beklagte die Klägerin der Wahrheit zuwider als „Messie“ dargestellt und so die vermeintliche Unmöglichkeit vorsätzlich selbst herbeigeführt habe. Es stehe durchaus in der Macht der Beklagten, die Pächterin zum Abschluss eines Mietvertrages zu Gunsten der Klägerin zu bewegen. Hilfsweise scheiterten die Ansprüche auf Zahlung und weiter hilfsweise Auskunft entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht am Merkmal der Identität. Der seitens der Pächterin erzielbare Mietertrag sei als stellvertretendes Commodum im Sinne des § 285 BGB anzusehen, da die Beklagte die Wohnung selbst zu der von der Pächterin angesetzten Miete hätte anmieten können und müssen, um sie der Klägerin zur Verfügung zu stellen. Weiter hilfsweise handele es sich bei der der Pächterin überlassenen Wohnung jedenfalls genau um die Wohnung, die an die Klägerin vermietet sei, sodass die Beklagte zumindest den anteiligen Pachtertrag herausgeben und vorbereitend Auskunft über dessen Höhe erteilen müsse. Zwischen dem der Klägerin zustehenden Mietgebrauch und dem der Pächterin gewährten Nutzen bestehe jedenfalls insoweit Identität, als die Pächterin den der Klägerin zustehenden Mietgebrauch vollständig für sich in Anspruch nehme.

Der Beklagte beantragt, das Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen,

1. der Klägerin den Besitz an der Wohnung … zu den in der Vereinbarung vom 12. Mai 2020 vereinbarten Konditionen einzuräumen,

2. hilfsweise, an die Klägerin 16.457,00 Euro für den Zeitraum Mai 2023 bis November 2023 zu zahlen,

3. hilfsweise, Auskunft zu erteilen über die Höhe der von der Beklagten erzielten Pacht betreffend die streitbefangene Wohnung.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie könne der Klägerin nicht Besitz an der Wohnung verschaffen, da die Pächterin nicht bereit sei, die Klägerin in die von ihr betriebene Seniorenwohnanlage aufzunehmen. Dies sei der Beklagten nicht vorzuwerfen, denn die Klägerin habe in der Tat eine „Vermüllung der Wohnung mit Ungezieferbefall“ verursacht; das sei anlässlich der Räumung der Wohnung im Zuge der Umsetzung der Klägerin in die Ausweichwohnung festgestellt worden und durch Fotografien dokumentiert. Die entsprechenden Vorgänge seien Gegenstand des zuvor zwischen den Parteien geführten Verfahrens Amtsgericht Charlottenburg – … – gewesen, über welches die Beklagte die Pächterin auf Grundlage ihrer vertraglichen Pflichten habe informieren müssen. Die Beklagte könne die Pächterin nicht zwingen, die Klägerin in die Wohnanlage aufzunehmen. Die Beklagte schulde der Klägerin auch keine monatlichen Ausgleichszahlungen oder Auskunft über die auf die Wohnung entfallende Pacht, zumal ein gerade den Wohnungsnutzen betreffender Pachtanteil gar nicht eindeutig zu ermitteln sei. Die Klägerin möge sich vergegenwärtigen, dass der Nutzen der ihr überlassenen Ausweichwohnung deutlich über die nach dem Mietvertrag für die ursprünglich sanierungsbedürftige Wohnung geschuldeten und auch geleisteten laufenden Mietzahlungen hinausgehe; die Beklagte wende jeden Monat etwa 1.000,00 Euro mehr für die Ausweichwohnung auf als die Klägerin an sie zahle.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Sie hat teilweise, nämlich nur hinsichtlich des zweiten Hilfsklageantrags, Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet

1. Die in erster Linie erhobene Klage auf Einräumung des Besitzes an der Wohnung … ist zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin hat auf Grundlage des Mietvertrages vom Mai 2009 und der Vereinbarung über die Überlassung der Umsetzwohnung vom 12. Mai 2020 keinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 BGB auf Überlassung der ihr ursprünglich vermieteten Wohnung. Die Beklagte hatte sich dazu zwar wirksam verpflichtet. Sie machte sich die Erfüllung dieser Pflicht aber selbst im Sinne des § 275 BGB unmöglich, indem sie das Gebäude mitsamt der Wohnung an die K… GmbH verpachtete, dieser auch Besitz an dem Gebäude einräumte und dem Unternehmen ferner mitteilte, dass die zuvor der Klägerin überlassene Wohnung vermüllt und von Ungeziefer befallen gewesen sei, als die Klägerin sie herausgegeben habe; der Anspruch der Klägerin auf Herausgabe der Wohnung ist folglich nach § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen.

Die Klägerin kann derzeit selbst nicht mehr über die Wohnung verfügen, weil sie diese als Teil des Gebäudes verpachtet und der Pächterin auch den Pachtbesitz verschafft hat. Sie kann das zunächst bis 2032 befristete Pachtverhältnis nicht einseitig beenden, sodass es ihr derzeit rechtlich unmöglich ist, der Klägerin, so wie geschuldet, den Besitz an der Wohnung zu verschaffen.

Der Umstand, dass die Räume derzeit womöglich leer stehen und der Klägerin der geschuldete Mietbesitz daher durch die Pächterin K… GmbH eingeräumt werden könnte, ändert daran nichts. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Pächterin nicht dazu bereit, die Wohnung der Klägerin zu überlassen; und zwar auch nicht in der Weise, dass sie die Wohnung der Beklagten vermietet und diese sie der Klägerin überlässt. Wie schon das Amtsgericht hält auch die Kammer die Angaben des im Termin am 10. September 2024 vernommenen Gesellschafters der K… GmbH für überzeugend, wonach die Geschäftsführung der Gesellschaft unter anderem auf Grundlage der Fotografien des vormaligen Zustands der Wohnung endgültig entschieden habe, die Wohnung keinesfalls freiwillig der Klägerin zu überlassen.

Zwar kann es einem Schuldner in einer Konstellation wie der vorliegenden entsprechend § 275 Abs. 2 BGB zuzumuten sein, mit dem Dritten Verhandlungen zu führen und ihm Ablöse- oder Entschädigungszahlungen anzubieten, damit dieser es dem Schuldner doch noch ermögliche, seine Pflicht zu erfüllen (BGH, Urt. v. 10.10.2012 – XII ZR 117/10 -, BGHZ 195, 50 ff.). Nachdem die Pächterin vorliegend offenbar befürchtet, dass eine Aufnahme der Klägerin in ihre Wohnanlage zu Konflikten mit den übrigen Bewohnern führen könne, wird sie sich aber selbst gegen erhöhte Mietzahlungen nicht bereit finden, die Wohnung der Klägerin zu überlassen; die Klägerin zeigt auch nicht auf, was die Beklagte angesichts der durch die Beweisaufnahme belegten Beschlusslage der Geschäftsführung der Pächterin mit Aussicht auf Erfolg zumutbar unternehmen könnte, um die Pächterin doch noch dazu zu veranlassen, der Überlassung der Wohnung an die Klägerin zuzustimmen. Der Umstand, dass die Beklagte sich die Erfüllung des Mietvertrages und der Umsetzvereinbarung vorsätzlich unmöglich machte – einerseits durch den Abschluss des Pachtvertrages, andererseits dadurch, dass sie die Entscheidung der Pächterin förderte, nicht an die Klägerin vermieten zu wollen – führt zu keinem anderen Ergebnis.

2. Die hilfsweise erhobene Klage auf Auszahlung der durch die K… GmbH im Zeitraum Mai bis November 2023 mit der Wohnung erzielbaren Mieterträge, gemindert um die von der Klägerin im nämlichen Zeitraum gezahlten Miete, ist ebenfalls zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Auskehrung der von der K… GmbH erzielten oder erzielbaren Mieteinnahmen. Ein Schadenersatzanspruch der Klägerin nach §§ 536 Abs. 3, 536a Abs. 1 BGB kann anhand der Mieteinnahmen der Pächterin nicht ermittelt werden, weil sie keinen Rückschluss auf den Umfang des der Klägerin in Folge des Vertragsverstoßes entgangenen Wohnungsnutzens oder ihrer sonst erlittenen Vermögenseinbuße zulassen. Wie das Amtsgericht zutreffend aufzeigt, können die seitens der Pächterin erzielbaren Mieteinnahmen der Klägerin auch nicht nach § 285 BGB als stellvertretendes Commodum zugesprochen werden, weil es sich eben nicht um Einnahmen der Beklagten handelt, sondern um solche der Pächterin; die Höhe der Mieteinnahmen der Pächterin bietet auch keinen Anhaltspunkt für die Ermittlung der auf die Wohnung entfallenden anteiligen Pacht. Aus dem gleichen Grund kommt schließlich auch kein auf die anteilige Auskehr der erzielbaren Mieteinnahmen gerichteter Bereicherungsanspruch nach §§ 812, 816 BGB in Betracht.

3. Die weiter hilfsweise erhobene Klage auf Auskunft über die Höhe der für die Wohnung erzielten anteiligen Pacht ist hingegen zulässig und begründet.

a) Der Zulässigkeit der Klage steht dabei nicht entgegen, dass sie entgegen § 253 Abs. 1 ZPO nicht durch Einreichung und Zustellung einer Klageschrift zur Entscheidung gestellt geworden ist, sondern durch mündliche Erklärung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10. September 2024. Die Beklagte hat sich zwar ausweislich des Protokolls nicht im Sinne des § 295 ZPO rügelos eingelassen, sondern die Unzulässigkeit der Klageerweiterung ausdrücklich gerügt. Der Formmangel ist inzwischen jedoch geheilt, nämlich spätestens durch die Zustellung der Berufungsbegründungsschrift, die den zweiten Hilfsantrag wiedergibt und ihrerseits den Anforderungen des § 253 ZPO genügt.

b) Der Anspruch auf Auskunft über die anteilig auf die Wohnung entfallenden Pachteinnahmen ist auf Grundlage des Mietvertrages vom Mai 2009 und der Vereinbarung über die Überlassung der Umsetzwohnung vom 12. Mai 2020 gemäß §§ 275 Abs. 4, 285, 242 BGB auch begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf jedenfalls anteilige Auskehrung der Einnahmen, die die Beklagte durch die Verpachtung der Wohnung erzielt, und sie kann ihren Anspruch ohne die von der Beklagten unschwer zu erteilende Auskunft derzeit nicht beziffern.

aa) Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, liegt die von § 285 Abs. 1 BGB vorausgesetzte Kausalität zwischen der Verpachtung des Gebäudes und dem zu 1. festgestellten Wegfall der Hauptpflicht aus dem Mietvertrag vor. Anders als das Amtsgericht meint, ist der Anspruch der Klägerin auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums aber nicht deswegen ausgeschlossen, weil es an der Identität zwischen dem ihr seitens der Beklagten geschuldeten Mietgebrauch und dem der Pächterin eingeräumten Pachtgebrauch fehle. Es ist zwar richtig, dass der von der Beklagten gewährte Pachtgebrauch insofern über den der Klägerin geschuldeten Mietgebrauch hinausgeht, als die Klägerin weder zur Untervermietung berechtigt sein sollte, noch zu vergütende Dienstleistungen für ein „Betreutes Wohnen / Servicewohnen“ in der Wohnung erbringen durfte, wie dies der Pächterin in dem als Anlage K8 eingeführten Pachtvertrag zugestanden wird. Der seitens des Amtsgerichts in Bezug genommenen Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, wonach jeglicher Anspruch des Gläubigers aus § 285 Abs. 1 BGB ausscheide, wenn die Gewährung des geschuldeten Mietgebrauchs daran scheitere, dass der Schuldner einem Dritten noch weiter gehende Nutzungsrechte an dem Mietgegenstand eingeräumt habe (BGH, Urt. v. 10.05.2006 – XII ZR 124/02 -, BGHZ 167, 312), ist aber nicht zu folgen, da sie zu unbilligen Ergebnissen führen kann (so auch Ulber in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 285 BGB, Rn. 19 m. w. N.; Staudinger/Caspers (2019), § 285 Rn. 46).

Zwar trifft zu, dass es im Kontext des § 285 BGB nicht darauf ankommt, ob der Schuldner die Unmöglichkeit seiner Leistungserbringung zu vertreten hat (BGH, a. a. O., Rn. 31). Zutreffend ist auch, dass die Zuweisung des stellvertretenden Commodums nicht zu einer Überkompensation des Gläubigers führen darf (BGH, a. a. O., Rn. 30); da die Pachteinnahmen des Schuldners im Fall des Bundesgerichtshofs nicht nur die dem Gläubiger versprochene Nutzung der ihm entzogenen Flächen als Parkplatz, sondern deren Nutzung als Marktflächen kompensierten, wäre es unverhältnismäßig gewesen, dem Gläubiger den gesamten Pachtertrag zuzuweisen.

Dass der Schuldner dem Dritten noch weiter gehende Rechte einräumte als dem Gläubiger, rechtfertigt es aber nicht, § 285 BGB ganz außer Anwendung zu lassen. Anders als wenn die Gewährung bloß versprochener Nutzungen dem Schuldner dadurch unmöglich wird, dass er sich insgesamt des Eigentums begibt und dafür Kompensation erhält (vgl. den Fall BGH, Urt. v. 23.12.1966 – V ZR 26/64 -, BGHZ 46, 260 ff.), stimmen die der Dritten eingeräumten Nutzungsrechte vorliegend mit den der Gläubigerin versprochenen Nutzungen zunächst genau überein und gehen nur teilweise darüber hinaus, sodass jedenfalls Teilidentität vorliegt (so für den Fall bloßer Flächenabweichungen auch BGH, Urt. v. 19.11.1984 – II ZR 6/84 -, Rn. 20). Der Anteil der Pachteinnahmen, der auf den dem Gläubiger versprochenen Mietnutzen entfällt, kann in einem solchen Fall gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung ermittelt werden. Die Klägerin bedarf vorliegend der begehrten Auskunft über die Höhe der vereinbarten Pacht und etwaige Kalkulationsgrundlagen, damit sie eine solche Schätzung vornehmen kann.

bb) Die Kammer übersieht bei alledem nicht, dass nicht nur die Klägerin laufend die vertraglich vereinbarte Miete zahlt, sondern die Beklagte ihr im Gegenzug auch den Nutzen an der Umsetzwohnung gewährt und dafür mehr aufwendet, als sie an Mietzahlungen einnimmt. Diese der Klägerin tatsächlich zugeflossenen Nutzungen wird sie sich in entsprechender Anwendung des § 285 Abs. 2 BGB auf ihren Anspruch auf Auskehr des stellvertretenden Commodums anrechnen lassen müssen; denn es wäre unbillig, die Beklagte so zu behandeln, als würde sie der Klägerin jegliche Leistung aus dem Mietvertrag verweigern.

Ob danach ein werthaltiger Anspruch der Klägerin aus § 285 Abs. 1 BGB verbleibt oder die ihr zuzuweisenden anteiligen Pachteinnahmen der Beklagten hinter dem Wert der der Klägerin zugeflossenen Nutzungen zurückbleiben, wird sich erst auf Grundlage der von der Klägerin begehrten Auskunft feststellen lassen.

4. Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist die Revision der Beklagten zuzulassen, da die Kammer mit der vorliegenden Entscheidung von dem zitierten Urteil des 12. Zivilsenats (BGH, Urt. v. 10.05.2006 – XII ZR 124/02 -, BGHZ 167, 312) abweicht; die zu Grunde liegende Rechtsfrage, ob es an der durch § 285 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Identität fehle, wenn die Gewährung eines geschuldeten Mietgebrauchs daran scheitert, dass der Schuldner einem Dritten noch weiter gehende Nutzungsrechte an dem Mietgegenstand eingeräumt hat, hat auch grundsätzliche Bedeutung. Hingegen besteht kein Anlass nach § 543 Abs. 2 ZPO, die Revision der Klägerin zuzulassen. Soweit die Klage mit den Anträgen zu 1. und zu 2. abgewiesen wird, sind grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen nicht betroffen und ist auch eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung nicht geboten.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 47, 41 Abs. 5 GKG, 9 ZPO; die Kammer hält es für angemessen, die Streitwertfestsetzung des Amtsgerichts hinsichtlich des Auskunftsanspruchs von Amts wegen zu korrigieren. Der Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der Wohnung zielt auf eine Mangelbeseitigung ab und ist daher gemäß § 41 Abs. 5 ZPO mit dem Jahresinteresse des streitigen Mietnutzens anzusetzen. Der Auskunftsanspruch ist hingegen entsprechend § 9 ZPO mit dem 42fachen des von der Klägerin angesetzten Monatsinteresses zu bewerten, da sich das letztlich verfolgte Zahlungsinteresse der Klägerin auf die fortdauernde Abschöpfung in der Vergangenheit erzielter und zukünftig noch zu erzielender Pachterträge richtet. Eine entsprechende Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG ist insoweit nicht veranlasst, da die vorliegende Interessenkonstellation keine Bezüge zu den in der Norm angesprochenen Fallgruppen der Erhöhung, Herabsetzung oder Minderung einer vereinbarten Miete aufweist.