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Mietwohnung – Müssen Mieter angebrachte Fliesen nach Mietende wieder entfernen?

AG Homburg, Az.: 23 C 58/12 (20), Urteil vom 18.09.2012

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Sachverhalt:

Mietwohnung – Müssen Mieter angebrachte Fliesen nach Mietende wieder entfernen?Der Beklagte mietete vom Kläger beginnend ab 01.10.2006 das Anwesen Das Mietverhältnis endete zum 31.10.2011.

Zu Beginn des Mietverhältnisses war in der Küche sowohl auf dem Boden, als auch zwischen den Ober- und Unterschränken an der Wand PVC-Belag vorhanden. Mit Zustimmung des Klägers entfernte der Beklagte den PVC-Belag und brachte auf eigene Kosten einen Fliesenbelag an.

Mit vorliegender Klage begehrt der Kläger Schadensersatz in Höhe von 923,18 € brutto gem. Rechnung der Firma … GmbH, nachdem der Beklagte vorher vergeblich unter Fristsetzung zur Zahlung aufgefordert wurde.

Der Kläger behauptet, der Beklagte habe die Fliesen in der Küche, die bei Auszug noch vorhanden gewesen seien, an den Wänden auf einer Fläche von 6 m² und auf dem Boden ebenfalls auf einer Fläche von 6 m² beschädigt, so dass sie hätten ausgetauscht und erneuert werden müssen.

Die Auflistung der beschädigten Fliesen im Rahmen eines Rückgabeprotokolls habe der Beklagte – unstreitig – verweigert.

Die von der Firma … GmbH in Rechnung gestellten Beträge seien angemessen.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 923,18 € zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er behauptet, er habe die von ihm angebrachten Fliesen wieder entfernt, da der Kläger nicht bereit gewesen sei, die Kosten für den eingebrachten Fliesenbelag trotz entsprechender Vereinbarung zu übernehmen. Insoweit habe er lediglich den Rückbau vorgenommen.

 

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Gründe:

I.

Die Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten der geltend gemachte Schadensersatzanspruch aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1. Ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB wegen behaupteter Beschädigung der Fliesen besteht nicht.

Nachdem von Klägerseite ursprünglich vorgetragen wurde, die Küche sei samt Fliesenbelag – in ordnungsgemäßem Zustand an den Beklagten bei Mietbeginn übergeben worden, hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung unstreitig gestellt, dass ursprünglich ein PVC-Belag vorhanden war und mit seinem Einverständnis vom Beklagten auf eigene Kosten der Fliesenbelag angebracht wurde.

Dass eine Übernahme des Fliesenbelages bei Mietende vereinbart war, hat der Kläger selbst nicht behauptet.

Insoweit kann aus dem bloßen Einverständnis des Vermieters mit der baulichen Änderung ohne Kostenersatz nicht ohne Weiteres auf eine Übernahmevereinbarung geschlossen werden.

Dass eine Übernahme nicht vereinbart war ergibt sich auch daraus, dass der Kläger gem. Rechnung der Firma … GmbH keine Kosten für einen neuen Fliesenbelag, sondern lediglich Rückbaukosten geltend macht.

Insoweit kommen lediglich Ansprüche im Rahmen eines Wegnahmerechtes bzgl. der Rückbaupflicht des Beklagten in Betracht.

2. Ein Anspruch auf Erstattung von Instandsetzungskosten gem. §§ 280 Abs. 1 i. V. m. 258, 539 Abs. 2 BGB besteht nicht.

Gemäß §§ 258 i. V. m. 539 Abs. 2 BGB hat derjenige, der zur Wegnahme einer Einrichtung berechtigt ist, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, wobei im Falle der Nichtdurchführung ggf. ein Schadensersatzanspruch in Betracht kommt (vgl. Palandt § 258 BGB Rn. 3).

Bei dem – nunmehr unstreitig – vom Beklagten angebrachten Fliesenbelag in der Küche handelt es sich allerdings nicht um eine „Einrichtung“ im Sinne von § 539 Abs. 2 BGB, bzgl. derer dem Mieter ein Wegnahmerecht zusteht, wobei für das Wegnahmerecht unerheblich ist, ob die eingebrachte Sache aufgrund Verbindung wesentlicher Bestandteil der Mietsache wird (Palandt § 539 BGB Rn. 9).

Von dem Begriff „Einrichtung“ werden nur solche Sachen erfasst, die nach der Wegnahme für den Mieter noch eigenständige Bedeutung haben, was aufgrund der Tatsache, dass Fliesen ohne Beschädigung nicht entfernt werden können, vorliegend nicht der Fall ist.

3. Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch gem. § 281 BGB aufgrund nicht durchgeführten Rückbaus zu.

Zwischen den Parteien ist nunmehr unstreitig, dass der Fliesenbelag vom Beklagten auf eigene Kosten angebracht wurde, wobei nach eigenem Vortrag des Klägers ein Ausgleich hierfür nicht vereinbart war.

Von Klägerseite ist auch nicht vorgetragen, dass auf die Entfernung bei Mietende verzichtet wurde (vgl. Sternel XIII Rn. 51).

Insoweit kann auch aus dem bloßen Einverständnis des Vermieters mit der baulichen Änderung ohne Kostenersatz nicht ohne Weiteres auf einen Übernahmewillen und damit einen Verzicht auf den Rückbauanspruch geschlossen werden (vgl. Sternel XIII Rn. 54 und Ausführungen unter 1.).

Insoweit war der Beklagte im Rahmen der Räumungspflicht gem. § 546 BGB auch zum Rückbau verpflichtet, wobei die Pflicht nicht lediglich den Rückbau von Einrichtungen, sondern sämtliche vom Mieter vorgenommenen baulichen Maßnahmen erfasst, wobei unerheblich ist, ob die Sache durch den Einbau wesentlicher Bestandteil der Mietsache gem. § 946 BGB geworden ist.

Ein Schadensersatzanspruch des Klägers scheitert aber an der gem. § 281 BGB erforderlichen vorherigen Fristsetzung bzw. deren Entbehrlichkeit. Auf die Rückbaupflicht als Teil der Räumungspflicht und des Erfüllungsanspruches des Vermieters ist § 281 BGB anzuwenden (Sternel XIII Rn. 41), wobei aufgrund Gleichstellung im Rahmen der Schuldrechtsreform unerheblich ist, ob es sich um eine Haupt- oder Nebenpflicht handelt (vgl. Palandt § 546 BGB Rn. 7).

Nach dem eigenen Vortrag des Klägers waren, entgegen dem Vortrag des Beklagten, die Fliesen bei Auszug des Beklagten noch vorhanden, so dass es gem. § 281 BGB einer Fristsetzung zur Entfernung bedurfte.

Eine Fristsetzung durch den Kläger ist unstreitig nicht erfolgt.

Eine Fristsetzung war auch nicht gem. § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, eine endgültige Erfüllungsverweigerung durch den Beklagten liegt nicht vor.

Der Vortrag des Klägers, der Beklagte habe die Unterzeichnung des Rückgabeprotokolls, in das die Beschädigungen hätten aufgenommen werden sollen, verweigert, begründet keine endgültige Erfüllungsverweigerung, an die strenge Anforderungen zu stellen sind.

Weiterer Vortrag des Klägers zur Entbehrlichkeit der erforderlichen Fristsetzung fehlt.

4. Mangels Anspruchs des Klägers kann dahinstehen, ob die Forderung auch der Höhe nach gerechtfertigt wäre.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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