LG Berlin entscheidet über Mieterhöhung
In einem aktuellen Fall hat das Landgericht Berlin über eine Mieterhöhung entschieden und dabei eine Reihe von Kriterien geprüft. Dies betrifft u.a. den Zustand der Wohnung, das Wohnumfeld und die Lage des Gebäudes. Hier erhalten Sie eine Übersicht der wichtigsten Aspekte des Urteils.
Direkt zum Urteil: Az.: 66 S 144/22 springen.
Übersicht
Bewertung der Wohnung
Das Amtsgericht Kreuzberg hat in erster Instanz der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung stattgegeben. Das LG Berlin ist dieser Entscheidung gefolgt, da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Wohnung wurde in fünf Merkmalgruppen bewertet: Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld. Dabei wurden wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale berücksichtigt.
Auswirkungen auf die Mieterhöhung
Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Zustimmung zur Mieterhöhung um 8,15 Euro auf 497,03 Euro. Die Lage des Gebäudes in Kreuzberg wurde als typische Kiezlage eingeschätzt, nicht als City-Lage. Auch das Wohnumfeld wurde als neutral bewertet, da es nicht aufwendig gestaltet ist.
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Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 66 S 144/22 – Beschluss vom 14.07.2022
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 27.04.2022, Az. 24 C 117/21, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Gründe:
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.
2. Sie ist jedoch unbegründet. Das Amtsgericht hat der Klage zu Recht im tenorierten Umfang stattgegeben.
Die Berufung kann nach § 513 Abs. 1 ZPO ausschließlich darauf gestützt werden, dass das angegriffene Urteil auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung als die erstinstanzlich getroffene Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.
Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte zur Zustimmung zur Mieterhöhung um 8,15 Euro auf 497,03 Euro verurteilt.
Die erstinstanzliche Entscheidung ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden.
Zu Recht hat das Amtsgericht die Merkmalgruppe I (Bad) negativ bewertet, weil das WC keine Lüftungsmöglichkeit aufweist. Soweit die Berufung vorbringt, das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass sich die Beklagte – weil sie eine Modernisierung des Bades abgelehnt habe – auf wohnwertmindernde Merkmale nicht berufen dürfe, so entspricht dies nicht den Tatsachen. Denn auf Seite 5 unten des erstinstanzlichen Urteils hat sich der Amtsrichter mit diesem Einwand auseinandergesetzt und ist zu der zutreffenden Entscheidung gelangt, dass es unbeachtlich sei, dass die Beklagte die Modernisierung des Bades nicht dulden wollte. Ausschlaggebend ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die – aus welchen Gründen auch immer – nicht umgesetzt wurden. Das positive Merkmal „Bad und WC“ getrennt ist nicht gegeben. Die Kammer nimmt zur Vermeidung von bloßen Wiederholungen auf die zutreffenden und ausführlichen Ausführungen des Amtsgerichts Bezug. Selbst wenn dieses positive Merkmal angenommen würde, stünde ihm das negative Merkmal „Kein Handwaschbecken im WC“ gegenüber.
Die Merkmalgruppe II (Küche) hat das Amtsgericht zutreffend als neutral eingestuft. Diese Bewertung wird mit der Berufung nicht angegriffen.
Die Merkmalgruppe III (Wohnung) hat das Amtsgericht zu Recht als negativ bewertet. Dem wohnwerterhöhenden Merkmal des geräumigen Balkons stehen zwei wohnwertmindernde Merkmale gegenüber: Die Beklagte hat vorgetragen und durch die Vorlage von Fotos belegt, dass die Elektroinstallation überwiegend, nämlich im Bad, in der Küche, im Flur und in einem Zimmer, sichtbar auf Putz verlegt ist. Dem ist der Kläger – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – nicht substantiiert entgegengetreten. Ein Vortrag der Beklagten mit einer Darlegung des laufenden Meters wäre allenfalls nach einem substantiierten Bestreiten des Klägers erforderlich gewesen. Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht eine unzureichende Elektroninstallation angenommen. Denn auf dem Foto mit dem Sicherungskasten sind lediglich die Sicherungen, aber kein FI-Schalter zu sehen. Hier wäre substantiierter Vortrag des Klägers z.B. zum Vorhandensein eines FI-Schalters erforderlich gewesen. Der vorhandene Stuck kann nicht als wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, weil er nicht – wie die Beklagte vorgetragen hat – in gutem Zustand ist. Dies belegen die von der Beklagten eingereichten Fotos.
Die umfangreichen Ausführungen in der Berufung zur Merkmalgruppe IV (Gebäude) sind unerheblich, weil das Amtsgericht diese Gruppe bereits im Sinne des Klägers als positiv eingestuft hat.
Die Merkmalgruppe V hat das Amtsgericht zu Recht als neutral bewertet. Von einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld auf dem Grundstück ist nicht auszugehen. Die Kammer nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug auf die zutreffenden erstinstanzlichen Ausführungen. Die weiteren Ausführungen zur karminroten Wandfarbe, dem Altberliner Kopfsteinpflaster, den Fahrradabstellplätzen etc. sprechen für ein schön gestaltetes Wohnumfeld. Das ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld. Nach Auffassung der Kammer muss der Hof derart gestaltet sein, dass er zum Verweilen einlädt und somit eine Sitzbank oder ein Spielplatz vorhanden sein. Allein schön gestaltete Grünanlagen, ein kleiner Sandkasten und von den Mietern bereit gestellte Sitzgelegenheiten genügen hier nicht. Auf die Ausführungen zum Eingangsbereich und dem Treppenhaus kommt es nicht an, weil diese in der Merkmalgruppe IV, die bereits positiv eingestuft wurde, zu berücksichtigen wären. Eine gute Instandhaltung des Gebäudes ist nicht gleichbedeutend mit einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld.
Die Kammer folgt dem Amtsgericht dahingehend, dass die City-Lage nicht gegeben ist. Nach Auffassung der Kammer ist dieses Merkmal nur im Bereich der City West (Umgebung des Kurfürstendamms) und der City Ost (Umgebung Unter den Linden) gegeben, nicht jedoch in Kreuzberg. Die Gegend um die W. straße ist typische Kiezlage, wo sich zwar eine Reihe von Bars und Restaurants finden lassen, bei denen es sich jedoch nicht um Gastronomie handelt, welche eine besondere Anziehung auch über die Grenzen Berlins hinaus ausübt, sondern eben um typische Kiez-Gastronomie. Gleiches gilt für Einkaufs- und Kultureinrichtungen, die dort vorhanden sind.
3. Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung gegenüber einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO zu einer Reduzierung der Gerichtskosten um zwei Gebühren führen würde (vgl. Ziffern 1220, 1222 des Kostenverzeichnisses zu § 3 Abs. 2 GKG).
4. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für den Berufungsrechtszug auf 879,96 Euro festzusetzen.
