AG Greifswald – Az.: 45 C 348/17 – Urteil vom 31.07.2020
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in der W…, Z…, Erdgeschoss links, Wohnmieteinheit Nummer 1/IV, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad mit WC, 1 Terrasse, 1 Keller mit der Kellernummer 17 und 1 Pkw-Stellplatz mit der Stellplatznummer 21 zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.392,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. ab dem 28.10.2016 zu zahlen
3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.378,15 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a.
a) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 07.01.2016 bis 04.05.2016,
b) auf einen Betrag von 335,45 Euro vom 05.05.2016 bis 12.10.2016,
c) auf einen Betrag von 300,90 Euro vom 12.10.2016 bis 27.10.2016,
d) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 04.02.2016 bis 27.10.2016,
e) auf einen Betrag von 301,35 Euro vom 28.10.2016 bis 01.01.2017,
f) auf einen Betrag von 201,35 Euro ab dem 02.01.2017,
g) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 04.03.2016,
h) auf einen Betrag von 10,45 Euro ab dem 06.04.2016,
i) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 05.05.2016 bis 30.05.2016,
j) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 31.05.2016,
k) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 04.06.2016 bis 29.06.2016,
i) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 30.06.2016,
m) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 06.07.2016,
n) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 04.08.2016 bis 30.08.2016,
o) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 31.08.2016,
p) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 06.09.2016,
q) auf einen Betrag von 65,45 Euro vom 06.10.2016 bis 11.10.2016,
r) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 04.11.2016 und s) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 06.12.2016 zu zahlen.
4. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.440,45 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. ab dem 05.11.2017 zu zahlen.
5. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.194,95 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p.a.
a) auf einen Betrag von 30,45 Euro ab dem 05.01.2018,
b) auf einen Betrag von jeweils 116,45 Euro ab dem 06.03.2018, 05.04.2018, 04.05.2018, 06.06.2018, 05.07.2018, 04.08.2018, 06.09.2018, 05.10.2018, 06.11.2018 und dem 06.12.2018 zu zahlen.
6. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.334,22 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. ab dem 27.10.2019 zu zahlen.
7. Der Beklagten wird verurteilt, an die Klägerin 5.828,90 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. auf einen Betrag von jeweils 429,45 Euro ab dem 05.01.2019, 06.02.2019, 06.03.2019, 04.04.2019, 04.05.2019, 06.06.2019, 04.07.2017, 06.08.2019, 05.09.2019, 05.10.2019, 06.11.2019 und 05.12.2019 zu zahlen.
8. Der Beklagte wird verurteilt, ab dem 01.01.2020 für die in der W…, Z…, Wohnmieteinheit Nr. 1/iV, Erdgeschoss links, belegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Flur, Bad mit WC, einem Keller, einer Terrasse sowie einem PKW-Stellplatz mit einer Größe von 59,50 m‘ eine monatliche Nutzungsentschädigung von 670,45 Euro, zahlbar jeweils zum 3. Werktag eines Monats, zu zahlen.
9. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.
10. Das Urteil ist für die Klägerin hinsichtlich der Räumung zu Ziffer 1. des Urteilstenors gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 5.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar. Im Übrigen ist es für die Klägerin gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag.
Am 17.04.2007 kam es zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt zwischen dem Beklagten und K… M… als Mieter und der „W…& S. GmbH“, die durch die E… & P. GmbH vertreten wurde. Die Miete betrug zunächst 395,00 Euro und für den Stellplatz 20,45 Euro. Es sollten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 70,00 Euro und 60,00 Euro geleistet werden. In § 6 des Mietvertrages ist eine Staffelmiete vereinbart, der zufolge ab 01.06.2009 die Nettomiete auf 405,00 Euro und ab 01.06.2011 auf 415,00 Euro erhöht werden sollte. Gemäß § 11 des Mietvertrages ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats fällig.
Im Jahr 2015 betrug die Betriebskostenvorauszahlung 105,00 Euro, die Heizkostenvorauszahlung 130,00 Euro. Mit Schreiben vom 27.09.2016 rechnete die Hausverwaltung über die Betriebskosten für das Jahr 2015 ab. Es ergab sich ein Nachzahlungsbetrag für den Beklagten von 2.392,16 Euro.
Für das Jahr 2016 verbuchte die Klägerin für den Beklagten Zahlungen in Höhe von insgesamt 4010,- Euro, wovon sie 1.162,75 Euro auf die Betriebs- und Nebenkosten verbuchte.
Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 04.10.2017 über die Betriebskosten für das Jahr 2016 ab. Hieraus ergab sich eine Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung auf 173,93 Euro. Der Beklagte widersprach der Nebenkostenabrechnung und verlangte Belegeinsicht. Die Klägerin bot dem Beklagten Belegeinsicht bei der E… & P… GmbH an, dieses Angebot nahm der Beklagte jedoch nicht wahr.
Mit Schreiben vom 02.11.2017 erklärte die E… & P. GmbH als Vertreterin der S. C1. GbR die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führte sie aus, dass Zahlungsrückstände in Höhe von insgesamt 5.833,78 Euro bestehen. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Kündigungszeitraum hinaus wurde widersprochen.
Seit März 2018 werden als Sozialhilfe für den Beklagten an die Klägerin monatlich 319,- Euro für die Nutzung der Wohnung gezahlt.
Mit Schreiben vom 26.09.2019 rechnete die Klägerin über die Betriebs- und Nebenkosten für das Jahr 2018 ab. Hieraus ergab sich eine Nachzahlungsforderung gegen den Beklagten in Höhe von 2.334,22 Euro.
Die Klägerin behauptet, die W… & C2. S. GbR, die im Mietvertrag aufgeführt sei, bestehe mit anderen Gesellschaftern fort und habe sich umfirmiert. Die ursprüngliche GbR habe aus W… und C… S… bestanden. Den Gesellschafteranteil von W… S… habe F… C…erworben. In diesem Zusammenhang habe die GbR sich umbenannt in die S… C… O. B. GbR. Als solche sei sie im Grundbuch eingetragen. Die E… & P. GmbH sei von ihr ordnungsgemäß bevollmächtigt worden. Der Kläger sei insgesamt noch mit den in den Klaganträgen verlangten Mietzahlungen säumig.
Die Klägerin hat zunächst den Räumungsantrag eingereicht. Mit Schriftsatz vom 17.07.2018 hat sie die Klage erweitert und zusätzlich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, ab dem 1.12.2017 für die in der W…, Z… im Erdgeschoss links (Nummer 1/EV) belegen Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad mit WC, 1 Terrasse, 1 Keller mit Keller Nummer 17 und 1 Pkw-Stellplatz mit der Stellplatznummer 21 eine monatliche Nutzungsentschädigung von 670,45 Euro, zahlbar jeweils zum 3. Werktag eines Monats, unter Berücksichtigung der Zahlungen vom 4.1.2018 in Höhe von 405 Euro mit dem Verwendungszweck „Kaltmiete 01/2018“, vom 1.2.2018 in Höhe von 660,47 Euro mit dem Verwendungszweck „Kaltmiete 02/2018“, vom 28.2.2018, 29.3.2018, 30.4.2018, 31.5.2018 und 29.6.2018 in Höhe von jeweils 319 Euro durch die Landeszentralkasse, zu zahlen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
1.den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung in der W…, Z…, Erdgeschoss links, Wohneinheit Nr. 1/iV, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad mit WC, 1 Terrasse, 1 Keller mit der Kellernummer 17 und 1 PKW-Stellplatz mit der Stellplatznummer 21 zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben;
2.den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2.392,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. ab dem 28.10.2016 zu zahlen;
3.den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2.378,15 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a.
a) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 07.01.2016 bis 04.05.2016,
b) auf einen Betrag von 335,45 Euro vom 05.05.2016 bis 12.10.2016,
c) auf einen Betrag von 300,90 Euro vom 12.10.2016 bis 27.10.2016,
d) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 04.02.2016 bis 27.10.2016,
e) auf einen Betrag von 301,35 Euro vom 28.10.2016 bis 01.01.2017,
f) auf einen Betrag von 201,35 Euro ab dem 02.01.2017,
g) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 04.03.2016,
h) auf einen Betrag von 10,45 Euro ab dem 06.04.2016,
i) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 05.05.2016 bis 30.05.2016,
j) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 31.05.2016,
k) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 04.06.2016 bis 29.06.2016,
i) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 30.06.2016,
m) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 06.07.2016,
n) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 04.08.2016 bis 30.08.2016,
o) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 31.08.2016,
p) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 06.09.2016,
q) auf einen Betrag von 65,45 Euro vom 06.10.2016 bis 11.10.2016,
r) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 04.11.2016 und s) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 06.12.2016 zu zahlen;
4. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.440,45 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. ab dem 05.11.2017 zu zahlen;
5. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.967,25 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a.
a) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 05.01.2017 bis 08.02.2017,
b) auf einen Betrag von 425,45 Euro vom 09.02.2017 bis 26.04.2017,
c) auf einen Betrag von 358,45 Euro ab dem 27.04.2017,
d) auf einen Betrag von 0,45 Euro vom 04.02.2017 bis 08.02.2017,
e) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 04.03.2017,
f) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 06.04.2017 bis 27.04.2017,
g) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 28.04.2017,
h) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 05.05.2017 bis 10.05.2017,
i) auf einen Betrag von 402,45 Euro ab dem 11.05.2017,
j) auf einen Betrag von 0,45 Euro ab dem 06.06.2017,
k) auf einen Betrag von 10,45 Euro ab dem 06.07.2017,
l) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 04.08.2017 bis 09.08.2017,
m) auf einen Betrag von 335,45 Euro vom 10.08.2017 bis 30.08.2017,
n) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 06.09.2017,
o) auf einen Betrag von 435,45 Euro vom 06.10.2017 bis 29.10.2017,
p) auf einen Betrag von 10,45 Euro ab dem 30.10.2017,
q) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 04.11.2017 und r) auf einen Betrag von 435,45 Euro ab dem 06.12.2017 zu zahlen;
6. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.194,95 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a.
a) auf einen Betrag von 30,45 Euro ab dem 05.01.2018,
b) auf einen Betrag von jeweils 116,45 Euro ab dem 06.03.2018, 05.04.2018, 04.05.2018, 06.06.2018, 05.07.2018, 04.08.2018, 06.09.2018, 05.10.2018, 06.11.2018 und dem 06.12.2018 zu zahlen;
7. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2.334,22 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. ab dem 27.10.2019 zu zahlen;
8. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 5.828,90 Euro nebst Zinsen in Höhe von
5%-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. auf einen Betrag von jeweils 429,45 Euro ab dem 05.01.2019, 06.02.2019, 06.03.2019, 04.04.2019, 04.05.2019, 06.06.2019, 04.07.2017, 06.08.2019, 05.09.2019, 05.10.2019, 06.11.2019 und 05.12.2019 zu zahlen;
9. den Beklagten zu verurteilen, ab dem 01.01.2020 für die in der W…, Z…,Wohnmieteinheit Nr. 1/IV, Erdgeschoss links belegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Flur, Bad mit WC, einem Keller, einer Terrasse sowie einem PKW-Stellplatz mit einer Größe von 59,50 m2 eine monatliche Nutzungsentschädigung von 670,45 Euro, zahlbar jeweils zum 3. Werktag eines Monats, zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe ausreichend Zahlungen auf die Miete erbracht. Insgesamt habe er zwar nicht immer pünktlich bezahlt, aber im Jahr 2016 insgesamt 4.870,00 Euro und im Jahr 2017 4.100,00 Euro. Er ist der Auffassung, die Klägerin habe eine ausreichende Zahlung des Mietzinses durch ihn dadurch verhindert, dass sie ihm im Oktober 2017 verweigert habe, eine aktuelle Zahlungsaufstellung zu erstellen und die Erklärung abzugeben, dass das Mietverhältnis gekündigt werde, wenn keine Zahlungen erfolgten.
Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere Zahlungsaufstellungen, Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts sowie auf Zahlung im tenorierten Umfang.
Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Klägerin hat ihre Aktivlegitimation bewiesen, indem sie die Erklärung vom 20.7.2018 zur Zusammensetzung der GbR auf Rüge des Beklagten auch im Original vorgelegt hat. Die Erklärung ist geeignet zu beweisen, dass die im ursprünglichen Namen der GbR benannten Gesellschafter sich hinsichtlich eines Wechsels der Gesellschafter W… S… und F… C… einig waren und dass insofern aber die ursprüngliche GbR mit den neuen Gesellschaftern fortbesteht. Allein der Name der GbR war, wie das Gericht bereits in der mündlichen Verhandlung vom 26.7.2018 hervorgehoben hat, noch klärungsbedürftig. Dieser ergibt sich aus der vorgelegten Grundbuchmitteilung vom 2.9.2014 (Anlage K 11), auf die wegen der Einzelheiten gemäß § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO Bezug genommen wird.
1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts gemäß § 546 Abs. 1 BGB.
Das Mietverhältnis ist aufgrund der außerordentlichen fristlosen Kündigung der Klägerin vom 02.11.2017 beendet.
Entgegen der Auffassung des Beklagten geht die Kündigung vom 02.11.2017 nicht deswegen ins Leere, weil sie nicht namens der Klägerin erklärt wurde. Zwar ist in dem Kündigungsschreiben die S… C… GbR genannt, diese ist jedoch mit der S… C… O… B… GbR identisch. Es liegt keine Rechtsnachfolge in irgendeinem Sinne vor, sondern es handelt sich lediglich um einen anderen Namen. Dies führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigungserklärung.
Ein Kündigungsgrund ist auch gegeben, denn der Beklagte war zum Zeitpunkt der Kündigung mit der Zahlung eines Betrags in Verzug, der die Miete für 2 Monate übersteigt. Der Rückstand belief sich allein für die Jahre 2015 und 2016 aufgrund der Nachforderung für die Betriebs und Nebenkosten (siehe unten Ziffer 2. der Entscheidungsgründe) sowie der offenen Mietrückstände aus 2016 (siehe unten Ziffer 3. der Entscheidungsgründe) auf 5.239,41 Euro.
Dem substantiierten Vortrag der Klägerseite, dass die von ihm behaupteten Zahlungen aus Februar und März 2016 auf Mietrückstände aus dem Jahr 2015 erfolgt seien und vom Beklagten auch ausdrücklich als solche bestimmt gewesen seien, ist der Beklagte nicht entgegengetreten.
Insoweit wird auf die weiteren Ausführungen zu Ziffer 3. der Entscheidungsgründe Bezug genommen.
Das Beweisangebot des Beklagten, die Zeugen K… zu der Behauptung zu vernehmen, dass verspätete Zahlungen genehmigt und mit ihr abgestimmt gewesen sein, war nicht nachzugehen, da das Gericht damit eine Ausforschung begegnen. Der Vortrag des Beklagten zu derartigen Genehmigungen ist sowohl nach der zeitlichen Einordnung als auch hinsichtlich der Frage, welche Zahlungen erfasst sein sollten, unsubstantiiert.
2. Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus dem Mietvertrag einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Betriebs- und Nebenkosten für das Jahr 2015 gemäß §§ 535, 556 BGB in Höhe des sich aus der Abrechnung vom 27.09.2016 ergebenden Nachzahlungsbetrags von 2.392,16 Euro. Der Beklagte ist der Abrechnung nicht entgegengetreten.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
3. Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 535 BGB einen Anspruch auf restliche Zahlung des vereinbarten Netto-Mietzinses für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2016 in Höhe von noch 2.847,25 Euro nebst Zinsen wie tenoriert.
Der Mietzins betrug gemäß der vertraglichen Vereinbarung ab 01.06.2011 415,- Euro für die Wohnung und 20,45 Euro für den PKW-Stellplatz.
Der Beklagte hat nicht bewiesen, dass er mehr als die von der Klägerin verbuchten 2.847,25 Euro auf die Nettomiete zahlte.
Soweit er behauptet, über die angerechneten Zahlungen hinaus für März 2016 am 03.03.2016 weitere 200,- Euro und am 10.03.2016 weitere 100,- Euro gezahlt zu haben, sind diese nicht für den März 2016 zu verbuchen. Dem substantiierten Vortrag der Kiägerseite, dass die von ihm behaupteten Zahlungen aus Februar und März 2016 auf Mietrückstände aus dem Jahr 2015 erfolgt seien und vom Beklagten auch ausdrücklich als solche bestimmt gewesen seien, ist der Beklagte nicht entgegengetreten. Es ergibt sich aus dem Zahlungseingang, den die Klägerin vorgelegt und den der Beklagte nicht bestritten hat, dass die Zahlungen mit der Zahlungsbestimmung „Rückstände 10/15“ versehen waren.
Hinsichtlich der Zahlung vom 01.02.2016 über 660,- Euro hat der Beklagte ebenfalls nicht beweisen, dass diese für Februar 2016 zu verbuchen gewesen wäre, sondern aus dem Zahlungseingang ergibt sich, dass die Zahlung ebenfalls für „10/15“ bestimmt war. Die Klägerin durfte, sofern die Miete für Oktober 2015 durch die Zahlungen übererfüllt war, gemäß § 366 Abs. 2 BGB mit den älteren Forderungen aus 2015 verrechnen.
Die Zinsansprüche folgen aus §§ 286, 288 BGB.
4. Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus dem Mietvertrag einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Betriebs- und Nebenkosten gemäß §§ 535, 556 BGB in Höhe des sich aus der Abrechnung vom 04.10.2017 ergebenden Nachzahlungsbetrags von 1.440,45 Euro.
Der Zahlungsanspruch ist gegeben, obwohl der Beklagte der Abrechnung zunächst widersprochen und Belegeinsicht gefordert hat, denn konkrete Einwendungen hat der Beklagte innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht erhoben. Insoweit ist der Beklagte, der Belegeinsicht fordert, mitwirkungspflichtig. Die Klägerin hat unbestritten dargelegt, dem Beklagten die Einsichtnahme in die Belege angeboten zu haben. Der Beklagte hat dies nicht wahrgenommen.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
5. Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 546a BGB einen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Netto-Mietzinses in Höhe von 1.967,25 Euro für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2018 nebst Zinsen wie tenoriert.
Ein Zahlungsanspruch der Klägerin für Dezember 2017 folgt aus § 546a BGB, denn das Mietverhältnis ist durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 02.11.2017 wirksam gekündigt und die Mietsache noch nicht zurückgegeben. Die Höhe der geschuldeten Nutzungsentschädigung orientiert sich an der bisher geschuldeten Miete.
Der Beklagte hat Zahlungen über die im Rahmen der Sozialhilfe ab März 2018 geleisteten 319 Euro hinaus, die die Klägerin gemäß § 362 BGB berücksichtigt hat, monatlich nicht behauptet.
Ein Anspruch der Klägerin ist nicht gemäß den Grundsätzen aus Treu und Glauben ausgeschlossen. Soweit der Beklagte behauptet, die Klägerin habe es treuwidrig verhindert, dass er seine Mietschulden begleiche, ergibt sich daraus kein tragfähiger Grund, die Rechte der Klägerin zu beschneiden. Im Oktober 2017 war der Zahlungsrückstand des Beklagten bereits so hoch, dass die außerordentliche Kündigung gerechtfertigt war. Eine Mitwirkungspflicht des Vermieters zur Erlangung von unbestimmten Kredit oder Fördermöglichkeiten für die Zukunft ist nicht ersichtlich, insbesondere da nicht ersichtlich ist, dass eine solche Mitwirkung zu einer sofortigen Befriedigung der Klägerin geführt hätte.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
6. Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus dem Mietvertrag einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Betriebs- und Nebenkosten gemäß § 546a BGB in Höhe des sich aus der Abrechnung vom 26.09.2019 ergebenden Nachzahlungsbetrags von 2.334,22 Euro.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
7. Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 546a BGB einen Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung in Höhe von 5.828,90 Euro Euro für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2019 nebst Zinsen wie tenoriert.
Ein Zahlungsanspruch der Klägerin folgt aus § 546a BGB, denn das Mietverhältnis ist durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 02.11.2017 wirksam gekündigt und die Mietsache noch nicht zurückgegeben. Die Höhe der geschuldeten Nutzungsentschädigung orientiert sich an der bisher geschuldeten Miete. Die erhaltenen Zahlungen im Rahmen der Sozialhilfe von monatlich 319 Euro, hat die Klägerin gemäß § 362 BGB berücksichtigt.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
8. Die Klägerin hat auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf zukünftige Zahlung der Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB in Höhe von monatlich 670,45 Euro, was der nach der letzten im Rahmen des Mietverhältnis erfolgten Miethöhe entspricht. Sie setzt sich zusammen aus Kaltmiete für die Wohnung von 415 Euro, Miete für den Pkw Stellplatz von 20,45 Euro, Nebenkostenvorauszahlung von 105 Euro, Heizkostenvorauszahlung von 130,00 Euro.
9. Die Kostenentscheidung ist der Schlussentscheidung vorzubehalten, da die Sache noch nicht insgesamt entscheidungsreif ist. Hinsichtlich des Klageantrages zu Ziff. 7. war aufgrund des nunmehr noch eingegangenen Schriftsatzes vom 18.07.2020 mit einem erweiterten Klageantrag die Sache noch nicht entscheidungsreif. Ein Schriftsatznachlass war nicht beantragt worden und es handelt sich bei der Neufassung und Erweiterung des Klageantrags zu Ziffer 7 auch nicht um einen vom Gericht übersehenen rechtlichen Aspekt. Die mündliche Verhandlung kann insoweit gemäß §§ 296 a, 156 Abs. 1 ZPO wieder eröffnet werden. Dies erscheint sachdienlich, um einen weiteren Rechtsstreit zu vermeiden.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich gemäß § 709 ZPO.
