AG Köpenick – Az.: 7 C 127/14 – Urteil vom 15.07.2014
1. Der Einspruch des Beklagten zu 2. gegen das Versäumnisurteil vom 21. Mai 2014 wird verworfen.
2. Die Beklagte zu 1. wird als Gesamtschuldnerin neben dem Beklagten zu 2. verurteilt, an den Kläger 667,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4. Mai 2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Der Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % hiervon abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag über Wohnraum.
Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 15. November 20113, der sie zur Zahlung einer monatlichen Miete einschließlich Nebenkosten in Höhe von 876,36 € (723,36 € netto) verpflichtete, von der Klägerin eine 65,76 m2 große Wohnung in Berlin – Alt-Treptow. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in Kopie zur Akte gereichten Mietvertrag (Bl. 9 – 17 d.A.) verwiesen. Mit der Klage verlangt der Kläger Ausgleich rückständiger Mieten von jeweils 240,10 € für die Monate Januar bis einschließlich März 2014.
Gegen den im schriftlichen Vorverfahren säumigen Beklagten zu 2. ist Versäumnisteilurteil ergangen, das diesen als Gesamtschuldner neben der Beklagten zu 1. zur Zahlung von 720,30 € nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 4. Mai 2014 verpflichtet, das ihm am 3. Juni 2014 zugestellt wurde (Bl. 41 d. A.) und gegen das er am 20. Juni 2014 bei Gericht eingehend (Bl. 50 ff. d. A.) Einspruch erhoben hat.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu 1. als Gesamtschuldnerin neben dem Beklagten zu 2. zu verurteilen, an den Kläger 720,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4. Mai 2014 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
1. das Versäumnisurteil vom 23.05.2014 – 7 C 127/14 – unter Wiedereinsetzung in der vorigen Stand aufzuheben,
2. die Klage abzuweisen.
Die Beklagten rügen ein nicht zu öffnendes Fenster im Badezimmer, bereits im Übergabeprotokoll als mangelhaft festgestellt, mit der Folge von Schimmelpilzbefall, eine mangelhafte Trittschalldämmung sowie eine nach § 5 WiStG erhebliche Mietpreisüberhöhung. Sie behaupten, sich erfolglos um nahezu vierzig Mietwohnungen in Treptow/Köpenick, Friedrichshain/Kreuzberg, Neukölln und Mitte/Prenzlauer Berg bemüht zu haben.
Der Kläger rügt die fehlende Anzeige von Schimmelpilzbefall und weist auf die Altbautypik knarrenden Dielen und wenig ausgeprägte Trittschalldämmung hin.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
A. Die Verwerfung des Einspruchs des Beklagte zu 2. gegen das Versäumnisurteil vom 21. Mai 2014 beruht auf § 341 Abs. 1 ZPO und der Versäumung der in § 339 Abs. 1 ZPO bestimmten Einspruchsfrist von zwei Wochen nach Zustellung, die mit Ablauf des 17. Juni 2014 vollendet gewesen ist, ohne dass ein Einspruch bei Gericht eingegangen ist. Der mit Einspruchserhebung gestellte Wiedereinsetzungsantrag gemäß § 233 ZPO ist unbegründet, denn der Beklagte zu 2. hat keinen Hinderungsgrund für eine rechtzeitige Einspruchseinlegung mitgeteilt und glaubhaft gemacht.
B. Die Klage gegen die Beklagte zu 1. ist zulässig und überwiegend begründet.
I. Der Kläger stehen die geltend gemachten Zahlungsansprüche gegen die Beklagte zu 1. für die Monate Januar bis einschließlich März 2014 gemäß den §§ 535 Abs. 2, 421 BGB in Höhe von jeweils 222,57 € zu.
1. Die Vereinbarung einer monatlichen Gesamtmiete von 873,36 € ist in vollem Umfang wirksam, insbesondere ist die Vereinbarung nicht gemäß den §§ 134, 139 BGB i. V. m. § 5 Abs. 1 WiStG wegen Mietwuchers teilnichtig.
Ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1, 2 WiStG ist nicht hinreichend substantiiert dargestellt, insbesondere fehlt es an der Darlegung des Umfangs erfolgloser Bemühungen um angemessen teueren Wohnraum im gesamten Stadtgebiet und damit der Ausnutzung eines eben auch auf das gesamte Stadtgebiet bezogenen Wohnungsmangels.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03) und 13. April 2005 (VIII ZR 44/04) festgestellt, dass eine ZweckentfremdungsVO keinen Anscheinsbeweis für einen Wohnungsmangel begründet, ferner sich der Mangel auf das gesamte Stadtgebiet beziehen muss. Daraus folgt, dass die sog. KappungsgrenzenVO zu § 558 Abs. 3 BGB keinen Anschein für das generelle Bestehen einer Mangellage begründet, zumal die Rechtmäßigkeit vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin – Brandenburg nicht ohne Erfolgsaussichten angegriffen wird. Tatsächlich ist Alt-Treptow viel beliebter und nachgesuchter, als das viele Stadtrandlagen sind, die ebenfalls als einfache Wohnlagen gekennzeichnet werden. Dem Vortrag der Beklagten ist gerade nicht zu entnehmen, dass sich ihre Bemühungen auf vergleichbare Wohnungen im gesamten Stadtgebiet bezogen, es ist vielmehr eine Konzentration auf den erweiterten Innenstadtbereich mit östlichem Schwerpunkt erkennbar, der unter anderem einfache Stadtrandlagen wie Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Weißensee, Buch, Karow, Reinickendorf insbesondere mit dem Märkischen Viertel und Spandau ausgespart hat. Damit kann die Ausnutzung eines Mangels an vergleichbaren Wohnungen nicht angenommen werden, auf die Frage, in welchem Umfang die vereinbarte von der ortsüblichen Miete abweicht, ist mithin nicht entscheidungserheblich.
2. Die Miete ist wegen des dem Kläger bereits bei Übergabe bekannten Mangels der Schließbarkeit der Badezimmerfensters um 2 %, entsprechend 17,53 €/Monat, gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert, denn bei Ansatz einer Wertigkeit des Badezimmers von max. 20 % in Relation zur gesamten Wohnung und einer hieraus folgenden Gebrauchsbeeinträchtigung von max. 10 % – bezogen auf das Badezimmer – errechnet sich keine höhere Minderung. Ein etwaiger Schimmelbefall hat gemäß § 536 c Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1 BGB mangels Anzeige dieses Mangels außer Betracht zu bleiben. Die Mangelrüge hinsichtlich der Trittschalldämmung ist unter Berücksichtigung des Baualters und daraus geschuldetem Baustandard nicht hinreichend substantiiert.
II. Der zuerkannte Zinsanspruch beruht auf den §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1, 288 Abs. 1, 247 BGB.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2 Ziff. 1, 100 Abs. 4 ZPO, die Vollstreckungsentscheidung ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Nichtzulassung der Berufung ergibt sich aus § 511 Abs. 4 ZPO: Die Sache hat im Umfang des Unterliegens des Klägers weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts bzw. die Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.
