LG Bielefeld, Az.: 22 S 55/16, Urteil vom 25.01.2017
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 15. Januar 2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Minden teilweise – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – abgeändert.
Der Beklagte bleibt verurteilt, an den Kläger 3.300,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf je 200,00 EUR seit dem 04.07.2013, 05.08.2013, 05.09.2013, 07.10.2013, 07.11.2013 und 05.12.2013 sowie auf je 300,00 EUR seit dem 07.01.2014, 06.02.2014, 06.03.2014, 04.04.2014, 07.05.2014, 05.06.2014 und 04.07.2014 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 37 % und der Beklagte 63 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von der Darlegung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Satz 1 Nr. 1, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung des Beklagten ist teilweise begründet.
Dem Kläger steht gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 2, 18 des Mietvertrages vom 29.02.2012 für den Zeitraum von Juli 2013 bis Juli 2014 ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von 3.300,00 EUR zu.
Aufgrund der in §§ 2, 18 des Mietvertrages getroffenen Regelung ist davon auszugehen, dass der Beklagte für das angemietete Reihenendhaus in O., N. Straße xxx, ein monatliches Entgelt in Höhe von 750,00 EUR schuldete. Dieses setzte sich aus einer Zahlungsverpflichtung in Höhe von 350,00 EUR sowie Dienstleistungen, die in § 18 des Mietvertrages geregelt waren, mit einem Gegenwert in Höhe von 400,00 EUR zusammen. Das monatliche Entgelt für den Gebrauch der Mietsache ist nicht zwingend in Geldleistungen zu erbringen (Schmidt-Futterer Mietrecht 12. Auflage vor § 535 Rn 12).
Zwar enthält die in § 18 des Mietvertrages getroffene Regelung lediglich eine pauschale Beschreibung der vom Beklagten geschuldeten Arbeiten. Jedoch folgt aus den Angaben der Parteien bei ihrer mündlichen Anhörung, dass diese sich hinsichtlich der vom Beklagten geschuldeten Leistungen jedenfalls wie folgt einig waren: Eine feste Arbeitszeit des Beklagten war nicht festgelegt. Gartenarbeiten richteten sich nach Jahreszeit und Witterung. Der Beklagte sollte die umfassende Pflege von Garten- und Hoffläche des angemieteten Objektes N. Straße xxx mit einer Rasenfläche von ca. 300 qm sowie den entsprechenden Winterdienst übernehmen. Ferner war die unbebaute Wiese des Grundstücks N. Straße yyy (maximal 1000 qm) gelegentlich zu mähen. Darüber hinaus sollte der Beklagte auf dem Grundstück des Hauses des Klägers, S.straße x, insbesondere die Rasenfläche von ca. 2000 qm mähen und Unkraut jäten; größere Arbeiten – das Beschneiden der Hecke – sollten in Zusammenarbeit mit dem Kläger erfolgen.
Bei fehlender Durchführung dieser Arbeiten war nach der vertraglichen Regelung das Entgelt in Form einer Zahlung zu erbringen.
Dabei kann dahinstehen, ob aufgrund der Art der zu erbringenden Leistung des Mieters die Fälligkeit der erhöhten Mietzahlung entgegen § 556 b BGB, § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages voraussetzt, dass der Beklagte vom Kläger zur Erbringung der Gartenarbeiten unter Hinweis auf die andernfalls anfallende Zahlungspflicht aufgefordert wurde bzw. entsprechende Aufforderungen bezogen auf den streitgegenständlichen Zeitraum ausdrücklich erfolgten. Eine entsprechende Aufforderung – gegebenenfalls verbunden mit einer Fristsetzung – war entbehrlich, da beide Parteien bei ihrer Anhörung übereinstimmend erklärt haben, dass der Kläger den Beklagten anlässlich der „Aufräumaktion“ am 08.06.2013 ausdrücklich auf die bestehende Zahlungspflicht hingewiesen hatte, wenn dieser die Gartenarbeiten nicht im erforderlichen Umfang leistete.
Der Beklagte hat demgegenüber nicht dargetan und nachgewiesen, dass er die von ihm geschuldeten Leistungen in vollem Umfang erbracht hat. Nach dem Ergebnis der Anhörung der Parteien und der Vernehmung der Zeugen geht die Kammer davon aus, dass der Beklagte ab Juli bis Ende des Jahres 2013 für das Objekt S.straße x im Anschluss an die Gartenaktion im Juni 2013 noch teilweise Gartenarbeiten – Rasen mähen – gemacht hat. Diese hat er nach seinen eigenen Angaben aufgrund der vom Kläger unter dem 13.12.2013 ausgesprochenen fristlosen Kündigung eingestellt. Die Zeugin C. konnte hierzu lediglich angeben, dass ihr Exfreund gelegentlich den Rasen gemäht habe; dies sei auch seitens des Klägers erfolgt. Hieraus folgt aber nicht, dass der Beklagte völlig untätig war. Die Zeugin hat ihn einmal wahrgenommen; darüber hinaus hatte sie ihn auch vor dem streitgegenständlichen Zeitraum nicht gesehen. Die Zeugin T. konnte zur Pflege des Objektes S.straße x nach der Aufräumaktion keine Angaben machen. Demgegenüber hat die Zeugin R. die Angaben des Beklagten bestätigt, dass dieser bis zur Kündigung jedenfalls auf dem Grundstück S.straße x den Rasen gemäht habe. Dies deckt sich auch mit den Angaben der Zeugin E., die den Beklagten in entsprechender Bekleidung auf dem Weg zu Gartenarbeiten gesehen hat.
Die Kammer geht weiter davon aus, dass der Beklagte bis zum Auszug die ihm übertragenen Pflegearbeiten in dem angemieteten Objekt wahrgenommen hat. Zwar hat die Zeugin T. bekundet, dass sie bei Aufräumarbeiten nach dem Auszug des Beklagten geholfen habe und dabei ein völlig zugewachsenes Grundstück vorgefunden habe; ihr Sohn habe die zu den Akten gereichten Fotos gemacht. Die Zeugin konnte aber keine konkreten Angaben zu dem Zeitraum dieser Aufräumaktion machen. Dementsprechend kommt den Fotos kein Beweiswert zu; gerade aufgrund des starken Pflanzenwachstums in den Sommermonaten kann bereits wenige Wochen nach Auszug des Mieters der aus den Fotos ersichtliche Gartenzustand eintreten. Zudem haben die Zeuginnen R. und E. übereinstimmend die Pflege des Grundstücks bis kurz vor dem Auszug bestätigt. Die Zeugin R. gibt einen Zeitraum von ca. 2 Wochen bis zum Auszug an. Dies ist auch plausibel, da der Garten – wie von der Zeugin E. geschildert – von der Familie genutzt worden ist. Die Zeugin hat auf die andernfalls bestehende Zeckengefahr hingewiesen.
Die Kammer bewertet gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Grundstücksgrößen und des unterschiedlich geschuldeten Pflegeaufwandes für die Monate Juli bis Dezember 2013 die vom Beklagten erbrachten Leistungen anteilig mit einer Quote von 50 %. Ab Januar 2014 wurde nur noch das angemietete Objekt gepflegt, so dass hierfür 25 % der geschuldeten Leistung anzusetzen sind. Dementsprechend ergeben sich für die Monate Juli 2013 bis Dezember 2013 geschuldete Mietzahlungen in Höhe von 200,00 EUR und ab Januar 2014 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses eine monatliche Mietzahlung in Höhe von 300,00 EUR. Die Kammer geht ferner von einer durchgehenden Leistungs-/Entgeltverpflichtung auch für die Wintermonate aus, da die Parteien insoweit im Vertrag keine Differenzierung vorgenommen haben. Zudem sind Gartenarbeiten – z. B. Schnittarbeiten – auch im Winter zu erbringen.
Die Entscheidung über die Zinsen folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1, 556 b BGB i. V. m. § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zu vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
