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Mindestmietdauer im Mietvertrag

Wenn Sie einen Mietvertrag mit einer Mindestmietdauer abschließen, sollten Sie sich über die Konsequenzen bewusst sein. Dieser Artikel bietet Hinweise und Tipps zu Mietverträgen mit Mindestmietdauer, damit Sie wissen, worauf Sie achten müssen.

Rechtliche Regelungen bei der Mindestmietdauer

Es kommt in letzter Zeit immer häufiger vor, dass Vermieter im Zuge des Mietvertragsabschlusses mit einem Mieter auf eine sogenannte Mietmindestdauer bestehen. Hierbei handelt es sich um eine Sondervereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter in dem Mietvertrag, welche für den Mieter durchaus gravierende Konsequenzen mit sich bringt. Wird eine derartige Sondervereinbarung getroffen, so hat der Mieter keine Berechtigung zur Beendigung des Mietvertrages vor dem Ablauf dieser Mindestfrist. Es ist in diesem Zusammenhang die Frage interessant, ob eine derartige Vereinbarung auch tatsächlich rechtlich zulässig ist und ob es für den Mieter nicht trotzdem möglich ist, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden.

Rechtlich betrachtet verzichtet sowohl der Vermieter als auch der Mieter auf das ordentliche Kündigungsrecht, wenn eine Mindestmietdauer vereinbart wird. Dies bedeutet, dass unter regulären Umständen das Mietvertragsverhältnis nicht vor dem Ablauf der Frist beendet werden darf.

Die Mindestmietdauer in der gängigen Praxis

Mindestmietdauer Mietvertrag
Mietvertrag mit Mindestmietdauer – so vermeiden Sie Ärger im Umgang mit Ihrem Vermieter (Symbolfoto: Bartolomiej Pietrzyk/Shutterstock.com)

Üblicherweise wird, sofern eine Mindestmietdauer vereinbart wird, ein Zeitraum von 12 – 48 Monaten als Frist vereinbart. Dem reinen Grundsatz nach ist eine derartige Vereinbarung auch tatsächlich rechtens, da der Mietvertrag unter das Prinzip der Vertragsfreiheit fällt. Es gibt jedoch durchaus auch Ausnahmen von dieser Regelung und überdies muss eine derartige Vereinbarung auch in schriftlicher Form festgehalten werden. Grundsätzlich kennt der Gesetzgeber zwei Möglichkeiten, um eine derartige Mindestmietdauer zwischen einem Vermieter und einem Mieter festzulegen. Zum einen wäre hier die Kündigungsausschlussklausel zu nennen und zum anderen gibt es auch die Möglichkeit der vereinbarten Gesamtmietdauer.

Die Kündigungsausschlussklausel kommt in der gängigen Praxis am häufigsten zum Einsatz. Der Vermieter und der Mieter schließen hierfür zunächst erst einmal einen Mietvertrag auf unbefristeter Basis ab, in welchem die Kündigungsausschlussklausel enthalten ist. Letztlich bedeutet diese Klausel, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter für den festgelegten Zeitraum auf das Kündigungsrecht ausdrücklich verzichten. Mit Ablauf dieser Zeitspanne ist dann die Kündigung auf dem ordentlichen Weg wieder möglich.

Als Alternative zu der Kündigungsausschlussklausel gilt der Zeitmietvertrag, welcher seine gesetzliche Grundlage in dem § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat. Das Mietvertragsverhältnis wird bei dem Zeitmietvertrag per se bereits zeitlich auf einen klar definierten Zeitrahmen begrenzt. Die Mindestmietdauer ist in derartigen Fällen zwar so in der Form nicht gegeben, allerdings gibt es eine eingeschränkte Gesamtmietdauer. Der Zeitmietvertrag ist jedoch rechtlich nur unter sehr bestimmten Gründen zulässig. Es besteht eine gesetzliche Obergrenze von vier Jahren für die Mindestmietdauer. Jegliche Vereinbarung, die eine längere Dauer vorsieht, ist ungültig und sollte als ein unbefristeter Mietvertrag angesehen werden.

Unter welchen Umständen gilt eine Mindestmietdauer als rechtlich zulässig?

Die Mindestmietdauer kann rechtlich nur dann ihre Zulässigkeit erfahren, wenn beide Vertragsparteien gem. § 550 BGB hierfür die Schriftform gewählt haben. Dem reinen Grundsatz nach können der Vermieter und der Mieter hierbei eine beliebig festgelegte Mindestmietdauer festlegen. Dies betrifft jedoch nicht diejenigen Mietverträge, welche einseitig vorformuliert wurden. Für derartige Verträge gilt ausdrücklich, dass die Mindestmietdauer den maximalen Wert von vier Jahren nicht überschreiten darf. Damit dieser Maximalwert nicht zum Einsatz kommt ist es zwingend erforderlich, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter diesbezüglich eine Einigung erfolgt ist.

Hat ein Vermieter mittels einer vorformulierten Klausel bereits eine Situation für den Mieter geschaffen, in welcher der Mieter nicht mehr eingreifen kann, so soll die festgelegte Maximalmindestmietdauer von vier Jahren den Mieter gem. § 307 BGB vor einer unangemessenen Benachteiligung schützen.

Die Klausel kann unwirksam sein

Sollte sich die Klausel über die Mindestmietdauer ausdrücklich nicht an die gesetzlich festgelegten Voraussetzungen halten, so wird sie hierdurch rechtlich unwirksam. Dies hat jedoch nicht zur Folge, dass der gesamte Mietvertrag an sich ungültig wird. Vielmehr wird der Vertrag durch die rechtliche Ungültigkeit der Klausel automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt, bei welchem der Mieter und auch der Mieter die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung hat.

Auch dann, wenn eine Mindestmietdauer rechtlich zulässig in dem Mietvertrag vereinbart wurde, gibt es Ausnahmen und die Möglichkeit zur Kündigung. Die Rede ist an dieser Stelle von der außerordentlichen Kündigung gem. § 543 sowie 569 BGB.

Das Kündigungsrecht für den Vermieter

Ein Vermieter hat gem. § 543 BGB ausdrücklich die Berechtigung zu der außerordentlichen Kündigung, sofern sich der Mieter im Mietzahlungsverzug erheblichen Ausmaßes befindet respektive durch den Mieter eine Vertragsverletzung erheblicher Natur begangen wurde. Die Beschädigung des Mietobjekts ist hierfür ein regelrechtes Musterbeispiel. Weitere Beispiele wären die Störung des Hausfriedens in erheblichen Ausmaß oder auch gem. § 569 BGB der Zahlungsverzug einer Sicherheitsleistung im erheblichen Ausmaß. Beachtet werden muss allerdings in diesem Zusammenhang, dass die Erheblichkeit stets als Einzelfallentscheidung anzusehen ist und daher auch stets als Einzelfall geprüft werden muss.

Das Kündigungsrecht für den Mieter

Ebenso wie für den Vermieter steht auch dem Mieter gem. § 543 BGB sowie 569 BGB das außerordentliche Kündigungsrecht zu. Beispiele hierfür wären, dass der Vermieter die Mieträume nicht in dem vertraglich zugesicherten Zustand respektive Ausmaß zur Verfügung stellt oder wenn aufgrund des Verschuldens des Vermieters der Hausfrieden erheblich gestört wird. Auch dann, wenn durch die Mieträumlichkeiten eine erhebliche Gesundheitsgefährdung des Mieters einhergeht, ist das außerordentliche Kündigungsrecht trotz einer vereinbarten Mindestmietdauer möglich.

Sonderfälle für das außerordentliche Kündigungsrecht im Überblick

  • Familienzuwachs bei dem Mieter
  • der zwingend erforderliche beruflich bedingte Umzug
  • für Menschen im Studium: der Wechsel der Hochschule

Liegen derartige Gründe vor, so können sie ein außerordentliches Kündigungsrecht trotz einer rechtlich zulässigen Mindestmietdauer rechtfertigen. Es ist durchaus sinnvoll, möglichst frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und auf diese Weise den Versuch zu unternehmen, den Sachverhalt möglichst frühzeitig zu klären. Die Mindestmietdauer an sich kann sowohl für einen Mieter als auch für einen Vermieter gleichermaßen ihre Vorteile mit sich bringen. In Anbetracht des Umstandes, dass der aktuelle Wohnungsmarkt in Deutschland besonders in den großen Metropolregionen Hamburg, Berlin, München etc. als überaus angespannt gilt, bietet die Mindestmietdauer mit ihren rechtlichen Konsequenzen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gleichermaßen eine gewisse Form der Planungssicherheit.

Das Ausmaß der rechtlichen Konsequenzen, welche eine derartige Klausel mit sich bringt, darf allerdings dabei nicht unterschätzt werden. Ist die Klausel rechtlich zulässig vereinbart worden, so gibt es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gleichermaßen keine Möglichkeit der ordentlichen Kündigung vor dem Ablauf der Frist. Sollte ein Mieter beispielsweise den Wunsch verspüren, eine größere Wohnung zu beziehen, so muss zwingend die Mindestmietdauer abgewartet werden. Sollte der Vermieter jedoch den Wunsch verspüren, die Mietwohnräumlichkeiten anderweitig zu einem höheren Mietzins an einen anderen Mieter zu vermieten, so ist dies nicht vor dem Ablauf der Frist durchsetzbar. Zwar kann ein Vermieter im Rahmen der gesetzlich festgeschriebenen Möglichkeiten die Miete erhöhen, allerdings ergibt sich daraus dann auch wieder für den Mieter das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung. Dies sollte auf jeden Fall berücksichtigt werden, bevor eine derartige Klausel in den Mietvertrag aufgenommen wird.

Beachtet werden sollte auch, dass im Fall einer einvernehmlichen Klausel in dem Mietvertrag die gesetzlich vorgeschriebene Form eingehalten wird. Eine reine mündliche Vereinbarung zwischen beiden Vertragsparteien ist hierfür auf gar keinen Fall als ausreichend anzusehen, da die Schriftform von dem Gesetzgeber vorgeschrieben wurde.

Die Durchsetzung Ihrer Ansprüche im Mietrecht kann eine langwierige und kostspielige Angelegenheit sein. Daher ist es ratsam, sich von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten zu lassen. Unsere Anwälte haben langjährige Erfahrung in diesem Bereich und können Sie umfassend beraten. Kontaktieren Sie uns noch heute und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin.

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