LG Köln – Az.: 14 O 191/20 – Urteil vom 08.12.2020
In dem Rechtsstreit hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts Köln aufgrund mündlicher Verhandlung vom 06.10.2020 für Recht erkannt:
1. Das Versäumnisurteil vom 12.08.2020 wird aufgehoben. Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjektes.
Der Beklagte entwickelt und vertreibt optische Produkte wie Sonnenbrillen, Brillen, Textilien und sonstige Accessoires. Der Beklagte ist Gründer und Geschäftsführer der vierfreunde GmbH mit Sitz in Köln in ……… die unter der Marke „Kerbholz“ Produkte aus Holz designt und vertreibt.
Mit Vertrag vom 20.10.2017 mietete der Beklagte von der Klägerin ab dem 15.11.2017 die streitgegenständlichen Räumlichkeiten in der ……… in ……… an. Der Vertrag trägt die Überschrift „Geschäftsraummietvertrag“. Die Vereinbarung enthält auszugsweise folgende Regelungen:
§ 1 Mietgegenstand
Vermietet werden die Räumlichkeiten mit einer beheizbaren Gesamtfläche von 67,87 qm im Erdgeschoss der ………-Straße in ……… gelegenen Räume zum Betrieb eines Kreativbüros.
§ 2 Zustand der Mietsache
[…] Die Vermieterin haftet nicht, wenn eine zum Gewerbebetrieb des Mieters erforderliche Genehmigung versagt wird, es sei denn, die Versagung wird mit der Beschaffenheit der Mietsache oder deren Lage begründet. Sie haftet auch nicht für die Erfüllung technischer Voraussetzungen, behördlicher Auflagen und gesetzlicher Vorschriften, die speziell für den Gewerbebetrieb des Mieters zu beachten sind. Diese ist ausschließliche Sache des Mieters. 1…) Reicht die vorhandene Versorgung der Mietsache mit Elektrizität, Gas oder Wasser für den Gewerbebetrieb des Mieters nicht aus, so hat dieser auf eigene Kosten seinen Mehrbedarf durch Erweiterung der Zuleitungen zu decken. Art, Umfang und Verlauf der Zuleitungen sind vorher mit der Vermieterin abzustimmen. (…)
§ 3 Mietzeit
[…] Seine Dauer ist unbefristet […]
§ 4 Miete und Nebenkosten
Die Gesamtmiete setzt sich wie folgt zusammen:
Grundmiete 553,14 EUR
Heizkostenpauschale 111,73 EUR
Pauschale für alle sonstigen 111,73 EUR
Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung BGBI.20002,1, S.2346 und 2347
Gesamtmiete ohne MwSt 776,60 EUR
§ 6 Kaution
Der Mieter leistete der Vermieterin zu Beginn des Mietverhältnisses zur Sicherung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von zwei Gesamtmieten, also 1553,20 EUR […].
§ 7 Schönheitsreparaturen
Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter alle fünf Jahre, gerechnet ab dem 15.11.2017 auf seine Kosten fachgerecht durchzuführen oder durchführen zu lassen.
§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung
[…I Kleinreparaturen hat der Mieter auf eigene Kosten durchführen zu lassen. Als Kleinreparatur ist die Beseitigung von Schäden oder Mängeln bis zu einem Höchstbetrag von 100,00 EUR im Einzelfall anzusehen […]
§ 9 Vertragsgemäßer Gebrauch und Untervermietung
[…] Der Mieter darf die Mietsache nur im Rahmen seines Mietvertrages und bei gleichbleibender Art des Gegenstandes dieses Gewerbebetriebs gebrauchen. Eine Erlaubnis zur Untervermietung hat der Mieter der Vermieterin anzuzeigen […] Der Mieter darf auf einer Fläche, die ihm die Vermieterin zuweist, ein Schild anbringen lassen, mit dem er für seinen Betrieb wirbt und auf seinen Betrieb hinweist. […]
§ 15 Konkurrenzschutz
Ansprüche des Mieters auf Gewährung von Konkurrenzschutz oder auf Schadensersatz sind ausgeschlossen. […]
§ 16 Änderung der Rechtsform des Mieters
[…] Ist der Mieter eine natürliche Person und bringt er ihren Gewerbebetrieb in eine Personengesellschaft ein, der er als Gesellschafter angehört, so handelt es sich um einen Fall der unerlaubten Untervermietung, die die Vermieterin zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigt […].
Der Beklagte wohnt in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Mit Datum vom 01.03.2017 wurde eine Wohnungsgeberbescheinigung über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nach § 19 Bundesmeldegesetz erstellt. Die Wohnungsgeberbescheinigung trägt die Unterschrift der Klägerin.
Die Klägerin hat die streitgegenständliche Liegenschaft bereits veräußert.
Mit Schreiben vom 01.06.2020 bat die Klägerin den Beklagten darum, die Räumungs- und Herausgabeverpflichtung anzuerkennen. Mit E-Mail vom 16.06.2020 antwortete der Beklagte, dass er derzeit aufgrund seiner Tätigkeit als Geschäftsführer und Anteilseigner der vierfreunde GmbH stark eingebunden sei. Er habe daher wenig Zeit sich mit privaten Projekten und anderen Thematiken auseinanderzusetzen.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe die Räumlichkeiten zum Zwecke des Betriebes seines Gewerbes angemietet. Der Beklagte gehöre zu einer Gruppe von Mietern, die die in Betriebsräumen und Lofts aufgeteilten Werkhallen ausschließlich oder im Wesentlichen zu gewerblichen Zwecken angemietet hätten. Die Klägerin ist der Ansicht, das Mietverhältnis unterliege den Vorschriften über die Geschäftsraummiete. Hierzu verweist sie auf die Bezeichnung des Vertrages als Geschäftsraummietverhältnis, den beschriebenen Zweck des Mietverhältnisses als zum Zwecke des Betriebs eines Kreativbüros sowie auf diverse Vorschriften in dem Vertrag, die eine Gewerbemiete indizierten. Sie behauptet ferner, sie habe das streitgegenständliche Mietverhältnis mit Schreiben vom 01.04.2020 gekündigt. Hinsichtlich der als Anlage B3 vorgelegten Wohnungsgeberbescheinigung behauptet die Klägerin, es handele sich zwar um ihre Unterschrift, indes habe sie das Formular nicht ausgefüllt. Insofern handele es sich nicht um ihre Handschrift.
Die Klage vom 23.06.2020 ist dem Beklagten unter Setzen einer Notfrist zur Verteidigungsanzeige innerhalb von zwei Wochen ausweislich der Postzustellungsurkunde am 15.07.2020 zugestellt worden. Nach Ablauf der Frist hat das Gericht den Beklagten mit Versäumnisurteil vom 12.08.2020 antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten in der ………-Straße in ……… zum 30.09.2020 verurteilt. Gegen dieses Versäumnisurteil, dem Beklagten am 19.08.2020 und der Klägerin am 20.08.2020 zugestellt, hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 02.09.2020, bei Gericht eingegangen am selben Tag, Einspruch eingelegt.
Die Klägerin beantragt nunmehr, das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.
Hilfsweise, für den Fall, dass der Hauptantrag wegen sachlicher Unzuständigkeit abgewiesen wird, beantragt die Klägerin,
den Beklagten zu verurteilen, den ihm als Kreativbüro gemieteten Raum nebst Toilette, Dusche und Empore in der zweiten Halle hinter dem Vorderhaus auf der ………-Straße in ………, dessen Eingang hinter dem Vorderhaus links, an einer Art von überdachten Innenhof, liegt und zu Fuß durch einen Durchgang auf der rechten Seite des Vorderhauses und ein Rolltor an dessen Ende erreichbar ist, am 30.11.2020 geräumt an die Klägerin herauszugeben, und stellt hierzu den Verfahrensantrag, den Rechtsstreit zur Entscheidung über den Hilfsantrag an das jedenfalls für diesen sachlich zuständige Amtsgericht Köln zu verweisen.
Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, dass die Parteien sich stets darüber einig gewesen seien, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt werden sollten. Der Beklagte ist der Ansicht, die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgericht sei begründet. Die Klage sei als unzulässig abzuweisen. Es handele sich um ein Wohnraummietverhältnis. Der Beklagte nutze die Räumlichkeiten für seine Wohnbedürfnisse. Gleiches gelte auch für sämtliche Mieter der streitgegenständlichen Liegenschaft. Die Klägerin habe lediglich pro forma Gewerbemietvertragsformulare verwendet. Allenfalls könne von einem Mischmietverhältnis ausgegangen werden.
Für die weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und Erklärungen der Parteien Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
I.
Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 12.08.2020 ist zulässig, insbesondere ist die zweiwöchige Einspruchsfrist, beginnend ab Zustellung des Versäumnisurteils an die Klägerin am 20.08.2020 gemäß §§ 339, 310 Abs. 3 ZPO, durch Einreichung des Einspruches am 02.09.2020 eingehalten worden.
II.
Das Versäumnisurteil war aufzuheben. Die Klage ist mangels sachlicher Zuständigkeit des Landgerichts unzulässig. Die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG begründet.
a. Gemäß § 23 Nr. 2a GVG ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig.
Das zwischen den Parteien geschlossene Mietverhältnis ist als Mischmietverhältnis zu qualifizieren, auf welches die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse gemäß §§ 549 ff. BGB Anwendung finden. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck. Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich. Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks .sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (BGH, NJW 2014, 2864 Rn. 30, beck-online). Es obliegt dem Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf einen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses übereinstimmenden Parteiwillen über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu- gewichten. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen. der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (BGH, Urteil vom 9.7.2014 – VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864, beck-online).
Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist als Mischmietverhältnis zu qualifizieren. Auf die Durchführung einer Beweisaufnahme kam es nicht an, denn die Klägerin trägt vor, der Vertrag sei zum Zwecke des Gewerbebetriebes geschlossen worden, verweist hierzu auf die vertragliche Vereinbarung, bietet im Übrigen keinen Beweis an und meint, die Vereinbarung enthalte bereits eine eindeutige Gebrauchszweckfestlegung. Da der klägerische Vortrag für die Prüfung der sachlichen Zuständigkeit entscheidend ist (BGH, a.a.O., Rn. 23), war die unstreitig geschlossene vertragliche Vereinbarung als zur Begründung des Anspruches vorgebrachten Tatsache maßgeblich. Die Auslegung der Vereinbarung ergibt, dass es sich um ein Mischmietverhältnis handelt; Ein Schwerpunkt der gewerblichen Nutzung lässt sich nicht feststellen.
Die Nutzungsdauer indiziert die Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnraum. Ausweislich des Mietvertrages, dort § 3, haben die Parteien den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Gewerbemietverhältnisse werden aber – aufgrund des rein wirtschaftlichen Interesses an der zeitlich planbaren Nutzung der Räumlichkeiten und des fehlenden Interesses an der Gründung eines (auf unbestimmte Zeit angelegten) Lebensmittelpunktes – regelmäßig auf bestimmte Zeit geschlossen (BGH, a.a.O.). Zudem enthält der Mietvertrag weitere Regelungen, die sich typischerweise in Wohnraummietverträgen finden. Entsprechend der Vorschrift des § 551 BGB ist die Kaution auf zwei Monatsmieten beschränkt, § 6. Ebenfalls findet sich eine für Wohnraummietverträge typische Kleinreparaturklausel. Auch die durch die Klägerin unstreitig unterschriebene Wohnungsgeberbescheinigung lässt Zweifel daran aufkommen, dass es den Parteien auf eine schwerpunktmäßige gewerbliche Nutzung ankam. Ob sie diese auch ausgefüllt hat, ist irrelevant, denn maßgeblich ist nur, dass sie die Unterschrift unter dem mit der Aufschrift „Wohnungsgeberbescheinigung“ betitelten Schreiben (welche ausschließlich von Vermietern von Wohnraum bzw. Wohnungsgebern ausgefüllt werden) geleistet hat. Gegen einen auf der Geschäftsraummiete liegenden Schwerpunkt des Vertrags spricht auch, dass die Miete keine Regelung über eine Umsatzsteuerpflicht beinhaltet, § 4. Es finden sich zwar in dem Mietvertrag auch eine Reihe von Regelungen, die auf eine gewerbliche Nutzung hindeuten z.B. die Zweckbeschreibung in § 1 sowie die Regelungen/Bezeichnungen in §§ 2,9. Unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände lässt sich allerdings im vorliegenden Fall ein Schwerpunkt der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sodass in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH bei Gleichwertigkeit der Nutzungsarten von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen ist. Denn ansonsten würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2 a GVG), unterlaufen (BGH, a.a.O., NJW 2014, 2864 Rn. 39, beck-online).
b. Der hilfsweise gestellte Antrag ist nicht zulässig.
Gemäß § 260 ZPO können mehrere Ansprüche des Klägers gegen denselben Beklagten, auch wenn sie auf mehreren Gründen beruhen, in einer Klage verbunden werden, wenn für sämtliche Ansprüche das Prozessgericht zuständig und dieselbe Prozessart zulässig ist. Nach der Rechtsprechung des BGH können Anträge grundsätzlich mit der Bedingung verknüpft werden, das Gericht möge nur beim Eintritt eines bestimmten innerprozessualen Vorgangs entscheiden (BGH, Urteil 11.07.1996, IX ZR 226/94). Es muss sich indes um einen innerprozessualen Vorgang handeln, welcher der Einflussnahme durch den Kläger entzogen ist.
Sofern die Klägerin vorträgt, die Bedingung sei eine (rechtskräftige) Abweisung des Hauptantrages, handelt es sich weder um eine sachdienliche (Eventual)Klagehäufung noch um eine zulässige innerprozessuale Bedingung. Das Landgericht ist schon sachlich nicht zuständig für den Hilfsantrag. Auch die Klägerin selbst geht davon aus, dass .das Landgericht mangels Zuständigkeit über den Hilfsantrag gar nicht entscheiden kann und darf. Die Klägerin begehrt in der Sache weiter keine Verbindung beider Ansprüche und eine Entscheidung über den Hilfsantrag durch das erkennende Gericht, sondern lediglich eine Verweisung an das sachlich zuständige Amtsgericht hinsichtlich des Hilfsantrages und begehrt dem Grunde nach eine Aufspaltung des Verfahrens zwischen den Instanzen. Dies ist nicht zulässig und bezweckt gerade nicht die prozessökonomische Verbindung mehrerer Klageansprüche und die Entscheidung mehrerer Klageansprüche durch ein- und dasselbe Gericht, sondern würde zu einer Aufspaltung des Prozessrechtsverhältnisses zwischen den Instanzen und einer nicht hinnehmbaren Unsicherheit für den Beklagten führen. Sofern die Klägerin nunmehr ausführt, der Antrag sei dahingehend zu verstehen, dass der Hauptantrag rechtskräftig abgewiesen werden soll, handelt es sich schon nicht um eine zulässige innerprozessuale Bedingung, da der Eintritt der Rechtskraft von der Entscheidung einer anderen Instanz, zudem von der Einlegung eines Rechtsmittels durch die Klägerin abhängig ist und damit ihrem Einflussbereich unterliegt.
Eine Entscheidung über den hilfsweise gestellten (Verweisungs)antrag im Urteilswege war darüber hinaus auch nicht zulässig. Die Verweisung eines Rechtsstreites wegen Unzuständigkeit erfolgt gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 ZPO durch Beschluss (Gregerlaller, § 281 Rn. 8, 33. Auflage, 2020). Dieser Beschluss ist gemäß § 281 Abs. 2 S. 2 ZPO unanfechtbar. § 281 ZPO dient im Interesse der Prozessökonomie der Vermeidung von Zuständigkeitsstreitigkeiten und Prozessurteilen (Greger/Zöller, § 281, Rn. 1, a.a.O.).
Die Kostenentscheidung und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 ZPO. § 344 ZPO fand keine Anwendung, da das Versäumnisurteil mangels Zuständigkeit des erkennenden Gerichts in ungesetzlicher Weise ergangen ist. Auf die Kenntnis des Gerichts vom Fehlen der Prozessvoraussetzungen kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 05.10.1961, VII ZR 201/58).
Der Streitwert wird auf 9.319,20 EUR festgesetzt.
