Mietergewohnheiten auf dem Prüfstand: Missachtung der Reinigungs- und Mülltonnenpflichten
In einer Wohnsiedlung ist es gängige Praxis, dass Mieter bestimmte Reinigungs- und Instandhaltungspflichten erfüllen. Eine Situation, in der ein Vermieter seinen Mieter verklagt hat, weil dieser angeblich seine Reinigungs- und Mülltonnenpflichten nicht eingehalten hat, ist in der Immobilienbranche keine Seltenheit. Der Kläger, in diesem Fall der Vermieter, hat argumentiert, dass der Mieter gegen seine Pflichten aus der Hausordnung verstoßen habe, insbesondere durch das Unterlassen von Reinigungsarbeiten im Treppenhaus und an der Straße. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis daraufhin gekündigt und verlangte die Rückgabe der Mietsache.
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Übersicht
Die erste Instanz: Amtsgericht Hanau
Das Amtsgericht Hanau hat sich in ersterInstanz mit der Klage befasst. Es hat die Klage des Vermieters auf Räumung vollumfänglich abgewiesen. Dabei wurde auf die Tatsache hingewiesen, dass keine ausreichenden Beweise für einen Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlagen. Die Begründung des Gerichts war ausführlich und gut nachvollziehbar. Die Entscheidung war bindend und es gab keine Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der für die Entscheidung relevanten Feststellungen.
Berufung des Klägers und die Reaktion des Gerichts
Unzufrieden mit der Entscheidung des Amtsgerichts Hanau, legte der Vermieter Berufung ein. Das Gericht hat jedoch angekündigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO einstimmig zurückzuweisen. Der Grund dafür ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und das Berufungsgericht nicht der Auffassung ist, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.
Auslegung der Mietvertragsbedingungen und der Berufungsbegründung
Interessant ist die Auslegung der Mietvertragsbedingungen durch das Amtsgericht. Es besteht die Annahme, dass die formularvertraglichen Regelungen in den §§ 26 und 27 als allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters so zu interpretieren sind, dass die Verletzung der in Frage stehenden Reinigungspflichten oder der Pflicht zur Bereitstellung der Mülltonnen ausschließlich durch die Möglichkeit der Ersatzvornahme und einen daraus resultierenden Kostenersatzanspruch sanktioniert werden soll. Dies weist darauf hin, dass die Berufungsbegründung des Vermieters keinen Anlass für eine andere Beurteilung gibt.
Dieser Fall dient als Erinnerung daran, wie wichtig es ist, die Bedingungen des Mietvertrags und die Hausordnung klar zu verstehen und zu erfüllen, um Konflikte und mögliche rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Das vorliegende Urteil
LG Hanau – Az.: 2 S 87/21 – Beschluss vom 10.10.2022
Der Kläger wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Klägers gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg erkennen lässt, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Gründe:
I.
Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie keine Aussicht auf Erfolg.
Der Kläger begehrt als Vermieter von dem beklagten Mieter die Rückgabe der Mietsache, nachdem der Kläger das Mietverhältnis wegen behaupteter Verletzungen der Hausordnung (insbesondere unterbliebener Reinigungsarbeiten im Treppenhaus und an der Straße) ordentlich gekündigt hat.
Das Amtsgericht Hanau hat die Klage durch Urteil vom 21.05.2021 vollumfänglich abgewiesen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf das Urteil des Amtsgerichts Hanau Bezug genommen.
Das angefochtene Urteil erweist sich als richtig. Zu Recht hat das Amtsgericht Hanau das Vorliegen eines Kündigungsgrundes gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verneint und die Räumungsklage abgewiesen.
Das Amtsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausführlich und gut nachvollziehbar die für die richterliche Überzeugungsbildung maßgeblichen Gründe angeführt. Hieran ist die Kammer nach § 529 ZPO gebunden. Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen nicht. Die Entscheidung beruht darüber hinaus weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.
Zur Vermeidung von Wiederholungen kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.
Die Berufungsbegründung gibt keinen Anlass für eine andere Beurteilung.
Es spricht bereits viel dafür, mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass die formularvertraglichen Regelungen in den §§ 26 und 27 als vom Vermieter gestellte allgemeine Geschäftsbedingungen so auszulegen sind, dass die Verletzung der in Rede stehenden Reinigungspflichten bzw. der Pflicht zum Herausstellen der Mülltonnen ausschließlich durch die Möglichkeit der Ersatzvornahme und einen hieraus erwachsenen Kostenersatzanspruch sanktioniert werden soll. Selbst wenn die genannten Regelungen einen Ausschluss des Kündigungsrechts nicht ausdrücklich thematisieren, lässt die Formulierung einer bestimmten Rechtsfolge eine solche Auslegung jedenfalls zu, so dass durchaus von einer mehrdeutigen Klausel ausgegangen werden kann, die an § 305c Abs. 2 BGB zu messen ist.
Ungeachtet dessen rechtfertigt das klägerische Vorbringen zur mehrfachen Missachtung der Reinigungspflichten bzw. der Pflicht zum Herausstellen der Mülltonnen trotz Abmahnung nicht die Annahme eines ausreichenden Kündigungsgrundes.
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangt eine nicht nur unerhebliche Vertragsverletzung. Dieser muss in der Gesamtwürdigung einiges Gewicht zukommen. Die Beendigung darf nicht außer Verhältnis zu der Pflichtverletzung stehen (vgl. Staudinger-Rolfs, BGB, 2021, § 573 BGB Rn. 39 m.w.N.).
In der Literatur und Rechtsprechung wird auch das mehrfache Unterlassen der per Hausordnung auferlegten Treppenhausreinigung überwiegend als nicht hinreichend erhebliche Pflichtverletzung beurteilt (vgl. Staudinger-Rolfs, BGB, 2021, § 573 BGB Rn. 40 m.w.N.; beck-online.Grosskommentar-Geib, Stand 01.01.2022, § 573 BGB Rn. 44 m.w.N.; AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.1999 – 91 C 2213/99 – 19; AG Friedberg, Urteil vom 23.10.1985 – C 1226/85, WuM 1986, 231). Entsprechendes dürfte für Straßenreinigungsarbeiten und das Herausstellen der Mülltonnen gelten.
In Übereinstimmung mit dem Amtsgericht folgt die Kammer dieser Rechtsansicht im Grundsatz. Jenseits ganz besonderer Ausnahmefälle (etwa der stetigen Missachtung einer bereits titulierten Reinigungsverpflichtung, vgl. etwa AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.12.1996 – 508 C 345/96), für deren Vorliegen das klägerische Vorbringen keinen Anhalt bietet, steht die erzwungene Beendigung des Mietverhältnisses zu der in Rede stehenden Pflichtverletzung, hier der Nicht – bzw. Schlechterfüllung der Reinigungspflichten bzw. der Pflicht zum Bereitstellen der Mülltonnen, außer Verhältnis. Der Vermieter ist daher insbesondere auf die Ersatzvornahme zu verweisen, was – entgegen der Annahme der Berufung – auch durchaus zumutbar ist. Dies gilt im Streitfall umso mehr, als der vom Kläger gestellte Mietvertrag in § 26 Nr. des Mietvertrages die Möglichkeit der Ersatzvornahme und Inrechnungstellung der Kosten im Fall der Verletzung der vorgenannten Pflichten ausdrücklich vorsieht. Der damit verbundene Aufwand mag für den Vermieter lästig sein, dies rechtfertigt für sich aber keine andere Beurteilung.
Als geringeres Mittel ist überdies – entgegen der Annahme der Berufung – der faktische Wechsel in die Betriebskostenumlage sehr wohl denkbar. Es ist zwar zutreffend, dass ohne Einverständnis des Mieters und ohne Änderung des Mietvertrages dem Mieter die Pflicht und das Recht zur Hausreinigung nicht entzogen werden kann. Einen Anspruch auf Vertragsänderung nach § 242 BGB hat der Vermieter aber dann, wenn es bei der Durchführung der Hausreinigung andauernd zu erheblichen Unzuträglichkeiten kommt und gerade auch der betroffene Mieter seiner Reinigungspflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist (vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 14.05.2004 – 33 C 6308/03; Schmidt-Futterer-Langenberg, 11. A., § 556 BGB Rn. 151 und 143; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. A., Kap. A Rn. 111 m.w.N.; Michael J. Schmid, WuM 2008, 631 ff.). Die entsprechenden Kosten sind dann jedoch nicht auf alle Mieter umzulegen, sondern im Wege eines Schadensersatzanspruchs nur den betreffenden Mietern anzulasten (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, 11. A., § 556 BGB Rn. 151 und 143; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. A., A Rn. 11 m.w.N.).
II.
Das Rechtsmittel erweist sich bei der gegebenen Sachlage daher als erfolglos. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen nach Erhalt dieses Beschlusses.
Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass auch im Anhörungsverfahren des § 522 Abs. 2 ZPO neuer Tatsachenvortrag gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO grundsätzlich nicht zulässig ist.
Zur Vermeidung weiterer Kosten wird dem Kläger die Rücknahme der Berufung angeraten. Im Fall der Rücknahme der Berufung entstehen, abgesehen von den ohnehin anfallenden Anwaltskosten, lediglich zwei Gerichtsgebühren nach KV 1222 Nr. 1 GKG. Wird demgegenüber die Berufung förmlich durch Beschluss zurückgewiesen, verbleibt es bei der vierfachen Gerichtsgebühr nach KV 1220 GKG.
