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Miteigentumsanteilsübertragung – Begründung Wohnungs- und Teileigentum – Vertragsgegenstand

LG Offenburg – Az.: 4 OH 15/21 – Beschluss vom 20.01.2022

1. Die Kostenrechnung des Notars S. mit dem Amtssitz in … vom 02.10.2020 (Rechnungsnummer 26X1, 26X12, 26X3 und 26X4) ist inhaltlich richtig. Weitere Gebühren als diejenigen gemäß den Rechnungen sind nicht angefallen.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

Gründe:

I.

Am 01.10.2020 beurkundete Notar S. mit dem Amtssitz in … die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG. Urkundsbeteiligte waren die vier weiteren Beteiligten im Sinne von § 7 Abs. 2 FamFG, die im vorliegenden Verfahren der Einfachheit halber als “Antragsgegner” bezeichnet wurden. Die Antragsgegner waren im Grundbuch von … Blatt … als Miteigentümer zu je einem Viertel für das Grundeigentum an dem Grundstück Flst. Nr. X eingetragen. Gemäß der Urkunde des Antragstellers vom 01.10.2020 (UR 2017/2020) wurden die folgenden drei Wohnungseigentumseinheiten begründet:

1. 4…7/10.000 MEA, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumlichkeiten, welche J. S. und F. F. zu Miteigentum zu je ein Halb zugewiesen wurden;

2. 3…3/10.000 MEA, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumlichkeiten, welche H. und S. S. zu Miteigentum zu je ein Halb zugewiesen wurden;

3. 2…0/10.000 MEA, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Räumlichkeiten, welche H. und S. S. zu Miteigentum zu je ein Halb zugewiesen wurden.

Der Notar stellte die Kosten seiner Beurkundung den Antragsgegnern am 02.10.2020 unter den Rechnungsnummern 26X1, 26X12, 26X3 und 26X4 in Rechnung. Dabei ging der Notar für die Beurkundung von einer 2,0-Gebühr aus den §§ 97 Abs. 1, 42 Abs. 1 GNotKG für die Beurkundung einer Teilungserklärung nach § 3 WEG aus. Er legte hierbei einen Geschäftswert von Euro 700.000,00 und eine Gebühr in Höhe von netto Euro 2.510,00 zugrunde, die quotal auf die Beurkundungsbeteiligten verteilt wurde.

Im Zuge der Begründung des Wohnungseigentums und der Zuweisung der Miteigentumsanteile an die Urkundsbeteiligten kam es bei einem Vergleich der Ausgangslage der Miteigentumsanteile mit der Situation nach der Begründung von Wohnungseigentum zu einer Übertragung von 963/10.000 MEA.

Wegen der Einzelheiten der vorgenannten Urkunde und der Rechnungen wird auf diese Bezug genommen.

Der Notar wurde mit Verfügung des Präsidenten des Landgerichts Offenburg vom 24.06.2021 (Aktenzeichen E 565 – 4/2021) angewiesen, hinsichtlich der Richtigkeit seiner Kostenrechnungen eine gerichtliche Entscheidung des Landgerichts herbeizuführen. Nach Auffassung des Präsidenten des Landgerichts handelt es sich bei der Begründung von Wohnungseigentum einerseits und der Übertragung der Miteigentumsanteile andererseits um gegenstandsverschiedene Beurkundungsinhalte, was sich in Bezug auf die übertragenen Miteigentumsanteile werterhöhend auswirke. Der Beurkundungswert, den der Antragsteller in seinen Kostenrechnungen mit Euro 700.000,00 angenommen hatte, müsse somit um einen Wert von Euro 67.410,00 erhöht werden.

Im Übrigen wird wegen der Anweisung vom 24.06.2021 auf diese Bezug genommen.

Der entsprechende Antrag wurde durch den Notar am 09.07.2021 gestellt.

In seinem Antrag führte der Notar im Wesentlichen aus, dass eine Beurkundung der Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG und die damit verbundene Übertragung von Miteigentumsanteilen rechtlich in einem Akt erfolgen könne (“uno actu”). In diesem Fall sei gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WEG lediglich von einem auflassungsähnlichen Vorgang auszugehen, da das Gesetz für die Begründung von Wohnungseigentum im Rahmen des § 3 WEG die Form der Auflassung vorsehe. Eine separate Bewertung käme nur infrage, wenn Miteigentumsanteile vor der Begründung von Wohnungseigentum übertragen würden. Wenn jedoch – wie im vorliegenden Fall – eine separate Auflassung nicht erforderlich sei, liege schon kein eigenständiges Rechtsverhältnis im Sinne der §§ 86, 109 GNotKG vor. Ein eigenständiges Rechtsverhältnis bedürfe einer eigenständigen Erklärung. Die Bildung von Wohnungseigentum unter gleichzeitiger Veränderung der Miteigentumsanteile sei demnach kostenrechtlich gegenstandsgleich.

Der Präsident des Landgerichts hat am 24.08.2021 zum Antrag auf gerichtliche Entscheidung Stellung genommen. Im Wesentlichen wiederholte er darin die Position aus der Anweisungsverfügung vom 24.06.2021. Darüber hinaus führte er aus, dass zwar nicht bestritten werde, dass die Begründung von Wohnungseigentum und die Übertragung von Miteigentumsanteilen uno actu erfolgen könne, dass jedoch die Frage der Beurkundungstechnik losgelöst sei von der Frage der kostenrechtlichen Bewertung der Beurkundung. Kostenrechtlich sei von zwei getrennten Rechtsverhältnissen im Sinne der §§ 86, 109 GNotKG auszugehen. Da die Begründung von Wohnungseigentum auch ohne die Anpassung der Miteigentumsanteile möglich wäre, könne die Übertragung der Miteigentumsanteile auch nicht als der Durchführung dienendes Rechtsverhältnis angesehen werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Stellungnahme des Antragstellers und des Präsidenten des Landgerichts wird auf das diesbezügliche Schreiben bzw. die Verfügung vom 09.07.2021 und vom 24.08.2021 Bezug genommen.

Die Antragsgegner hatten Gelegenheit zur Stellungnahme, gaben eine solche aber nicht ab.

II.

Der Antrag ist als Anweisungsbeschwerde gemäß § 130 Abs. 2 Satz 1 GNotKG zulässig. Entgegen der Auffassung des Präsidenten des Landgerichts sind die Einwendungen gegen die Kostenberechnung des Antragstellers jedoch nicht begründet.

Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Antragstellers, dass bei der Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG und der damit verbundenen Übertragung von Miteigentumsanteilen ein einheitliches Rechtsverhältnis im Sinne von § 86 Abs. 1 GNotKG vorliege. Grundsätzlich ist die Frage, ob ein einheitliches Rechtsverhältnis vorliegt, eng auszulegen. Dabei wird ein solches grundsätzlich nur dann bejaht, wenn es sich um Erklärungen handelt, die der unselbstständigen Gestaltung eines Rechtsverhältnisses dienen oder sich auf die gesetzlichen Regelfolgen einer Gestaltung beschränken und deshalb zu einem einheitlichen Gegenstand zusammengefasst werden (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 4. Aufl. 2021, Rn. 3, 4 zu § 86). In allen anderen Fällen ist davon auszugehen, dass es sich um mehrere Rechtsverhältnisse im Sinne von § 86 Abs. 2 GNotKG handelt, die vorbehaltlich der Regelung in § 109 GNotKG grundsätzlich als verschiedene Beurkundungsgegenstände anzusehen sind (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 9 zu § 86).

Aus der vorstehenden Definition des einheitlichen Rechtsverhältnisses folgt zwanglos, dass von einem solchen im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden kann. Sowohl die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG als auch die Übertragung von Miteigentumsanteilen ist grundsätzlich jederzeit separat möglich, sodass das eine nicht dem anderen gegenüber als unselbstständig aufgefasst werden kann und schon gar nicht einer unselbstständigen Gestaltung des anderen dient. Auch gibt es keinerlei gesetzliche Regelung, wonach es sich bei dem einen Beurkundungsgegenstand um eine gesetzliche Regelfolge des anderen handeln sollte.

Ein einheitliches Rechtsverhältnis kann entgegen der Auffassung des Antragstellers auch nicht daraus abgeleitet werden, dass bei § 3 WEG die Begründung des Wohnungseigentums und die Übertragung von Miteigentumsanteilen uno actu erfolgen können. Die entsprechende Beurkundung und grundbuchliche Umsetzung uno actu ist inzwischen wohnungseigentumsrechtlich anerkannt (vergleiche BGH, Beschluss vom 10.02.1983 – V ZB 18/82 – Juris, Rn. 12, 13; KG, Beschluss vom 07.06.1994 – 1 W 6026/93 – Juris, Rn. 12; Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, Rn. 9, 10 zu § 3 WEG; Grüneberg-Wicke, BGB, 81. Aufl. 2022, Rn. 2 zu § 3 WEG). Dies wird auch vom Präsidenten des Landgerichts nicht bestritten. Die Frage der beurkundungstechnischen Praxis und der grundbuchrechtlichen bzw. materiellrechtlichen Umsetzung ist jedoch etwas anderes als die kostenrechtliche Behandlung und die Einordnung im Rahmen des § 86 GNotKG.

Somit sind in der Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG und der damit verbundenen Übertragung von Miteigentumsanteilen grundsätzlich zwei verschiedene Rechtsverhältnisse zu sehen. Dies sagt jedoch noch nichts Abschließendes darüber aus, ob es sich auch um verschiedene Beurkundungsgegenstände oder um denselben Beurkundungsgegenstand handelt.

Nach Auffassung der Kammer ist entgegen der Auffassung des Präsidenten des Landgerichts Offenburg davon auszugehen, dass es sich bei den beiden streitgegenständlichen Rechtsverhältnissen in Abweichung von § 86 Abs. 2 GNotKG um denselben Beurkundungsgegenstand im Sinne von § 109 Abs. 1 Satz 1 und 2 GNotKG handelt.

Von demselben Beurkundungsgegenstand ist nach dem Gesetz auszugehen, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine Rechtsverhältnis unmittelbar dem Zweck des anderen Rechtsverhältnisses dient, wobei ein solches Abhängigkeitsverhältnis nur dann vorliegen soll, wenn das andere Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des einen Rechtsverhältnisses dient.

Dabei greift § 109 GNotKG gerade dann ein, wenn in einer Urkunde Erklärungen zu mehreren selbstständigen Rechtsverhältnissen niedergelegt sind (vergleiche Bormann/Diehn/ Sommerfeldt, aaO., Rn. 10 zu § 109). Teilweise wird über den Wortlaut der Norm hinaus zusätzlich vertreten, dass die Abhängigkeit im Sinne von § 109 GNotKG vorliegen könne, wenn ein untergeordnetes Rechtsverhältnis einem übergeordneten Rechtsverhältnis dient (vergleiche Bachmayer, in: BeckOK-Kostenrecht, 35. Edition, Stand 01.10.2021, Rn. 14 zu § 109 GNotKG). Dabei genügt es jedoch, wenn das sogenannte Nebengeschäft als Erfüllungsgeschäft oder sonstiges Durchführungsgeschäft unmittelbar dem Zweck des in derselben Urkunde enthaltenen Hauptgeschäfts dient (vergleiche Bachmayer, in: BeckOK-Kostenrecht, aaO., Rn. 22 zu § 109 GNotKG).

Es besteht in der Kommentarliteratur Einigkeit, dass jedenfalls dann von verschiedenen Beurkundungsgegenständen auszugehen ist, wenn eine Immobilie, deren Auflassung im Rahmen eines anderen Geschäfts erforderlich ist, vorab – zumal in separater Urkunde – zuerst erworben werden muss.

In diesem Sinn ist im vorliegenden Fall von demselben Beurkundungsgegenstand auszugehen.

Geht man davon aus, dass im Zuge der Beurkundung vom 01.10.2020 bei der Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG drei verschiedene Miteigentumseinheiten mit den unterschiedlichen, in der Urkunde genannten Miteigentumsanteilen entstehen sollten, so bedarf es nach § 3 WEG zwingend der Zuweisung der Personen, die Eigentümer der Miteigentumsanteile werden sollen, zu den jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten. Wenn – wie im vorliegenden Fall – die Urkundsbeteiligten zuvor an dem aufzuteilenden Grundstück Miteigentum zu gleichen Teilen hatten, ist es die zwingende Folge der Begründung von Wohnungseigentum mit den beurkundeten abweichenden Miteigentumsanteilen, dass es zu einer Anpassung der Miteigentumsanteile kommen muss.

Diese Anpassung kann auf zweierlei Art geschehen. Zum einen kann eine Übertragung der Miteigentumsanteile der Begründung von Wohnungseigentum in separater Urkunde vorausgehen. Dabei ist unstreitig, dass eine derartige Eigentumsübertragung mit Auflassung einen kostenrechtlich relevanten eigenen Beurkundungsgegenstand darstellt. Wenn man aber mit der h. M. davon ausgeht, dass die Begründung von Wohnungseigentum und die Übertragung von Miteigentumsanteilen zum anderen uno actu erfolgen kann, dann ergibt sich aus der vorstehend genannten zwingenden Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu den neu zu begründenden Wohnungseigentumseinheiten, dass hier die Übertragung der Miteigentumsanteile in einem Abhängigkeitsverhältnis zu der Begründung des Wohnungseigentums steht. Ohne deren Anpassung wäre die Begründung des Wohnungseigentums mit den aufgeführten Einheiten und den dort ausgewiesenen Miteigentumsanteilen nicht möglich. Aus dem gleichen Gesichtspunkt ergibt sich damit zwangsläufig, dass die Übertragung der Miteigentumsanteile für die Durchführung und Erfüllung der Beurkundung über die Begründung des Wohnungseigentums unabweislich notwendig ist.

Dem Präsidenten des Landgerichts ist grundsätzlich zuzustimmen, dass eine isolierte Begründung von Wohnungseigentum in abstracto auch ohne Anpassung der Miteigentumsanteile an die Größe des zugeordneten Wohnungseigentums möglich wäre. Dies gilt völlig unproblematisch bei einer Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG, wenn alle bisherigen Miteigentümer an dem ungeteilten Grundstück im gleichen Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile auch Eigentümer an sämtlichen neu zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten werden. Das gilt ebenso, wenn vor einer Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG, die Miteigentumsverhältnisse schon so angepasst worden waren, dass sie zwanglos mit identischen Anteilen den jeweils neu begründeten Wohnungseigentumseinheiten zugewiesen werden können.

Die Auffassung des Präsidenten des Landgerichts geht jedoch in den Fällen wie dem vorliegenden fehl, wenn Miteigentumsanteile bei Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG in einem anderen Verhältnis bestanden als sie im Rahmen der Zuweisung zu den neu zu begründenden Wohnungseigentumseinheiten nach Begründung des Wohnungseigentums stehen sollen. Um Wohnungseigentum im Sinne von § 3 WEG begründen zu können und um die derartige Begründung grundbuchrechtlich umsetzen zu können, müssen zwingend die teilenden Miteigentümer den neu gebildeten Wohnungseigentumseinheiten mit den dort ausgewiesenen Miteigentumsanteilen zugewiesen werden. Dies ergibt sich aus den §§ 3 und 4 WEG. Wenn die ausgangs bestehende Miteigentumslage mit der nach der Begründung von Wohnungseigentum entstehenden Miteigentumslage nicht identisch ist, ist somit eine Anpassung der Miteigentumsanteile und damit eine Übertragung von solchen Anteilen zur Durchführung der Begründung von Wohnungseigentum zwingend geboten, weshalb die Voraussetzungen des § 109 GNotKG gegeben sind.

Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts bereits aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.02.1983, wo der BGH selbst davon ausging, dass die Zusammenlegung der Anteile im dort zu entscheidenden Fall die Bildung von Wohnungseigentum nur ermöglichen und vorbereiten soll (vergleiche BGH, aaO.). Danach geht der Bundesgerichtshof selbst davon aus, dass die Übertragung von Miteigentumsanteilen eine Vorbereitungs- und Durchführungsmaßnahme für die Begründung von Wohnungseigentum darstellt.

Nichts anderes ergibt sich, wenn man den Rechtsgedanken des § 109 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GNotKG heranzieht. Bei diesem Regelbeispiel bejaht der Gesetzgeber denselben Beurkundungsgegenstand, wenn die Beurkundung eines Gesellschaftsvertrages mit der Auflassung eines in die Gesellschaft einzubringenden Grundstücks zusammentrifft. Auch hier ließe sich argumentieren, dass eine Grundstücksübertragung jederzeit isoliert neben der Beurkundung des Gesellschaftsvertrages möglich wäre, worin dann verschiedene, kostenrechtlich getrennt zu betrachtende Beurkundungsgegenstände lägen. Der Gesetzgeber statuiert aber gerade durch dieses Regelbeispiel, dass von einem einheitlichen Beurkundungsgegenstand auszugehen sein soll, wenn die Auflassung einer Immobilie der Durchführung eines anderen Vertrages, hier des Gesellschaftsvertrages, dient. In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass die Auflassung bei der Einbringung eines Grundstücks aufgrund eines Gesellschaftsvertrages eine Erfüllungsleistung darstellt, wodurch die Bejahung desselben Beurkundungsgegenstandes gerechtfertigt wird (vergleiche Bachmayer, in: BeckOK-Kostenrecht, aaO., Rn. 49 zu § 109 GNotKG). Ähnlich stellt sich die Sache auch dar, wenn im Zuge eines Erbauseinandersetzungsvertrages das Grundstück, das Gegenstand der Auseinandersetzung ist, in derselben Urkunde aufgelassen wird. Auch hier wird derselbe Beurkundungsgegenstand im Sinne von § 109 GNotKG bejaht (vergleiche Bormann/Diehn/Sommerfeldt, aaO., Rn. 31 zu § 109).

Die Situation bei der Auflassung von Miteigentumsanteilen im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG ist nicht anders als in den beiden genannten Fällen, in denen ein einheitlicher Beurkundungsgegenstand – in einem Fall sogar durch das Gesetz selbst – bejaht wird. Auch hier stellt sich die Auflassung von Miteigentumsanteilen als Erfüllungs- und Durchführungsleistung zur Ermöglichung der Begründung von Wohnungseigentum bei ursprünglich abweichenden Miteigentumsanteilen dar, wenn – wie ebenfalls im vorliegenden Fall – die Beurkundung uno actu in ein und derselben Urkunde erfolgt.

Es sind keine Gesichtspunkte erkennbar, die dafür sprächen, die Auflassung im Rahmen der Übertragung von Miteigentumsanteilen bei der Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG anders zu behandeln als die Auflassung eines Grundstücks im Zuge der Einbringung im Rahmen eines Gesellschaftsvertrages oder als Gegenstand eines Erbauseinandersetzungsvertrages.

Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob bei der Auflassung nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG von einer echten Auflassung oder – so der Antragsteller – von einem auflassungsähnlichen Vorgang auszugehen ist. Die rechtlichen Konsequenzen sind nach Auffassung der Kammer identisch.

Entgegen der Auffassung der Bezirksrevisorin beim Landgericht Offenburg ist auch nicht unter Zugrundelegung der Kommentierung bei Korintenberg im vorliegenden Fall von Beurkundungsverschiedenheit auszugehen. Insoweit geht die Kammer davon aus, dass die zitierte Textstelle anders zu verstehen ist, als dies durch die Bezirksrevisorin geschah. Im Kommentar von Korintenberg wird Beurkundungsverschiedenheit angenommen, wenn die Miteigentumsanteile unter den Miteigentümern verändert werden, um zu den für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlichen Bruchteilsverhältnissen zu gelangen bei anschließender Wohnungeigentumsbegründung (vergleiche Korintenberg, GNotKG, 22. Aufl. 2022, Rn. 370 zu § 109). Allein schon aus dem Wortlaut der Formulierung in der Kommentierung bei Korintenberg ergibt sich, dass dort lediglich der Fall ins Auge gefasst wird, der auch nach Auffassung der Kammer als beurkundungsverschieden und kostenrechtlich getrennt zu betrachten wäre (§ 86 Abs. 2 GNotKG), nämlich der Fall der vor der Begründung von Wohnungseigentum liegenden separaten Übertragung von Miteigentumsanteilen nebst deren Auflassung. Dies ergibt sich für das Gericht allein schon aus der Bezugnahme in der Fundstelle auf eine Veränderung der Miteigentumsanteile mit “anschließender” Begründung von Wohnungseigentum (so auch Wudy in: Rohs/Wedewer, GNotKG, 126. Aktualisierung, Stand: Dezember 2019, Rn. 524 zu § 109). Die vorweggenommene Veränderung von Miteigentumsanteilen vor der Begründung von Wohnungseigentum steht im vorliegenden Fall aber nicht zur Debatte, da es um eine Beurkundung von zwei Rechtsverhältnissen uno actu geht.

Nach alldem ergibt sich für die Kammer, dass bei einer Übertragung von Miteigentumsanteilen uno actu im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG von Beurkundungsgleichheit im Sinne von § 109 Absatz 1 Satz 1 und 2 GNotKG auszugehen ist mit der Konsequenz, dass die Übertragung der Miteigentumsanteile gebührenrechtlich nicht im Sinne einer Werterhöhung zu Buche schlägt. Damit steht aus Sicht der Kammer fest, dass die Kostenrechnung des Antragstellers zutreffend war.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei gemäß § 130 Abs. 2 Satz 3 GNotKG.

 

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