Was muss der Mieter dulden und wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?
Wenn der Vermieter den Mieter darüber informiert, dass eine Modernisierung der Mietswohnung oder sogar des gesamten Mietshauses geplant ist, sieht sich der Mieter einigen Veränderungen gegenüber. Eine modernere und komfortablere Wohnung hat natürlich ihren Reiz, doch gehen die Modernisierungsmaßnahmen auch mit allerhand Unannehmlichkeiten einher.
Lärm, Schmutz und nicht zuletzt eine Erhöhung der Miete. Doch welche Modernisierungsmaßnahmen bzw. bauliche Begleiterscheinungen muss der Mieter eigentlich dulden und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung noch rechtmäßig?
Was genau sind Modernisierungsmaßnahmen?
Im Unterschied zu einer Reparatur der Wohnung spricht man immer dann von einer Modernisierung, wenn die baulichen Maßnahmen dazu führen, dass der ursprüngliche Zustand der Wohnung zu einem höheren Wohnungsstandard führt. Die Wohnqualität muss also eine Verbesserung erfahren. So ist der Einbau neuer Isolierfenster als Modernisierung einzustufen, da dadurch Energie eingespart wird und die Wohnung einen neuen Standard erhält. Um eine Reparatur handelt es sich hingegen, wenn der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt wird.
Wann muss der Mieter eine Modernisierung nicht dulden?
Grundsätzlich müssen Mieter gemäß §555d BGB Modernisierungen dann dulden, wenn sie sinnvoll und angemessen sind. Nicht dulden können Sie die Modernisierungsmaßnahmen also nur dann, wenn diese zu einer unzumutbaren Härte für Sie oder für mit in Ihrem Haushalt lebende Angehörige führen würde. Diese unzumutbare Härte könnte dann gegeben sein, wenn der Lärm oder die Staubentwicklung während der Baumaßnahmen so massiv sind, dass sie Gesundheitsschäden hervorruft oder die Wohnung kann während der Modernisierungsbauarbeiten überhaupt nicht mehr genutzt werden. Ebenfalls von der Rechtsprechung als unzumutbare Härte angesehen wird der Fall, dass die Zimmeraufteilung der Wohnung sich durch die Modernisierung verändert. Wer als Mieter vor der Modernisierung eine 3-Zimmer Wohnung hatte, darf sich nicht plötzlich in einer 2-Zimmer Wohnung wiederfinden. Überteuerte Luxussanierungen müssen vom Mieter ebenfalls nicht hingenommen werden, wenn der Gebrauchswert des Mietobjekt dadurch nicht erhöht wird.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ausfallen?
War die Modernisierung rechtmäßig, kann der Vermieter einen Teil der Kosten auf den Mieter abwälzen. Jedoch dürfen maximal elf Prozent der Kosten auf Dauer auf die jährliche Miete umgelegt werden. In diesem Fall spricht man auch von der sogenannten Umlagevariante. Der Vermieter darf in seine Berechnung aber nur die Kosten mit einbeziehen, die tatsächlich notwendig sind. Laut Urteil des BGH vom 4.2.09 dürfen überhöhte Aufwendungen nicht in die Mieterhöhung mit einfließen.
Als zweite Alternative steht dem Vermieter nach einer rechtmäßigen Modernisierung die Möglichkeit offen, eine Anpassung an die ortsübliche Durchschnittsmiete vorzunehmen. Ist zwischen Mieter und Vermieter bereits eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, ist keine zusätzliche Mieterhöhung mehr möglich.
Welche weiteren Voraussetzungen muss eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfüllen?
Eine weitere Voraussetzung für eine rechtmäßige Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist, dass der Mieter schriftlich drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen über diese informiert und dezidiert über die Gesamtkosten, sowie über die einzelnen Baumaßnahmen und den berechneten Erhöhungsbetrag aufgeklärt wird. Wird die Modernisierungsmaßnahme und die damit in Zusammenhang stehende Mieterhöhung nicht rechtzeitig angekündigt, kann die Mieterhöhung erst sechs Monate später seine Wirksamkeit entfalten. Das Gleiche gilt für den Fall, dass die Erhöhung der Miete 10 Prozent höher ist, als vom Vermieter zuvor angekündigt.
