LG Berlin, Az.: 65 S 151/17, Urteil vom 10.11.2017
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 20.03.2017 – 4 C 82/16 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagten werden verurteilt, folgende Maßnahmen in Bezug auf die von ihnen angemietete Wohnung in der …54 in … Berlin, zu dulden:
1.1. Leitungsverlegung, Dämmung der Verteilungsleitung für Heizung und Warmwasser aufgrund des Fernwärmeanschlusses für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV und Stilllegung und Reinigung der vorhandenen Schornsteine;
1.2. Verlegung von Steigesträngen gemäß dem zur Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan auf Putz; Dämmung und Verkleidung der Steigestränge mit Gipskartonschächten; Tapezierung
1.3. Demontage der vorhandenen Gasetagenheizung und Anbindung von Plattenheizkörpern an die Steigestränge mittels Heizungsleitungen auf Putz gemäß dem in der Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan unter zusätzlichem Erhalt des Heizkörperstandorts im Flur der Wohnung mit entsprechender Anbindung an die Steigeleitungen;
1.4. Herstellung der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitungen einschließlich Verschließen nach Leitungsverlegung, Durchführung der notwendigen Maler- und Putzarbeiten;
1.5. Ausstattung der Heizkörper in der Wohnung mit Thermostatventilen zur raumweisen Temperaturregelung; Montage von Mess- und Ablesevorrichtungen;
1.6. Installation horizontaler Warmwasserleitungen vom Steigeschacht unter Putz hinter den Gipskartonverkofferungen zu den Armaturen der jeweiligen Objekte Badewanne, Waschtisch, WC, Küchenspüle) gemäß dem in Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan; Herstellung der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Steigeleitungen, anschließende Anarbeitung des durchbrochenen Mauerwerks an die Leitungen; Dämmung der Warmwasserleitungen nach EnEV;
1.7. Isolierung der Warmwasserleitungen;
1.8. Einbau eines funkfernablesbaren Kalt- und Warmwasserzählers im Installationsschacht;
1.9. Verschluss der Deckendurchführung der Warmwasser- und Zirkulationsleitungen; Verschluss der Durchbrüche in den Wänden; Anbringung einer Trockenbauverkleidung an den horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen;
1.10. Neuverfliesung der Bäder soweit durch die Neuverlegung von Rohren und deren Verkofferung erforderlich;
1.11. malermäßige Überarbeitung des Installationsschachts in der Küche
1.12. Austausch des vorhandenen Gasherdes durch einen Elektroherd mit Cerankochfeld;
1.13. Verstärkung der Elektrohausanschlüsse, Deinstallation der vorhanden Leitung vom Hausanschluss aus und Verlegung einer separaten Leitung mit einem insgesamt größeren Querschnitt zwischen 4 x 35 mm² und 70 mm² für jede Wohnung bis zur Zentralstation, Verlegung der Steigeleitung zum Stromkreisverteiler der Wohnung;
1.14. Austausch der vorhandenen Kastendoppelfenster an der Hofseite (Zimmer 3, 4, 5, Küche; Kammer, Bad mit Fenster) durch Kunststoffisolierglasfenster; Austausch der Kunststoffisolierglasfenster an der Straßenseite durch Holzisolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,3W/m²K; Erneuerung der Fensterbänke, Anbringung neuer Fensterinnenbänke nebst notwendiger Maurer-, Putz- , Maler- und Ausbesserungsarbeiten in Bezug auf den Austausch der Fenster und Fensterbänke.
2. Die Beklagten werden verurteilt, der Klägerin und den von ihr beauftragten Baufirmen, Bauleiter und Architekten werktäglich in der Zeit von 7:00 Uhr bis 18:00 Uhr nach vorheriger Ankündigung von zwei Wochen Zugang zu der Wohnung zu gewähren zur Durchführung der unter 1. genannten Arbeiten.
3. Den Beklagten wird im Falle der Zuwiderhandlung gegen die in Ziffer 1 genannten Duldungspflichten ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.
4. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden gegeneinander aufgehoben.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
7. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Das Haus erlitt 1999 einen größeren Brandschaden, in der Folge wurden Reparatur- bzw. Sanierungsarbeiten ausgeführt. Die Wohnung der Beklagten verfügt seither über neue Trinkwasserleitungen und eine moderne Elektroanlage mit FI-Schutzschaltern und einer Vielzahl von Steckdosen, insbesondere im Arbeitsbereich der Küche, für den Geschirrspüler in der Küche, für die Waschmaschine im Bad. Die Wohnung verfügt ferner über zwei am Fußboden und den Wänden über mehr als 2 m hoch geflieste Bäder, in denen sich jeweils Handtuchheizkörper und wandhängende WC mit Unterputzspülkästen und Wasserspartasten befinden. Die vorhandenen Wasserarmaturen sind Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzern. In dem Bad mit Fenster befindet sich eine eingebaute und geflieste Badewanne, ein wandhängendes WC, in dem anderen Bad befindet sich eine Lüftung sowie eine Eckrunddusche.
Die Klägerin hat inzwischen eine Fernwärmestation einschließlich Warmwasserstation in einem Hausanschlussraum im Erdgeschoss des Hauses errichtet. Der Fernwärmelieferant betreibt diese Anlage derzeit mit Strom, da der straßenseitige Anschluss der Fernwärmeleitung noch nicht hergestellt worden ist.
Im bisherigen Dachgeschoss sollen Wohnungen errichtet werden, die Dämmung soll nicht auf der obersten Geschossdecke, sondern im Dach selbst erfolgen.
Die Wärmedämmung an der Hoffassade ist inzwischen angebracht worden.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Klagebegehren mit der Maßgabe fort, dass sie die Duldung des Austauschs der straßenseitigen Kunststoffisolierglasfenster durch Holzisolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,3 W/m²K begehrt.
Sie ist der Auffassung, auch der Austausch des Gasherdes durch einen Elektroherd sei zur Vermeidung der mit dem Gasbetrieb verbundenen Gefahren zu dulden.
Die Beklagten halten unter Festhalten und Vertiefung an ihrem erstinstanzlichen Vorbringen an ihrem Klageabweisungsantrag fest und tragen weiter vor, dass sich nach Austausch von Fenstern in anderen Wohnungen ergeben habe, dass die Klägerin Fenster einbauen lasse, die einen wesentlich kleineren Glasanteil hätten und zusammen mit der infolge der Wärmedämmung eingetretenen Vertiefung der Fensterausschnitte zu einem wesentlich geringeren Lichteinfall führten.
Wenn die funkablesbaren Zähler an alter Stelle installiert würden, würde dieses geduldet.
Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die diesen beigefügten Anlagen Bezug genommen.
II.
Die gemäß §§ 511ff. ZPO zulässige, form- und fristgemäß eingelegte Begründung ist teilweise erfolgreich und rechtfertigt insoweit eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Der Anspruch auf Duldung der begehrten Maßnahmen scheitert – überwiegend – nicht schon an ihrer nicht ausreichenden Ankündigung gemäß § 555c Abs. 1 und 3 BGB.
Mit der Ankündigung vom 18.11.2015 hat die Klägerin im Wesentlichen ausreichend im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB dargelegt und erläutert, welche Modernisierungsarbeiten sie in welchen Zeiträumen ausführen wollte.
Die Anforderungen an die Darlegungen des Vermieters in einer solchen Modernisierungsankündigung sind nicht zu hoch anzusetzen, um dem Vermieter die Möglichkeit der Modernisierung von Wohnraum nicht zu erschweren oder gar zu vereiteln. Schon zur Vorfassung der Regelung in § 555d BGB (§ 554 Abs. 3 BGB a.F.) hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10, zit. nach juris, ausgeführt:
„Der Gesetzgeber hat sich bei der Neufassung des § 554 Abs. 3 im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe dahin abgesenkt wissen wollte, dass der Vermieter nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen sollte, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig gar nicht in der Lage sein wird (BT-Drucks. 14/4553 S. 36 f., 49 f.).
Auch der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird.
Sie muss auf der einen Seite zwar den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37).
Auf der anderen Seite ist aber auch zu berücksichtigen, dass die in § 554 Abs. 3 S. 1 BGB geregelte Mitteilungspflicht nicht darauf abzielt, die in § 554 Abs. 2 BGB näher geregelte sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren soll (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07 Rn. 15. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf deshalb – wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553, aaO) – nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und auf diese Weise den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (BayObLG, NZM 2001, 89; MünchKommBGB/Bieber, aaO, Rn. 36; jeweils unter Hinweis auf BVerfGE 79,80,84f.)“
Mit der Neufassung der Regelung in § 555d BGB sind keine anderen gesetzgeberischen Anforderungen geschaffen worden. Im Gegenteil, mit der Neuregelung in § 555c Abs. 3 BGB hat der Gesetzgeber 2013 seinen Willen erkennen lassen, das Verfahren über die Ankündigung der Modernisierungsarbeiten möglichst einfach und ohne größere Hürden für den Vermieter zu gestalten. Von diesen Prämissen ausgehend ist die Ankündigung den Anforderungen auch gerecht geworden:
Den Beklagten ist in Bezug auf den Anschluss an Fernwärme und die Bereitstellung von Warmwasser, die Verstärkung des Elektrohausanschlusses, der Elektrosteigeleitungen in die Wohnung(en) sowie der weiteren Elektroarbeiten in der Wohnung, der Wärmedämmung des Austauschs der Fenster und der Ausstattung der Bäder bzw. Küchen mitgeteilt worden, welche Arbeiten im Haus und in der Wohnung vorgesehen sind. Sie können sich deshalb ein Bild von den im Haus insgesamt und auch von den konkret in ihrer Wohnung vorgesehenen Maßnahmen machen.
Wie der Verlauf der Modernisierungsbemühungen der Klägerin zeigt, ist ihr auch nicht vorzuhalten, dass die Ankündigung in Bezug auf die Fernheizung nur vorsorglich und erheblich verfrüht erfolgt wäre. Die technischen Voraussetzungen für die Fernwärme im Haus sind zwischenzeitlich geschaffen, der Anschluss an die auf der Straße zu verlegenden Fernwärmeleitungen steht jedenfalls in relativ kurzer Zeit bevor, bevor alle gerichtlichen Verfahren zur Durchsetzung der Maßnahmen mit den Mietern abgeschlossen sind.
In der Ankündigung ist den Beklagten auch hinreichend deutlich gemacht worden, dass und welche Fenster die Klägerin anstelle der bei ihnen vorhandenen Fenster austauschen will und welche im Vergleich zum vorhandenen Zustand Verbesserungen in Bezug auf den U-Wert als Kennwert zur Darstellung der Wärmedämmqualität der Fenster eintreten werden. Die Klägerin musste weitere Angaben zur Fensteraufteilung jedenfalls den Beklagten gegenüber nicht vornehmen, da sie eine Veränderung der Fenstergestaltung (Aufteilung in Flügel und Oberlichter) ebenso wie erhebliche Maßabweichungen der Fensteraußenmaße nicht vorhat. Soweit in anderen Wohnungen Abweichungen zur Vereinheitlichung der Fenster an den Fassaden erfolgen sollten, musste das den Beklagten nicht im Einzelnen mitgeteilt werden. Erkennbare Auswirkungen auf das Wohnen in der von den Beklagten bewohnten Wohnung ergeben sich nämlich dadurch nicht.
Es steht dem Duldungsanspruch auch nicht entgegen, dass die Klägerin die insgesamt im Haus vorgesehenen Maßnahmen dargelegt hat und dabei teils Maßnahmen aufgeführt worden sind, die auf ihre Wohnung nicht zutreffen. Denn das können die Beklagten aufgrund der Kenntnis ihrer Wohnung bei aufmerksamem Lesen erkennen.
Das gilt im Übrigen auch für die vorgesehenen Elektroarbeiten; dass insoweit jedenfalls von den Beklagten aufgrund der ihnen bekannten Umstände eine Modernisierungsbedürftigkeit bestritten wird, ist keine Frage, ob das Modernisierungsverlangen ausreichend erläutert ist, sondern ob es inhaltlich zutreffend ist.
Das ist auch in Bezug auf den Lüfter im fensterlosen Bad nicht anders zu bewerten. Denn die Ankündigung geht offensichtlich (unrichtig) davon aus, dass dieses bei den Beklagten vorhandene innenliegende fensterlose Bad keinen Lüfter hat.
Ebenso die Angaben in der Ankündigung darüber, wann welche Arbeiten wo beginnen und wie lange sie voraussichtlich andauern werden, sind bei aufmerksamem Lesen auch ausreichend und enthielten hinreichend genaue Angaben über den Beginn und die Dauer der durch die Arbeiten eintretenden Beeinträchtigungen in Bezug auf die jeweiligen Maßnahmen. Es ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Ankündigung mindestens drei Monate vor dem geplanten Baubeginn dem Mieter zukommen lassen muss, wenn sie einen Duldungsanspruch begründen soll. Das bedeutet aber zwangsläufig, dass sich Veränderungen in den Zeitabläufen für die Arbeitsorganisation und das Zusammenwirken der verschiedenen Gewerke ergeben können. Das ergibt sich zudem häufig auch bei größeren Bauvorhaben, die eine Vielzahl von Mietern betreffen, weil erst nach der (ersten) Ankündigung die verschiedenen Interessen aller Mieter in Bezug auf Verhinderungen oder Ausführungsdetails erst nach Bekanntmachung bekannt werden und häufig zu Konsequenzen für den Bauablauf führen. Dem könnte nur dann aus dem Weg gegangen werden, wenn die Ankündigungspflicht des Vermieters zweistufig wäre, also nach erster Mitteilung über das „Was“ die Abstimmung mit den Mietern und sodann eine Ankündigung des „Was und Wann“ nach dieser Abstimmung. Eine so weit gehende Verpflichtung hat der Gesetzgeber aber nicht geregelt, um das Verfahren der Modernisierung für den Vermieter nicht nur inhaltlich, sondern auch zeitlich nicht von vorneherein zu verkomplizieren.
Die fehlerhafte Angabe auf Seite 8 des Ankündigungsschreibens („… 62″ statt “ … 54/… 2″) macht es nicht insgesamt unwirksam. Soweit darin ein inhaltlicher Fehler gegeben ist, ist dieser korrigierbar. Die Angaben zur dem derzeitigen Energiebedarf und zum voraussichtlichen Energiebedarf müssen, da sie auf die Heizungs- und Warmwasserwärme beschränkt ist, von den Primär- und Endenergiebedarfswerten auf Seite 26 der Ankündigung abweichen, die sich unter Berücksichtigung sämtlicher Maßnahmen (einschließlich Fensteraustausch und Wärmedämmung) ergeben. Die im Auftrag einer anderen Mieterin des Hauses im Schreiben vom 27.02.2017 (CEAC an die Mieterin D.) vermeintlich festgestellte Unstimmigkeit liegt damit tatsächlich nicht vor.
Fernheizung:
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Duldung des Anschlusses der Wohnung an die Fernheizung und aller damit im Zusammenhang stehenden Arbeiten (Klageanträge 1b), 1 c), f), g), h), i), m) und n) gemäß der Berufungsbegründung) mit der Einschränkung (Minus im Vergleich zum Begehrten), dass die bisher im Flur der Wohnung vorhandene Heizmöglichkeit durch einen Heizkörper erhalten bleibt.
Der Duldungsanspruch gründet sich jedenfalls auf § 555b Abs. 1 Nr. 2 BGB.
Durch die Beheizung des Gebäudes und die Warmwasserversorgung mittels der von dem Wärmelieferanten Vattenfall angebotenen Fernheizung, wie vorgesehen, wird auch bei der nur teilweisen Kraft-Wärme-Kopplung, wie sie im Heiz-(Kraft-)werk … Straße vorherrscht, im Vergleich zur derzeitigen Gasetagenheizung nicht erneuerbare Primärenergie in Form des Erdgases nachhaltig eingespart, indem jedenfalls teilweise für die Verstromung entstehende Abwärme zur Beheizung genutzt wird und dieser Teil durch Verbrennung von Biogas erfolgt, wobei es sich um erneuerbare Energie handelt. Folglich ist der Primärenergiefaktor für das Heizkraftwerk nach dem auch den Beklagten vorliegenden Zertifikat der Technischen Universität Dresden von 2015 0,62, damit erheblich geringer als derjenige für Erdgas mit 1,1. Nach den einschlägigen Technischen Regeln ergibt sich bereits daraus eine Einsparung von Primärenergie (vgl. dazu auch LG Berlin Urteil vom 20. April 2007 – 63 S 250/06 –, juris). Die Einsparung ist nach dem gegenwärtig Vorhersehbaren auch nachhaltig. Eine vorgesehene Beseitigung der Kraft-Wärme-Kopplung in dem Heizkraftwerk behaupten auch die Beklagten nicht. Ihr Hinweis darauf, dass die Kapazitäten des Heiz(kraft-)werks zunehmend ausgeschöpft seien, deshalb der Anteil des Braunkohlestaubs zur Wärmeerzeugung weiter steige, ändert jedoch an der jedenfalls und für absehbare Zeit gegebenen Nachhaltigkeit, also Dauerhaftigkeit der Primärenergieeinsparung.
Nicht erheblich ist, dass das Heizkraftwerk … Straße nur zu einem Anteil von weniger als 1/3 nach dem Prinzip der Kraft-Wärme Kopplung arbeitet, das heißt nur zu diesem relativ geringen Anteil die Wärme als Abprodukt der Stromerzeugung entsteht und zur Beheizung Verwendung findet. Eine Modernisierung liegt nicht erst dann vor, wenn der Anteil von Kraft-Wärme-Kopplung mehr als 50 % der Fernwärmemenge ausmachen würde. Die entsprechende Regelung in § 4 Abs. 3 ModEnG, wonach die „Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung … gespeist wird“ eine Modernisierungsmaßnahme sei, findet sich in der aktuellen Regelung des § 555b Nr. 2 BGB nicht mehr wieder. Die von den Beklagten vorgetragenen Vorbehalte gegen Biogas haben den Gesetzgeber jedenfalls nicht zu einer Einschränkung veranlasst. Ob darüber die Maßnahme zu einer nachhaltigen, also messbaren und dauerhaften Endenergieeinsparung führen wird, kann für die hier allein relevante Frage, ob ein Duldungsanspruch besteht, dahinstehen. Zuzugeben ist den Beklagten allerdings, dass es unter umwelt- und klimapolitischen Gesichtspunkten eine Verschlechterung darstellt, da die Verbrennung von Braunkohlestaub allgemein bekannt (§ 291 ZPO) eine verhältnismäßig größere Umweltbelastung durch Feinstaubpartikeleintrag und Kohlendioxid – Ausstoß verursacht als die Verbrennung von Erdgas. Die von den Beklagten vorgetragenen Bedenken gegen die Bevorzugung der Wärmeversorgung durch Kraft-Wärme-Kopplung können nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung, die an die Einsparung nur der Primärenergie anknüpft, welche unzweifelhaft auf diese Weise erfolgt, zu keiner anderen Bewertung führen.
Ebenso ist es für den Anspruch nicht von Belang, ob die Maßnahme nach allgemeinen Vorstellungen wirtschaftlich ist, also ein vernünftiges Maß zwischen den Aufwendungen für sie und dem dadurch bezweckten Nutzen gegeben ist, etwa die Aufwendungen durch eine Kostenersparnis auf anderer Ebene ausgeglichen werden. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme in diesem Sinne sieht das Gesetz in § 555b BGB nicht als Voraussetzung für den Duldungsanspruch, weder muss die Maßnahme zu geringeren Kosten für die Beheizung und Warmwasserbereitung führen noch müssen sich die Maßnahmen in gewisser Zeit oder für die Mieter jemals amortisieren.
Frühere andere Ansichten im Zusammenhang mit der gesetzlichen Regelung in ModEnG sind dann vom Gesetzgeber in den Nachfolgeregelungen nicht aufgenommen worden. Der Ansicht des Amtsgerichts Pankow/Weißensee in dem Urteil vom 28. Januar 2015 – 7 C 52/14 –, (WuM 2015, 357. = ZMR 2015, 466-469, zit. nach juris) kann damit nicht gefolgt werden. § 25 EnEV richtet sich an den Eigentümer. Für die Klägerin erscheint jedoch diese Maßnahme wegen der großzügigen gesetzlichen Regelung in § 559 BGB kaum unzumutbar. Im Gegenteil, die Möglichkeit die Miete um 11 % der Modernisierungskosten zeitlich unbegrenzt erhöhen zu können, stellt nicht nur sicher, dass der Eigentümer die Kosten für die Modernisierung zurück erlangt, sie sichert ihm auch dauerhaft erhöhte Mieteinnahmen. Ein Schutz des Mieters ist hier allenfalls über die mietrechtlichen Regelungen möglich. Da der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit ausdrücklich einräumt, kann der Mieter sich folglich auch gegenüber dem Vermieter nicht auf eine Treuwidrigkeit oder dergleichen berufen. Das vom Amtsgericht Pankow/Weißensee im zitierten Urteil in Bezug genommene Urteil des Kammergerichts Berlin aus dem Jahr 1996 erfasst einen vollständig anderen Sachverhalt, nämlich einen Streit unter Wohnungseigentümern, für die Aspekte der Wirtschaftlichkeit von Belang sind.
Die relativ beschränkte Komforteinbuße, weil die durch die an der Gasetagenheizung derzeit gegebene Möglichkeit einer zentralen Temperaturregelung in der Wohnung – auch gerichtsbekannt – nach vorgegebenen Programmen, etwa mit Temperaturabsenkungen in der Nacht, tagsüber in der Woche bei regelmäßiger Abwesenheit usw., verloren geht, ist angesichts der gesetzlich vorgesehenen Duldungspflicht und der jedenfalls durch die mit den Thermostaten an den jeweiligen Heizkörpern gegebenen raumweisen Regelungsmöglichkeit hinzunehmen und macht die Duldung für die Beklagten nicht unzumutbar.
Allerdings sind die Beklagten nicht verpflichtet, auch die Entfernung der Heizmöglichkeit im Flur der Wohnung zu dulden, da die Wohnung vertragsgemäß mit einer Beheizungsmöglichkeit im Flur ausgestattet ist und sich dem Modernisierungsvorbringen der Klägerin und auch ihrem Vortrag im Verlaufe des Rechtsstreits nicht entnehmen lässt, dass und aus welchen Gründen die Beklagten diese Änderung hinnehmen müssten. Die Klägerin ist deshalb verpflichtet, die Beheizung des Flures auch nach Umstellung auf die Fernwärme zu sichern.
Ansonsten haben die Beklagten im Zusammenhang mit der Umstellung auf Fernwärme die Entfernung der dann funktionslosen Gasetagenheizung einschließlich der vorhandenen Rohre und Plattenheizkörper zu dulden (Klageantrag 1.d). Die Klägerin darf die Heizkörper und Leitungen durch neue ersetzen. Das Gericht weiß aus einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten vergleichbarer Art, dass es sehr unterschiedliche Ausführungen und Größen an Heizkörpern gibt, was durchaus zu Schwierigkeiten bei der zuverlässigen und temperaturgenauen Regelung der Heizungsanlage führen kann. Auf die Frage, ob die Heizkörper nach einer Reinigung noch Verwendung finden könnten, kommt es dabei nicht an. Zudem ist mit der Demontage, zwischenzeitlichen Lagerung und die Neumontage nach zusätzlicher Reinigung und ggf. malermäßiger Oberflächenbearbeitung angesichts der üblichen Preise von Heizkörpern zusätzlicher und verhältnismäßig hoher kostenträchtiger Arbeitsaufwand verbunden.
Auch die Anbringung (neuer) Thermostatventile (Klageantrag 1.g) und Mess- und Ablesevorrichtungen sowie der funkablesbaren Kalt- und Warmwasserzähler (Klageantrag 1.m) ist zu dulden. Mess- und Ablesevorrichtungen muss die Klägerin zur Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten installieren (§ 555b Nr. 6 BGB, § 4 Abs. 1 und 2 Heizkostenverordnung), und der Mieter hat diesen Einbau auch nach § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung zu dulden. Zwar haben die Beklagten angegeben, sie würden diese dulden, soweit sie an alter Stelle installiert würden. Dieses stellt jedoch weder eine uneingeschränkte Erklärung über eine Duldung dar, welche das Fortbestehen eines Rechtsschutzbedürfnisses an der Klage in Frage stellen könnte, noch ein Anerkenntnis, denn diese Erklärung kann sich nicht auf die Messgeräte für die Heizung und das Warmwasser beziehen, da Beklagten diese ausdrücklich ablehnen. Die Ausstattung mit funkablesbaren Wasserzählern stellt insoweit eine Komforterhöhung dar, als die Verbrauchsermittlung ohne Mitwirkung der Beklagten (Zutrittsgewährung zu den Messgeräten) erfolgen kann.
Soweit die vorhandenen Schornsteine für die Beheizung des Gebäudes und der Wohnungen nicht mehr benötigt werden, darf die Klägerin auch die vorhandenen Schornsteine stilllegen und die Beklagten haben dies zu dulden. Diese Maßnahme ist Bestandteil der Modernisierung der Heizungsanlage des Gebäudes.
Soweit die Klägerin an dem Klageantrag zu 1a) festhält, ist die Berufung allerdings ohne Erfolg. Die Fernwärmestation mit zentraler Warmwasserbereitung ist nach eigenem Vortrag bereits – an anderer Stelle, d. h. im Erdgeschoss – errichtet. Hier gibt es nichts mehr, was die Beklagten nach der Fassung des Klageantrags noch zu dulden hätten. Zwar macht die Klägerin geltend, dass die im Haus errichtete Anlage noch nicht mit der vorgesehenen Fernwärme, sondern provisorisch mit Strom betrieben werde, indessen sind dazu die nach dem Klageantrag zu 1a) zu schaffenden Einrichtungen im Haus bereits geschaffen. Die Klägerin selbst legt eine Bestätigung der Fernwärmelieferantin vor, wonach auch die jetzige Fernwärmeproduktion im Sinne (älterer) Rechtsprechung eine Fernwärmelieferung sei, deshalb kann es nur noch darum gehen, ob die Beklagten den Anschluss an diese Anlage dulden müssen, was mit den Klageanträgen 1.b) usw. weiter verfolgt wird.
Aus denselben Gründen ist die Klage zu 1.z) unbegründet. Die Klägerin hat den Hausanschlussraum bereits geschaffen, überdies an anderer Stelle als mit der Klage verfolgt, eine Neuaufteilung der Keller ist damit nicht mehr erforderlich. Es gibt diesbezüglich nichts mehr, was die Beklagten noch zu dulden hätten.
Warmwasser:
Die Beklagten sind zur Duldung aller Maßnahmen zur Installation des Warmwasseranschlusses in der Wohnung einschließlich der Dämmung der Rohre und der Verkleidung der Rohre durch Gipskartonschächte sowohl horizontal als auch vertikal sowie der anschließenden malermäßigen Dekoration (Klageanträge 1.h, i., n).
Die vorgesehenen Verkofferungen sowohl der Heizungs- als auch der Warmwasser- und Kaltwasserrohre in horizontaler als auch vertikaler Richtung (Klageanträge 1.c, h, n) mit den dekorativen Folgearbeiten sind den Beklagten nicht unzumutbar, vielmehr erforderlich, weil nach den derzeitigen Regeln der Technik sämtliche Leitungen durch Dämmstoffe zu isolieren sind, sodass die Rohre auch verkleidet werden müssen. Die betroffenen Räume (Küche, Bad und Kammer) sind weiterhin bestimmungsgemäß. im bisherigen bzw. erforderlichen Umfang zu nutzen. Dem Vortrag der Klägerin, wonach der Schacht zwischen WC und Waschmaschinenstellplatz nicht so breit wird und deshalb die Waschmaschine weiterhin am bisherigen Platz aufgestellt bleiben könne, ebenso die anderen Installationen noch ausreichenden Platz hätten, sind die Beklagten dann nicht mehr entgegen getreten.
Warmwasserrohre sind nach den Regeln der Technik und der Energieeinsparverordnung zu dämmen, damit sich das durchgeführte Wasser nicht übermäßig abkühlt. Insoweit wird Energie gespart, weil anderenfalls das Wasser unter Berücksichtigung der Wärmeabgabe noch höher temperiert werden müsste, um an den Zapfstellen noch hinreichend heiß zu sein.
Kaltwasserleitungen:
Nachdem die Beklagten substantiiert dargelegt haben, dass die Trinkwasserleitungen ihrer Wohnung insgesamt erneuert und gedämmt sind, dieses mit Fotos illustriert haben, wäre es Sache der Klägerin gewesen darzulegen und zu beweisen, dass die Instandsetzung der Rohre und ebenso die Dämmung der Rohre als Modernisierung noch in Betracht kommt. Die Beklagten müssen deshalb die mit den Klageanträgen 1 h) und i) die Kaltwasserleitungen betreffend begehrten Arbeiten weder nach § 555a ‚Abs. 1 BGB noch nach § 555b, 555c Abs. 1 BGB dulden.
Elektroarbeiten
Die Beklagten haben die Verstärkung des Elektrohausanschlusses, die Verstärkung der Anschlussleistungen für die Wohnungen und die Verlegung der Steigeleitung bis zu ihrer Verteilung in der Wohnung zu dulden (Klageantrag 1.w nach der Berufungsbegründung). Die Verstärkung des Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnung stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine gleichzeitig höhere Stromabnahme im gesamten Haus und in jeder Wohnung ermöglicht. Die Ausführungen zur vorgesehenen 5-adrigen Leitungsführung der Steigeleitung zwischen Zentralzählerstation und Unterverteilung in der Wohnung entsprechen zwar der Modernisierungsankündigung, indessen nicht dem Klageantrag. Die Verstärkung der des Elektrohausanschlusses sowie die Verstärkung und wohl teils Neuschaffung von Elektrosteigeleitungen ist erforderlich, weil die Klägerin die bisherigen Gasherde in den Wohnungen durch gerichtsbekannt (§ 291 ZPO) viel Strom benötigende Elektroherde ersetzen will, das Dachgeschoss mit Wohnungen ausbauen will, die wiederum Strom benötigen, und außerdem die Errichtung von Aufzügen im Haus geplant ist, die mit Strom zu versorgen sind. Die Darlegungen der Klägerin dahingehend, dass die Durchmesser der Leitungen zur Erhöhung ihrer Kapazität und die Art der Leitungen zur höheren Sicherheit in Form der Fehlerschutzschaltung dienen, genügten hier, um eine sich dann ergebende Komforterhöhung erkennen zu können. Da die Klägerin im Schriftsatz vom 29.09.2017 im Wesentlichen nur diejenigen Ausführungen wiederholt, die sich bereits in der Modernisierungsankündigung finden (Seite 18 und 19), können die Beklagten sich nicht darauf berufen, dazu noch keine sachverständige Erkundigung eingeholt haben zu können.
Im weiteren Umfang ist die im Zusammenhang mit der Elektroanlage in der Wohnung verfolgte Duldungsklage jedoch nicht erfolgreich.
Die Beklagten müssen die Verlegung des Stromzählers aus der Wohnung und Installation an zentraler Stelle im Kellergeschoss (Klageantrag 1.t) nicht dulden, eine diesbezüglich nur denkbare Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB ist damit nicht verbunden. Um den aktuellen Stromverbrauch erkennen zu können, müssten sie sich nicht nur aus der Wohnung in den Keller begeben. Sie müssten auch die – gerichtsbekannt – in der Regel gesondert verschlossen gehaltenen Zählerschrankeinheiten – öffnen lassen und damit in der Regel Kontakt zum Hausmeister aufnehmen. Der Vorteil, zum Stromablesen niemand Dritten in die Wohnung lassen zu müssen, relativiert sich damit bereits wieder; unter Berücksichtigung dessen, dass das Ablesen heute verbreitet nicht mehr durch die Versorger oder Netzbetreiber bzw. von diesen Beauftragten erfolgt, sondern von den Kunden selbst, ergibt sich kein Vorteil für die Mieter.
Die Maßnahme ist auch nicht gemäß § 555b Nr. 6 BGB zu dulden. Denn die Technischen Anschlussbedingungen schließen dezentral in den Wohnungen liegende Zähler bei vorhandenen Anlagen durchaus nicht zwingend aus.
Nachdem die Beklagten im Einzelnen dargelegt haben, dass sie über eine moderne Elektroanlage mit FI-Schutzschaltern in beiden Bädern, gesonderte Stromkreise und in den betreffenden Bereichen in der Küche sowie in den Bädern bereits genügend Steckdosen haben, auch Steckdosen für ein Geschirrspülgerät in der Küche und für die Waschmaschine im Bad bereits vorhanden sind und die Klägerin dem nicht entgegen getreten ist, steht ihr ein Anspruch auf Duldung der mit der Ankündigung vom 15.11.2015 und der Klage begehrten Arbeiten in der Wohnung (Klageantrag 1.s), sowie 1.u) nicht zu. Da Steckdosen für die Waschmaschine im Bad und den Geschirrspüler in der Küche bereits vorhanden sind, insoweit Verlegearbeiten nicht erforderlich sind, ergibt sich auch kein Grund für die malermäßige Überarbeitung dieser Stellen in Küche und Bad (Klageantrag 1.q) gemäß der Berufungsbegründung).
Die Schaffung eines gesonderten Stromkreises für den Ceranelektroherd in der Küche erscheint zwar notwendig, insoweit ist gerichtsbekannt, dass diese Herde einen gesonderten Stromanschluss benötigen, das ist indessen nicht erkennbar Gegenstand der Klage und der Klageanträge (1.s und u).
Herdaustausch
Den Austausch des Gasherdes ohne Besonderheiten gegen einen Elektroherd mit Cerankochfläche müssen die Beklagten als Folge der Entfernung des Gasanschlusses für das Haus und den Anschluss an die Fernwärme dulden, insoweit handelt es sich um eine Maßnahme im Rahmen der Instandsetzungspflicht der Klägerin, § 535 Abs. 1 BGB, § 242 BGB. Die Klägerin schuldet den Beklagten die Zurverfügungstellung einer Koch- und Backmöglichkeit. Die Umstellung von Gas auf Strom stellt keine so erhebliche Änderung dieser Funktionalität dar, sodass sich hier eine wesentliche Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand nicht ergibt; eine diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ist nicht ersichtlich. Die Umstellung auf den Strombetrieb bewirkt eine Erhöhung der Sicherheit im Gebäude und der Wohnung. Es entfallen die Gefahren durch Gas infolge von Leckagen oder nicht ordnungsgemäßem Betrieb der Gasherde und durch offenes Feuer. Demgegenüber steht zwar eine etwas andere Funktionalität mit längeren Aufheizzeiten und auch Nachwärmezeiten. Unter Berücksichtigung dessen, dass die Raumluft nicht durch die Verbrennung von Gas belastet wird und dafür auch kein Mindestmaß an Frischluftzufuhr und –abfuhr gewährleistet werden muss, sind diese Nachteile insgesamt ausgeglichen.
Fensteraustausch
Soweit die Klägerin die Klage bezüglich 1.aa) geändert hat, ist dieses gemäß §§ 264 Nr. 2 ZPO zulässig und unterliegt nicht den Beschränkungen des § 533 ZPO.
Insoweit ist die Klage begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Duldung gemäß § 555d Nr. 1 1 BGB des Austauschs der Fenster in der Wohnung. Der vorgesehene Austausch der Fenster führt durch die Verbesserung des Wärmedämmverhaltens zu einer Einsparung des Heizenergiebedarfs für die Wohnung. Verbessert sich das Dämmverhalten der Fenster, so wird weniger Wärme unkontrolliert nach außen übertragen.
Die Duldungspflicht schließt das Küchenfenster nicht aus. Dass die Ankündigung der Klägerin in Bezug auf das in der Wohnung der Beklagten vorhandene Küchenfenster unzureichend sei, weil es nicht angebe, dass das neue Fenster aus zwei großen Flügeln und einem ebenfalls zweiflügeligen Oberlicht besteht, kann so nicht erkannt werden. Denn bei dem Küchenfenster in der Wohnung handelt es sich um ein Doppelkastenfenster, das offensichtlich von dem früheren Fenster in der Wohnung in der … 2 zuvor abwich, welches ein nicht aus der Bauzeit des Gebäudes stammendes Verbundfenster mit Oberlicht und mit jeweils nur einem Flügel war. Eine entsprechende Veränderung hätte nur dann angekündigt werden müssen, wenn auch das bisherige Küchenfenster der Beklagten wie in der Wohnung in der … gestaltet wäre. Das tragen die Beklagten aber nicht nachvollziehbar vor, insbesondere ist kein Foto von ihrem eigenen Küchenfenster vorgelegt worden. Die in anderen Wohnungen entstehenden Veränderungen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Bestands muss aber die Modernisierungsankündigung für die Beklagten nicht detailliert aufweisen.
Die Beklagten können der Duldungspflicht nicht erfolgreich entgegen halten, dass die Maßnahme für sie nicht zumutbar sei, weil die Glasfläche sich durch die breiteren Fensterkreuze der Kunststofffenster für die Hofseite um 30 % verringere und damit der Lichteinfall verringert werde. Ob dieses in den von den Beklagten nach eigener Messung und zeichnerisch dargestellte Maß der Verringerung der Glasfläche und damit der Fläche, durch die Licht in die betreffenden Räume hindurch gelangen kann, zutrifft, kann letztlich dahinstehen. Denn trotz des von den Beklagten angegebenen Werts ergäbe sich nicht, dass sich dadurch die Lichtverhältnisse in nicht mehr zumutbarer Weise den Charakter des jeweiligen Raums und seine Belichtung verändern und verschlechtern würden. Das ist im Allgemeinen in normal belichteten Räumen bei Fenstern ohne Verkleinerung der Maueröffnung, etwa durch Erhöhung der Brüstung oder Verkürzung der Fensterhöhe oder anderer, dem vergleichbarer Veränderung des Fensterzuschnitts nicht der Fall.
Badinstallationen
Den erstmaligen Einbau einer neuen Lüftungsanlage in den Bereich des innenliegenden Bades (Klageantrag 1 r) haben die Beklagten nicht zu dulden. Ein Anspruch ergibt sich weder nach § 555a Abs.1 BGB noch nach §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB. Das innenliegende fensterlose Bad verfügt bereits jetzt über eine Lüftung. Dass die einzubauende Lüftung eine Komforterhöhung gegenüber der vorhandenen mit sich bringen würde, durch bessere Funktionalität o. Ä., oder mit ihr Strom eingespart werden könne, ist der Modernisierungsankündigung nicht zu entnehmen. Die nachträgliche Erläuterung im Verlaufe des erstinstanzlichen Verfahrens kann den Mangel der Ankündigung diesbezüglich nicht heilen.
Da die Bäder der Wohnung bereits über geflieste Wände und Böden, wandhängende WC mit Unterputzspülkästen mit Wasserspartaste, eingebaute Badewanne, Eckdusche, Wasserarmaturen als Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzern sowie Handtuchheizkörper verfügen, das größere Bad außerdem einen Waschmaschinenanschluss hat, sind die mit der Klage in 1. e), j), k), l), o und p) begehrten Arbeiten nicht als modernisierende Maßnahmen zu dulden.
Die Zweifel der Klägerin an der dargelegten Ausstattung, soweit sie mit eigenen Unterlagen aus einer Begehung nicht in Übereinstimmung stehen, führen zu keiner anderen Beurteilung. Es ergibt sich aus den zur Illustration vorgelegten Fotos, dass offensichtlich nicht nachträglich einzelne Installationen erfolgten. So wäre der nachträgliche Austausch eines Stand-WC durch ein wandhängendes WC mit Unterspülkasten sicherlich an einer gemusterten oder in dem Bereich farblich abweichenden Fußbodengestaltung erkennbar, ebenso dürfte es Unterschiede in der Wandgestaltung geben. All das ist nicht erkennbar.
Die Neuverfliesung der Bäder ist lediglich im Umfang der durch die Verlegung von Warmwasserleitungen und deren Abkofferung erforderlich werden Instandsetzungsarbeiten erforderlich und insoweit zu dulden.
Wärmedämmung
Die Klage ist in Bezug auf Ziffer 1.x gemäß der Berufungsbegründung nicht (mehr) begründet. Die Wärmedämmung an der hofseitigen Fassade ist fertiggestellt. Insoweit haben die Beklagten nichts mehr zu dulden. Das Rechtsschutzinteresse für die Klage besteht nicht mehr fort. Der Duldungsprozess dient lediglich der Überprüfung, ob der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet ist. Die Beklagten haben der Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme zwar widersprochen, sich aber gegen den Beginn und die Ausführung nicht zur Wehr gesetzt und es ergibt sich auch nicht, dass ihnen rechtliche Mittel zur Verfügung stünden, die Klägerin zu verpflichten, diese Wärmedämmung wieder zu entfernen. Der Duldungsprozess dient nicht der Prüfung, ob dem Vermieter aus der Maßnahme auch Ansprüche auf Erhöhung der Miete erwachsen, ob es sich um eine Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme handelt.
Die Klage ist auch in Bezug auf Ziffer 1.y. nicht begründet. Die Klägerin hat eine derartige Maßnahme nicht angekündigt und will diese so auch nicht ausführen. Da sie im Dachgeschoss den Ausbau von Wohnungen plant, soll die oberste Geschossdecke nicht gedämmt werden.
Die Verurteilung gemäß Ziffer 2) dient der tatsächlichen Realisierung der zu duldenden Arbeiten und ist Ausfluss ihrer Duldungspflicht nach §§ 555a bzw. 555b BGB.
Die Androhung des Ordnungsgeldes beruht auf § 890 Abs. 1 und 2 ZPO.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 ZPO, wobei das Unterliegen teils auf einer Kostenschätzung des Anteils der nicht zu duldenden Arbeiten beruht. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.
Die Revision wird nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen, die zur Entscheidung stehenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Weitere grundsätzliche, über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen, die einer Klärung bedürften um die Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung des Rechts zu sichern, ergeben sich nicht.
