Modernisierungsankündigung und Baubeginn

Benennen einer konkreten Ausweichwohnung

LG Berlin – Az.: 67 S 46/20 – Urteil vom 06.08.2020

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15. Januar 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 7 C 97/19 – auf Kosten des Beklagten unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und der Beklagte verurteilt, folgende über den Tenor zu 1 des angefochtenen Urteils hinausgehende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der von ihm angemieteten Wohnung im Gebäude T- Str, Berlin zu dulden:

a) Dämmung der Kellerdecke (unterseitig) mit Steinwoll-Platten in einer Dämmstärke von 6 cm;

b) Modernisierung des Bades durch:

– Demontage der Sanitärobjekte,

– Entfernen der vorhandenen Wandfliesen,

– Verputz und Ausgleich der Wände zur Vorbereitung der Verfliesung,

– Aufkleben von matt-weißen Fliesen (20cm x 40cm) an den Wänden im Spritzwasserbereich (Waschtisch und Badewanne) 3-seitig in einer Höhe von ca. 2 m, an den übrigen Wänden ca. 1,20 m.

– Abbrechen des Fliesen-Bodenbelages,

– Herstellung eines Höhenausgleiches und einer Streichisolierung sowie Verkleben im Dünnbettverfahren von Bodenfliesen im Farbton „Anthrazit“ mit den Abmessungen 30 cm x 30 cm,

– Verkleidung der Steigstränge für Sanitär- und Heizungsleitungen durch einen raumhohen Schacht dessen Verfliesung im Dünnbettverfahren erfolgt, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist,

– Einbau sowie Verfliesung einer neuen Wanne mit Styroporkörper mit einer Revisionsöffnung, deren Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist,

– Einbau von Revisionsöffnungen im Styroporkörper der Wanne,

– Einbau eines wandhängenden WC-Beckens nebst wassersparenden Unterputz-Spülkasten mit zwei Spülmengen, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist,

– Einbau eines weißen Handtuchheizkörpers einschließlich eines von einem Messdienst gemieteten Verbrauchserfassungsgerätes sowie Anpassung und Anschluss der Heizungsleitungen (Vor- und Rücklaufleitungen) an den neuen Heizkörper

– Schließen der Anschlussfugen im Wandbereich mit elastischer Verfugung;

c) Anschluss an eine zentrale Wärme- und Warmwasseranlage mit Fernwärmeanschluss an die Übergabestation im Keller der Topsstraße 19:

– Installation neuer Rohrleitungen der Heizungs- und Warmwasserinstallation durch die Mieterkeller überwiegend an den Wänden, die an den Abzweigen für die Heizungs- und Warmwasserstränge mit Absperr- und Regulierungsventilen versehen werden,

– Isolierung und Ausstattung der Rohrleitungen mit wärmegedämmten Absperr- und Regulierarmaturen,

– Herstellung sowie Abdichtung von Wand- und Deckendurchbrüchen,

– Ausstattung der einzelnen Stränge mit Strangabsperrventilen;

– Installation einer Fernwärmeübergabestation (Wärmetauscher, Pumpen und Brauchwasserspeicher) im Keller der T-Str…;

d) Anschluss der Wohnung an die zentrale Heizungsanlage durch:

– Demontage der vorhandenen,

– Rückbau der Gasleitungen,

– Demontage der Abgasrohre,

– Vermauerung des Wanddurchbruches,

– Verlegung der neuen Steigestränge der Heizung von den Ventilen im Keller durch die im Erdgeschoss liegenden Wohnungen bis in die Wohnungen des obersten Geschosses,

– Isolierung der vertikalen Steigestränge und Ausstattung mit einer Trockenbauverkleidung an den gemäß Anlage K 1 ersichtlichen Positionen,

– Tapezieren sowie weißer Anstrich der Verkleidung,

– Montage neuer Plattenheizkörper mit Thermostatventil einschließlich Verbrauchserfassungsgerät in den Wohnräumen und in der Küche mit den Positionen und Größen gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Plan,

– Anschluss der neuen Heizkörper durch Anbindeleitungen an die Steigestränge,

– Streichen der Heizleitungen,

– Montage eines neuen Handtuchheizkörpers im Bad einschließlich Verbrauchserfassungsgerät,

– Herstellung von Wand- und Deckendurchbrüchen, die nach Anbindung der Leitungen fachgerecht abgedichtet, verschlossen und malermäßig ausgebessert werden;

e) Anschluss der Wohnung an die zentrale Warmwasserbereitung durch:

– Demontage der vorhandenen Warmwasserboiler in Küche und Bad,

– Freischalten und Ausklemmen aus der Unterverteilung der vorhandenen Elektroleitung,

– Verlegung der neuen Sanitärsteigstränge der Warmwasserbereitung, bestehend aus Warmwasser- und Zirkulationsleitung, von den Ventilen im Keller durch die im Erdgeschoss liegenden Wohnungen bis in das Bad und in die Küche der Wohnung des obersten Geschosses in Installationsschächten gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Plan,

– Isolierung der vertikalen Steigstränge und Ausstattung mit einer Trockenbauverkleidung bis zu den Sanitärobjekten an den gemäß Anlage K 1 ersichtlichen Positionen,

– Montage von Leitungen für Warmwasser und Zirkulation inklusive Wärmedämmung zur Anbindung an die zentrale Warmwasserbereitung, deren Positionen dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen sind, -Führung der isolierten Verteilungsleitungen für Warmwasser, Zirkulation, Schmutz- und Trinkwasser küchenseitig auf Putz bis zur Küchenspüle,

– Streichen der Warmwasserleitungen,

– Erneuerung der Rohrleitungsinstallationen,

– Herstellung von Wand- und Deckendurchbrüchen, die nach Anbindung der Leitungen fachgerecht abgedichtet, verschlossen und malermäßig ausgebessert werden;

f) Montage von wassersparenden Armaturen durch:

– Demontage der Armaturen im Bad und in der Küche,

– Montage von wassersparenden Einhebelmischarmaturen;

g) Einbau von Kalt- und Warmwasserzählern durch:

– Montage eines Kalt- und Warmwasserzählers im jeweiligen Installationsschacht im Bad und der Küche;

h) Modernisierung der Küche durch:

– Demontage vorhandener Küchenmöbel im notwendigen Arbeitsbereich,

– Installation von Zu- und Abflussanschlüssen für Waschmaschine und Geschirrspüler,

– fachgerechtes Aufstellen der Küchenmöbel;

i) Erweiterung der Elektroanlage durch:

– Installation eines elektrischen Wandauslasses inklusive montierter Spiegelleuchte über dem Waschtisch und einer Doppelsteckdose neben dem Waschtisch im Bad,

– neue Verkabelung des Deckenauslasses im Bad,

– Herstellung einer gesonderten Zuleitung von der Wohnungsverteilung im Flur bis zum Bad in einem weißen Kabelkanal im Deckenixel nebst Absicherung über Fehlerstromschutzschalter RCD,

– Herstellung von Aufputzsteckdosen für Waschmaschine und Geschirrspüler in der Küche,

– Herstellung einer Zuleitung von der Wohnungsverteilung im Flur bis zur Küche und Verlegung in der Küche über Putz in einem weißen Kabelkanal auf der Sockelleiste nebst Absicherung über einen Fehlerstromschutzschalter RCD,

– Herstellung einer Beleuchtung mit Schalter sowie einer Steckdose im Mieterkeller,

– Installation einer Zuleitung vom Elektrozähler der Wohnung mit Absicherung über einen zusätzlichen Sicherungsautomaten mit Fehlerstromschutzschalter für den Mieterkeller,

– Einbau neuer leistungsfähiger elektrischer Steigestränge im Hausflurbereich gemäß der TAB NS Nord 210 und DIN 18 015 Teil 1 Kurve B,

– Anschluss der Wohnung bis zur Unterverteilung im Deckenixel mit einem weißen Kabelkanal,

– Einbau einer neuen Stromkreisverteilung am Standort der bisherigen Stromkreisverteilung mit Sicherungsautomaten für getrennte Stromkreise, FI-Schutzschalter und Überspannungsschutz,

– Entfernung des (wohnungsbezogenen) Stromzählers und Anordnung an zentraler Stelle im Kellergang in der neuen Zählerzentralstation und Anbringung einer neuen Zuleitung mit Absicherung vom neuen Elektrozähler im Keller (Zählerzentralstation) über einen zusätzlichen Sicherungsautomaten mit Fehlerstromschutzschalter RCD;

j) Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage:

– Ziehung neuer Leitungen für die Gegensprechanlage begleitend zu den neuen Steigeleitungen

– Installation von Türtelefonen unmittelbar im Bereich der Wohnungseingangstür

– Rückbau und Stilllegung der alten Anlagenteile;

k) Instandsetzungsmaßnahmen in der Küche durch:

– Demontage, Erneuerung und Isolierung der Kalt- und Schmutzwasserleitung,

– Anbindung der Armaturen an die neuen Steigeleitungen über den neu errichteten Installationsschacht, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist,

– Rückbau des vorhandenen Fensterschrankes,

– Anordnung einer neuen Fensterbank unter dem Fenster,

– Verschluss der vorhandenen Lüftungsöffnungen innerhalb der Außenfassade sowie – im Bedarfsfall – Ergänzung des Bodenbelages im ehemaligen Schrankbereich,

-Montage eines Elektroherdes (Kochmulde mit Glaskeramik-Kochfeld) mit den Maßen 60 x 60 x 86 (B x T x H), dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist;

l) Malerarbeiten wie folgt:

– malermäßige Ausbesserung, Tapezieren und Streichen der Arbeitsbereiche in der Küche und Bad, die durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten beschädigt wurden,

– malermäßige Ausbesserung, Tapezieren und Streichen der Bereiche in den Wohnräumen und dem Flur, die durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten beschädigt wurden;

m) Instandsetzung der Hausanschlüsse, Informationstechnik/ Telekommunikation Allgemein wie folgt:

– Erneuerung der maroden Bestandsleitungen,

– Installation einer zusätzlichen Datenleitung vom jeweiligen Zähler bis in die Unterverteilung,

– Erneuerung der Haupt- und Unterverteilung im Keller

– Schaffung von einzelnen Angängen zu den einzelnen Aufgängen

– Erneuerung des Hausanschlusses;

n) Instandsetzungsmaßnahmen im Keller durch

– Anpassung/Rückbau der Gasleitungen inkl. des Gashausanschlusses.

2. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern nach Einhaltung einer Ankündigungsfrist von einer Woche den Zutritt zur vorbezeichneten Wohnung zum Zweck der Durchführung der in Ziffer 1 beschriebenen Maßnahmen in der Zeit zwischen 07:00 Uhr und 18:00 Uhr werktags zu gestatten.

3. Dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die ausgeurteilten Duldungspflichten ein in das Ermessen des Gerichts gestelltes Ordnungsgeld bis 250.000,00 €, ersatzweise ein Tag Ordnungshaft je 250,00 EUR Ordnungsgeld, aber maximal zwei Jahre Ordnungshaft, angedroht.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung hat auch ganz überwiegend in der Sache Erfolg.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch gemäß §§ 555a Abs. 1, 555b, 555d Abs. 1 BGB a.F. (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB) auf Duldung der noch streitgegenständlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts genügt die Modernisierungsankündigung den formellen Anforderungen des § 555c BGB a.F.

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 a.F. BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Danach ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung unter anderem an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BGH, Urt. v. 20. Mai 2020 – VIII ZR 55/19, Rn. 21 – 23, juris m.w.N.).

Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommen Ankündigung gerecht. Insbesondere wird dem Informationsbedürfnis des Mieters abweichend von der Ansicht des Amtsgerichts bezüglich des Angebots eines Ausweichquartiers ausreichend Rechnung getragen. Dem Beklagten wird ausdrücklich ein Ausweichquartier angeboten, das seinen Belangen entsprechen soll, verbunden mit der Kostenübernahme sowie der Übernahme des Schaffens der Baufreiheit durch die Klägerin. Dieses Angebot ist dahingehend zu verstehen ist, dass dem Beklagten ein angemessenes Ausweichquartier nach – auch angekündigter – vorauszugehender Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse anzubieten ist. Damit ist auch bei einem weitgehenden Verständnis des Umfangs des Schutzes des Mieters (hierzu ausführlich Eisenschmidt, Anm. zu LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15, NZM 2016, 721, 724 m.w.N.) durch hinreichende inhaltlich zutreffende Information Genüge getan. Die von dem Beklagten darüber hinaus geforderte konkrete Bezeichnung einer Ersatzwohnung findet – wie bereits im Hinweisbeschlusses der Kammer vom 23. April 2020 ausgeführt – in der Bestimmung des § 555c Abs. 1 BGB a. F. keine Stütze, kann allenfalls im Fall des rechtzeitigen Härteeinwands die materielle Richtigkeit der Ankündigung berühren (vgl. LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15, in dem auf die der Duldungspflicht entgegenstehende rechtzeitig eingewandte persönliche Härte abgestellt und die Vorfrage, ob der Mieter die vom Vermieter angekündigte umfangreiche Modernisierung bereits wegen formeller Unwirksamkeit der Ankündigung nicht dulden muss, weil der Vermieter nicht von sich aus eine angemessene Ersatzwohnung auf eigene Kosten angeboten hat, ausdrücklich offen gelassen wird). Im Übrigen steht einem Erfordernis der konkreten Bezeichnung eines Ausweichquartiers entgegen, dass diese angesichts der Vielzahl der betroffenen Mieter und der jeweiligen individuellen Absprache im Vorfeld des hier vorliegenden umfangreichen Bauprojekts als nicht zumutbar erscheint, während dem Mieterinteresse wie bereits ausgeführt durch die angebotene jeweilige individuelle Absprache genügt werden kann.

Entgegen der Ansicht der Berufung ist auch ein hinreichend enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn gegeben. Anhaltspunkte für eine im Hinblick auf den voraussichtlichen Baubeginn verfrühte Ankündigung sind nicht ersichtlich. Selbst wenn zum Schutz des Mieters der Ansicht gefolgt würde, dass der in der Ankündigung festgelegte Baubeginn den Zeitraum von 6 Monaten nach Zustellung der Ankündigung nicht überschreiten sollte (so Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555c Rn. 37; vgl. auch bezogen auf eine Spanne von etwa 11 Monaten OLG München, Urt. v. 15. Oktober 2019 – MK 1/19, WuM 2019, 624 – 633, Tz. 72ff., 81ff. bei juris), liegt eine formell rechtmäßige – mithin auch nicht rechtsmissbräuchliche (§ 242 BGB) – Ankündigung vor. Für die Bemessung der Zeitspanne ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht auf den Beginn der Bauarbeiten innerhalb der Wohnung abzustellen, sondern grundsätzlich auf den sog. „ersten Spatenstich“. Dieser ist getan, sobald der Beginn der (Gesamt-) Maßnahme eine Einwirkung auf die Mietsache bzw. das Gebäude bedeutet, d.h. eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vgl. BeckOGK/Schepers, 1.7.2019, § 555c Rn. 18-20.1; Eisenschmid, a.a.O., Rn. 19). Nach dieser Maßgabe ist vorliegend auf den mit dem 7. Januar 2019 angegebenen Beginn der Arbeiten im ersten Bauabschnitt abzustellen, für den ausweislich Seite 1 der Anlage 3 der Modernisierungsankündigung in dem Gebäude T-Str., in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet, Arbeiten im Kellerbereich unter Hinweis auf die notwendige Beräumung und den beabsichtigten Rückbau bestehender Kellerräume angekündigt sind (während in dem von dem Beklagten herangezogenen Sachverhalt des Verfahrens zu dem Aktenzeichen 67 S 108/20 nach dem Bauzeitenplan die Arbeiten in dem maßgeblichen Gebäude anders als vorliegend erst gut ein Jahr nach der allgemein bezeichneten nicht näher spezifizierten „Baustelleneinrichtung“ bei einem eine Vielzahl von Objekten umfassenden Baukomplex beginnen sollten). Damit einhergehend wird der Beklagte auf Seite 3 der Anlage 3 der Modernisierungsankündigung darauf hingewiesen, sein Keller werde voraussichtlich ab dem 7. Januar 2019 im Hinblick auf die benötigte Baufreiheit nicht nutzbar sein. Dem folgen sollen Vorarbeiten im Keller im Rahmen der bezüglich der Versorgungsleitungen angekündigten Arbeiten. Diese nicht bloß vorbereitenden Arbeiten sind schließlich ausweislich der Ankündigung der mit Modernisierungsmaßnahmen kombinierten Instandsetzungsmaßnahmen als Gesamtmaßnahmen dem von dem Beklagten bewohnten Objekt T-Str. und nicht (ausschließlich) einem anderen Komplex zuzuordnen. Ebensowenig verfängt der Verweis des Beklagten auf eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der ab Januar 2019 geltenden die Modernisierungsumlage beschränkenden neuen Vorschriften durch die Modernisierungsankündigung kurz vor Ende des Jahres. Anders als im Fall der von dem Beklagten herangezogenen Entscheidung des OLG München (a.a.O.) ging vorliegend nicht nur die Ankündigung bereits Anfang Oktober und nicht unmittelbar Ende 2018 zu, sondern es war ausweislich des von der Klägerin im Einzelnen dargelegten Planungsverlaufs auch bereits eine hinreichende Planungssicherheit erreicht, wie die „Gemeinsame Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf von Sanierungsmaßnahmen…“ vom 12. April 2018 mit dem Bezirksamt zeigt, in der zudem die Genehmigungsfähigkeit des beantragten Gesamtvorhabens in dem hier maßgeblichen Umfang nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestätigt wird, der die bis August 2018 andauernden Abstimmungs- und Planungsarbeiten für das gesamte Areal sowie die einzelnen Wohnungen folgten

Dem Amtsgericht wird auch nicht darin gefolgt, dass die Ankündigung der Instandsetzungsarbeiten ausgehend von der Gliederung in der Berufung im Antrag zu Ziffer 1. m) – vormals Ziffer 1. t) – nicht hinreichend konkret ist. Entscheidend für die formelle Wirksamkeit ist, ob sich der Mieter anhand der Angaben in der Mitteilung in hinreichendem Umfang Vorstellungen darüber machen kann, welche Modernisierungsmaßnahmen geplant sind (Schepers, a.a.O., Rn. 9 m.w.N.). Dies ist indes der Fall, wie die konkrete und nachvollziehbare Beschreibung der Einzelheiten unter I. Ziffer 8 und II. Ziffer 8 der Ankündigung zeigt.

Der streitgegenständliche Anspruch auf Duldung der angekündigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist auch materiell-rechtlich begründet.

Bei den als Modernisierungsmaßnahmen angekündigten Maßnahmen handelt es sich auch um solche.

Die Dämmung der Kellerdecke (unterseitig) mit Steinwoll-Platten stellt eine Maßnahme der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) dar. Soweit der Beklagte behauptet, wegen der an einigen Stellen verlaufenen Wasserleitungen sei „nicht vorstellbar, dass eine Dämmung der Decke so erfolgen“ könne und tatsächlich eine Energieeinsparung stattfinde, fehlt es an einem hinreichend konkreten, nachvollziehbaren Vortrag, inwiefern – wie pauschal angeführt – wegen der an der Kellerdecke teilweise verlaufenden Leitungen bauseitig die technischen Voraussetzungen für die Anbringung der nachhaltig energiesparenden Dämmung nicht zu schaffen sein sollten. Ebenso fehlt es an konkret vorgetragenen tatsächlichen Anknüpfungspunkten zur Untermauerung des eingewandten – von der Klägerin konkret bestrittenen – Verstoßes gegen Brandschutzbestimmungen. Der Einwand der Verringerung der Deckenhöhe greift nicht, da für den Keller als Abstellraum keine vereinbarte Mindesthöhe geschuldet ist und die von dem Beklagten angegebene Höhe einer Nutzung als Kellerabteil nicht entgegensteht. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob nicht bereits der fehlende rechtzeitige Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB) entgegensteht.

Die angekündigten Maßnahmen im Bad stellen zu duldende Modernisierungs- und Instandsetzungmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 3 und 4, 555a Abs. 1 BGB dar. Der Komfort des Bades wird erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB) durch die Ausführung eines wandhängenden WCs, die Einhebelmischarmaturen, den Handtuchheizkörper. Die Bedienung mit nur einem Hebel erhöht die Bedienungsfreundlichkeit, und damit den Komfort. Die gewünschte Temperatur kann bei nur einem Hebel, der nur mit einer Hand bedient werden muss, schneller erreicht werden, sodass weniger Wasser mit ungewünschter Temperatur ausfließt. Außerdem kann die erreichte und gewünschte Wassertemperatur auch bei Vergrößern oder Verringern der Wasserdurchlaufmenge gehalten werden, ohne die Temperatur erneut abgleichen zu müssen. Auch das führt entgegen der Ansicht des Beklagten zur Einsparung von Wasser, weil damit schneller und ohne Wegfließen des zu kalten oder zu heißen Wassers vor Bedienen des zweiten Ventils die gewünschte Temperatur erzielt werden kann. Wenn der Hebel in der richtigen Stellung gehalten wird, ist auch eine bewusste Verwendung ausschließlich kalten Wassers möglich (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 – 65 S 100/17, Rn. 40, juris). Die Verfliesung nicht nur des Bodens, sondern auch der Wände stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Diese ist zum Teil – jedermann erkennbar – als Folge der Neuinstallationen im Bad erforderlich, zum Teil bewirkt sie eine nachhaltige Komforterhöhung, weil ein größerer Anteil der Wände spritzwassergeschützt und leichter zu pflegen und zu reinigen ist. Maßgeblich sind hier – ebenso wie bei den übrigen Modernisierungsarbeiten – nicht die individuellen Vorstellungen des Beklagten selbst, sondern die allgemeinen Vorstellungen und Anforderungen, die Mietinteressenten an eine anzumietende Wohnung durchschnittlich stellen. Für den gefliesten Boden ist darauf verweisen, dass dieser durch die zu duldende Verlegung der neuen Versorgungsleitungen und die Neugestaltung des Bades an diversen Stellen ohnehin beschädigt wird, die Neuverfliesung und (Neu-)Abdichtung mithin jedenfalls als Folge der Modernisierungsarbeiten sowie der umfangreichen Arbeiten an den Wasserleitungen im Bad und an der Heizung auch zur Herstellung einer einheitlichen Verfliesung zu dulden (vgl. LG Berlin – 65 S 100/17, Rn. 45, juris), zumal ausweislich II. 2. der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung Kosten der Erneuerung der Raumoberflächen im Fall der bereits vorhandenen Verfliesung von Wänden im Bad nicht in die Modernisierungsumlage einfließen werden. Einen etwaigen – ohnehin nicht wesentlichen – Komfortverlust durch ein möglicherweise etwas geringeres Füllvolumen der neuen Badewanne hat der Beklagte hinzunehmen, da der als Instandsetzungsmaßnahme angekündigte Einbau einer sogenannten Raumsparwanne gerade im Hinblick auf das sehr kleine Bad der optimalen Ausnutzung des vorhandenen kleinen Raumes dient. Eine nicht hinnehmbare und nicht nur zu vernachlässigende Beschränkung der Bewegungsfreiheit, wie von dem Beklagten pauschal eingewandt, ist bei Betrachtung der Anordnung gemäß Anlage 2 zur Modernisierungsankündigung bereits nicht erkennbar. Zudem fehlt es auch insoweit an einem rechtzeitigen Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m. § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Soweit der Beklagte insoweit auf die Offensichtlichkeit der geringen Breite des Bades verweist, haben die beengten Platzverhältnisse im Bad bei der Planung ausweislich der Modernisierungsankündigung Berücksichtigung gefunden. Davon ausgehend war der Beklagte erst recht gehalten, fristwahrend den Härtegrund, das Badezimmer würde nach Abschluss der Maßnahmen nicht mehr seinen Nutzungsbedürfnissen gerecht, in der Weise zu substantiieren, dass die Klägerin über den Fortgang der beabsichtigten Maßnahmen eine Entscheidung hätte treffen können (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 34). Dies ist indes nicht einmal ansatzweise erfolgt.

Die Installation der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung stellt eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) sowie in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte eine Wohnwertverbesserung (§ 555b Nr. 4 BGB) dar. Soweit die Anbringung der Heizkörper zum Wegfall des Fensterschrankes in der Küche führen sollte, steht dies der Qualifizierung als Modernisierung nicht entgegen. Der darin liegende Komfort hat ausgehend von den ausführlichen Erläuterungen der konkreten Bauausführung, insbesondere der im einzelnen dargelegten Notwendigkeit jedenfalls des zu einer objektiven Verbesserung führenden energetischen Vorteils der Anbringung des Heizkörpers unter dem Küchenfenster, mithin der damit auf der Hand liegenden Vorteile der geplanten Bauausführung zurückzutreten. Die Arbeiten zur Demontage des Einbauschranks sind zudem den Instandsetzungsmaßnahmen zugeordnet, abgesehen von der Möglichkeit, durch die beabsichtigten Umbaumaßnahmen neu entstehende Flächen für einen Schrank zu nutzen und den zusätzlich geplanten neuen Fensterbänken unter den Fenstern. Schließlich hat der Beklagte auch diesbezüglich die Art der baulichen Ausführung nicht mittels rechtzeitigen Härteeinwands geltend gemacht. Soweit bereits Wasser- und Abwasseranschluss in der Küche vorhanden sein sollten und auch bereits eine Einhebelmischbatterie in der Küche an der Spüle, ist nachvollziehbar, dass im Rahmen der Gesamterneuerung und der Neuverlegung der jeweiligen Leitungen (Strangsanierung) auch neue Anschlüsse installiert werden und insgesamt ein einheitlicher neuer Ausstattungsstandard gewahrt werden soll (so der ausdrückliche Verweis in der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung unter Ziffer 4), wobei ausdrücklich für den Fall schon vorhandener Vorrichtungen lediglich die Vornahme als Erhaltungsmaßnahme angekündigt worden ist. Der neue Geschirrspülmaschinenanschluss stellt als solcher eine objektive Gebrauchswerterhöhung dar, unabhängig davon, ob wegen des Vorhandenseins der Waschmaschine derzeit kein Platz für einen Geschirrspüler vorhanden ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 – 65 S 100/17, Rn. 58, juris).

Der Einwand des Beklagten hinsichtlich der unterbleibenden Nutzung der gebrauchten Schornsteinzüge steht nicht entgegen, da die Klägerin nicht zu der von dem Beklagten favorisierten Bauausführung verpflichtet werden kann, soweit – wie vorliegend – die Erneuerung der Steigeleitungen zu dulden ist. Allgemein hat zu gelten, dass soweit die vorhandenen Schornsteine für die Beheizung des Gebäudes und der Wohnungen nicht mehr benötigt werden, die Vermieterin diese auch stilllegen kann und der Mieter dies zu dulden hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 10. November 2017 – 65 S 151/17, Rn. 39, juris). Ein rechtzeitiger Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Abs. 2 Satz 1 i.V.m § 555d Absatz 3 S. 1 BGB) ist auch diesbezüglich nicht erfolgt.

Gleiches gilt für die Elektroinstallation zur Schaffung eines zeitgemäßen im gesamten Objekt einheitlich konzipierten sicheren Standards der veralteten gesamte Elektroanlage, um sämtliche Anlagen auf den technisch neusten Stand zu bringen und eine stabile Stromversorgung zu gewährleisten, durch unter anderem die Verstärkung der Leitungen für den gleichzeitigen Betrieb energieintensive Geräte wie Waschmaschine, Geschirrspüler, Trockner und des im Wege der Instandsetzung neu zu installierenden Elektroherds. Die Verstärkung des Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnung stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine gleichzeitig höhere Stromabnahme im gesamten Haus und in jeder Wohnung ermöglicht (vgl. LG Berlin – 65 S 151/17, a.a.O., Rn. 49, juris). An die neue Elektrik angepasste FI-Schutzschalter haben aus sicherheitstechnischen Erfordernissen mit der zu duldenden neu installierten Steckdosenstromkreise in der Wohnung einherzugehen. Im Hinblick auf die damit zu einer Wohnwertverbesserung führenden Gesamterneuerung der Elektroinstallation sind auch die neue Ausführung des etwa bereits vorhandenen Deckenauslasses im Bad, die der den Gebrauchswert erhöhende Doppelsteckdose im Bad, von zusätzlichen Steckdosen sowie gemäß § 555b Nr. 6 BGB die Zentralisierung sämtlicher Zähler gemäß der ausführlichen Erläuterung in Ziffer 8 der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung zu dulden (vgl. LG Berlin – 65 S 100/17, a.a.O., Rn. 59, juris), allerdings nicht die Entfernung des Stromzählers aus der Wohnung, da er sich nach dem insoweit unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Beklagten dort nicht mehr befindet.

Der Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage stellt eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar (§ 555b Nr. 4 BGB), wobei es sich nach dem allgemeinen Verständnis der angekündigten Maßnahme allein wegen der vorgesehenen Telefone offensichtlich um eine Gegensprechanlage mit Türöffner- sowie Klingelfunktion handelt, wie von der Klägerin klargestellt.

Der Beklagte hat zudem gemäß § 555a Abs. 1 BGB die noch streitgegenständlichen angekündigten Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Einhergehend mit der Gesamtumstellung der Energieversorgung des Gebäudes ist die Deinstallation der Gasleitungen zu dulden, schon um so unnötige Gefahrenquellen zu beseitigen. Als Folge dessen stellt auch der Austausch des Gasherdes in einen zudem leichter zu reinigenden und mit geringerer Betriebsgefahr einhergehenden Elektroherds mit Glaskeramik-Kochfeld eine zu duldende, sogar die Klägerin verpflichtende Instandsetzungsmaßnahme dar (vgl. LG Berlin – 65 S 151/17, a.a.O., Rn. 56, juris). Zur Berechtigung der Stilllegung des alten Schornsteins verbunden mit der zu duldenden Neuerrichtung eines Installationsschachts wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.

Die Malerarbeiten sind als Folge der zu duldenden Modernisierung- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden.

Schließlich sind die Instandsetzungsmaßnahmen im Tenor zu 1. m) zu dulden. Stichhaltige Einwendungen stehen der nachvollziehbaren Vornahme der Maßnahmen mit dem Zweck auch die Hausanschlüsse mitsamt der Telekommunikationsleitungen angepasst an die Erneuerung der Elektrik auf den technisch neuesten Stand nach den zum Zeitpunkt der Ankündigung geltenden Richtlinien zu bringen, gekoppelt mit der Verstärkung der elektrischen Leitungen, die hinreichend konkret in der Ankündigung beschrieben wird (siehe I. und II. 8., II. 10. der Ankündigung), nicht entgegen.

Der Einwand der die Duldungspflicht ausschließenden nicht hinnehmbaren persönlichen Härte i. S. d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB greift nicht. Es ist bereits äußerst zweifelhaft, ob mit dem von dem Beklagten in Bezug genommenen fristgerechten Schreiben vom 29. November 2018 tatsächlich der Einwand der persönlichen Härte gemäß § 555d BGB geltend gemacht wurde. Dagegen spricht die lediglich auf die Einwendung – hier gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht zu berücksichtigende – finanzieller Härte bezugnehmende Überschrift des Schreibens. Die Auslegung des Umfangs des geltend gemachten Härteeinwands kann jedoch im Ergebnis ungeachtet der gegebenenfalls möglichen Nachholung des Härteeinwands gemäß § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB dahinstehen, da der Beklagte nach wie vor ungeachtet des erheblichen Bestreitens der Klägerin bereits im Schriftsatz vom 17. Dezember 2019 lediglich pauschal auf eine psychische Erkrankung und die daraus folgende Unzumutbarkeit unter Verweis auf allgemeine Befindlichkeiten hingewiesen hat, ohne hinreichend zu besorgende gesundheitliche Beeinträchtigungen des Beklagten als Grundlage der vorzunehmenden Abwägung darzutun (zu den Anforderungen vgl. nur BeckOK MietR/Müller, 19. Ed. 1.3.2020 § 555d Rn. 58a – 62 m.w.N.; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15, WuM 2016, 282). Die persönliche Härte unter Hinweis auf den Auszug in eine nicht konkret benannte Ersatzwohnung hat der Beklagte nicht fristgerecht eingewandt. Dafür bedarf es der Mitteilung konkreter Härtegründe (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 70 m.w.N.). Daran fehlt es indes. In dem herangezogenen Schreiben vom 29. November 2018 wird der Auszug aus der Wohnung und die Problematik der Ersatzwohnung nicht erwähnt. Der in dem Schreiben erklärte Vorbehalt weiterer Einwendungen ist nicht geeignet, die den Vermieter schützende Ausschlussfrist des § 555d Absatz 3 S. 1 BGB auszuhebeln.

Die Verurteilung gemäß Ziffer 2) dient der tatsächlichen Realisierung der zu duldenden Arbeiten und ist Ausfluss der Duldungspflicht nach §§ 555a bzw. 555b BGB.

Die Androhung des Ordnungsgeldes beruht auf § 890 Abs. 1 und 2 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 91a, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO erforderlich machten, ergeben sich nicht. Die hier betroffenen Rechtsfragen sind solche der konkreten Umstände des Einzelfalls, die der tatrichterlichen Bewertung unterliegen.