AG Schöneberg, Az.: 19 C 166/13
Urteil vom 22.11.2013
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 81 % und die Beklagte zu 1. 19 % zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen 2-Zimmerwohnung in der B.straße in B.. Die Beklagte zu 1. hat diese Wohnung gemietet. Bei dem Beklagten zu 2. handelt es sich um den die Wohnung allein nutzenden Untermieter der Beklagten zu 1..
Die Klägerin erwirkte gegen die Beklagte zu 1. einen Duldungstitel hinsichtlich von der Klägerin beabsichtigter Modernisierungsarbeiten (Schaffung eines Badezimmers, Entfernung der Kohleöfen, Einbau Gasetagenheizung, Austausch der vorhandenen Doppelkasten- bzw. Einfachholzfenster gegen Isolierfenster, Versetzung des Gasherdes), und zwar gemäß dem am 13.06.2012 verkündeten Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 103 C 483/11. Dieses Urteil ist rechtskräftig. Die Beklagte zu 1. hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgenommen.
Mit Schreiben vom 29.01.2013 teilte die Klägerin durch ihre Hausverwaltung der Beklagten zu 1. Folgendes mit:
„Gemäß dem nach Rücknahme der Berufung rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, 103 C 483/11, sind Sie verpflichtet, die titulierten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in ihrer Wohnung zu dulden. Wir teilen mit, dass die Arbeiten am 08.02.2013 gegen 11.00 Uhr beginnen werden. Bitte bestätigen Sie uns diesen Termin bis spätestens zum 05.02.2013.“
Der Beklagte zu 2. teilte (im Auftrag für die Beklagte zu 1.) der Hausverwaltung mit Schreiben vom 05.02.2013 u.a. mit, er wolle auf dringend zu klärende Sachverhalte hinweisen. Im Urteil vom 13.06.2012 sei auf eine gerichtlich festgestellte Notwendigkeit der temporären Ersatzwohnung während der umfangreichen Baumaßnahmen hingewiesen worden. Die Wohnung sei bewohnt und mit Besitz des Bewohners bestückt. Es sei kein Vorschlag zur temporären Auslagerung der Materialien vorgelegt worden. Ebenso sei für die Zeit der gerichtlich festgestellten Unbewohnbarkeit der Wohnung unklar, für welchen Zeitraum konkret welcher Art von Ersatzraum zur Verfügung stehe. Wenn beabsichtigt sein sollte, die Arbeiten durchzuführen, während der Mieter dort wohne, müsse sukzessiv von Raum zu Raum vorgegangen werden, was einen detaillierten Bauablaufplan erfordere. In diesem Fall müsse die Bauplanung eine sukzessive Herstellung der Baufreiheit in den einzelnen betroffenen Räumen ermöglichen. Der Beklagte zu 2. bat in diesem Schreiben um kurzfristige schriftliche Klärung der vorstehend aufgeworfenen Fragen. Ferner heißt es in diesem Schreiben, dass auf Grund einer unangemessen kurzen Frist (Eingang des Schreibens am 31.01.2013) um Verständnis gebeten werde, dass es unmöglich sei, die entsprechenden organisatorischen Maßnahmen innerhalb der gesetzten Frist zu ergreifen. Der Beklagte zu 2. wies in diesem Schreiben ferner darauf hin, dass natürlich dem Wunsch nach Duldung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stattgegeben werde. Mit Anwaltsschreiben vom 07.02.2013 teilte die Klägerin dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1. mit, dass die titulierten Bauarbeiten am 08.02.2013 ab 11.00 Uhr beginnen werden. In diesem Schreiben heißt es ferner: „Sollte ihre Auftraggeberin zu diesem Termin keinen Zutritt zur Wohnung gewähren, werden wir die Zwangsvollstreckung betreiben und das Mietverhältnis kündigen.“ Am 08.02.2013 wurde kein Zutritt zur Wohnung gewährt. Mit Anwaltsschreiben vom 08.02.2013 wurde der Beklagten zu 1. eine Abmahnung erklärt und die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses angekündigt. In diesem Schreiben heißt es, die Beklagte zu 1. habe am 08.02.2013 keinen Zutritt zur Wohnung gewährleistet bzw. gestattet. Wenn die Beklagte zu 1. den angekündigten Termin zur Ausführung der Arbeiten gemäß Urteil am Freitag, den 15.02.2013 um 8.00 Uhr nicht wahrnehmen sollte, werde die Kündigung des Vertrages erklärt werden. Mit Schreiben vom 13.02.2013 teilte der Beklagte zu 2. (im Auftrag der Beklagten zu 1.) der Hausverwaltung u.a. mit, dass er gerne bereit sei, für die notwendige Baufreiheit zu sorgen, diese aber auf Grund der Bewohnung organisatorisch nicht in allen Teilen der Wohnung gleichzeitig geleistet werden könne und ein realistischer Bauablaufplan erforderlich sei. Wegen weiterer Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlage K 2 zum Schriftsatz vom 19.06.2013 verwiesen. Am 15.02.2013 wurde ein Ofen in der Wohnung abgerissen. Am 22.02.2013 wurde der andere Ofen abgerissen. Die Hausverwaltung teilte der Beklagten zu 1. mit Schreiben vom 26.02.2013 u.a. mit, dass die Wohnung für die weiteren Demontagearbeiten und Installationsarbeiten komplett beräumt werden müsse, der Untermieter habe die Wohnung derart zugestellt, dass nicht einmal die Schaffung von Baufreiheit möglich sei. Ferner heißt es in diesem Schreiben: „Bitte bestätigen Sie uns bis spätestens zum 28.02.2013 um 12.00 Uhr schriftlich, dass die Wohnung beräumt ist. Sollten Sie dies nicht tun, werden wir am 01.03.2013 um 9.00 Uhr die Wohnung ohne ihren Auftrag beräumen, um Baufreiheit zu schaffen (die Kosten hierfür werden Ihnen dann in Rechnung gestellt).“ Am 01.03.2013 erhielt die Klägerin um 9.00 Uhr keinen Zutritt zur Wohnung. Die Hausverwaltung teilte der Beklagten zu 1. mit Schreiben vom 08.03.2013 u.a. mit, die Beklagte werde letztmalig aufgefordert, die Modernisierungsarbeiten gemäß Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 13.06.2013 zu dulden. Die Arbeiten gemäß 1. a) und b) des Urteils würden ab dem 20.03.2013 durchgeführt werden. Am 20.03.2013 wurden keine Arbeiten ausgeführt, wobei die Einzelheiten zum Ablauf dieses Termins zwischen den Parteien streitig sind. Mit Anwaltsschreiben vom 20.03.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen fortgesetzter, bereits mehrfach abgemahnter Vertragsverstöße sowie Zerrüttung der Vertragsgrundlage. Hilfsweise und vorsorglich wird in diesem Schreiben eine ordentliche Kündigung erklärt. In der Klageschrift vom 16.04.2013 wurde das Mietverhältnis nochmals außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt.
Die Klägerin behauptet, die Beklagte zu 1. habe fortgesetzt ihre vertraglichen Pflichten trotz mehrfacher Abmahnungen beharrlich verletzt. Es gehe nicht lediglich um „einfache“ Vertragsverstöße, sondern um die fortgesetzte Weigerung der Beklagten zu 1., den titulierten Duldungsanspruch zu erfüllen. Die Klägerin beziehe sich ferner auf die Zerrüttung der Vertragsgrundlage. Eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses sei der Klägerin nicht mehr zuzumuten. Die Klägerin behauptet, der Abriss der Öfen sei mit einem erheblich erhöhten Arbeitsaufwand verbunden gewesen, da die Handwerker jeden Stein einzeln aus der Wohnung hätten tragen müssen, da die mitgebrachten Behältnisse nicht durch die Wohnung hätten bewegt werden können. Die hierfür vorgehaltene Schuttwanne habe nicht durch den schmalen Gang im Flur gepasst. Die Klägerin behauptet ferner, am 20.03.2013 habe für die angekündigten Arbeiten keine Baufreiheit bestanden. Die Wohnung sei komplett mit Sachen zugestellt gewesen. Sie sei an nahezu sämtlichen Wandbereichen zugestellt gewesen, lediglich kleine freie Inseln im Fensterbereich seien geschaffen worden. Die Durchgangsbreite im Flur habe auf Grund des dort vorhandenen Flurregals und der auf dem Flur gelagerten Gegenstände weniger als 70 cm betragen. Selbst die von dem Beklagten vorgetragene Durchgangsbreite im Flur von 73 cm sei bereits für sich genommen zu gering. Der Durchgang sei bereits für normal ausgeprägte „Bauarbeiterschultern“ nicht möglich gewesen, ohne dass hier Gegenstände aus dem Regal drohten, herausgerissen zu werden. Ferner ergebe sich bereits aus DIN 18225, dass Wegebreiten für den Aufenthalt von bis zu 5 Personen von 0,875 m und für bis zu 20 Personen von bis zu 1 m einzuhalten seien. Ferner ergebe sich aus DIN 18065, dass die nutzbare Laufbreite von Treppen mindestens 1 m betragen solle, Gleiches gelte für Rettungswege. Die Klägerin behauptet, da an der Außenwand zum Wohnzimmer lediglich ein kleines Stück frei geräumt worden sei, habe man keinen Heizkörper montieren können. Auch im Bereich der vorzunehmenden Grundrissänderungen habe es keinerlei Baufreiheit gegeben. Insbesondere wäre auch ein Entfernen der gesamten Regale und Kisten an der Küchenwand erforderlich gewesen, da der angekündigte Schornsteinfeger eine Stelle für das Durchführen des Abgasrohres habe zuweisen müssen. Hier habe keinerlei Baufreiheit bestanden. Die Klägerin behauptet, eine raumweise Durchführung der Arbeiten sei auch vom Bauablauf her schon wegen der Grundrissänderung gar nicht möglich. Da der Beklagte zu 2. am 20.03.2013 als Vertreter der Beklagten zu 1. der Klägerin gegenüber die von dieser ersatzweise angebotene Schaffung der erforderlichen Baufreiheit ausdrücklich untersagt habe, sei die Durchführung der zu duldenden Modernisierungsarbeiten endgültig verweigert worden. Da die Klägerin zu dem Beklagten zu 2. keinerlei Vertragsbeziehung habe, sei sie bezogen auf dessen Sachen nicht zur Schaffung von Baufreiheit verpflichtet. Unstreitig hätten sich nur Sachen des Beklagten zu 2. in der Wohnung befunden. Diese habe die Klägerin nicht fortschaffen lassen dürfen. Hinsichtlich der Widerklage behauptet die Klägerin, die Öfen seien bereits nicht mehr von dem Beklagten zu 2. beheizt worden, die Wohnung sei elektrisch beheizt worden. Ein Mietminderungsrecht habe nicht bestanden. Eine Beheizung habe weiterhin durch die vorgehaltenen Elektroheizer erfolgen können. Im Übrigen entfalle ohnehin jegliches theoretische Minderungsrecht. Die Klägerin sei von den Beklagten gerade an der Wiederherstellung der Beheizbarkeit durch Fortführung der zu duldenden Baumaßnahmen gehindert worden. Die Beklagten hätten sich bei der Duldung des Ofenrückbaus ab dem 15. Februar 2013 insoweit auch keine Minderungsrechte vorbehalten. Im Übrigen sei das streitige Minderungsrecht von dem Beklagten zu 2. ohne Offenlegung und Nachweis etwaiger Vertretungsverhältnisse geltend gemacht worden. Dem Beklagten zu 2. stehe gegenüber der Klägerin schon mangels Vertragsbeziehung kein Minderungsrecht zu. Auch bezüglich der mit der Widerklage geltend gemachten Rückzahlung des Betrages von 462,08 € (doppelte Mietzahlungen für Januar und Februar 2013) fehle es bereits an der Aktivlegitimation der Beklagten zu 1.. Da diese Zahlungen von dem Beklagten zu 2. geleistet worden seien, liege gar keine Leistung der Beklagten zu 1. vor. Im Übrigen habe die Klägerin hinsichtlich der streitgegenständlichen Überzahlung in Höhe von 462,08 € mit Schreiben vom 06.03.2013 die Aufrechnung erklärt. Die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen der Klägerin würden das Aufrechnungsguthaben bei Weitem überschreiten. Allein der Anspruch aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss erreiche die Überzahlung annähernd. Wegen der Einzelheiten des Schreibens vom 06.03.2013 wird auf die Anlage K 15 verwiesen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen inne gehaltene Wohnung in der ………Quergebäude 2. OG rechts, bestehend aus 2 Zimmern nebst Küche, Toilette, Diele sowie Kammer, ca. 53,45 m² zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 1. beantragt im Wege der Widerklage, die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, an die Beklagte zu 1. 667,78 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus 462,08 € seit dem 25.02.2013, sowie aus 205,70 € seit dem 26.06.2013 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, es habe eine ausreichende Baufreiheit vorgelegen. Beim Abriss der Öfen hätten die Arbeiter den Schutt ungehindert jeweils mit zwei Eimern durch den Flur und die Treppe herunter tragen können, ohne dabei jeden Stein einzeln tragen zu müssen. Es sei auch üblich, den Schutt mit zwei Eimern zu entsorgen, welche jeweils in einer Hand getragen würden. Die von den Arbeitern mitgeführte Abrisswanne sei dafür ungeeignet, da sie angefüllt mit Schuttsteinen mit zwei Personen getragen werden müsse, was beim Abwärtssteigen im Treppenhaus nicht möglich sei. Da die Abrisswanne ein Ausmaß von 70 cm gehabt habe, hätten die Arbeiter die Wanne auch durch den Flur tragen können. Hierzu behaupten die Beklagten, der Durchgang im Flur habe an der schmalsten Stelle 73 cm gemessen. Auch am 20.03.2013 habe genügende Baufreiheit vorgelegen. Im Wohnzimmer sei an der Außenwand ein Streifen von ca. 1,5 bis 2 m Breite frei geräumt worden. Es sei somit ausreichend Platz gewesen, um die Rohrleitungen zu ziehen, Heizungen abzustellen und zu montieren. In der Küche habe sich der Kamin an der Wand rechts neben dem Eingang befunden. An dieser Wand sei lediglich ein kleines Wandregal angebracht, welches in 2 bis 3 Minuten hätte entfernt werden können. Die fest installierten Regale hätten sich an der schrägen Außenwand befunden, welche für die Führung des Abgasrohres nicht benötigt werde, es sei denn, das Abgasrohr solle durch die Außenwand ohne Kamin direkt in den Hof geführt werden. Die Grundrissänderung hätte problemlos durchgeführt werden können. Die Küche sei bis auf die Regale und das Wandregal völlig leer geräumt gewesen. Es wäre möglich gewesen, die Wand zum angrenzenden Bad abzureißen und den Schutt bei Bedarf mit der Abrisswanne die 2 m bis zum Hausflur zu transportieren. Es sei nicht zutreffend, dass der Beklagte zu 2. die Schaffung von Baufreiheit verweigert habe. Er habe lediglich die vom Verwalter geforderte vollständige Beräumung der Wohnung, den Abbau sämtlicher Regale, auch an den Stellen, wo nicht gearbeitet werde, und insbesondere die Durchführung der Kompletträumung durch die Verwaltung abgelehnt. Die Beklagten tragen vor, eine knappe Ankündigungsfrist, eine unkonkrete Form der Ankündigung, das Ignorieren sämtlicher Schreiben der Beklagten sowie die Verweigerung jeglicher Kooperation erwecke den Eindruck, dass die Klägerin gar kein Interesse an der angekündigten Modernisierung habe, sondern diese lediglich dafür rechtsmissbräuchlich zu instrumentalisieren versuche, die Beklagten aus der Wohnung zu bekommen. Die Beklagte zu 1. trägt hinsichtlich der Widerklage vor, die Klägerin sei zur Rückzahlung des Betrages von 462,08 € verpflichtet. Dieser Betrag sei auf das alte Konto überwiesen worden, da das Schreiben der Verwaltung, wonach die Miete künftig auf ein neues Konto zu zahlen sei, die Beklagten nicht erreicht hätte. Der Betrag sei nochmals auf das neue Konto überwiesen worden. Da auf Grund des Abrisses der Kachelöfen die Wohnung nicht mehr beheizbar gewesen sei, haben ein Mietminderungsrecht bestanden. Für den Zeitraum vom 21.02.2013 bis 13.04.2013 ergebe sich ein Gesamtminderungsbetrag in Höhe von 205,70 €. Wegen der Berechnung im Einzelnen wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 02.07.2013 verwiesen.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage und die zulässige Widerklage sind unbegründet.
Die Klägerin kann nicht gemäß § 546 BGB Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen, denn das Mietverhältnis ist nicht wirksam gekündigt worden. Es lag weder ein Grund zur fristlosen Kündigung noch ein Grund zur fristgemäßen Kündigung vor. Nach Auffassung des Gerichts kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte zu 1. ihre vertraglichen Pflichten in einem so erheblichen Umfang verletzt hat, dass eine Kündigung gerechtfertigt wäre. Es kann insoweit nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte sich etwa beharrlich weigert, die titulierten Duldungsansprüche zu erfüllen. Insoweit kann dahin gestellt bleiben, ob bei dem angesetzten Termin vom 20.03.2012 die angekündigten Arbeiten gemäß 1. a) und b) des Urteils zum Aktenzeichen 103 C 483/11 bei dem vorgefundenen Zustand der Wohnung hätten durchgeführt werden können oder ob es insoweit an der nötigen Baufreiheit gefehlt hat. Insbesondere kann insoweit dahin gestellt bleiben, ob die Flurbreite ausreichend war oder das Regal im Flur hätte entfernt werden müssen und ob insgesamt sämtliche Regale und andere Gegenstände hätten entfernt werden müssen, d.h. die Wohnung vollständig hätte geräumt werden müssen, um die angekündigten Maßnahmen durchführen zu können. Denn jedenfalls ist die Kündigung der Klägerin als treuwidrig anzusehen. Unstreitig hatte die Hausverwaltung nicht auf die Schreiben des Beklagten zu 2. reagiert, in welchen der Beklagte zu 2. um eine Klärung der Sachverhalte gebeten hatte. Es war für die Klägerin erkennbar, dass der Beklagte zu 2. offenbar davon ausgegangen war, dass ihm entweder ein Ersatzraum zur Verfügung gestellt wird oder dass bei den Arbeiten sukzessiv von Raum zu Raum vorgegangen werden könne. Auch wenn zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2. keine Vertragsbeziehung besteht, wäre die Klägerin gehalten gewesen, dem Beklagten rechtzeitig und unmissverständlich mitzuteilen, dass keine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wird und dass ggf. die Arbeiten ohne eine vollständige Räumung der Wohnung nicht durchgeführt werden können. Falls die Arbeiten tatsächlich nicht sukzessiv von Raum zu Raum durchgeführt werden können, so hätte dies dem Beklagten zu 2. mitgeteilt werden müssen. Für die Klägerin muss auf Grund der Schreiben des Beklagten zu 2. erkennbar gewesen sein, dass der Beklagte zu 2. in diesem Fall von unzutreffenden Gegebenheiten ausgeht, und zwar davon, dass der Ablauf mit ihm abgesprochen wird und ihm von der Hausverwaltung der Klägerin ein Bauablaufplan bekannt gegeben wird, nach welchem der Beklagte zu 2. dann an den jeweiligen Stellen der Wohnung für Baufreiheit sorgen könne. Da die Klägerin bzw. die Hausverwaltung die Schreiben des Beklagten zu 2. ignoriert hatte, kann vorliegend nicht lediglich darauf abgestellt werden, dass eine Kündigung bei nicht vorliegender vollständiger Beräumung der Wohnung gegenüber der Beklagten zu 1. angedroht worden war und unstreitig die Wohnung am 20.03.2013 nicht vollständig geräumt war. Falls der Zustand der Wohnung am 20.03.2013 die Durchführung der geplanten Arbeiten nicht ermöglicht haben sollte, so ergibt sich in diesem Fall noch keine beharrliche Erfüllungsverweigerung der Beklagten zu 1. hinsichtlich der titulierten Duldungspflichten. Zugunsten der Beklagten muss davon ausgegangen werden, dass in diesem Fall ein Irrtum der Beklagten hinsichtlich des Umfangs der erforderlichen Baufreiheit und der Zurverfügungstellung einer Ersatzwohnung nicht auszuschließen ist. Ein erheblicher Pflichtverstoß, der zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen könnte, liegt unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls nicht vor. Entgegen der Auffassung der Klägerin kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis so zerrüttet ist, dass der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten wäre.
Die Widerklage ist unbegründet.
Hinsichtlich des Betrages von 462,08 € fehlt es an der Aktivlegitimation der Beklagten zu 1.. Dieser Betrag war von dem Beklagten zu 2. gezahlt worden und der Beklagte zu 2. hatte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 13.02.2013 (Anlage K 7 zum Schriftsatz vom 02.07.2013) angewiesen, diesen Betrag auf sein Konto zurückzubuchen. Die Widerklage ist auch insoweit unbegründet, als Zahlung auf Grund einer geltend gemachten Mietminderung wegen der abgerissenen Kachelöfen und Auskühlung verlangt wird. Es liegt insoweit jedenfalls bereits kein erheblicher Mietmangel vor, da die Wohnung elektrisch beheizt werden konnte.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf dem § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
