AG Charlottenburg – Az.: 203 C 295/15 – Urteil vom 09.05.2017
1. Die Beklagten werden verurteilt, die Durchführung folgender Arbeiten im Haus und in der Wohnung … Berlin im Vorderhaus 1. OG links, zu dulden:
a. Dämmung aller Fassaden des Hauses an den Außenwänden zum Hof und zur Straße, ohne das Quergebäude, mit mineralischen Dämmstoffplatten (WLG 035) mit einer Stärke von ca. 120 mm und dem dazu erforderlichen zeitweisen Aufbau eines Gerüstes mit Plane, unter Verschluss der hofseitigen Fensteröffnungen,
b. Dämmung der Kellerdecke mit Mineralwolle mit einer Stärke von ca. 100 mm (WLG 035),
c. Austausch der Fenster in den Treppenhäusern nach dem Versetzen der Fensteröffnungen gemäß der genehmigten Bauplanung aus der Anlage K12 durch weiße Kunststoffsystemfenster mit 2-fach Verglasung des Typs Brügmann: AD, gemäß der Systemvorstellung aus der Anlage K6,
d. Austausch der Fenster der Wohnung der Beklagten durch weiße Kunststoffsystemfenster des Typs Brügmann: AD, gemäß der Systemvorstellung aus dem Anlagenkonvolut K6 unter Beibehaltung der Fensteraufteilung mit Ausnahme des Oberlichts im Fenster des Typs 05, aus der Anlage K5;
e. Einbau einer Aufzugsanlage mit einer Kabinengröße von ca. 1,10m x 1,40 m, dessen Schachtgerüst aus einer mit Sicherheitsglas verglasten Schachtkonstruktion, wie der typengleiche Aufzug aus der Anlage K7/K8 im Hof des Vorderhauses, gemäß Anlage K 9/K10
f. Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken gemäß Anlagen K9/K10,
g. Errichtung eines verschließbaren Müllplatzes mit sichtbegrenzender Gestaltung an der nördlichen Grenze zum Nachbargrundstück gemäß den Bauanlagenplan Anlage K11,
h. Errichtung eines überdachten und abschließbaren Fahrradstellplatzes an der nördlichen Grenze zum Nachbargrundstück gemäß den Bauanlagenplan Anlage K11,
2. Die Beklagten werden verurteilt, – bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe in nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes in Höhe von bis zu 250.000,00 Euro, hilfsweise einer Ordnungshaft oder einer Ordnungshaft bis zu 6 Monaten gegen die Beklagten – den von der Klägerin beauftragten Handwerkern für die unter Ziff. 1 Buchstaben a und d. benannten Arbeiten innerhalb der werktäglichen Arbeitszeiten von 7:00 bis 18:00 Uhr nach 14-tägiger vorheriger Ankündigung Zugang zu ihrer Mietwohnung zu gewähren und freien Zugang zur Maßnahme zu verschaffen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
4. Das Urteil ist hinsichtlich der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in der …, … Berlin im Vorderhaus 1. OG links. Es wird auf den Mietvertrag vom 18.03.1996, Bl. 6ff. Bd. I. d.A., verwiesen.
Mit Schreiben vom 31.03.2015 (Bl. 11 bis 25 Bd.I d.A.) kündigte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Durchführung verschiedener Maßnahmen an. Die Klägerin kündigte gegenüber den Beklagten konkret den Ausbau des Dachgeschosses des Hauses zu Wohnzwecken, den Einbau einer Aufzugsanlage im Vorderhaus, den Austausch der Fenster in den Treppenhäusern, die Schaffung einer eingezäunten und verschließbaren Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung im Hof und die Schaffung von Fahrradstellplätzen, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Beklagten, die Wärmedämmung an allen Fassaden und die Dämmung der Kellerdecke sowie den Anbau eines Gerüsts an. Sie gab in dem Schreiben auf den Seiten 8 bis 12 die voraussichtlichen Einzelkosten der verschiedenen Maßnahmen sowie die Gesamtkosten und den geschätzten Instandhaltungsanteil an. Daraus errechnete die Klägerin eine Mieterhöhung durch Modernisierung in Höhe von insgesamt 282,69 Euro, so dass sich die monatlich zu zahlende Bruttokaltmiete auf 965,87 Euro erhöhen würde. Ferner enthält das Schreiben einen Hinweis auf § 555d und § 559 BGB und einen Hinweis auf den Härteeinwand. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 31.03.2015 (Bl. 11 bis 25 Bd. I d.A.) verwiesen.
Gegen die Modernisierungsankündigung wandten sich die Beklagten mit Schreiben vom 30.04.2014 (Bl. 26 bis 27 Bd. I d.A.) und wandten gesundheitliche Härten und finanzielle Härten ein. Zudem wandten sie ein, dass sich die Fensterflächen verringern würden, der Gesamtcharakter der Wohnung wegen des Einbaus von Kunststofffenstern verloren ginge, sie keinen Bedarf an einem Aufzug wegen der Lage der Wohnung im 1. OG hätten, es bereits einen Fahrradabstellkeller gäbe und die Nutzfläche der Loggia sich verringern würde. Insgesamt sei die Dämmmaßnahme überflüssig.
Die Klägerin hat für die Maßnahme eine energetisches Gutachten der … … vom 23. Mai 2014 (Bl. 59 bis 108 Bd.I d.A.) eingeholt. In diesem Gutachten wird auf Seite 10ff. der Ist-Zustand des Gebäudes und der Heizung beschrieben (Bl. 68ff. Bd.I d.A.).
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 11. Juni 2015 (Bl. 29 bis 31 Bd.I d.A.) wiederholten die Beklagten ihre Einwände.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Schreiben vom 31.03.2015 genüge den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. Diese habe nicht jede Einzelheit der Maßnahme zu enthalten, sondern müsse Art und Umfang der Maßnahme nur in wesentlichen Zügen darstellen. Die Beschreibung des Ist-Zustandes sei entbehrlich, da der Mieter grundsätzlich diesen aufgrund eigener Wahrnehmung kenne.
Die Klägerin behauptet, durch die geplante Dämmmaßnahme könne eine Reduzierung des derzeitigen Wärmedurchgangskoeffizienten hinsichtlich der Außenwände von 1,14 W/(qmK) auf 0,23 W/(qmK) sowie hinsichtlich der Kellerdecke von derzeit 0,75 W/(qmK) auf 0,24 W/(qmK) erzielt werden. Ebenfalls sei nach dem Austausch der Holzfenster im Treppenhaus eine Reduzierung des derzeitigen U-Wertes von 5,0 W/(qmK) auf 1,3 W/(qmK) und nach dem Austausch der Fenster in Wohnung der Beklagten von derzeit zwischen 2,5 und 2,7 W/(qmK) auf 1,3 W/(qmK) zu erwarten. Zudem würden Fenster der Schallschutzklasse II eingebaut. Die von der Beklagten angeführten Wärmebrücken seien bereits jetzt vorhanden und entstünden nicht erst durch die Modernisierung. Veränderungen in der Typologie und Aufteilung der Fenster seien nicht geplant. Die Formulierung in der Ankündigung “je nach Größe der Fenster werden diese ein- oder zweiflügelig ausgeführt” beziehe sich nur auf die bereits vorhandenen unterschiedlichen Fenster, nicht jedoch auf einen Austausch der vorhandenen Fenster gegen anders aussehende.
Hinsichtlich des Dachgeschossausbaus sei es selbstverständlich, dass dieser der gesetzlich notwendigen Prüfung der Statik genüge. Die insofern seit dem Jahr 2014 im Dachgeschossbereich ausgeführten Arbeiten seien zur Behebung eines Hausschwammproblems notwendig gewordenen und stellten daher nur eine Instandhaltung, nicht jedoch den Beginn der angekündigten Modernisierung dar. Da aufgrund des Hausschwammes das Dach vollständig habe geöffnet werden müssen, seien nachfolgend nicht die alten, sondern bereits die neuen, für den Dachgeschossausbau notwendigen Träger eingesetzt worden.
Bei der Außenanlagenplanung bestehe keine Notwendigkeit, die genaue Lage der Müllplätze und der Fahrradstellplätze zu nennen, da deren Unterbringung nach den bauordnungsrechtlichen Vorgaben zu erfolgen habe. Beeinträchtigungen der Mieter seien dabei bereits baurechtlich nicht zulässig. Im Übrigen befänden sich die beiden neuen Flächen an der nördlichen Außenmauer des Grundstücks, so dass der Zuschnitt der Wohnung der Beklagten nicht beeinträchtigt werde.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten wie erkannt zu verurteilen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, die Modernisierungsankündigung genüge nicht den Mindestanforderungen und leide daher bereits an formellen Mängeln. So fehle es an einer hinreichenden Darstellung der geplanten Maßnahmen, da die stichwortartige Angabe nicht genüge. So seien die geplanten Einzelmaßnahmen in ihrer Ausführung und in ihren Auswirkungen zu erläutern. Hinsichtlich des Dachgeschossausbaus fehle jede Angabe zur Wahrung der statischen Voraussetzungen. Die Lage des geplanten Aufzugs sei nicht exakt beschrieben, so dass für die Beklagte nicht erkennbar sei, ob sie von zukünftig Vorbeifahrenden mit Einblicken in ihre Wohnung zu rechnen habe. Auch sei die künftige Lage und Form der Fenster und Fensterbänke im Treppenhausbereich nicht angegeben. Gleiches gelte für den Müllplatz sowie den Fahrradabstellplatz. Soweit die Fenster in der Wohnung ausgetauscht werden sollen, entbehre die Darstellung Ausführungen zum jeweiligen Design des zukünftigen Fensters.
Im Übrigen würden die geplanten Maßnahmen keine Modernisierung darstellen. Dass die Flurfenster einen einheitlichen U-Wert aufwiesen, werde ebenso bestritten wie das Vorliegen eines einheitlichen U-Wertes für die gesamte Fassade. Unzulässig sei es auch von-bis-Angaben hinsichtlich der U-Werte in der Wohnung zu treffen. Die Ankündigung enthalte insoweit auch keine Aussage über die Wärmeverluste infolge der avisierten Fensterfalzlüfter sowie der Reduzierung des Wärmeeintrages von außen durch Sonneneinwirkung nach Isolierung der Außenwände. Auch seien in der Ankündigung die entstehenden Wärmebrücken infolge der fehlenden Dämmung der Balkone von außen ebenso übergangen worden wie die Wärmebrücken in Form der Rohrleitungen etc. im Kellerdeckenbereich und der Durchfahrt zum Nachbarhaus im Außenwandbereich. Darüber hinaus werde der Wärmeverlust aufgrund der zukünftig öfter nötigen Lüftung nach hermetischer Abriegelung des Hauses gegen Wärmeaustausch nicht berücksichtigt.
Der vorgerichtlich von der Klägerin eingeholte Energieberatungsbericht (Bd. I Bl. 59 ff. d.A.) weise an zahlreichen Stellen Unrichtigkeiten und Auslassungen auf und sei daher nicht geeignet, die Maßnahme zu begründen. Schließlich stehe die Modernisierung zur Energieeinsparung in keiner vernünftigen Relation zu den Kosten der eingesparten Energie. So seien Mieterhöhungen im Rahmen einer Energieeinsparungsmaßnahme nur bis zum doppelten der Heizkostenersparnisse zuzulassen. Insofern habe die Klägerin auch keine Angaben zur konkreten Energieeinsparung für die Beklagte angegeben. Da mit einer Einsparung von Energie zu Gunsten der Beklagten nicht zu rechnen sei, habe die Beklagte als Mieterin eine wirtschaftlich unsinnige Maßnahme nicht zu dulden. Bei den geplanten Maßnahmen im Keller sei nicht ersichtlich, wie die Klägerin konkret mit den Holzbegrenzungen, die bis an die Kellerdecke reichen, umgehe. Auch fehle eine Angabe zur zukünftigen Durchgangshöhe des Kellers. Schließlich handele es sich bei den unstreitig bereits im Jahr 2014 begonnenen Maßnahmen im Dachgeschossbereich um den Beginn der Modernisierungsarbeiten. Dies ergebe sich unter anderem aus dem unstreitigen Transport von Stahlträgern in das Dachgeschoss.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 18.02.2016 (Bl. 194 Bd. I und 195 Bd. I d.A.) und vom 01.09.2016 (Bl. 10 Bd. II d.A.) durch Einholung eines schriftliche Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. … vom 07.12.2016, sowie der mündlichen Vernehmung der Sachverständigen im Termin am 11.04.2017 (Bl. 53 bis 55 Bd. II d.A.).
Für den Tatbestand wird im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die Sitzungsprotokolle verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Duldung der aus dem Tenor zu 1. ersichtlichen Maßnahmen. Dieser Anspruch folgt aus den §§ 555d Abs. 1, 555b, 555c BGB i.V.m. mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Wohnraummietvertrag. Die Klägerin hat die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt und es handelt sich um Maßnahmen im Sinne von § 555b BGB. Härtegründe gemäß § 555d Abs. 2 BGB sind nicht ersichtlich.
Ankündigung
Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen ist rechtzeitig und unter hinreichender Beschreibung der beabsichtigten Maßnahme erfolgt, § 555c BGB. Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB ist es erforderlich, dass die Ankündigungen Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthält. Das ist hier der Fall. Die Modernisierungsankündigung vom 31.03.2015 (Bl. 11 bis 25 Bd. I d.A.) beschreibt alle von der Klägerin geplanten Maßnahmen im Einzelnen, gibt die vorhandenen und die neuen U-Werte an sowie die zu erwartende Energieeinsparung an und beschreibt auch in groben Zügen die einzubauenden Materialien. Eine Bezugnahme auf Pauschalwerte ist durch § 555 c Abs. 3 BGB ausdrücklich erlaubt. Zudem enthält die Ankündigungen die Kostenschätzung für die einzelnen Maßnahmen (Bl. 18 Bd. I d.A.) und führt detailliert zu den zu erwartenden Mieterhöhungen aus (Bl. 19 bis 23 Bd. I d.A.).
Auch in der Parallelsache (Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zum GeschZ 212 C 68/15 vom 15.12.2016) wurde zu der gleichlautenden Modernisierungsankündigung bereits wie folgt entschieden:
„I. Dämmungsmaßnahmen
Hinsichtlich der geplanten Maßnahmen an der Fassade sowie der Kellerdecke sind die enthaltenen Angaben zu den U-Werten von 1,14 W/m²K vor bzw. 0,23 W/m²K nach Durchführung der Maßnahme ausreichend. Insbesondere ist gem. § 555c Abs. 3 BGB im Rahmen der Modernisierungsankündigung die Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte bei der energetischen Qualität von Bauteilen ausreichend.
Der Ankündigung von Selbstverständlichkeiten, die mit einer umfassenden Baumaßnahme zwangsläufig einhergehen, wie zum Beispiel die zukünftige Verlegung von Kabeln etc., bedarf es nicht.
Die mit den Maßnahmen der Kellerdeckendämmung einhergehende Verringerung der Deckenhöhe des Kellers ist durch die Mitteilung, dass die “Dämmmaßnahmen mit Mineralwolle, 10 mm Dicke” erfolgt, ist hinreichend angekündigt worden, da aus der Angabe der Dicke der verwendeten Mineralwolle sich zugleich die Verringerung der Deckenhöhe ergibt. Die konkrete Ausführung zur Einbeziehung der bisherigen Holzbegrenzungen ist der Klägerin im Rahmen der Arbeiten zu überlassen. Soweit eine Änderung diesbezüglich nicht angegeben ist, ist insbesondere die Aussparung der Dämmwolle an den betreffenden Stellen ohne Einwirkung auf die bisherige Holzbegrenzung denkbar.
II. Austausch Fenster – und Türelemente
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist grundsätzlich nicht eine detaillierte Beschreibung des Ist – Zustandes der Wohnung bzw. des Wohnhauses erforderlich, da der vorhandene Ausstattungsbestand dem Mieter ohnehin bekannt ist und daher ein besonderer Mieterschutz durch ein detaillierte Beschreibung nicht geboten ist ( vgl. BGH Urteil vom 28.09.2011 zu AZ VIII ZR 242/10 unter Ablehnung von LG Berlin AZ 67 T 52/04 ).
1. Austausch außerhalb der Wohnung der Beklagten
Bei dem Austausch der Fenster bzw. deren Versetzung infolge des Anbaus der Aufzugsanlage bedarf es bei der Modernisierungsankündigung keiner konkreten Angaben zu der zukünftigen Lage der Fenster, da die Mietwohnung der Beklagten durch eine Veränderung der Fenstersituation im Gemeinschaftsbereich nicht beeinträchtigt ist.
2. Austausch innerhalb der Wohnung der Beklagten
Die Art und der voraussichtliche Umfang der Maßnahme in seinen wesentlichen Zügen ist auch hinsichtlich des Austauschs der Fenster in formell nicht zu beanstandender Weise angekündigt worden. Zwar sind grundsätzlich im Innenbereich der Wohnung höhere Anforderungen an die Darstellung der Ausführung zu stellen, da mit einer Veränderung der Mietsache auch eine Veränderung im Mietgebrauch einhergehen kann, was insbesondere beim Austausch zum Beispiel eines zweiflügeligen Doppelkastenfensters gegen ein nur einflügeliges Isolierglasfenster der Fall sein kann, da eine Stellung zum Beispiel der Möbel nicht mehr wie zuvor möglich ist. Vorliegend jedoch hat die Klägerin klargestellt, dass die Formulierung dahingehend zu verstehen war, dass je nach Größe des vorhandenen Fensters auch ein eben solches in gleicher Ausführungsart eingebaut wird und es sich somit nur um eine allgemeine Formulierung, jedoch nicht um eine geplante Veränderung der konkreten Ausführung handelt. Eine formelle Unwirksamkeit des Duldungsverlangens geht daher mit der gegebenenfalls sprachlich missverständlichen Formulierung nicht einher.
Soweit die Klägerin den Austausch der Fenster in der Wohnung der Beklagten beabsichtigt, gelten hinsichtlich der Anforderung an die Ankündigung der energetischen Sanierung die Ausführungen zu den geplanten Dämmmaßnahmen entsprechend. Ebenso ist die Angabe der Klägerin zur zukünftigen Schallschutzklasse ausreichend.
III. Aufzugsanlage
Die Ankündigung hinsichtlich des Einbaus eines im Treppenhaus belegenen Aufzuges ist in formeller Hinsicht ebenfalls nicht zu beanstanden, wenngleich die konkrete Größe, die Bauart sowie die Lage nicht im Detail beschrieben worden sind. Im Hinblick auf die Belegenheit im Außenbereich der Wohnung der Beklagten ist eine weitergehende Konkretisierung entbehrlich, zumal der Treppenhausbereich ohnehin aufgrund seiner Räumlichkeiten so bemessen ist, dass offenbar ersichtlich ist, wie sich der Anbau der Aufzugsanlage bautechnisch auswirkt. Eine weitergehende Konkretisierung der bautechnischen Umstände ist nicht geboten.
IV. Dachgeschossausbau
Ebenfalls ordnungsgemäß angekündigt ist der Ausbau des Dachgeschosses, der sich als Maßnahme gemäß § 555b Nr. 7 BGB darstellt.
1.
Auf die mit dem Dachgeschossausbau zwangsläufig einhergehenden Beeinträchtigungen braucht der Vermieter nicht gesondert hinzuweisen, da sie offensichtlich sind. Mangels einer gesetzlichen Bestimmung ist es auch entbehrlich, konkrete statische Angaben dem Duldungsverlangen beizufügen, da bereits bauordnungsrechtlich von der Einhaltung der Vorschriften auszugehen ist.“
Nach eingehender Prüfung der Sach- und Rechtslage schließt sich das erkennende Gericht den obigen Ausführungen an. Die Modernisierung wurde ordnungsgemäß angekündigt.
Maßnahmen im Sinne von § 555b BGB
Bei den von der Klägerin angekündigten Maßnahmen handelt es sich auch um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB. Eine Modernisierungsmaßnahme ist eine bauliche Veränderung, die den Zielen der Nr. 1-7 des § 555b Abs. 1 BGB dient (Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 555b Rn. 13-14, beck-online).
Fassadendämmung
Die Dämmung der Fassade stellt eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b Nr. 1 BGB dar. Um eine energetische Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555 b Ziff. 1 BGB annehmen zu können, ist erforderlich, dass durch die bauliche Veränderung Endenergie eingespart wird. Die Endenergie besteht aus der Nutzenergie einschließlich der Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung von Wärme im Gebäude. Während die Nutzenergie nur die Energie meint, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauches notwendig ist, erfasst die Endenergie zusätzliche Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Anlagen erforderlich sind. Die Bestimmung der Endenergie erfordert somit die Betrachtung, was an Gesamtenergie in die Heizungsanlage eingegeben werden muss, um die angestrebte Wärme zu erreichen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 555b Rn. 16-20, beck-online).
Nach den Ausführungen der Sachverständigen Dipl-Ing. … in ihrem schriftlichen Gutachten vom 07.12.2016, dort berechnet in Anlage IV, beträgt der Jahres-Heizwärmedarf der Wohnung der Beklagten Qh 14.543 kWh/a vor der Sanierung und 9.104 kWh/a nach der Sanierung (berechnet in Anlage V des Gutachtens). Es ergibt sich somit eine rechnerische Einsparung in Höhe von ca. 37 %. Bei dieser Größenordnung bleibt es nach den mündlichen Ausführungen der Sachverständigen im Termin vom 11.04.2017 auch, wenn man berücksichtigt, dass die hofseitigen Fenster der Wohnung nach Osten ausgerichtet sind und nicht – wie die Sachverständige zunächst annahm – nach Norden ausgerichtet wären. Dann würde die Einsparung noch größer ausfallen (vgl. Protokoll des Termins vom 11.04.2017, Bl. 53, 54 Bd. II d.A.).
Der Einwand der Beklagten, die Sachverständige sei nicht vor Ort gewesen, so dass ihre Angaben zu dem Ist-Zustand nicht verlässlich seien, überzeugt nicht. Die Sachverständige hat die energetische Qualität des Bestandes (Dichtigkeit, Wärmedurchgang) nach ihrer Erfahrung und dem Baualter des Hauses beurteilt. Gleiches gilt für die Wärmebrücken. Wie sie konkret dabei vorgegangen ist, beschreibt sie ihrer mündlichen Vernehmung vom 11.04.2017 (Bl. 53, 54 Bd. II d.A.) sowie in ihrem schriftlichen Gutachten vom 07.12.2016, dort auf den Seiten 11 bis 15). Danach konnte sie die energetischen Eigenschaften des Bestandes anhand des Baualters und der Bauakten bestimmen. Die Beklagten tragen auch nicht vor, dass das Haus in einer Weise gebaut worden sei, die für die damalige Baualtersklasse untypisch sei. Hierfür finden sich auch keine Anhaltspunkte in der Akte.
Die Sachverständige hat ihre Berechnungen nachvollziehbar in ihrem schriftlichen Gutachten dargestellt und mündliche erläutert. Danach konnte sie die Wand zum Treppenhaus unberücksichtigt lassen, da diese durch die Fassadendämmung nicht berührt ist (vgl. Bl. 54 Bd. II d.A.). Auch durfte sie die Nordwand, d.h. die Wand zum Nachbargebäude in die Berechnung einbeziehen, da diese nur durch eine Gebäudetrennfuge vom Haus … Str. 5 getrennt ist. Dass es sich bei dem Nachbargebäude um ein weiter entferntes Gebäude handelt tragen die Beklagten selbst nicht vor.
Nach den Ausführungen der Sachverständigen wirken sich Wärmebrücken und die Dichtigkeit der Gebäudehülle nicht auf die errechnete Energieeinsparung aus. Wärmebrücken hat sie aufgrund ihrer Erfahrung geschätzt und ist davon ausgegangen, dass der Verlust durch Wärmebrücken vor der Sanierung ebenso groß ist wie nach der Sanierung (vgl. Protokoll vom 11.04.2017, Bl. 54 Bd. II d.A.). Es gibt nach den überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen auch keinen Anlass Gegenteiliges anzunehmen. Auch bei der Dichtigkeit der Gebäudehülle hat die Sachverständige angenommen, dass das Gebäude vor der Sanierung ebenso dicht ist wie nach der Sanierung (vgl. Bl. 54 Bd. II d.A.).
Wie aus der Anlage K 6 c (Bl. 175 Bd. I d.A.) zu entnehmen ist, kommt es durch das Anbringen der Fassadendämmung zu einer Verringerung der Fläche der Loggia von 6,7 qm auf 6,09 qm, mithin in Höhe von 9,1 %. In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Abweichung zwischen vertraglicher und tatsächlicher Wohnfläche (vgl. st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 – XII ZR 254/01) ist diese Beeinträchtigung jedoch hinzunehmen.
Dämmung Kellerdecke
Auch bei der Dämmung der Kellerdecke handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555a Nr. 1 BGB, da hierdurch die energetische Qualität des Hauskorpusses verbessert wird. Dies hat die Sachverständige … überzeugend in ihrer Vernehmung am 11.04.2017 (Bl. 53 d.A. Bd.II) ausgeführt. Dass diese Maßnahme keinen Einfluss auf die Wohnung der Beklagten konkret hat ist unschädlich, da es insofern nur auf die energetische Bilanz des Hauses ankommt. Auch ist unschädlich, dass die Sachverständige keinen konkreten Wert der Energieeinsparung ermittelt hat, denn für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB reicht es nach dem Willen des Gesetzgebers aus, dass die Einsparung der Endenergie nachhaltig, d.h. von einiger Dauer und Erheblichkeit, sein muss. Ein bestimmter Einsparumfang ist jedoch keine Voraussetzung. Die Maßnahme muss nicht zwingend mit einer finanziellen Ersparnis für den Mieter verbunden sein, sondern kann uU sogar zu Betriebskostensteigerungen führen (BeckOK BGB/Schlosser BGB § 555b Rn. 11, beck-online). Aus dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten der … Architekten + Ingenieure GmbH (Bl. 59ff. Bd. I d.A.) geht zudem hervor, dass der U-Wert der Kellerdecke sich durch eine Dämmung mit nur 8 cm Mineralwolle von 0,81W/qmK (Seite 14 des Gutachtens) auf 0,28 W/qmK (Seite 20 des Gutachtens) verbessert. Diese Werte haben die Beklagten konkret in der Erwiderung vom 07.09.2015 nicht bestritten. Die Vermutung der Beklagten durch die Verkleidung der Rohre in der Kellerdecke würden neue Wärmebrücken entstehen ist nicht nachvollziehbar. Die Sachverständige … hat auf den Seiten 20 bis 25 des Gutachtens vom 07.12.2016 ausführlich erläutert, wie solche Wärmebrücken entstehen können. Entscheidend für eine „negative“ Wärmebrücke ist demnach, dass ein erhöhter Wärmeabfluss von der warmen Seite zur kalten Seite hin auftritt. Es ist nicht ersichtlich, dass durch die Verkleidung von Rohren an einer Kellerdecke es zu einem solchen Effekt kommen können soll. Dies haben die Beklagten auch nicht näher erläutert. Die Sachverständige hat zudem mündliche ausgeführt, dass der Effekt solcher Wärmebrücken, die Energieeinsparung maximal um 10 bis 15 % verringert könnte (vgl. Protokoll vom 11.04.2017, Bl. 53 Bd. II d.A.).
Austausch der Fenster im Treppenhaus
Auch bei dem Austausch der Treppenhausfenster handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b Nr. 1 BGB. Die Sachverständige … hat die Frage, ob durch den Austausch der Fenster im Treppenhaus Energie eingespart wird zwar nicht geprüft. Jedoch geht aus dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten hervor, dass die vorhandenen Fenster einen U-Wert von 5,0 haben. Aus den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen geht hervor, dass die neuen Fenster (Anlage K 6, Bl. 166 Bd. I d.A.) einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,3 W/qmK haben. Das Bestreiten des einheitlichen U-Wertes der Treppenhausfenster im Bestand durch die Beklagten ist unsubstantiiert, da sie nicht vortragen, ob es verschiedene Fenster gibt oder weshalb sie davon ausgehen, dass diese nicht einen einheitlichen U-Wert haben. Durch die Verringerung des Wärmedurchgangskoeffizienten in Verbindung mit der Dämmung der Fassade kommt es somit zu einem reduzierten Wärmeverlust im Gebäude, so dass – wie bereits oben ausgeführt – es zur Einsparung von Endenergie kommt. Dass dieser Effekt davon abhängig ist, wo die Fenster eingebaut werden bzw. dass dieser sich durch den Einbau der Fenster an einer anderen Stelle verändert, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.
Austausch der Fenster in der Wohnung der Beklagten
Nach den schriftlichen Ausführungen der Sachverständigen … führt auch der Austausch der Fenster zu einer Einsparung von Endenergie. Die Effekte des Verlustes der solaren Gewinne bei den Bestandsfenstern im Verhältnis zu den neu einzubauenden Fenstern sind nach den Ausführungen der Sachverständigen in ihrem schriftlichen Gutachten vom 07.12.2016, dort Seite 17, 18 und 27 nur marginal. Die Sachverständige hat dies bei der Berechnung des Energieeinsparung berücksichtigt. In ihrer mündlichen Vernehmung hat die Sachverständige zudem nachvollziehbar ausgeführt, dass auch bei einem höheren Rahmen- bzw. Glasanteil im Bestand der Einfluss nur minimal wäre (Protokoll vom 11.04.2017, Bl. 54 Bd. II d.A.) Dies gilt auch für den Einbau der Selbstentlüfter in den alten Fenstern und die Frage des veränderten Lüftungsverhaltens. Auch diese Effekte hat die Sachverständige berücksichtigt. Nachvollziehbar führt sie aus, dass durch den Einbau der Selbstentlüfter, die sehr dichten neuen Fenster wieder undicht werden, so dass sie den Lüftungsaufwand vor und nach der Sanierung als gleichbleibend gewertet hat.
Darüber hinaus ist zu bemerken, dass die Frage der Energieeinsparung sich im Übrigen nicht nach den konkreten Verhältnisses in Bezug auf die Wohnung der Beklagten und deren individuellem Heizverhalten beurteilt, sondern nach einer verallgemeinernden Betrachtung in Bezug auf den Wärmebedarf des gesamten Gebäudes. Entscheidend ist die Verringerung des Energieverbrauches und nicht der Ersparnis an Heizkosten. Denn die Heizkosten werden nicht nur durch die Menge der verbrauchten Heizenergie sondern auch durch die Preise für Energie und durch das individuelle Verbrauchsverhalten der Mieter bestimmt (LG Berlin, Urteil vom 10. September 2007 – 67 S 90/07 -, Rn. 22, juris).
Der Einbau der neuen Fenster führt bei den Beklagten auch nicht zu einem Verlust des Wohnkomforts, denn wie der Anlage K 5 (Bl. 162 Bd. I d.A.) zu entnehmen ist, werden die vorhandenen Fenster durch neue Fenster mit gleicher Aufteilung ersetzt. Lediglich bei dem Fenstertypen 05 werden die kleinen Oberlichtsegmente nicht wieder hergestellt. Der Verlust der Wohnqualität durch diese Veränderung ist jedoch gering.
Einbau Aufzug
Bei dem Einbau des Aufzuges handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b Nr. 4 BGB. Diese liegt vor, wenn durch die bauliche Veränderung der Gebrauchswert der Mietsache deutlich erhöht wird. Der Einbau eines Fahrstuhls ist grundsätzlich als Wertverbesserung und Modernisierung anzusehen. Dabei ist es ausreichend, wenn bei einem Gebäude mit mehreren Obergeschossen zuzüglich einem Dachgeschoss ein Fahrstuhl eingebaut wird, der auf halben Stockwerken und nicht auf der Wohnungsebene hält (LG Berlin Urt. v. 19.4.2002 – 63 S 239/01, BeckRS 2002, 10480, beck-online).
Ausbau Dachgeschoss
Hierbei handelt es sich um eine gemäß § 555b Nr. 7 BGB zu duldende Maßnahme, da hierdurch neuer Wohnraum geschaffen wurde.
Schaffung eines abschließbaren nur den Mietern zugänglichen Müllplatzes
Hierbei handelt es sich um eine gemäß § 555b Nr. 4 BGB zu duldende Maßnahme. Sie verbessert nachhaltig den Gebrauchswert der Mietsache, da verhindert wird, dass fremde Dritte ihren Müll auf Kosten der Beklagten entsorgen können. Aufgrund der Skizze in Anlage K 11 (Bl. 173 Bd. I d.A) ist auch ersichtlich, wo der Müllplatz sich befinden soll. Dass die Lage des Müllplatzes den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten beeinträchtigt ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
Schaffung eines überdachten Fahrradstellplatzes im Hof
Auch hierbei handelt es sich um eine gemäß § 555b Nr. 4 BGB zu duldende Maßnahme. Sie verbessert nachhaltig den Gebrauchswert der Mietsache selbst wenn bereits ein abschließbarer Fahrradabstellraum im Keller vorhanden ist. Erfahrungsgemäß muss ein solcher Abstellraum über eine Treppe betreten werden. Das Herauf- und Heruntertragen eines Fahrrades fällt dabei erfahrungsgemäß vor allem älteren Menschen und Kindern schwer. Auch ist nicht vorgetragen, dass der vorhandene Fahrradkeller so groß wäre, dass dort Platz für alle Mieter wäre, so dass zusätzliche Stellflächen sich auch wohnwerterhöhend auswirken. Zudem ist gerade für die Personen, die ihr Fahrrad nur kurzzeitig abstellen, z.B. Besuch von Mietern oder Personen, die ihr Fahrrad mehrmals täglich benutzen, es eine Gebrauchserleichterung, wenn sie das Fahrrad in den Hof stellen können anstatt es in den Keller tragen zu müssen. Die Lage des Stellplatzes ist der Anlage K 11 (Bl. 173 Bd. I d.A.) zu entnehmen. Es ist weder ersichtlich noch vorgetragen, dass die Lage den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten beeinträchtigt.
Härteeinwand
Schließlich greift auch der von der Beklagten geltend gemachte Härteeinwand nicht durch. Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555d Abs. 2 BGB nicht zu dulden, wenn sie für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die Vorschrift versucht, einen Kompromiss zu finden, zwischen den Interessen des Vermieters an der Modernisierung seines Wohnungsbestandes und den Interessen des Mieters, vor Luxusmodernisierungen und einem Hinausmodernisieren geschützt zu werden. Es gilt also, das Vorliegen eines Härtefalls im Rahmen einer umfassenden Abwägung der gegenseitigen Interessen zwischen dem Mieter und dem Vermieter bzw. den anderen Mietern im Haus festzustellen. Daher ist zunächst festzustellen, ob für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte vorliegt. Je länger die zu beabsichtigten Maßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Erst wenn dies bejaht werden kann, sind die berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes zu ermitteln. Am Schluss erfolgt eine Abwägung der Härtegründe des Mieters mit den Interessen des Vermieters bzw. den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes. Fällt die Abwägung zugunsten des Mieters aus, kann er sich mit Erfolg auf seine Härtegründe berufen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 555d Rn. 18-23, beck-online). Demnach sind die von den Beklagten in ihrem Schreiben vom 30.04.2015 (Bl. 26 bis 27, Bd. I d.A.) vorgebrachten Einwände keine Härtegründe. Die von den Beklagten ausgeführten gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch Allergien der Beklagten zu 1) sind zu unsubstantiiert ausgeführt. Auch im Laufe des Verfahrens folgen keine näheren Ausführungen oder eine Bezugnahme auf die von der Klägerin angegebenen Baustoffe. Auch zur finanziellen Härte tragen die Beklagten nicht ausreichend, z.B. unter Darlegung des konkreten Einkommens des Beklagten zu 2) vor. Die Übrigen von den Beklagten unter dem Begriff „bauliche Härte“ zusammengefassten Einwände stellen keine Härtegründe im Sinne von § 555d Abs. 2 BGB dar und sind oben bereits erörtert worden. Die im Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 11.06.2015 (Bl. 29 bis 31 Bd. I d.A.) vorgebrachten Einwände erfolgten außerhalb der Monatsfrist gemäß § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB, über die die Beklagten mit der Modernisierungsankündigung vom 31.03.2015 belehrt wurden. Darüber hinaus enthält das Schreiben keine Einwände im Sinne von § 555d Abs. 2 BGB.
Den Beklagten war auf den Antrag vom 11.04.2017 (Bl. 54 Bd. II d.A.) keine Stellungnahmefrist auf die Ausführungen der Sachverständigen im Termin am gleichen Tag zu gewähren. Die vorläufige Einschätzung des Gerichts wurde mit den Parteien mündlich erörtert. Es wurde von den Beklagten nicht vorgetragen, welches Vorbringen sie noch prüfen wollten. Zudem hat die Sachverständige keine von ihrem schriftlichen Gutachten abweichenden Feststellungen getroffen, auf die die Beklagten noch hätten reagieren müssen. Darüber hinaus wurde das Gutachten den Beklagten bereits am 19.12.2016 (Bl. 29, 31 Bd. I d.A.) mit einer Stellungnahmefrist von vier Wochen übersandt, welche für die Beklagte am 16.01.2017 nochmals um drei Wochen verlängert wurde (Bl. 40 Bd. II d.A.). Aus dem Beschluss vom 23.02.2017 (Bl. 47 d.A.), dem Beklagtenvertreter am 28.02.2017 zugegangen (Bl. 50 Bd. II d.A.) ergab sich zudem, dass die schriftlichen Frage der Beklagten von der Sachverständigen im Termin beantwortet werden sollten. Die Beklagten hatten daher ausreichend Zeit und Gelegenheit den Termin vorzubereiten.
Die Beklagte ist zur Gewährung des Zutritts zur Durchführung der Maßnahmen in ihrer Wohnung gem. § 555d BGB verpflichtet. Für den Fall der Zuwiderhandlung waren auf Antrag der Klägerin die Zwangsmaßnahmen gem. § 890 Abs. 2 ZPO anzudrohen.
Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91, 709 ZPO.
