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Modernisierungsmaßnahme – Duldungspflicht des Mieters

LG Berlin, Az.: 65 S 560/12, Urteil vom 07.06.2013

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 09.11.2012 – 23 C 93/13 – unter Zurückweisung der Anschlussberufung der Beklagten abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, in der von ihr gemieteten Wohnung, …x-Straße 2, …x Berlin, Seitenflügel, 1. OG rechts, folgende Modernisierungsarbeiten zu dulden:

a) Austausch eines einfachverglasten Holzfensters mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von ca. 6,0 gegen ein Kunststoffisolierglasfenster mit einem K-Wert von 1,1 im Bereich der Speisekammer/des Bades gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss in den Maßen der bisherigen Fensternische und in der Einteilung entsprechend des Bestandsfensters als zweiflügeliges Fenster mit einem weißen Kunststofffensterrahmen sowie zwei weißen Einhanddrehbeschlägen jeweils mit Dreh-Kipp-Funktion; zuvor Entfernung des einfach verglasten Holzfensters durch Demontage und fachgerechte Entsorgung sowie Beiputzung der Fensterleibungsbereiche im Innen- und Außenbereich nach Austausch des Fensters mit anschließender tapezier- und malermäßiger Überarbeitung des Bereichs und Anpassung die bestehende farbliche Gestaltung

b) Modernisierung und Grundrissveränderung des Badezimmers:

Modernisierungsmaßnahme - Duldungspflicht des Mieters
Foto: artursfoto/Bigstock

Abriss der Wand zwischen bisherigem Duschbad und Abstellkammer sowie Versetzen der Wand zwischen bisherigen Duschbad und Küche gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss nebst Herstellung eines Wandverlaufes zwischen Küche und neu zu schaffendem Badezimmer gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss durch Herstellung von Wänden in Gipskarton;

Errichtung einer gefliesten Vorsatzschale, hinter der die Kupferrohre zur Verteilung von Kalt- und Warmwasser im Bad sowie die Abwasser- und die Kaltwasserleitungen des WCs verlegt werden einschließlich der Bohrungen in der Vorsatzwand mittels Rosetten;

Herstellung eines Estrichgrundes zum Aufbringen von Fliesen in Weiß, Format 30 x 30 cm, mit anschließender grauer Verfugung einschließlich dauerelastischer Verfugung in den Eckbereichen;

Grundierung und Verfliesung der Wände bis zu einer Höhe von 2 m mit Fliesen im Format 60 cm x 30 cm in der Farbe Weiß mit weißer Verfugung und Herstellung von dauerelastischen Verfugungen im Eckbereich;

Aufbringen einer Raufasertapete oberhalb der Wandfliesen sowie im Deckenbereich , anschließender weißer Farbauftrag im Bereich der Raufasertapete;

Verlegung neuer Kupferrohre im Badezimmer zur Verteilung von Kalt- und Warmwasser mit Anschluss am Waschtisch und Badewanne hinter einer gefliesten Vorsatzwand, ebenso Herstellung der Abwasserleitungen der Objekte und der Kaltwasserleitungen des WC-Beckens hinter einer Vorsatzwand;

Installation eines Handtuschheizkörpers (Strukturheizkörper) weiß und lackiert durch Anschluss der neu zu verlegenden horizontalen Heizleitungen an die vertikal verlaufenden Steigeleitungen der Gaszentralheizungsanlage gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss, horizontale Verlegung 10 cm über dem Fußboden und n einem Abstand von 2 cm vor der Wand entlang der Außenwand/Trennwand, Anschluss an den Heizungsstrang in den für den Vor- und Rücklauf der Küche gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss vorgesehenen Eckbereich der Außenwand und der neu zu schaffenden Trennwand zwischen Badezimmer und Küche;

Ausführung der Heizungs- und Warmwasserrohre in Kupfer, Durchmesser 18 mm, und weiße Lackierung der Rohre soweit diese nicht im Installationsschacht bzw. hinter Vorsatzwand verlegt werden, Verschließen der erforderlichen Bohr4löcher (Durchmesser 20 mm) in der Küchentrennwand nach Verlegung der horizontalen Leitungen;

Herstellung des Badezimmerheizkörpers mit einer Heizleitung von 700 W, einer Bautiefe von 100 mm, einer Bauhöhe von 1.800 mm und einer Breite von 600 mm, in Weiß, ausgestattet mit Thermostatventie3l und Heizkostenverteiler zur Verbrauchserfassung;

Installation eines weißen Keramikwaschtischs mit einer Größe von 50 x 40 cm mit wassersparender Einhebelmischbatterie in Chrom, einer weißen Acryleinbaubadewanne mit den Maßen 1,60 m x 75 cm mit wassersparender Einhebelmischbatterie und einem Duschschlauch mit Brausekopf und Duschkopfhalterung sowie eines Tiefspül-WC aus Keramik in Weiß inklusive Sitz und Spülkasten in Weiß mit Sparfunktion;

Verblendung der Badewanne mit Wannenträger sowie Verfliesung;

Leitungsverlauf und Lage aller Objekte gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss;

c) Herstellung eines Fliesenspiegels in der Küche, Abdichtung und Grundierung des Wandbereichs im Bereich des Nass- und Kochbereichs über dem Herd und der Spüle sowie anschließendes Aufbringen von Wandfliesen in Weiß im Format 60 x 30 cm mit anschließender grauer Verfugung sowie dauerelastischer Verfugung des Eckbereichs mit einer Höhe von 60 cm und einer Länge von 300 cm gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss.

2. Der Beklagten wird für den Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000 EUR, ersatzweise Ordnungshaft von je einem Tag je 100,00 EURO, oder Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten angedroht.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.

Berufung und Anschlussberufung der Parteien sind gemäß §§ 511ff., 524 ZPO zulässig.

Nur die Berufung ist auch in der Sache erfolgreich. Sie rechtfertigt eine andere Entscheidung.

Die Kläger haben auch einen Anspruch auf Duldung der beabsichtigten Vergrößerung unter Umbau des Bades bei Einbeziehung der vorherigen Speisekammer. Insoweit handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB in Verbindung mit § 554 Abs. 2 BGB (a. F.). Denn die Schaffung eines großzügigeren Bades mit Badewanne und größerem Waschbecken, mit ausreichender Bewegungsfläche unter direktem Zugang zu dem Fenster führt zu einer Komforterhöhung und damit nach allgemeiner Anschauung zu einer Verbesserung der Wohnung. In der Wohnung kann damit auch ein Wannenbad genommen werden, was einen erhöhten Komfort bietet als wenn die Wohnung ausschließlich über eine Duschmöglichkeit, zumal unter den bisherigen sehr beengten Verhältnissen verfügt. Auch die Vergrößerung des Waschbeckens macht das Waschen angenehmer, es kann eine größere Wassermenge im Becken aufgenommen werden, so dass sich die Handwäsche von Wäschegegenständen und auch die Körperwäsche erleichtert. Die Verbreiterung des Raums erleichtert ebenfalls die Nutzung als Bad durch die damit gegebene bessere Bewegungsfreiheit, bessere Belichtung und leichtere Pflege- und Reinigungsmöglichkeiten.

Die Argumente der Beklagten gegen die vorgesehene Maßnahmen greifen nicht durch. Es mag sein, dass für in der Beweglichkeit eingeschränkte Mieter eine (weitgehend) barrierefreie ausschließliche Duschmöglichkeit günstiger ist. Indessen ist bei der Bewertung, ob sich aus einer vorgesehenen Maßnahme eine Komforterhöhung ergibt, nicht auf besondere Nutzergruppen abzustellen, sondern auf den durchschnittlichen Mieter. Insoweit ergibt sich, dass ein Bad, das auch über eine Badewanne verfügt, neben der Duschmöglichkeit deshalb auch ein Sitzbad ermöglicht, komfortabler ist. Die Möglichkeit, ein Sitzbad zu nehmen wird verbreitet als angenehm empfunden und eröffnet im Übrigen auch bestimmte therapeutische Anwendungen, so dass es von für kranken oder älteren Menschen als angenehm empfunden wird, soweit deren Beweglichkeit diese Nutzung zulässt. Auch die Verfliesung von Wänden stellt gegenüber wasserabweisenden Anstrichen eine Komforterhöhung dar, weil diese Flächen längere Zeit als Anstriche keiner Renovierung oder Erneuerung bedürfen, auch besser und intensiver gereinigt werden können als wischfeste Anstriche. Das ist gerichtsbekannt. Persönliche Vorlieben kann der Mieter dem Vermieter nicht erfolgreich entgegen halten.

Das gilt auch für die vorgesehene Verfliesung des Fußbodens im Bad und die Verfliesung der Wand im Nass- und Kochbereich der Küche. Das Amtsgericht hat seine insoweit abweichende Entscheidung nicht näher begründet. Das herangezogene Zitat ergibt eine entsprechende Begründung nicht. Die mit geschmacklichen Bedenken gegen die vorgesehenen Fliesenformate erfolgte ergänzende Begründung in einem anderen Zusammenhang kann die Entscheidung jedenfalls nicht stützen, weil nicht einmal die Beklagte dieses als problematisch angesehen hat.

Bei der vorgesehenen Vergrößerung des Bades erhöht eine eigene Beheizungsmöglichkeit den Wohnkomfort, da für Wannenbäder die Aufenthaltsdauer in dem Raum länger ist, als bei einer üblicher Weise kürzeren Dusche, so dass ein Bedürfnis zur Erwärmung des – größeren – Raumes besteht. Außerdem bietet der vorgesehene Strukturheizkörper die zusätzliche Möglichkeit zum Trocknen von Handtüchern oder vereinzelten Wäschestücken, was ebenfalls eine Verbesserung des Wohnkomforts mit sich bringt, ohne dass es sich um eine nicht mehr hinzunehmende Luxusmodernisierung handelt.

Die Einbeziehung der bisherigen Speisekammer führt zu einem direkten Zugang zum Fenster, vor dem der neuen Standort des WC vorgesehen ist, was die Möglichkeit eines einfacheren und direkteren Belüftens bietet und die Lichtverhältnisse verbessert, da bisher nur der obere Teil des Fensters den als WC mit Dusche genutzten Raum belichtet und belüftet und der untere Teil des Fensters ausschließlich zur Speisekammer gerichtet ist.

Die Verbesserung der Lichtverhältnisse ist auch unter Berücksichtigung des vor der Fassade stehenden Baum zu erwarten. Das wäre nur dann anders, wenn dieser die Wohnung vollkommen von Tageslicht abschirmen würde. Dafür ergibt sich aber nichts. Selbst ein wegen des Baums geringerer Lichteinfall verbessert sich im dahinter liegenden Wohnraum, wenn die Fensteröffnung vergrößert ist. Zudem ist außerhalb der Vegetationsperiode in der dunkleren Jahreszeit der Lichteinfall durch eine – laublose – Baumkrone erheblich weniger gehindert.

Die Schaffung von Vorwandinstallationen mit geraden Wandverläufen und ein Hänge-WC erleichtern die Pflege des Bades und vermitteln einen modernen Vorstellungen entsprechenden Raumeindruck. Das wandhängende WC stellt eine Komforterhöhung dar, weil die Möglichkeit zur Fußbodenreinigung einfacher ist. Die Abdeckung der Rohre durch die Vorwandinstallation und den Rohrschacht für die Steigeleitungen bewirkt zugleich eine Schalldämmung in Bezug auf Wasserlaufgeräusche durch die Rohre. Das ist gerichtsbekannt.

Der Einbau neuer wassersparender Einhebelmischbatterien für das neue größere Waschbecken und die Badewanne sind modernisierungsbedingte Folgemaßnahmen.

Die Wohnwertverbesserung durch die Vergrößerung und Schaffung eines Wannenbades wird nicht durch den damit verbundenen Verlust der Speisekammer überlagert.

Bei heute üblichen Wohnverhältnissen ist eine Vorratswirtschaft für Speisen und Getränke, die eine eigene Kammer erforderlich macht, kaum noch verbreitet. Lebensmittel sind kurzfristig in einer großen Vielfalt erhältlich, ein großer Teil bedarf einer besonderen Kühlung und wird deshalb inzwischen in Kühlschränken aufbewahrt. Auch für die Lagerung von weiteren Utensilien zur Haushaltsführung, die jedenfalls bei der hier gegebenen relativ kleinen Wohnung nicht umfänglich sein kann, gibt es in Schränken oder Nischen neben bzw. hinter Schränken Möglichkeiten. So werden Putzutensilien verbreitet in den Spülenschränken der Küchen verstaut. Besen, Staubsauger usw. können in Nischen neben oder aber in entsprechend großen Schränken untergebracht werden. Dass dies hier ausnahmsweise nicht möglich ist, ergibt sich nicht.

Auch die mit der Vergrößerung des Bades verbundene Verkleinerung der Küche überlagert die Komforterhöhung durch die Vergrößerung des Bades nicht.

Es ist mit der Beklagten davon auszugehen, dass die Küche damit Stellmöglichkeiten verliert. Indessen kann bei einer hauszentralen Warmwasserversorgung auch der Platz über der Spüle zur Anbringung eines Hängeschranks genutzt werden, um an anderer Stelle verlorenen Stellplatz auszugleichen. Auch kann bei der hier gegebenen Situation neben der Spüle noch ein Bereich von ca. 70 cm mit einem 60 cm tiefen Schrank möbliert werden. Alternativ kann auf der gegenüberliegenden Seite auf einer Breite von ca. 1,20 m eine 60 cm tiefe Möblierung erfolgen, so dass noch immer ein ca. 95 cm breiter Durchgang zwischen dem Ende dieser Möblierung und der vorderen Spülenecke verbliebe. Dann könnte der gesamte, jetzt offenbar von der Beklagten als Essplatz mit Tisch und Stühlen gestaltete Bereich unverändert genutzt werden.

Soweit die Beklagte nun geltend gemacht hat, dass der Platz für Waschmaschine und Herd zu klein sei, weil die Anschlusssituation an der Wand dahinter nicht berücksichtigt sei, ergibt sich bei Prüfung des maßstabsgenauen Grundrisses, dass zwar bis zum Beginn der Fensterleibung (nur) 60 cm Platz sind, und selbst bei Verbrauch von ca. 2 bis 3 cm für den Anschluss an Wasser und Gas diese Geräte nicht bis zum Heizkörper hervorragen, da der Heizkörper nicht den gesamten Bereich der Leibung einnimmt. Es ergibt sich auch nicht, dass der Thermostat des Heizkörpers verstellt würde. Indessen hinderte dies das klägerische Vorhaben auch nicht, weil es handelsübliche Waschmaschinen mit geringeren Tiefen gibt.

Soweit die Beklagte ferner angegeben hat, der Grundriss entspreche auch wegen der Lage des Fensters in der Küche der tatsächlichen Situation nicht, haben die Kläger dieses bestritten, so dass die Beklagte mangels Beweisantritts für diese Behauptung damit nicht durchdringen kann.

Eine sich aus dem Vorhaben ergebende darüber hinaus gehende unzumutbare Härte für die Beklagte im Sinne von § 554 Abs. 2 S. 2 BGB wegen der Verkleinerung der Küche und des Verlusts der Speisekammer ist für das Gericht nicht erkennbar.

Die Beklagte muss auch den Austausch des vorhandenen einfachverglasten Fensters durch ein Kunststoffisolierfenster dulden, Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB in Verbindung mit § 554 Abs. 2 S. 1 BGB (a. F.). Denn mit dem Kunststoffisolierglasfenster wird, was inzwischen allgemein bekannt ist, aufgrund des erheblich besseren Wärmedurchgangskoeffizienten im Vergleich zu dem vorhandenen einfachverglasten Fenster Energie zum Beheizen eingespart. Wird aber mit einer Maßnahme eine Energieeinsparung bewirkt, so hat der Mieter diese Maßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden. Ob das vorhandene Fenster instandsetzungsbedürftig ist und die Kläger auf diese Weise Aufwand zur Instandsetzung ersparen und einen Teil der Kosten gegebenenfalls nicht gemäß §§ 559 ff. BGB im Rahmen einer Mieterhöhung umlegen können, ist eine hier noch nicht entscheidende Frage.

Die Beklagte kann dem Anspruch auch nicht erfolgreich entgegen halten, dass die Maßnahme nur partiell ist und der Zustand der Fassade es vernünftiger erscheinen ließe, zunächst oder wenigstens zugleich diese instand zu setzen oder energetisch zu verbessern. Denn der Duldungsanspruch ist nicht nur dann gegeben, wenn der Vermieter das technisch und energetisch optimale Ergebnis herstellen will. Der Mieter muss auch Teilmaßnahmen hinnehmen. Dafür, dass der Fensteraustausch auch energetisch sinnlos wäre, weil die Fassade so desolat ist, dass eine verbesserte Wärmedämmung durch das Fenster gar nicht eintreten könnten, ergibt sich aus dem Vorbringen der Beklagten jedenfalls kein Ansatzpunkt.

Die Nebenentscheidungen fußen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.

Revisionsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich.

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