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Modernisierungsmaßnahme – Wohnung steht qualitativ einem Neubau gleich

LG Berlin, Az.: 63 S 293/17, Urteil vom 23.10.2018

In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin in Berlin – Mitte, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 28.09.2018 für Recht erkannt:

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 08.09.2017 – 17 C 148/16 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

3. Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

I.

Die Kläger verlangen die Rückzahlung von Miete wegen Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse und Feststellung, dass die monatliche Nettokaltmiete lediglich 823,44 Euro (statt der vertraglich vereinbarten 1.199,00 Euro) betrage.

Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 18.03.16 die streitgegenständliche Wohnung zu einem Nettomietzins von 1.199,00 Euro. Die Miete des Vormieters betrug 485,00 Euro.

Mit Schreiben vom 28.05.2016 rügten die Kläger den Verstoß gegen § 556d BGB.

Anlässlich des Mieterwechsels vor Beginn des hier streitgegenständlichen Mietverhältnisses führte die Klägerin Modernisierungsarbeiten durch.

Die Kläger haben unter Bezugnahme auf den Mietspiegel behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 748,58 Euro, so dass sich gemäß § 556d BGB zzgl. 10% eine ortsübliche Vergleichsmiete von 823,44 Euro ergebe. Von den Modernisierungskosten von 58.468,58 Euro für die Wohnung sei ein erheblicher Anteil Instandsetzungskosten abzuziehen.

Die Beklagte ist der Auffassung, die Wohnung sei vor der Vermietung an die Kläger umfassend i.S.d. § 556f BGB modernisiert worden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden i.S.d. § 556f BGB. Dies sei dann der Fall, wenn die Modernisierung einen solchen Umfang aufweise, dass die Wohnung mit einem Neubau gleichzustellen sei. Dies sei hier der Fall. Die durchschnittlichen Neubaukosten nach dem statistischen Bundesamt betrügen für Berlin 1.486,00 Euro/m². Der Streit, ob von den gesamten Baukosten auszugehen sei, oder die Instandsetzungskosten abzuziehen seien, könne dahinstehen. Die Klägerin habe hier, wobei bereits die Instandhaltungskosten herausgerechnet worden seien 519,13 Euro/m² aufgewendet. Nach Auffassung des Amtsgerichts sei der Tatbestand des § 556f BGB erfüllt, wenn 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht werde.

Modernisierungsmaßnahme - Wohnung steht qualitativ einem Neubau gleich
Foto: Scott/Bigstock

Ferner werde aus den Fotos ersichtlich, dass die Wohnung qualitativ einem Neubau gleichstehe.

Mit der Berufung rügen die Kläger, dass das Amtsgericht nicht die erforderliche Sachkunde besitze, selbst zu entscheiden, wie hoch die Instandsetzungskosten seien. Ferner verkenne das Amtsgericht, das Sinn und Zweck des § 556f BGB sei, dass die qualitativen Auswirkungen der Modernisierung am Ende einem Neubau gleichkämen. Dies sei hier deshalb nicht der Fall, da lediglich – was unstreitig ist – Modernisierungsarbeiten in der Wohnung (Elektrik, Fußboden etc.) vorgenommen wurden, jedoch keine am Gebäude. So sei insbesondere keine energetische Modernisierungsmaßnahme erfolgt.

Das Amtsgericht habe ebenfalls unzulässig von Amts wegen die Neubaukosten ermittelt. Beide Parteien hatten in erster Instanz abweichende Neubaukosten vorgetragen. Eine Gelegenheit zur Stellungnahme sei nicht gewährt worden, was das rechtliche Gehör verletze.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils

1) die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 2.253,36 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2) festzustellen, dass die zwischen den Klägern und der Beklagten vereinbarte Nettokaltmiete für die Wohnung im Haus ………….Berlin, 1. OG rechts, monatlich 823,44 Euro beträgt,

hilfsweise, festzustellen, dass die zwischen den Klägern und der Beklagten im Mietvertrag vom 18.03.2016 über die an die Kläger vermietete Wohnung im …………..Berlin, 1. OG rechts mit einer Grundfläche von ca. 85,65 qm, bestehend aus drei Zimmern, Küche mit Einbauküche, Flur, Balkon und einem Wannenbad/WC mit Duschkabine unter Ziff. 4.1. getroffene Vereinbarung der Erhöhung der vom Kläger geschuldeten Nettokaltmiete von monatlich 1.199,00 Euro um 375,76 Euro unwirksam ist.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte behauptet, den Klägern hätte die in Bezug genommene Baukostenaufstellung vorgelegen und bezieht sich auf die Bestätigungsmail. Energetische Modernisierungsmaßnahmen seien – was unstreitig ist – wegen des Denkmalschutzes nicht möglich gewesen. Dies könne nicht zu Lasten des Vermieters gehen. Die Heizung sei erst 3 Jahre alt -was ebenfalls unstreitig ist – und daher nicht zu modernisieren gewesen.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Den Klägern steht gegen die Beklagte weder ein Anspruch auf Rückzahlung von Miete aus § 812 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung einer geringeren Nettokaltmiete aus § 256 ZPO zu.

Eine Begrenzung der Miete nach § 556d BGB i.V.m. der MietbegrenzungsVO des Landes Berlin scheitert nach Auffassung der Kammer jedenfalls am Vorliegen der Ausnahme des § 556f BGB.

Nach Auffassung der Kammer liegt in den dem Umfang nach unstreitigen Modernisierungsmaßnahmen der Beklagten eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f BGB.

Maßgeblich sind dabei sowohl der Aufwand wie auch das Ergebnis der Maßnahme. § 556f S. 2 BGB will den Vermieter bei sehr umfangreichen Maßnahmen entlasten, denn die genaue Berechnung der zulässigen Miete nach Maßgabe des andernfalls nur anwendbaren § 556e Abs. 2 BGB wird hierdurch entbehrlich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus BGB § 556f Rn. 16, beck-online).

Ob bei der Anwendung des § 556f BGB auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen sind, ist umstritten.

Zum einen wird vertreten, diese seien entsprechend § 16 Abs. 3 S. 2 WoFG nicht abzuziehen, (Schmidt-Futterer/Börstinghaus BGB § 556f Rn. 17, beck-online; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556f BGB, Rn. 20; Flatow in WuM 2015, 191; BeckOK MietR/Theesfeld BGB § 556f Rn. 13 f.).

Zum anderen wird vertreten, dass die Kosten der gleichzeitig mit der Modernisierung durchgeführten Instandsetzung in Abzug zu bringen sind (Dauner-Lieb/Langen, BGB-Schuldrecht 3. Aufl. 2016, Rn. 13 m.w.N.).

Die Kammer schließt sich der ersten Auffassung an. Zwar spricht für einen Abzug von Instandhaltungskosten, dass Sinn und Zweck der Ausnahme der umfassenden Modernisierung wie die Variante davor (Neubau) war, dass neuer Wohnraum geschaffen wird und Bestandsmietverhältnisse nicht weiter zurückgedrängt werden. Der Vermieter sollte zu Investitionen angehalten werden, die neuen Wohnraum schaffen. Wenn ein Altbau, der bewohnt ist, aber in einem schlechten Zustand mit einem erheblichen Instandhaltungsaufwand, aber nur einem kleineren Modernisierungsaufwand saniert wird, fielen diese immer unter die Ausnahme; gegen die letztgenannte Auffassung und für die Miteinbeziehung der Instandhaltungskosten spricht aber, dass gerade Altbauten mit hohem Instandhaltungsstand ggf. aufgrund des schlechten Zustandes leerstehen und mit erheblichem Instandhaltungsaufwand, der neubaugleich sein dürfte, neuer Wohnraum geschaffen wird. Nach Auffassung der Kammer hatte der Gesetzgeber dies auch beabsichtigt, wofür zum einen die Gleichstellung im Wortlaut mit Neubauten spricht, zum anderen die Intention des Gesetzgebers die Schaffung neuen Wohnraums war. Ferner liegt der Grund, dass im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung die in Abgrenzung zur Instandhaltung ausschließlich darin liegt, dass der Mieter nach § 559 BGB nicht mit Erhöhungen, die auf Instandhaltungsmaßnahmen entfallen, belastet werden soll. Diese Intention greift hier aber nicht, da Instandhaltungsmaßnahmen zwingend vor Mietbeginn stattfinden.

Schließlich sind auch im Rahmen der umlagefähigen Modernisierungskosten aufgrund Modernisierung nach § 559 BGB nur solche Instandhaltungskosten abzuziehen, die fällige Instandsetzungsmaßnahmen betreffen. Führt der Vermieter dagegen eine Modernisierung an der Mietsache durch, die die Erneuerung eines Teils der Mietsache, der noch nicht mangelhaft, jedoch veraltet ist, sind die auf diese Maßnahme entfallenen Kosten insgesamt ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskosten umlagefähig. So hat sich der Vermieter weder bei Wärmedämmmaßnahmen einer Fassade, die geringe Putzschäden aufweist, den darauf entfallenen Instandhaltungsaufwand abzuziehen, noch beim Austausch einer veralteten, jedoch voll funktionstüchtigen Heizanlage.

Hinzu kommt, dass die §§ 556d ff. BGB als Ausnahme der Regel der grundsätzlich frei durch die Parteien zu bestimmenden Miethöhe eng auszulegen sind. Eine Ausweitung der Norm über den Modernisierungsbegriff des § 559 BGB hinaus, ist nach Auffassung der Kammer daher nicht veranlasst.

Die Beklagte hat auch 1/3 der Neubaukosten für die Modernisierung aufgewendet. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die Modernisierung “umfassend” ist, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht werden.

Nach Auffassung der Kammer sind die durch die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH Beschl.v. 10.08.2010 – VIII ZR 316/09) zu § 17 Abs. 1 S. 2 II. WoBauG, die sich seinerseits der Rechtsprechung des BVerwG und des BFH zur Auslegung bedienen, heranzuziehen (so auch Schmidt-Futterer aaO).

Sofern die Berufung einwendet, dass die Grundsätze zum Steuerrecht entwickelt wurden und eine andere Zielrichtung haben, ergibt sich nach Auffassung der Kammer angesichts des Schätzungsermessens des Gerichts nach § 287 ZPO und der Bestätigung des BGHs in diesem Zusammenhang keine abweichende Beurteilung. Auszufüllen war auch hier der unbestimmte Begriff “wesentlich”. Eine in der Bedeutung abweichende Beurteilung des Wortes “umfassend” erscheint lebensfremd.

Ebenfalls zutreffend geht das Amtsgericht von Gesamtkosten von 58.463,58 Euro (bereits ohne Planung und Architekt), mithin 682,59 Euro/m² aus.

Vor diesem Hintergrund kann es dahinstehen, ob das Amtsgericht die durchschnittlichen Neubaukosten mit 1.486,00 Euro/m² anhand der Angaben des statistischen Bundesamtes ermitteln durfte, da auch nach der Beklagtenauffassung (2.000,00 Euro/m²) 1/3 erreicht.

Im Übrigen begegnet auch die Zugrundelegung von Neubaukosten von 1.486,00 Euro/m² durch das Amtsgericht entgegen der Auffassung der Berufung keinen Zweifeln.

Das Gericht durfte nach § 287 ZPO die Baukosten schätzen und sich dem statistischen Bundesamt als Schätzgrundlage bedienen, ohne vorher darauf hinzuweisen. Die Kläger haben entgegen der Behauptung in der Berufung erstinstanzlich nicht andere durchschnittliche Baukosten ermittelt, sondern tun dies erstmals in der Berufung unter Bezugnahme auf Schmidt-Futterer. Schmidt- Futterer bedient sich jedoch zu seiner Schätzung von 2.000,00 Euro keinerlei Quellen oder Statistiken, sondern stellt diese ausschließlich selbst an (Schmidt-Futterer/ Börstinghaus BGB § 556f Rn. 19, beck-online).

Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht ist lediglich eine geeignete Schätzgrundlage, welche Listen und Tabellen darstellen. Lediglich, wenn das Gericht Zweifel an der Geeignetheit hat, was es im Rahmen einer Plausibilitätskontrolle zu untersuchen hat, muss es ein Sachverständigengutachten einholen (z.B. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2017 – VI ZR 61/17 zu der Frage, ob das Gericht dort die zur Begutachtung eines KfZ notwendigen SV-Kosten nach einer Tabelle schätzen durfte). Die Plausibilität der Tabelle des statistischen Bundesamtes greifen jedoch auch die Kläger nicht an.

Das Amtsgericht ist auch zutreffend von anzusetzenden Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 Euro ausgegangen. Sofern die Berufung meint, diese bereits erstinstanzlich bestritten zu haben, ist dies unzutreffend. Die Kläger haben lediglich moniert, dass bei den durch die Beklagte im Schriftsatz vom 17.02.2017 vorgetragenen Gesamtkosten die als Anlage eingereichten Rechnungen der Abschrift nicht beigefügt waren.

Nachdem der Beklagtenvertreter das Anlagenkonvolut an den Klägervertreter – wie sich aus dessen Schriftsatz vom 03.04.2017 ergibt – übersandt hat, haben die Kläger im diesem Schriftsatz lediglich die Höhe der durch die Anlagen belegten Kosten mit dem Argument bestritten, es sei nicht ersichtlich, welche Aufwendungen auf die Instandhaltung entfielen.

Dies ist jedoch nach zuvor ausgeführtem irrelevant, da auch die Instandhaltungskosten mit einzubeziehen sind.

Dass die Kosten der Beklagten nicht in dieser Höhe tatsächlich entstanden sind, wird dagegen nicht geltend gemacht.

Sofern die Berufung meint, die Anwendung der Ausnahme des § 556f BGB sei bereits deshalb ausgeschlossen, weil – was unstreitig ist – keine energetischen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, vermag sich die Kammer dem nicht anzuschließen.

Allein die Höhe des Bauaufwandes reicht zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend ist auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus BGB § 556f Rn. 18-20, beck-online).

Jedoch ist es nach Auffassung der Kammer nicht erforderlich, dass zwingend auch der – hier un- streitig nicht gegebene, da es sich um einen ungedämmten Altbau mit Holzkastendoppelfenstern handelt – energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein muss.

Hierfür spricht, dass auch der Mietspiegel mit die höchsten Werte für derartige sanierte Altbauwohnungen ausweist. So liegt der Oberwert in dem hier einschlägigen Feld bei 10,00 Euro/m².

Unstreitig ist die Wohnung im Inneren erkennbar und in Bezug auf die modernisierte Elektrik auf neubaugleich.

Ebenfalls unstreitig durfte auf die Fassade keine Dämmung wegen des Denkmalschutzes aufgebracht werden und die Fenster aus diesem Grund nicht ausgetauscht werden. Die Heizung ist ebenfalls erst 3 Jahre alt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 7141, 713 ZPO.

Die Revision war bezüglich der Frage, ob Instandhaltungskosten mit in den Aufwand einzustellen sind und ob ein neubaugleicher Standard auch zwingend den energetischen Standard betreffen muss, zuzulassen.

Eine Entscheidung des BGH ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, da eine unbestimmte Vielzahl von Fällen betroffen ist und die Fragen unterschiedlich beurteilt werden.

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