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Modernisierungsmaßnahmen nach dem neuem Mietrecht – Mietminderung

Am 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Veränderungen ergeben sich vorallem bezüglich der energetischen Sanierung, der Modernisierungsmieterhöhung, der Folgen der Nichtzahlung der Kaution und hinsichtlich der Wohnungsräumung. Im nachfolgenden sollen nur die gesetzlichen Neuerungen hinsichtlich der energetischen Modernisierungsmaßnahmen erläutert werden.

Früher konnte der Mieter die Miete auch bei unerheblichen Beeinträchtigungen der Mietsache im Rahmen einer energetischen Sanierungsmaßnahme mindern. Jeder nicht unerhebliche Mangel an der Mietsache führte grundsätzlich zu einer Mietminderung. Das neue Mietrecht legt dem Mieter nunmehr jedoch in bestimmten Fällen die Pflicht dazu auf, eine energetische Modernisierungsmaßnahme zu dulden, ohne dass er die Miete mindern kann. Der Mieter ist in diesen Fällen trotz der Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache zur vollständigen Mietzahlung verpflichtet.

Wann ist dies der Fall? Zunächst muss eine „energetische Modernisierungsmaßnahme“ vorliegen. Gemeint sind damit bauliche Veränderungen an der Mietsache, die zu einer Einsparung von Energie führen. Dies trifft zum Beispiel etwa auf Dämmmaßnahmen am Haus zu. Unter energetische Modernisierungsmaßnahmen fallen jedoch keine bloßen Instandhaltungsmaßnahmen des Miethauses, wie zum Beispiel der Austausch alter Rohre im Haus.

Ferner darf keine völlige Aufhebung der vertragsgemäßen Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache vorliegen. Kann der Mieter seine Wohnung zum Beispiel während der Durchführung der energetischen Modernisierungsmaßnahme überhaupt nicht mehr nutzen, ist er von der Mietzahlungspflicht befreit.

Der Ausschluss der Mietminderungsmöglichkeit des Mieters ist auf 3 Monate beschränkt. Dauert die energetische Modernisierungsmaßnahme des Hauses länger als 3 Monate, kann der Mieter die Miete mindern.

Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahme auch nicht immer dulden. Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters, wenn die Modernisierungsmaßnahme für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht hinnehmbare Härte bedeuten würde. Lediglich wirtschaftliche Härtegründe des Mieters lassen jedoch seine Duldungspflicht nicht entfallen.

Zu beachten ist, dass der Vermieter für das Vorliegen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme darlegungs- und beweispflichtig ist, da diese einen Ausschlusstatbestand darstellt. Ferner muss der Vermieter die Maßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn ankündigen. Nach Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung hat der Mieter 1 Monat Zeit gegen die Maßnahme Härtegründe vorzutragen.

Mit der vorgenommenen Modernisierungsmaßnahme kann auch eine Mieterhöhung einhergehen. Diese ist jedoch nur in bestimmten Grenzen zulässig. Häufig sind ausgesprochene Mieterhöhungen im Zusammenhang mit energetischen Modernisierungsmaßnahmen unwirksam, da vom Vermieter lediglich oder zum überwiegenden Teil Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen worden sind. Grundsätzlich darf die jährliche Miete um bis zu 11% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Dies kann einerseits zu einer beträchtlichen Mieterhöhung führen, schafft aber andererseits für den Vermieter auch einen Anreiz energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Ausnahmsweise ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. An dieser Stelle sind auch wirtschaftliche Gesichtspunkte auf Seiten des Mieters zu berücksichtigen. Diese Abwägung findet allerdings nicht statt, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der bei 2/3 der Wohnungen in der Region vorliegt. Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung in Textform mitteilen. Ferner muss er eingehend erläutern und nachvollziehbar darlegen, wie sich die Mieterhöhung berechnet. Darzulegen sind insbesondere die Kosten der Modernisierungsmaßnahme und die jeweilige Umrechnung auf die Wohnungen unter Abzug nicht umlagefähiger Instandhaltungskosten (Welche nicht zu einer Mieterhöhung herangezogen werden dürfen!) Desweiteren muss der Vermieter in der Mieterhöhung die zukünftigen Kosteneinsparungen darlegen, die der Mieter aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme erzielen wird.

Mit Beginn des 3 Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung ist die Miete erhöht. Bei fehlerhafter Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter verlängert sich die Frist um 6 Monate. Das Gleiche gilt, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

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