AG Neubrandenburg – Az.: 102 C 162/20 – Urteil vom 18.12.2020
1. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an den Beklagten 1.352,52 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 04.08.2020 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Streitwert wird auf 2.625,48 EUR (Klage: 1.272,96 EUR + Widerklage: 1.352,52 EUR) festgesetzt.
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Objektes … in…, welches er von der Gemeinde … erworben hat. Der Kläger war damit in den mit der vorherigen Mieterin, der Mutter des Beklagten, bestehenden Mietvertrag vom 05.12.1990 über eine aus 3 Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung (64,70 m²) als Vermieter eingetreten. Mit dem Tod der Mutter am … 2019 ist der Beklagte, der zuvor bereits in der Wohnung seiner Mutter mitwohnte, als Mieter eingetreten.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit des an die Rechtsvorgängerin des Beklagten gerichteten Mieterhöhungsverlangens vom 21.12.2015 nach Durchführung von Modernisierungsarbeiten an der Heizung.
Der Kläger trägt vor:
Mit Schreiben vom 19.08.2014 habe der Kläger der Rechtsvorgängerin des Beklagten die Modernisierung der Heizungsanlage des Wohnobjektes angekündigt. Die alte Ölheizung sollte durch eine neue an einen hierfür installierten Flüssiggastank montierte Gastherme ersetzt werden. Nach dem Mieterhöhungsverlangen vom 21.12.2015 sei monatlich ein Erhöhungsbetrag von 76,52 EUR verlangt worden, von dem die Mutter des Beklagten einen Teilbetrag in Höhe von 50,00 EUR akzeptiert und in der Folgezeit auch gezahlt habe.
Der Kläger verlange rückwirkend seit März 2016 den fehlenden Differenzbetrag aus der Mieterhöhungserklärung in Höhe von 26,52 EUR monatlich.
Der Kläger hat zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.272,96 EUR nebst 5 Prozentpunkten jährlich über dem Basiszinssatz aus jeweils 26,52 EUR jeweils zum 16. des laufenden Monats, beginnend ab 16.03.2016 bis 16.02.2020 zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 17.06.2020 hat der Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem der Beklagte den mit der Klage geforderten Betrag am 29.05.2020 gezahlt hat.
Der Kläger beantragt nunmehr, die Kosten des Rechtsstreit dem Beklagten aufzuerlegen.
Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 27.07.2020, eingegangen bei Gericht am 28.07.2020, Widerklage erhoben und beantragt,
1.den Kläger zu verurteilen, an ihn 1.352,52 EUR nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 04.08.2020 zu zahlen.
2.die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger aufzuerlegen.
Er trägt dazu im Wesentlichen vor:
Zwar habe er die Klagforderung nach Rechtshängigkeit beglichen, jedoch führe dies nicht zur Kostentragungspflicht des Beklagten. Er habe sich mit der Zahlung gerade nicht der Klage unterworfen, sondern die Zahlung ausschließlich zur Abwendung der fristlosen Kündigung des Klägers vom 15.05.2020 (wegen angeblicher Mietrückstände in Höhe von 26,52 EUR im Zeitraum von März 2016 bis einschließlich April 2020) und unter Vorbehalt der Rückforderung geleistet. Schließlich habe er mit der Erhebung der Widerklage auch klargestellt, dass er die Klagforderung mit der Zahlung nicht anerkannt habe.
Die ursprünglich geltend gemachte Klage sei nicht begründet, da das Modernisierungsverlangen nicht wirksam sei. Die Modernisierung sei nicht ordnungsgemäß erfolgt und im Übrigen nicht beendet worden. Die Umlage der bestrittenen Kosten allein auf das Mietverhältnis mit dem Beklagten sei zudem nicht gerechtfertigt.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Widerklage sei unzulässig, da die Hauptklage durch übereinstimmende Erledigungserklärung der Parteien nicht mehr rechtshängig gewesen sei. Der Beklagte habe die Kosten zu tragen, da er die Klagforderung nach Rechtshängigkeit beglichen und sich somit der Klagforderung unterworfen habe.
Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Hinsichtlich der Klagforderung ist der Rechtstreit infolge der unwidersprochen gebliebenen Erledigungserklärung des Klägers vom 17.06.2020 in der Hauptsache erledigt.
Die Widerklage ist zulässig.
Zwar hat der Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 17.06.2020, bei Gericht eingegangen am 09.07.2020, in der Hauptsache für erledigt erklärt. Zum Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage am 28.07.2020 war die Hauptsacheklage jedoch noch rechtshängig. Der Beklagte hat der Erledigungserklärung weder ausdrücklich zugestimmt noch eine übereinstimmende Erledigungserklärung abgegeben. Daher ist Erledigung und somit Wegfall der Rechtshängigkeit erst mit Ablauf der Notfrist gemäß § 91a Abs. 1 S.2 ZPO eingetreten. Aufgrund der gerichtlichen Verfügung vom 14.07.2020 wurde die Erledigungserklärung dem Beklagten am 16.07.2020 zugestellt. Da der Beklagte der Erledigungserklärung nicht innerhalb der zweiwöchigen Notfrist, die am 30.07.2020 endete, widersprochen hat, fiel die Rechtshängigkeit der Klage erst mit Ablauf des 30.07.2020 weg. Die Widerklage war jedoch bereits per Fax am 27.07.2020 und somit vor Wegfall der Rechtshängigkeit der Hauptsacheklage eingereicht. Die Rechtshängigkeit der Widerklage dauert auch nach Erledigung der Hauptklage fort.
Die Widerklage ist auch begründet.
Der Beklagte hat einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm an den Kläger gezahlten 1.352,52 EUR, da der Kläger diese Zahlung ohne Rechtsgrund erlangt hat. Der Beklagte hat die Zahlung ausschließlich als Reaktion auf die fristlose Kündigung des Klägers vom 15.05.2020 gezahlt. Zudem ist es unredlich, während die Parteien über die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung im laufenden Verfahren streiten, den sich nach Auffassung des Klägers daraus errechneten Rückstand (ab März 2016 bis einschließlich April 2020) zur Begründung der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses des Beklagten heranzuziehen.
Der Beklagte hat sich mit der Zahlung in Höhe von 1.352,52 EUR zweifellos nicht der Klagforderung unterworfen, sondern diese ausschließlich zur Abwendung der Kündigung und unter dem Vorbehalt des Ausschlusses des § 814 und der Aufrechterhaltung des Rückforderungsanspruches gemäß § 812 BGB geleistet. Der Beklagte hat die Zahlung somit nicht freiwillig, sondern zur Vermeidung eines drohenden Nachteils infolge der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vom 15.05.2020 und somit unter Druck gezahlt.
Der Kläger hat zudem die Zahlung ohne Rechtsgrund erlangt, da dem Kläger aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 21.12.2015 gegenüber der Rechtsvorgängerin des Beklagten kein Erhöhungsanspruch gegenüber dem Beklagten zusteht.
Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 21.12.2015 hat sich ausschließlich an die damalige Mieterin und Rechtsvorgängerin des Beklagten … gerichtet. Insoweit ist unbeachtlich, dass der Beklagte zum damaligen Zeitpunkt in der Wohnung seiner Mutter ebenfalls lebte. Alleinige Mieterin war die Mutter des Beklagten.
Zwar ist der Beklagte nach dem Tod seiner Mutter am … 2019 in das Mietverhältnis und damit in die Rechtsstellung der Vormieterin eingetreten. Zu diesem Zeitpunkt hat der Kläger jedoch bereits über drei Jahre unbeanstandet den von der Mutter des Beklagten seit März 2016 gezahlten Erhöhungsbetrag von 50 EUR entgegengenommen.
Damit ist dieser Erhöhungsbetrag als stillschweigend vereinbarte Mieterhöhung anzusehen. Durch die widerspruchslose Hinnahme des reduzierten Erhöhungsbetrages seit März 2016 hatte der Kläger zu verstehen gegeben, dass er letztlich damit einverstanden ist.
Jedenfalls hat er mit seinem Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen, von dem er nicht einfach abrücken kann.
Aus seinem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen kann der Kläger somit keinen Anspruch auf Zahlung des streitigen Differenzbetrages gelten machen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger (§§ 91 Abs. 1, 91 a Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der ursprünglichen Hauptsacheklage entspricht es billigem Ermessen, die Kosten dem Kläger aufzuerlegen. Die Klage hätte ungeachtet der Erledigungserklärung keine Aussicht auf Erfolg, sodass eine Kostentragungspflicht des Klägers geboten ist. Die Kosten der Widerklage sind hat der Kläger als unterlegene Partei zu tragen.
Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus Verzug.
Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 45 Abs. 1 GKG.
