Dreißig Monate. Mehr Zeit bleibt Mietern in vielen Fällen nicht, um einen überhöhten Möblierungszuschlag bei einer Mietwohnung rückwirkend zurückzufordern. Wer die Anschaffungskosten und das Alter der Möbel nicht kennt, kann kaum prüfen, ob der verlangte Zuschlag angemessen ist. So zahlen Mieter trotz Mietpreisbremse oft Monat für Monat Beträge, die rechtlich nicht oder nicht in dieser Höhe geschuldet wären.
Übersicht
- Möblierungszuschlag bei Miete: Das Wichtigste im Überblick
- Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
- Wie berechnet man den Möblierungszuschlag nach dem Berliner Modell?
- Was gilt bei einer Pauschalmiete für möblierte Wohnungen?
- Wann ist ein Möblierungszuschlag gesetzlich ausgeschlossen?
- Die Untermiet-Falle: Möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung
- Wie fordere ich einen überhöhten Möblierungszuschlag zurück?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was tun, wenn der Vermieter keine Möbel-Rechnungen hat?
- Gilt die Mietpreisbremse auch bei einer Pauschalmiete?
- Kann ich die Miete auch nach 2 Jahren noch zurückfordern?
- Kann der Vermieter die Mietpreisbremse umgehen, indem er den Vertrag einfach als ‚Wohnen auf Zeit‘ deklariert?
- Zuschlag für die Küche, wenn sie schon im Mietspiegel steht?
Möblierungszuschlag bei Miete: Das Wichtigste im Überblick
- Ein zu hoher Möblierungszuschlag kann Ihre Miete spürbar über die zulässige Grenze treiben und sich rückwirkend nur begrenzt zurückholen lassen.
- Möblierungszuschlag heißt: Aufschlag für Möbel wie Sofa, Bett, Tisch oder Küche – nicht für alte oder bloß mitvermietete Gegenstände.
- Betroffen sind Mieter mit möblierten Wohnungen, auch bei einer Pauschalmiete; die Mietpreisbremse kann trotzdem greifen.
- Fordern Sie die Miete in Textform an und verlangen Sie die Angaben zu Möbeln und Anschaffungskosten.
- Der wichtigste Hebel ist die Prüfung von Zeitwert und Gesamtmiete: Oft zeigt sich erst dann, ob der Zuschlag zu hoch ist.
- Ohne Belege und bei alten Möbeln sinken die Chancen des Vermieters deutlich – realistisch ist dann oft eine Rückzahlung oder eine niedrigere künftige Miete.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, grundsätzlich gilt sie auch für möblierte Wohnungen. Trotzdem glauben viele Mieter, dass ein möbliertes Apartment automatisch außerhalb jeder Preisgrenze steht. Vermieter fördern dieses Missverständnis – manchmal bewusst. Die Wahrheit ist einfacher: Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB kann auch für möblierte Wohnungen gelten.
Die Möblierung rechtfertigt keine automatische Ausnahme, sondern allenfalls einen Aufschlag auf die eigentliche Miete. Echte Ausnahmen gibt es – etwa Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Außerdem können Sonderfälle wie nur vorübergehend vermieteter Wohnraum oder bestimmte möblierte Räume in der selbst bewohnten Wohnung des Vermieters anders zu behandeln sein. Aber „möbliert“ allein ist keine Ausnahme. Wer das weiß, hat die entscheidende Grundlage für eine Prüfung.
Wie berechnet man den Möblierungszuschlag nach dem Berliner Modell?
Hier wird es konkret – und hier verdienen Vermieter oft zu viel. Eine bundesgesetzliche Formel für die Berechnung des Möblierungszuschlags gibt es nicht. Der praktische Maßstab kommt aus der Berliner Rechtsprechung: Das Landgericht Berlin hat bereits 2003 entschieden, dass 2 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat ein zulässiger Zuschlag sein können.
Die Berliner Verwaltungsleitlinien für Möblierungszuschläge knüpfen daran an. Dieses Modell ist nicht bundesweit verbindlich – aber es ist ein amtlich dokumentiertes Berechnungsmodell und deshalb auch außerhalb Berlins ein starkes Argument, wenn ein Vermieter seinen Aufschlag nicht erklären kann.
Der entscheidende Begriff ist der Zeitwert (aktueller Nutzungswert nach Abzug des altersbedingten Verschleißes) – nicht der ursprüngliche Kaufpreis. Stehen in der Wohnung Möbel, die vor acht Jahren für 5.000 Euro angeschafft wurden, wird nach dem Berlin-Modell bei einer angenommenen Nutzungsdauer von zehn Jahren zunächst der Zeitwert bestimmt.
Nach acht Jahren verbleiben noch 20 % des ursprünglichen Werts, also 1.000 Euro. Davon werden 2 % pro Monat angesetzt. Zulässig wären nach diesem Modell also rund 20 Euro pro Monat. Wer stattdessen pauschal 300 Euro im Vertrag stehen hat, zahlt ein Vielfaches des nach diesem Modell rechnerisch begründbaren Zuschlags.
Diese Rechnung zeigt, warum die Verwechslung von Zeitwert und Neuwert so teuer wird. Vermieter berufen sich auf „hochwertige Einrichtung“ oder „Neuanschaffung kurz vor Einzug“ – aber nur wenn Anschaffungskosten, Kaufdatum und Inventar tatsächlich belegbar sind, zählt das auch. Wertbehauptungen allein reichen nicht.
Darf der Vermieter für 10 Jahre alte Möbel noch kassieren?
Nach der strengen Auslegung des Berliner Modells sinkt der Zeitwert nach Ablauf der wirtschaftlichen Lebensdauer – bei Standardmöbeln in der Regel nach zehn Jahren – auf null. Das bedeutet für Sie: Sind die Möbel in Ihrer Wohnung nachweislich älter als zehn Jahre, darf der Vermieter rechnerisch keinen Möblierungszuschlag mehr dafür erheben.
Zwar billigen einige Gerichte dem Vermieter in Einzelfällen noch einen minimalen Restwert zu, solange die Einrichtungsgegenstände voll funktionstüchtig sind. Grundsätzlich gilt jedoch: Bei offensichtlich altem oder abgewohntem Inventar geht der rechtlich zulässige Aufschlag gegen null. Dies ist Ihr stärkstes Argument, um eine überhöhte Miete bei Altmöblierung erfolgreich zu beanstanden.
Was gilt bei einer Pauschalmiete für möblierte Wohnungen?
Das eigentliche Problem vieler möblierter Mietverhältnisse ist die Pauschalmiete. Im Vertrag steht ein Gesamtbetrag – ohne Aufschlüsselung, wie viel davon Grundmiete und wie viel Möblierungszuschlag ist. Nach geltendem Bundesrecht ist das formal möglich: Es gibt derzeit keine gesetzliche Pflicht, den Zuschlag separat auszuweisen. Amtliche Bundestags- und Bundesratsunterlagen beschreiben genau das als zentrales Umgehungsproblem der Mietpreisbremse.
Sie müssen den Möblierungsanteil aus der Gesamtmiete herausrechnen – oder ihn vom Vermieter einfordern. Denn geprüft werden Grundmiete und Möbelzuschlag getrennt. Wer nur die Gesamtmiete mit dem Mietspiegel vergleicht, rechnet falsch und akzeptiert möglicherweise eine Überhöhung, die sich bei korrekter Aufspaltung klar zeigen würde.
Noch ein wichtiger Punkt: Bildet der einschlägige Mietspiegel ein Ausstattungsmerkmal bereits ab – in Berlin etwa die Einbauküche –, darf dieses Merkmal nicht noch einmal im Möblierungszuschlag landen. Wer das trotzdem akzeptiert, zahlt doppelt für dasselbe.
Pauschalmiete zu hoch? Jetzt Klarheit schaffen
Die Aufspaltung einer Pauschalmiete in Grundmiete und Möbelzuschlag ist rechtlich komplex, aber oft der entscheidende Hebel für eine Rückforderung. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, die Intransparenz Ihres Mietvertrags aufzulösen und prüfen präzise, ob Ihre monatliche Belastung die gesetzlichen Grenzen überschreitet.
Wann ist ein Möblierungszuschlag gesetzlich ausgeschlossen?
Nicht jede Möblierung trägt einen Zuschlag. Und in einigen Fällen greift die Mietpreisbremse gar nicht erst – das sollten Sie früh in der Prüfung abhaken, um keinen Aufwand für einen Anspruch zu betreiben, der nicht besteht.
Die wichtigsten Ausschlussgründe nach § 556f BGB: Wurde die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse nicht – unabhängig von Möblierung oder Preis. Gleiches gilt für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Hier kann der Vermieter grundsätzlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben; Ansprüche wegen einer Verletzung der Mietpreisbremse bestehen dann regelmäßig nicht.
Heikler ist die Ausnahme des „vorübergehenden Gebrauchs“ nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Wohnraum, der nur für einen vorübergehenden Zeitraum überlassen wird, fällt aus wichtigen Teilen des Mieterschutzes heraus. Das klingt nach Airbnb – aber Vermieter nutzen diese Konstruktion zunehmend bei regulären möblierten Wohnungen.
Wenn Ihr Vertrag Begriffe wie „Wohnen auf Zeit“ oder „temporäre Überlassung“ enthält, sollten Sie genau prüfen, ob das wirklich ein echter Kurzzeitmietvertrag ist oder nur eine Umgehung. Nach derzeit geltendem Recht bleibt die Abgrenzung streitanfällig. Ein Gesetzentwurf des Bundesrates wurde am 7. Januar 2026 als Bundestagsdrucksache 21/3509 in den Bundestag eingebracht und sieht eine Regelvermutung vor: Bei Mietzeiten von sechs Monaten oder mehr soll in der Regel kein vorübergehender Gebrauch mehr vorliegen.
Zusätzlich hat das Bundeskabinett am 29. April 2026 einen neueren Regierungsentwurf zur Mietrechtsänderung beschlossen, der Kurzzeitmietverträge klarer begrenzen soll. Beides ist noch nicht geltendes Recht (Stand Mai 2026).
Ausgeschlossen ist ein Zuschlag auch bei einzelnen, einfachen Gegenständen. Eine Garderobe, ein Badschrank, ein alter Teppich – das sind laut Berliner Leitlinien Beispiele für Möbel, die regelmäßig nicht zuschlagswürdig sind. Entscheidend ist, ob eine vertraglich geschuldete und für den Wohnwert relevante Möblierung überlassen wird. Was der Vermieter schlicht nicht weggeräumt hat, trägt keinen Preisaufschlag.
Die Untermiet-Falle: Möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung
Ein erhebliches Risiko besteht für Mieter, die nur ein einzelnes möbliertes Zimmer mieten, während der Vermieter selbst in derselben Wohnung lebt. In diesem Fall kann eine weitreichende gesetzliche Ausnahme greifen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Die Mietpreisbremse ist für diese Konstellation grundsätzlich nicht anwendbar. Der Vermieter ist dann nicht an die Grenzen der Mietpreisbremse gebunden; allgemeine Grenzen wie Sittenwidrigkeit oder Mietwucher bleiben aber bestehen. Ein gesondert überprüfbarer Möblierungszuschlag nach den Regeln der Mietpreisbremse spielt hier praktisch keine Rolle.
„Die Vorschriften über das Mieterhöhungsrecht […] sind nicht anzuwenden auf […] Wohnraum, den der Mieter nur zum vorübergehenden Gebrauch gemietet hat, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat […]“ (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Wer diese Ausnahme übersieht und seinen in der Wohnung lebenden Vermieter mit einer Rüge wegen überhöhter Miete konfrontiert, riskiert eine kurzfristige Kündigung. Für solche möblierten Zimmer gilt ein stark reduzierter Kündigungsschutz: Der Vermieter kann den Vertrag ohne Angabe von Gründen spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB). Prüfen Sie daher zwingend, ob Sie eine eigenständige Wohnung oder nur ein möbliertes Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung gemietet haben, bevor Sie rechtliche Schritte einleiten.
| Miet-Konstellation | Mietpreisbremse & Zuschlag | Besonderheit |
|---|---|---|
| Standard-Möblierung (Bestand) | Gilt, wenn eine wirksame Mietpreisbremse am Ort besteht und keine Ausnahme greift | Zuschlag nach Berliner Modell: 2 % des Zeitwerts |
| Neubau (ab 01.10.2014) | Ausgenommen | Mietpreisbremse greift nicht |
| Umfassende Modernisierung | Ausgenommen (Erstvermietung) | Gilt nur für die erste Vermietung danach |
| Vorübergehender Gebrauch | Ausgenommen | Enger Maßstab (z. B. Projektarbeit) |
| Möbliertes Zimmer in Vermieterwohnung | Grundsätzlich ausgenommen | Stark reduzierter Kündigungsschutz |
Wie fordere ich einen überhöhten Möblierungszuschlag zurück?
Bevor Sie irgendetwas verlangen, sollten Sie eine Sache erledigen: Rügen Sie die überhöhte Miete schriftlich – in Textform, also per E-Mail oder Brief. Diese Rüge nach § 556g BGB ist die zwingende Voraussetzung dafür, dass Sie zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern können. Ohne Rüge kein Rückzahlungsanspruch für die Vergangenheit.
Das Gesetz erlaubt für die Rüge zwar die bequeme Textform wie eine einfache E-Mail. In der Praxis erleben wir jedoch oft, dass Vermieter im späteren Streitfall schlicht behaupten, die Nachricht sei im Spam-Ordner gelandet oder nie angekommen. Selbst wenn Ihr Anspruch inhaltlich völlig berechtigt ist, müssen Sie als Mieter aktiv beweisen können, dass die Rüge den Vermieter auch tatsächlich erreicht hat. Verlassen Sie sich daher niemals auf den reinen Sendebericht Ihres E-Mail-Programms, sondern fordern Sie eine Eingangsbestätigung an oder wählen Sie im Zweifel einen nachweisbaren Zustellweg.
Und hier liegt die größte Falle: Wer erst nach dem Auszug oder mehr als 30 Monate nach Mietbeginn rügt, verliert regelmäßig die rückwirkende Erstattung für bereits fällig gewordene Mieten. Sie können dann grundsätzlich nur noch verlangen, was nach Zugang der Rüge fällig wird. Wer jahrelang zu viel gezahlt hat und erst beim Auszug die Miete überprüft, bekommt diese Monate in der Regel nicht mehr zurück. Rügen Sie deshalb so früh wie möglich – auch wenn Sie die genaue Berechnung noch nicht abgeschlossen haben.
„Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. […] Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 bedürfen der Textform.“ (§ 556g Abs. 2 und Abs. 4 BGB)
Der konkrete Ablauf sieht so aus:
- Mietvertrag prüfen: Sind Grundmiete und Möblierungszuschlag getrennt ausgewiesen oder nur als Gesamtbetrag?
- Ausnahmefälle ausschließen: Neubau, Modernisierung, vorübergehender Gebrauch?
- Ortsübliche Vergleichsmiete für die unmöblierte Wohnung ermitteln (Mietspiegel).
- Vermieter in Textform zur Auskunft auffordern: Anschaffungskosten, Kaufdatum und Inventar der Möbel.
- Rüge nach § 556g BGB in Textform absenden.
Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB ist Ihr wichtigstes Instrument, wenn der Vermieter die Zusammensetzung der Miete nicht offenlegt. Der BGH hat am 12. Juli 2023 (VIII ZR 8/22) klargestellt, dass die Verjährungsfrist für diesen Auskunftsanspruch nicht schon mit dem Mietvertragsabschluss beginnt, sondern erst mit dem Moment, in dem Sie die Auskunft tatsächlich verlangen. Das gibt Ihnen Zeit – aber nutzen Sie sie nicht als Vorwand, die Rüge aufzuschieben.
Verweigert der Vermieter die Auskunft, ist das kein Hindernis, sondern ein Argument zu Ihren Gunsten. Der BGH hat am 23. März 2022 (VIII ZR 133/20) entschieden, dass eine Auskunftsklage grundsätzlich zulässig ist – auch wenn der Vermieter meint, die Informationen seien „nicht relevant“. Wer nicht offenlegt, verliert häufig auf diesem Weg.
Wie realistisch sind die Erfolgsaussichten? Gut, wenn die Wohnung in einem Gebiet mit wirksamer Mietpreisbremse liegt, die Möblierung alt oder einfach ist und der Vermieter Anschaffungskosten und Kaufdatum nicht belegen kann. Schwach, wenn ein Neubau- oder Modernisierungsfall vorliegt oder tatsächlich eine kurzfristige Nutzung vereinbart wurde. Bei langer Mietdauer, hoher monatlicher Differenz oder einem Vermieter, der die Auskunft konsequent verweigert, wird die Durchsetzung technisch. Eine individuelle Fallprüfung ist dann sinnvoll – besonders wenn die 30-Monats-Frist seit Mietbeginn bald abläuft oder der Vermieter Angaben zu Anschaffungskosten schlicht nicht herausgibt.
Eines sollten Sie vermeiden: die Miete eigenmächtig kürzen, bevor die rechtliche Klärung erfolgt ist. Wer die Zahlung ohne Einigung reduziert, riskiert bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten die fristlose Kündigung der Wohnung. § 556g BGB ist auf Auskunft, Rüge und Rückforderung angelegt – nicht auf eigenmächtiges Handeln. Erst rügen, dann rechnen, dann fordern.
Experten Kommentar
Viele Mieter scheuen die Rüge kurz nach dem Einzug, weil sie das Verhältnis zum Vermieter nicht sofort vergiften wollen. Doch genau auf diese anfängliche Zurückhaltung spekulieren viele Eigentümer bei möblierten Wohnungen. Wenn ich dann für meine Mandanten die Auskunft verlange, sind die Kaufbelege für die Einrichtung plötzlich angeblich unauffindbar.
Stattdessen präsentiert die Gegenseite oft Fantasiepreise oder aktuelle Katalogwerte für längst abgewohnte Möbelstücke. Mieter sollten sich von solchen Schutzbehauptungen nicht abschrecken lassen, denn ohne nachvollziehbare Belege zu Anschaffungskosten, Kaufdatum und Inventar hat der Vermieter regelmäßig ein erhebliches Beweisproblem. Wer hier hartnäckig bleibt, verbessert häufig die Chancen auf eine wirtschaftlich sinnvolle Einigung.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was tun, wenn der Vermieter keine Möbel-Rechnungen hat?
Ohne Originalbelege kann der Vermieter den maßgeblichen Zeitwert der Möbel nicht rechtssicher nachweisen, weshalb Sie Ihren Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB geltend machen sollten. Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Vorlage einer Inventarliste inklusive Anschaffungsdaten und Kaufpreisen auf.
Der zulässige Möblierungszuschlag berechnet sich üblicherweise nach dem Berliner Modell, welches zwei Prozent des aktuellen Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände pro Monat als angemessen ansieht. Da der Zeitwert den Anschaffungspreis abzüglich des altersbedingten Wertverlusts darstellt, ist die Kenntnis des Kaufdatums und des ursprünglichen Preises für eine korrekte Berechnung zwingend erforderlich. Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Rechnungen, trägt er im Streitfall das Risiko, die Angemessenheit des Zuschlags nicht substantiiert begründen zu können. Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 12. Juli 2023 können Sie diese Auskunft auch noch lange nach dem Einzug erzwingen, um eine mögliche Übermiete aufzudecken. Dies ist von Bedeutung, da die Beweislast für die Höhe des rechtmäßigen Zuschlags grundsätzlich bei der Vermieterseite liegt.
Sollten Belege tatsächlich nicht mehr existieren, darf der Vermieter den Wert zwar schätzen, muss dies jedoch durch vergleichbare Angebote oder Gutachten objektiv untermauern. Eine bloße Behauptung hochwertiger Ausstattung ohne jegliche Dokumentation reicht zur Rechtfertigung eines hohen Aufschlags vor Gericht regelmäßig nicht aus.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einer Pauschalmiete?
JA. Die Mietpreisbremse kann auch bei Pauschalmieten greifen, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit wirksamer Mietpreisbremse liegt und keine gesetzliche Ausnahme eingreift. Die vertragliche Gestaltung als Pauschale setzt die Schutzvorschriften des § 556d BGB nicht außer Kraft.
Da das Gesetz keine Pflicht zur separaten Ausweisung des Möblierungszuschlags vorsieht, müssen Mieter die Intransparenz der Pauschalmiete durch eine eigene Vergleichsrechnung auflösen. Sie ermitteln hierfür zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare unmöblierte Wohnung mithilfe des örtlichen Mietspiegels und ziehen diesen Wert von der gezahlten Pauschalsumme ab. Der verbleibende Restbetrag kann ein Hinweis auf den rechnerischen Möblierungszuschlag sein, welcher rechtlich oft anhand von zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat geprüft wird. Übersteigt die gezahlte Pauschale die Summe aus zulässiger Kaltmiete und angemessenem Möblierungszuschlag, kann ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegen.
Zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche müssen Sie zwingend eine Rüge in Textform gemäß § 556g BGB erteilen, um zu viel gezahlte Beträge zurückfordern zu können. Zudem greift der Schutz nicht bei Neubauten, die nach dem ersten Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung oder bei einer nur vorübergehenden Gebrauchsüberlassung.
Kann ich die Miete auch nach 2 Jahren noch zurückfordern?
NEIN, Sie verlieren Ihren Anspruch nicht, da eine Rüge nach zwei Jahren noch innerhalb der gesetzlichen Frist für eine rückwirkende Erstattung liegt. Bei einer Rüge innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn können Sie die zu viel gezahlte Miete ab dem ersten Tag zurückfordern.
Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 556g Abs. 2 BGB, welcher eine Frist für Mieter vorsieht, um Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend zu machen. Da Sie sich im 24. Monat befinden, unterschreiten Sie die kritische Grenze von 30 Monaten deutlich und sichern sich somit die Rückzahlung für die gesamte bisherige Vertragslaufzeit. Sobald diese Frist jedoch überschritten wird, erlischt das Recht auf eine rückwirkende Erstattung für die Zeit vor der Rüge und Sie erhalten lediglich Beträge für die Zukunft. Senden Sie die Rüge daher umgehend in Textform an Ihren Vermieter, um den bestehenden Anspruch für die Vergangenheit rechtssicher zu fixieren.
Kann der Vermieter die Mietpreisbremse umgehen, indem er den Vertrag einfach als ‚Wohnen auf Zeit‘ deklariert?
NEIN. Eine bloße Bezeichnung als „Wohnen auf Zeit“ setzt die Mietpreisbremse nicht außer Kraft, wenn kein echter vorübergehender Gebrauchszweck nachweisbar ist. Entscheidend für den gesetzlichen Mieterschutz ist nicht die gewählte Überschrift des Vertrages, sondern vor allem der tatsächliche Zweck und die tatsächliche Nutzung der Wohnung.
Die Ausnahme von der Mietpreisbremse gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB greift nur dann, wenn der Wohnraum tatsächlich nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird. Ein solcher vorübergehender Gebrauch liegt regelmäßig nur vor, wenn der Mieter die Wohnung für einen konkreten, zeitlich begrenzten Anlass nutzt, etwa für eine kurze Projektarbeit, einen befristeten Forschungsaufenthalt oder eine vergleichbare Übergangssituation. Fehlt ein solcher konkreter Anlass oder dient die Wohnung dem Mieter als dauerhafter Lebensmittelpunkt, handelt es sich in der Regel um ein normales Wohnraummietverhältnis. Dann kann die Mietpreisbremse nach § 556d BGB anwendbar bleiben, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit wirksamer Mietpreisbremse liegt und keine andere gesetzliche Ausnahme greift. Indizien gegen einen bloß vorübergehenden Gebrauch können insbesondere eine längere Mietdauer, die Anmeldung des Wohnsitzes oder die Nutzung als Hauptwohnung sein.
Mieter sollten ihren Vertrag daher nicht nur auf die Überschrift „Wohnen auf Zeit“, sondern auf den tatsächlichen Nutzungszweck prüfen. Bei Zweifeln kann die Miete trotz der Klausel gerügt werden. Wichtig: Eine Befristung wegen Eigenbedarf oder geplanter Baumaßnahmen ist rechtlich ein anderes Thema. Sie kann einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB betreffen, setzt die Mietpreisbremse aber nicht automatisch außer Kraft.
Zuschlag für die Küche, wenn sie schon im Mietspiegel steht?
NEIN. Ein separater Möblierungszuschlag für die Einbauküche ist unzulässig, wenn diese bereits als wohnwerterhöhendes Merkmal in der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt wurde. Eine doppelte Abrechnung desselben Ausstattungsmerkmals verstößt gegen das Transparenzgebot und die gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisbremse.
Das Verbot der Doppelbelastung ergibt sich daraus, dass die Grundmiete bereits durch das Vorhandensein der Küche angehoben wird. Wenn der Mietspiegel die Einbauküche als Merkmal für eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete vorsieht, ist die Nutzung dieses Gegenstands bereits mit der Basismiete abgegolten. Ein zusätzlicher Zuschlag würde dazu führen, dass der Mieter für denselben Vorteil zweimal zahlt, was rechtlich nicht haltbar ist. Bei der Berechnung eines zulässigen Möblierungszuschlags nach dem Zeitwertmodell müssen Mieter daher den Wertanteil der Küche konsequent aus der Kalkulation des Vermieters herausstreichen.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Küche über den Standard hinausgeht, den der Mietspiegel definiert, etwa bei einer extrem hochwertigen Luxusausstattung. In solchen Grenzfällen ist ein anteiliger Zuschlag für den Mehrwert denkbar, sofern der Vermieter die Abgrenzung zum Standardmerkmal präzise nachweist.
