Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Vermieterpflichten: Rauchen im Mietvertrag – Rechte und Pflichten im Fokus
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Weiterführende Informationen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich als Mieter gegen Zigarettenrauch aus Nachbarwohnungen?
- Ab wann gilt Zigarettenrauch als Mietmangel?
- Wie hoch kann eine Mietminderung bei Rauchbelästigung ausfallen?
- Welche Pflichten hat der Vermieter bei Rauchbelästigung durch andere Mieter?
- Wie kann ich als Mieter Rauchbelästigung nachweisen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Kläger beantragt die Beseitigung von Zigarettenrauch, der aus der Erdgeschosswohnung in seine Wohnung zieht und seine Lebensqualität beeinträchtigt.
- Es besteht ein Mietverhältnis seit 2020, wobei der neue Mieter im Erdgeschoss regelmäßig raucht.
- Der Versuch, eine einvernehmliche Lösung mit dem rauchenden Nachbarn zu finden, schlug fehl.
- Der Kläger leidet unter gesundheitlichen Beschwerden, die durch den Zigarettenrauch verstärkt werden.
- Das Gericht stellte fest, dass der Kläger in seinem Recht auf eine ungestörte Nutzung seiner Wohnung verletzt wurde.
- Es wurde entschieden, dass der Kläger berechtigt ist, die Miete aufgrund der Belästigung zu mindern.
- Der Vermieter muss den Mangel beseitigen, um die Wohnqualität des Klägers wiederherzustellen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, was bedeutet, dass der Vermieter Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels umsetzen muss.
- Das Gericht sah die Verantwortung für die Belästigungen eindeutig beim Vermieter.
- Die Entscheidung könnte als Präzedenzfall für ähnliche Klagen von Mietern dienen, die unter gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch Zigarettenrauch leiden.
Vermieterpflichten: Rauchen im Mietvertrag – Rechte und Pflichten im Fokus
Die Frage, ob Vermieter das Rauchen eines Mieters unterbinden müssen, berührt zentrale Aspekte des Mietrechts und des Gesundheitschutzes. In den meisten Mietverträgen kann ein rauchfreies Wohnumfeld verankert werden, da Vermieter das Recht haben, sogenannte Nichtraucherwohnungen anzubieten. Dies trifft insbesondere auf Wohnräume zu, in denen die gesundheitlichen Belange der Mieter eine große Rolle spielen. Ein Rauchverbot kann zum Beispiel im Mietvertrag festgeschrieben werden, um die Gesundheit der Mieter zu schützen und um möglichen Konflikten mit Nachbarn hinsichtlich Lärmbelästigung oder Geruchsbelästigung vorzubeugen.
Für Mieter, die in einer Nichtraucherwohnung leben, stellt sich die Frage, welche Rechte sie in Bezug auf das Rauchen ihrer Nachbarn haben. Wenn sich das Verhalten eines Mieters negativ auf das Gesamtklima und die Wohnqualität auswirkt, können Vermieter Verpflichtungen eingehen, um die Einhaltung der Regeln zu gewährleisten. Gleichzeitig müssen sie sicherstellen, dass sie die Rechte aller Mieter schützen, um mögliche Kündigungen oder Mietminderungen aufgrund von Rauchverstößen zu vermeiden. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der diese komplexen rechtlichen Fragestellungen beleuchtet.
Der Fall vor Gericht
Zigarettenrauch in Mietwohnung: Gericht verpflichtet Vermieter zur Mängelbeseitigung
In einem kürzlich entschiedenen Fall am Amtsgericht Bremen (Az.: 17 C 332/22) wurde ein Vermieter zur Beseitigung von Zigarettenrauch-Belästigungen in der Wohnung eines Mieters verpflichtet. Der Kläger, der seit April 2020 eine Wohnung in Bremen mietet, klagte über erhebliche Beeinträchtigungen durch Zigarettenqualm, der aus der Erdgeschosswohnung in seine Räume drang.
Sachverhalt und Klage des Mieters
Der Mieter berichtete, dass der Bewohner der Erdgeschosswohnung, Herr …, „nahezu rund um die Uhr“ in seiner Wohnung rauche. Der Rauch ziehe sowohl durch das Treppenhaus als auch durch die Fenster an der Vorder- und Rückseite des Gebäudes in die Wohnung des Klägers. Als Allergiker reagiere der Mieter besonders empfindlich auf den Qualm mit Nies- und Hustenreiz, Atembeschwerden, Halsreizungen und Kopfschmerzen.
Zeugenaussagen bestätigen Rauchbelästigung
Das Gericht hörte mehrere Zeugen an, die die Aussagen des Klägers bestätigten. Eine Nachbarin berichtete, man könne den Rauch „eigentlich immer riechen“, auch im Hausflur. Eine weitere Zeugin, die sich regelmäßig in der Wohnung des Klägers aufhielt, bestätigte, dass der Rauch selbst bei geschlossenen Fenstern wahrnehmbar war und Kleidungsstücke einen „muffigen Rauchgeruch“ annahmen. Auch die Mutter des rauchenden Nachbarn bestätigte, dass ihr Sohn „etwa eine bis anderthalb Schachteln am Tag“ rauche und im Sommer die Balkontür offen stehe.
Gerichtsentscheidung: Mängelbeseitigung und Mietminderung
Das Gericht gab der Klage des Mieters überwiegend statt. Es verpflichtete die Vermieterin, die „durchgehende Belästigung bei geöffneten Fenstern“ durch Zigarettenrauch zu beseitigen. Zudem stellte das Gericht fest, dass der Mieter berechtigt ist, die Miete um 20% zu mindern, bis die Belästigungen beendet sind. Das Gericht begründete dies damit, dass der eindringende Zigarettenrauch einen Mietmangel darstelle, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindere.
Rechtliche Begründung und Abwägung
In seiner Urteilsbegründung betonte das Gericht, dass sich der Anspruch auf Mängelbeseitigung aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ergebe. Dieser Anspruch umfasse nicht nur den baulichen Zustand der Mietsache, sondern erstrecke sich auch auf andere Aspekte des vertragsgemäßen Gebrauchs, einschließlich des Abstellens von Immissionen. Bei der Festlegung der Mietminderung berücksichtigte das Gericht einerseits die dauerhafte Belastung durch den Rauch und die gesundheitlichen Risiken, andererseits aber auch das „allgemeine Lebensrisiko“ in Mehrparteienhäusern und Großstädten, belastenden Gerüchen ausgesetzt zu sein.
Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter verpflichtet sind, ihre Mieter vor übermäßigen Immissionen zu schützen, auch wenn diese von anderen Mietern ausgehen. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass Gerichte bei der Bewertung solcher Fälle eine sorgfältige Abwägung zwischen den Rechten der Mieter und den Grenzen der Einflussnahme des Vermieters vornehmen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt den Schutz von Mietern vor Immissionen durch andere Mieter, indem es Vermieter zur Mängelbeseitigung bei erheblichen Rauchbelästigungen verpflichtet. Es erweitert den Begriff des Mietmangels auf nicht-bauliche Aspekte und betont die Pflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache sicherzustellen. Gleichzeitig wird durch die moderate Mietminderung von 20% eine ausgewogene Interessenabwägung vorgenommen, die das allgemeine Lebensrisiko in Mehrfamilienhäusern berücksichtigt.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie als Mieter unter starker Rauchbelästigung durch Nachbarn leiden, stärkt dieses Urteil Ihre Position erheblich. Es bestätigt, dass anhaltender Zigarettenrauch in Ihrer Wohnung als Mietmangel gilt, selbst wenn er von anderen Mietern verursacht wird. Sie haben nun das Recht, von Ihrem Vermieter die Beseitigung dieses Mangels zu fordern. Konkret bedeutet das: Sie können Ihre Miete um bis zu 20% mindern, solange das Problem besteht. Zudem können Sie einen Teil der Miete zurückhalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Wichtig ist, dass Sie die Belästigung gut dokumentieren, z.B. durch Zeugenaussagen oder ein Rauchprotokoll. Beachten Sie jedoch, dass jeder Fall individuell bewertet wird und die genauen Umstände eine Rolle spielen.
Weiterführende Informationen
Rauchbelästigung in Mietwohnungen ist ein Thema, das viele Mieter und Vermieter beschäftigt. Ob Zigarettenrauch, Shisha oder E-Zigaretten – die Grenzen des Rauchverbots sind oft unklar. In dieser FAQ-Rubrik finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema Rauchbelästigung. Hier erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter oder Vermieter haben und wie Sie sich im Streitfall am besten verhalten.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich als Mieter gegen Zigarettenrauch aus Nachbarwohnungen?
- Ab wann gilt Zigarettenrauch als Mietmangel?
- Wie hoch kann eine Mietminderung bei Rauchbelästigung ausfallen?
- Welche Pflichten hat der Vermieter bei Rauchbelästigung durch andere Mieter?
- Wie kann ich als Mieter Rauchbelästigung nachweisen?
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie spezielle Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich als Mieter gegen Zigarettenrauch aus Nachbarwohnungen?
Als Mieter haben Sie mehrere rechtliche Möglichkeiten, gegen Zigarettenrauch aus Nachbarwohnungen vorzugehen:
Kommunikation mit dem rauchenden Nachbarn
Der erste Schritt sollte ein freundliches Gespräch mit Ihrem rauchenden Nachbarn sein. Erklären Sie ihm Ihre Situation und bitten Sie um Rücksichtnahme. Oft lässt sich das Problem durch gegenseitiges Verständnis lösen.
Beschwerde beim Vermieter
Führt das Gespräch nicht zum Erfolg, können Sie sich an Ihren Vermieter wenden. Dieser ist verpflichtet, Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Schildern Sie dem Vermieter die Situation und fordern Sie ihn auf, Abhilfe zu schaffen.
Mietminderung
Bei erheblicher Beeinträchtigung durch Zigarettenrauch haben Sie das Recht auf Mietminderung. Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß der Störung ab. Gerichte haben in der Vergangenheit Minderungen zwischen 5% und 20% für angemessen erachtet. Bevor Sie die Miete mindern, sollten Sie den Mangel dem Vermieter schriftlich anzeigen.
Unterlassungsklage gegen den Nachbarn
In schwerwiegenden Fällen können Sie eine Unterlassungsklage gegen den rauchenden Nachbarn erwägen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Rauchen auf dem Balkon zeitlich beschränkt werden kann, wenn die Beeinträchtigung für andere Mieter erheblich ist.
Dokumentation der Belästigung
Für alle rechtlichen Schritte ist eine genaue Dokumentation der Rauchbelästigung wichtig. Notieren Sie, wann und wie oft der Rauch in Ihre Wohnung dringt und wie Sie dadurch beeinträchtigt werden.
Gesundheitliche Aspekte
Wenn Sie gesundheitliche Beschwerden durch den Zigarettenrauch haben, sollten Sie diese ärztlich dokumentieren lassen. Dies kann Ihre Position in rechtlichen Auseinandersetzungen stärken.
Bedenken Sie, dass das Rauchen in der eigenen Wohnung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Ihre rechtlichen Möglichkeiten greifen erst, wenn die Beeinträchtigung ein erhebliches Maß übersteigt. Die Gerichte wägen in solchen Fällen stets zwischen dem Recht des Rauchers auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit und Ihrem Recht auf ungestörtes Wohnen ab.
Ab wann gilt Zigarettenrauch als Mietmangel?
Zigarettenrauch gilt als Mietmangel, wenn er erheblich und regelmäßig in Ihre Wohnung eindringt und Ihre Wohnqualität spürbar beeinträchtigt. Die Gerichte berücksichtigen bei der Beurteilung folgende Faktoren:
Intensität der Rauchbelästigung
Die Stärke des Zigarettengeruchs in Ihrer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle. Wenn Sie den Rauch deutlich wahrnehmen und er Ihre Lebensqualität beeinträchtigt, kann dies als Mangel gewertet werden. Leichte, gelegentliche Gerüche gelten hingegen meist als zumutbar.
Häufigkeit und Dauer
Regelmäßiger und anhaltender Zigarettenrauch wird eher als Mangel angesehen als sporadisches Rauchen. Wenn der Geruch täglich oder mehrmals täglich auftritt und über längere Zeit anhält, erhöht dies die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht einen Mietmangel feststellt.
Eindringwege des Rauchs
Dringt der Rauch durch bauliche Mängel wie undichte Fenster oder Risse in den Wänden ein, liegt die Verantwortung beim Vermieter. Kommt der Rauch hingegen durch geöffnete Fenster oder Balkontüren, ist die rechtliche Bewertung komplexer.
Dokumentation der Belästigung
Um einen Mietmangel nachzuweisen, sollten Sie die Rauchbelästigung sorgfältig dokumentieren:
- Führen Sie ein Protokoll mit Datum, Uhrzeit und Dauer der Geruchsbelästigung.
- Bitten Sie Besucher oder Nachbarn um schriftliche Bestätigungen der Geruchsbelästigung.
- Fertigen Sie, wenn möglich, Fotos oder Videos an, die die Rauchentwicklung zeigen.
- Bewahren Sie Schriftverkehr mit Ihrem Vermieter oder dem rauchenden Nachbarn auf.
Rechtliche Einordnung
Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 10. August 2017 (Az.: 65 S 362/16) festgestellt, dass Raucher verpflichtet sind, zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um Beeinträchtigungen ihrer Nachbarn durch Zigarettenrauch zu vermeiden. Wenn Sie trotz dieser Verpflichtung erheblich durch Rauch beeinträchtigt werden, kann dies als Mietmangel gelten.
Beachten Sie, dass die Bewertung, ob Zigarettenrauch als Mietmangel gilt, stets eine Einzelfallentscheidung ist. Die Gerichte wägen dabei das Recht des Rauchers auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit gegen Ihr Recht auf ungestörtes Wohnen ab.
Wie hoch kann eine Mietminderung bei Rauchbelästigung ausfallen?
Die Höhe einer Mietminderung bei Rauchbelästigung kann zwischen 3% und 20% der Miete betragen. Der genaue Prozentsatz hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Ausmaß der Beeinträchtigung
Je stärker die Rauchbelästigung, desto höher die mögliche Mietminderung. Wenn Zigarettenrauch nur gelegentlich und in geringem Maße wahrnehmbar ist, kann eine Minderung von 3-5% angemessen sein. Bei starker, dauerhafter Belästigung sind Minderungen von 10-20% möglich.
Eindringen des Rauchs in die Wohnung
Entscheidend ist, ob und wie stark der Rauch in Ihre Wohnung eindringt. Wenn Sie den Rauch nur auf dem Balkon wahrnehmen, fällt die Minderung geringer aus als wenn er in Ihre Wohnräume zieht. Bei Eindringen von Rauch ins Schlafzimmer haben Gerichte Minderungen von 5-10% zugesprochen.
Gesundheitliche Beeinträchtigungen
Können Sie nachweisen, dass die Rauchbelästigung Ihre Gesundheit beeinträchtigt, etwa durch Verschlimmerung von Asthma oder Allergien, kann dies eine höhere Mietminderung rechtfertigen. In solchen Fällen sind Minderungen von bis zu 20% möglich.
Häufigkeit und Dauer
Die Frequenz und Dauer der Rauchbelästigung spielen eine wichtige Rolle. Wenn Sie nur gelegentlich Rauch wahrnehmen, fällt die Minderung geringer aus als bei ständiger Belästigung.
Bauliche Gegebenheiten
Dringt der Rauch aufgrund baulicher Mängel in Ihre Wohnung ein, etwa durch undichte Versorgungsschächte, kann dies eine höhere Mietminderung begründen. In einem solchen Fall hat das Amtsgericht Kerpen eine Minderung von 5% als angemessen erachtet.
Beachten Sie, dass jeder Fall individuell betrachtet wird. Die genannten Prozentsätze dienen lediglich als Orientierung. Wenn Sie eine Mietminderung in Erwägung ziehen, sollten Sie die Rauchbelästigung sorgfältig dokumentieren. Notieren Sie, wann und wie stark Sie den Rauch wahrnehmen und wie er sich auf Ihre Wohnqualität auswirkt. Diese Dokumentation kann Ihnen helfen, die Angemessenheit Ihrer Mietminderung zu begründen.
Welche Pflichten hat der Vermieter bei Rauchbelästigung durch andere Mieter?
Der Vermieter hat bei Rauchbelästigung durch andere Mieter eine Fürsorgepflicht gegenüber allen seinen Mietern. Er muss für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache sorgen und Störungen des Mietgebrauchs beseitigen.
Pflicht zur Mängelbeseitigung
Wenn Sie als Mieter durch Rauch aus einer Nachbarwohnung erheblich beeinträchtigt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen. Er muss dabei zunächst prüfen, ob tatsächlich eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Nicht jede Rauchbelästigung rechtfertigt ein Einschreiten des Vermieters.
Maßnahmen des Vermieters
Bei einer erheblichen Beeinträchtigung muss der Vermieter aktiv werden. Er sollte zunächst das Gespräch mit dem rauchenden Mieter suchen und auf eine einvernehmliche Lösung hinwirken. Mögliche Vereinbarungen könnten festgelegte Rauchzeiten oder das ausschließliche Rauchen auf dem Balkon sein.
Führt dies nicht zum Erfolg, kann der Vermieter den rauchenden Mieter abmahnen. In schwerwiegenden Fällen kann sogar eine Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört wird.
Grenzen der Vermieterpflichten
Der Vermieter kann das Rauchen in der Wohnung grundsätzlich nicht verbieten, da es zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Seine Möglichkeiten sind daher begrenzt. Er muss jedoch alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um die Beeinträchtigung zu reduzieren.
Mietminderungsrecht des gestörten Mieters
Wenn Sie als betroffener Mieter trotz der Bemühungen des Vermieters weiterhin erheblich durch Rauch beeinträchtigt werden, haben Sie unter Umständen ein Recht zur Mietminderung. In Einzelfällen haben Gerichte Mietminderungen von 5-10% für zulässig erklärt.
Bedenken Sie, dass der Vermieter in einer schwierigen Position ist: Er muss die Interessen aller Mieter berücksichtigen und kann nicht einseitig in die Rechte des rauchenden Mieters eingreifen. Dennoch ist er verpflichtet, sich aktiv um eine Lösung zu bemühen und alle ihm zur Verfügung stehenden Mittel auszuschöpfen, um Ihren Mietgebrauch zu gewährleisten.
Wie kann ich als Mieter Rauchbelästigung nachweisen?
Um Rauchbelästigung als Mieter nachzuweisen, können Sie verschiedene Methoden anwenden:
Führen eines detaillierten Protokolls
Dokumentieren Sie jede Rauchbelästigung schriftlich. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, Dauer und Intensität der Belästigung. Beschreiben Sie auch die Auswirkungen auf Ihre Wohnqualität, z.B. ob Sie Fenster schließen mussten oder Kopfschmerzen bekamen. Ein sorgfältig geführtes Protokoll über einen längeren Zeitraum kann als wichtiges Beweismittel dienen.
Sammeln von Zeugenaussagen
Bitten Sie Besucher oder Nachbarn, die die Rauchbelästigung ebenfalls wahrgenommen haben, ihre Beobachtungen schriftlich festzuhalten. Zeugenaussagen können Ihre eigenen Aufzeichnungen unterstützen und die Glaubwürdigkeit Ihrer Beschwerde erhöhen.
Einsatz von Messgeräten
Verwenden Sie Luftqualitätsmessgeräte, um die Schadstoffbelastung in Ihrer Wohnung zu messen. Achten Sie darauf, dass die Geräte für den Nachweis von Tabakrauch geeignet sind. Dokumentieren Sie die Messergebnisse sorgfältig mit Datum und Uhrzeit. Beachten Sie, dass die Zulässigkeit solcher Messungen als Beweismittel vor Gericht im Einzelfall geprüft wird.
Fotodokumentation
Fotografieren Sie sichtbare Spuren der Rauchbelästigung, wie z.B. Rauchschwaden oder Zigarettenasche auf Ihrem Balkon. Achten Sie darauf, dass die Fotos mit Datum und Uhrzeit versehen sind.
Ärztliche Atteste
Wenn Sie gesundheitliche Beschwerden aufgrund der Rauchbelästigung haben, lassen Sie sich von einem Arzt untersuchen. Ein ärztliches Attest, das Ihre Beschwerden in Zusammenhang mit der Rauchbelästigung bringt, kann ein starkes Beweismittel sein.
Geruchsprotokoll durch neutrale Personen
Bitten Sie neutrale Personen, wie z.B. Freunde oder Bekannte, die nicht in Ihrer Wohnung leben, die Geruchsbelästigung zu bestätigen. Lassen Sie sie ein Geruchsprotokoll führen, wenn sie zu Besuch sind. Die Einschätzung unbeteiligter Dritter kann Ihre Argumentation stärken.
Schriftverkehr mit Vermieter und Nachbarn
Bewahren Sie alle Schreiben an Ihren Vermieter und den rauchenden Nachbarn auf. Dokumentierte Beschwerden und Aufforderungen zur Unterlassung können Ihre Bemühungen zur Lösung des Problems belegen.
Wenn Sie diese Methoden kombinieren und konsequent anwenden, schaffen Sie eine solide Beweisgrundlage. Bedenken Sie, dass die Gerichte bei der Bewertung von Rauchbelästigungen oft strenge Maßstäbe anlegen. Je umfassender und objektiver Ihre Nachweise sind, desto größer sind Ihre Chancen, die Belästigung erfolgreich nachzuweisen und Ihre Rechte als Mieter durchzusetzen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Immissionen: Immissionen sind Einwirkungen auf ein Grundstück, die von einem anderen Grundstück ausgehen. Hierzu zählen unter anderem Lärm, Gerüche, Schadstoffe oder Rauch. Beim Beispiel des Zigarettenrauchs handelt es sich um eine Immission, die vom Nachbargrundstück auf das Grundstück des betroffenen Mieters übergreift. Die Immissionen müssen ein bestimmtes Maß überschreiten, damit sie rechtlich relevant und als umweltbeeinträchtigend oder belästigend angesehen werden.
- Mietmangel: Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Mietsache, also in diesem Fall die Wohnung, nicht den vertraglich vereinbarten Zustand hat oder wenn sie in ihrer Nutzung eingeschränkt ist. Beispiele für einen Mietmangel können bauliche Schäden, Ausfälle von Heizung oder Warmwasser sowie störende Immissionen wie der in diesem Fall benannte Zigarettenrauch sein. Besteht ein Mietmangel, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Miete zu mindern oder den Vermieter zur Beseitigung des Mangels aufzufordern.
- Mietminderung: Mietminderung ist das Recht des Mieters, die Miete zu reduzieren, wenn die Mietsache mangelhaft ist oder wenn der vertragsgemäße Gebrauch erheblich eingeschränkt ist. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß und der Dauer des Mangels. In dem besprochenen Fall entschied das Gericht, dass der Mieter die Miete um 20% mindern darf, solange die Rauchbelästigung anhält, da diese einen erheblichen Mangel darstellt.
- Nichtraucherwohnung: Eine Nichtraucherwohnung ist eine Wohnung, in der das Rauchen durch den Mietvertrag untersagt ist. Vermieter können dies festlegen, um die Gesundheit der Mieter zu schützen und möglichen Konflikten wie Rauchbelästigung oder Geruchsbelästigung vorzubeugen. In einer Nichtraucherwohnung haben Mieter einen rechtlich besseren Schutz vor der Rauchbelästigung durch Nachbarn, da das Rauchen von vornherein vertraglich eingeschränkt wurde.
- Vertragsgemäßer Gebrauch: Der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache bezeichnet die Nutzung der Mietsache in dem Zustand und dem Umfang, wie im Mietvertrag vereinbart. Dies umfasst nicht nur den technischen und baulichen Zustand, sondern auch die Einhaltung der Wohn- und Umwelthygiene. Das Gericht urteilte im gegebenen Fall, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung durch den Zigarettenrauch des Nachbarn beeinträchtigt ist und dies als Mietmangel eingestuft wurde.
- Gesundheitliche Risiken: Gesundheitliche Risiken im Mietrecht sind Faktoren, die die Gesundheit der Mieter beeinträchtigen können. Dazu zählen physische und psychische Belastungen durch Lärm, Schimmel, Schadstoffe oder wie in diesem Fall durch Zigarettenrauch. Gesundheitliche Risiken können die Lebensqualität erheblich mindern und berechtigen Mieter oft zu einer Mietminderung oder zur Aufforderung an den Vermieter, geeignete Maßnahmen zur Beseitigung dieser Risiken zu ergreifen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dies umfasst auch die Pflicht, die Mietsache frei von Mängeln zu halten, die die vertragsgemäße Nutzung erheblich beeinträchtigen. Zigarettenrauch, der in die Wohnung des Mieters dringt und die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt, kann einen solchen Mangel darstellen, der vom Vermieter zu beseitigen ist. Im vorliegenden Fall hat das Gericht festgestellt, dass die Belästigung durch Zigarettenrauch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung des Klägers erheblich beeinträchtigt und somit einen Mangel darstellt, den die Beklagte als Vermieterin zu beseitigen hat.
- § 536 Abs. 1 BGB: Der Vermieter verpflichtet sich, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Mietsache frei von Sachmängeln ist, die die vertragsgemäße Nutzung erheblich beeinträchtigen. Im vorliegenden Fall besteht die Beeinträchtigung durch Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die Mietwohnung frei von diesen Beeinträchtigungen ist. Da die Beklagte als Vermieterin die Belästigung durch Zigarettenrauch nicht eigenständig beseitigen kann, muss sie die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um die Belästigung zu verhindern, z. B. durch Gespräche mit den Bewohnern der anderen Wohnung oder gegebenenfalls durch bauliche Maßnahmen.
- § 536 Abs. 2 BGB: Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen, wenn der Vermieter ihn nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, und die Kosten hierfür vom Vermieter verlangen. Wenn der Vermieter die Belästigung durch Zigarettenrauch nicht beseitigt, könnte der Mieter dies selbst veranlassen, z. B. durch die Installation von Luftreinigungsgeräten oder einen Umzug in eine andere Wohnung. Die Kosten hierfür müsste er dann vom Vermieter ersetzt bekommen.
- § 540 BGB: Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels und der Beeinträchtigung der Nutzung der Wohnung. Im vorliegenden Fall wurde die Miete um 20% gemindert, da der Zigarettenrauch die Wohnung des Mieters in erheblichem Maße beeinträchtigte.
- § 320 BGB: Der Mieter kann die Mietzahlung zurückbehalten, wenn der Vermieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt, z.B. wenn er einen Mangel nicht beseitigt. Im vorliegenden Fall hat das Gericht dem Kläger das Recht zum Zurückbehalten der Miete für einen Zeitraum von neun Monaten zugesprochen, da die Vermieterin ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht erfüllt hat.
Das vorliegende Urteil
AG Bremen – Az.: 17 C 332/22 – Urteil vom 17.05.2024
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