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Nachforderung Betriebskosten nach Ablauf Zwölfmonatsfrist

LG Berlin – Az.: 63 S 24/16 – Urteil vom 12.07.2016

Die Berufung der Kläger gegen das am 26. November 2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee – 102 C 272/15 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Kläger ist nicht begründet.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse für August 2012 bis Dezember 2013 aus § 812 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Leistungen der Kläger sind nicht ohne Rechtsgrund erfolgt. Sie waren gemäß § 4 des Mietvertrags der Parteien zur Zahlung von Betriebskostenvorschüssen verpflichtet. Der Rechtsgrund ist auch nicht dadurch weggefallen, dass der Beklagte über die erhaltenen Vorschüsse nicht innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet hat. Zwar kann ein Mieter in diesem Fall nach Beendigung eines Mietverhältnisses regelmäßig die geleisteten Vorschüsse zurückverlangen, soweit er sie nicht im Wege eines Zurückbehaltungsrechts hat einbehalten können.

Der Rückforderungsanspruch der Kläger ist im vorliegenden Fall indes ausgeschlossen, weil der Beklagte nunmehr über die Vorauszahlungen abgerechnet hat und die angefallenen Kosten die Zahlungen der Kläger übersteigen. Eine Abrechnung ist dem Vermieter im Rechtsstreit zur Verteidigung gegen den Rückforderungsanspruch auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich. Insoweit handelt es sich bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, GE 2005, 543).

Die Abrechnungen des Beklagten vom 28. Juli 2015 sind formell wirksam. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (BGH, Urteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261 m.w.N.). Diesen Anforderungen genügen die Abrechnungen der Klägerin. Das Nichteinhalten der Abrechnungsfrist ist danach kein formeller Mangel, sondern schließt gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur Nachforderungen über die vereinbarten Vorschüsse hinaus aus.

Die Abrechnungen sind auch materiell wirksam. Insbesondere ist die Umlage aller in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15, GE 2016, 385). Hinreichende Anhaltspunkte, dass die Parteien von einem anderen Betriebskostenbegriff ausgegangen sind, sind nicht ersichtlich. Auch wenn im Vertrag teilweise der Begriff Nebenkosten verwandt wird, ergibt sich daraus nichts Anderes. Denn dieser Begriff ist umfassender, jedenfalls gegenüber Betriebskosten nicht einschränkend. Hinzu kommt, dass ausweislich des Vertrags die Nettomiete “ohne Betriebskosten” vereinbart ist und die Vorauszahlungen ausdrücklich auf die Betriebskosten erfolgen. Soweit einzelne Betriebskostenarten im Vertrag genannt werden, ergibt sich daraus ebenfalls keine Einschränkung der umlagefähigen Kosten. Es handelt sich lediglich um eine nicht abschließende Aufzählung, wie sich aus der Einleitung der Regelung mit “Sämtliche Nebenkosten, wie …” ergibt. Substantiierte Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit der Abrechnungen sind durch die Kläger, denen insoweit die Darlegungs- und Beweislast obliegt (BGH, Urteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, GE 2006, 502) und die hierzu ggf. Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hätten nehmen müssen, nicht vorgebracht worden.

Es kommt nach allem nicht mehr darauf an, ob und in welchem Umfang die Kläger die laufenden Vorschüsse aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts wegen der nicht erfolgten Abrechnungen hätten zurückbehalten können.

Ein Anspruch der Kläger auf Erstattung der außergerichtlichen Kosten als Verzugsschaden gemäß § 286 Abs. 1 BGB besteht nicht. Zum einen war die Zahlungsaufforderung im Schreiben vom 3. Juli 2015 erst verzugsbegründend und zum anderen umfasste der Auftrag ausweislich der Ankündigung in diesem Schreiben auch bereits das Beschreiten des Rechtswegs.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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