Nachforderung Nebenkosten trotz verspäteter Abrechnung: Muss der Mieter zahlen?

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger sowie an Frau E. T. in … L. als Mitgläubigerin 5.275,04 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 1.054,48 Euro seit 06.04.2021 und aus einem Betrag von 4.220,56 Euro seit 04.12.2021 sowie weitere 627,13 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.02.2022 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Der Kläger begehrt von den Beklagten Zahlung ausstehender Energieverbrauchskosten sowie Nutzungsentschädigung aus einem mittlerweile gekündigten Untermietverhältnis, zudem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Verzugszinsen, an ihn und seine frühere Ehefrau.

Die Parteien waren von August 2014 bis Mai 2019 über einen Untermietvertrag über die im Rubrum unter der Adresse des Klägers genannten Wohnung verbunden. Der Kläger und seine damalige Ehefrau, E. T., standen auf Obermieter- bzw. Vermieterseite, die Beklagten auf Untermieterseite. Mündlich war eine Mietzinszahlung über 1.054,48 Euro monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats vereinbart. Ein einheitliches, beidseitig unterschriebenes Vertragsexemplar existierte zu keinem Zeitpunkt. Zu Beginn des Untermietzeitraums zahlten die Beklagten zunächst sämtliche Strom- und Gaskosten (Vorauszahlungen und ausstehende Rechnungsbeträge) unmittelbar an die Energieversorger Vattenfall und E… , obgleich der Kläger als Anschlussinhaber eigentlicher Vertragspartner blieb.

Infolge ihrer Trennung kündigten der Kläger und Frau T. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.02.2019 ordentlich zum 31.05.2019 wegen Eigenbedarfs, woraufhin es zwischen den Parteien zum Rechtsstreit kam.

Seitdem bestehen Unstimmigkeiten mit Blick auf die Übernahme der Strom- und Gaskosten. In einer E-Mail vom 24.03.2020 forderte der Kläger die Beklagten zur Zahlung ausstehender Vorauszahlungen an die Energieversorger auf. Als die Beklagten daraufhin signalisierten, grundsätzlich zur Zahlung der Energiekosten nicht mehr bereit zu sein, beauftragten der Kläger und Frau T. den hiesigen Prozessbevollmächtigten zur vorgerichtlichen Inanspruchnahme der Beklagten, wofür Kosten in Höhe von 627,13 Euro anfielen.

Nachdem der Räumungsanspruch – neben einem Mietminderungsrecht der Beklagten in Höhe von 20% der Bruttomiete von April bis Oktober 2019 wegen eines Mäusebefalls – schließlich gerichtlich festgestellt wurde (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 14.01.2021, Anlage 1, bestätigt durch das Landgericht Hamburg, Anlage 2), gaben die Beklagten mit Datum vom 30.04.2021 die Wohnung an den Kläger heraus.

In der Folgezeit machten der Kläger und Frau T. über den hiesigen Prozessbevollmächtigten wiederum ausgebliebene Zahlungen der Beklagten an die Energieversorger geltend. Mit Schreiben vom 29.11.2021 forderten sie die Beklagten unter Fristsetzung auf den 03.12.2021 und Anfügung der jeweiligen Abrechnungen auf, Strom- und Gaskosten in Höhe von 4.397,26 Euro zu zahlen (Anlage 10).

Überdies verlangten sie mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 26.01.2022 Zahlung einer Nutzungsentschädigung für April 2021 in Höhe der vereinbarten Miete sowie Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten bis zum 11.02.2022 (Anlage 11). Trotz erneuter Aufforderung zahlten die Beklagten nicht.

Der Kläger behauptet, zwischen den Parteien habe eine verbindliche Absprache zur Mietzinsstruktur bestanden, der zufolge die Beklagten sich verpflichtet hätten, sämtliche Abschlags- und Nachzahlungen für Strom- und Gas direkt an die Energieversorger zu zahlen, wie diese auch in einer E-Mail vom 31.08.2014 kommuniziert hätten (Anlage 3). Seit dem 11.11.2016 bis zum Auszug der Beklagten zu Mai 2021 hätten ihm keinerlei Informationen über den genauen Gasverbrauch der Beklagten vorgelegen, da in diesem Zeitraum keine Abrechnungen zugestellt worden seien, wie die Übersicht der Post Box der E… belege (Anlage 13). Als Reaktion auf die Eigenbedarfskündigung hätten die Beklagten ihre Zahlungen an die Energieversorger vollständig eingestellt, welche sich daraufhin an den Kläger als ihren Vertragspartner gewandt hätten. Dieser habe sodann aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtung als Anschlussinhaber Gaskosten in Höhe von 1.431,01 Euro und Stromkosten in Höhe von 2.966,25 Euro begleichen müssen (Anlagen 13-21).

Letztere seien für Abrechnungsbeträge von April 2019 bis Mai 2021 sowie in Form von Vorauszahlungen ab Oktober 2019 bis Mai 2021 angefallen (Anlagen 8 und 9). Nach seinem eigenen Einzug in die Wohnung habe der Kläger schließlich mit einigem Aufwand in Erfahrung gebracht, dass die Beklagten schon seit dem Abrechnungszeitraum 2016/2017 die Vorauszahlungen auf Erdgas nicht mehr vollständig beglichen und die Gaszahlungen ab dem Verbrauchszeitraum 2017/2018 gänzlich eingestellt hätten. Diesbezüglich habe er von E… gesonderte Abrechnungen datiert auf den 29.06.2021 erhalten (Anlagen 4-7).

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

1.an den Kläger sowie an Frau E.T., … L. einen Betrag in Höhe von 5.451,74 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 4.397,26 Euro seit dem 4. Dezember 2021 und auf 1.054,48 Euro seit dem 6.April 2021 zu zahlen.

2.an den Kläger sowie an E. T., … in … L. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz hierauf seit dem 4. Dezember 2021 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, der Kläger sei aufgrund der bestehenden Vermietermehrheit mit seiner früheren Ehefrau schon nicht prozessführungsbefugt bzw. nicht aktivlegitimiert.

In der Sache meinen sie, es handele sich bei den streitgegenständlichen Energieverbrauchskosten um Vorauszahlungen für Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB. Mit Ablauf der Jahresfrist nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums sei eine Nachforderung des Klägers daher gemäß § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen gewesen.

Ergänzend berufen sich die Beklagten auf Verjährung. Zumindest seien die geltend gemachten Ansprüche für die Zeit von April bis Oktober 2019 um 20% gemindert gewesen (Anlagen 1 und 2). Bezüglich der Nutzungsersatzforderung rechnen die Beklagten mit einem Kautionsrückerstattungsanspruch auf.

Diesbezüglich behaupten sie, eine vereinbarte Mietkaution auch an den Kläger und seine damalige Ehefrau gezahlt zu haben.

Die Klageschrift vom 29.12.2022 ist den Beklagten am 27.02.2023 zugestellt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Mit Zustimmung der Parteien hat das Gericht im schriftlichen Verfahren entschieden.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

I.

Die Klage ist zulässig.

Insbesondere ist der Kläger prozessführungsbefugt. Er hat das Recht, über die behaupteten streitigen Zahlungsansprüche einen Prozess als die richtige Partei im eigenen Namen zu führen. Entgegen der Ansicht der Beklagten steht die Vermietermehrheit mit Frau T1. dem nicht entgegen.

Mehrere Vermieter sind Mitgläubiger von Zahlungsansprüchen aus § 535 Abs. 2 BGB, sie haben insofern eine rechtlich unteilbare Leistung nach § 432 BGB zu fordern. Hierzu zählt auch ein etwaiger Anspruch der Vermieter auf Betriebskosten (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 535 Rn. 73; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 250) . Nach § 432 Abs. 1 S. 1 ist jeder Vermieter berechtigt, entsprechende Zahlungsansprüche – nicht aber Gestaltungsrechte, die den Bestand des Rechtsverhältnisses betreffen – individuell geltend zu machen, indes mit dem Antrag, dass an alle Mitgläubiger zu leisten ist (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 255; zur gleich gelagerten Situation eines mietvertraglichen Zahlungsanspruchs bei Mietermehrheit, vgl. BGH VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551). Da der Kläger im eigenen Namen Zahlung aus einem behaupteten Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB an ihn und Frau T. als Mitgläubigerin fordert, ist diese Voraussetzung erfüllt. Es liegt gerade kein Fall der notwendigen Streitgenossenschaft i. S. des § 62 Alt. 2 ZPO vor, die der alleinigen Prozessführungsbefugnis des Klägers entgegenstünde. Denn anders als bei einer Klage, die den Bestand des Mietverhältnisses als Ganzes betrifft und die daher aus Gründen des sachlichen Rechts und der Rechtskraft eine einheitliche Entscheidung gebietet, die für und gegen alle Vermieter wirkt, ist bei einem Zahlungsbegehren eines Vermieters an alle Vermieter eine entsprechende einheitliche Entscheidung nicht zwingend geboten (vgl. OLG Celle Urteil v. 12.01.1994 – 2 U 14/93, NJW-RR 1994, 854).

II.

Die Klage hat auch in der Sache überwiegend Erfolg

1. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Energieverbrauchskosten als Nebenkostennachforderung in Höhe von 4.220,56 Euro aus §§ 535 Abs. 2, 556 BGB. Die Beklagten haften hierfür als Gesamtschuldner, §§ 421, 427 BGB.

a) Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Bei Wohnraummietverträgen können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt, § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB. Hierbei handelt es sich um einen Teil der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB, der variabel gestaltet werden kann (MüKoBGB/Zehelein, 9. Aufl. 2023, BGB § 556 Rn. 1, 2). Für diese Einordnung spricht aus systematischen Gesichtspunkten, dass § 556 BGB zum Unterkapitel „Vereinbarungen über die Miete“ gehört (vgl. BGH Urteil v. 06.04.2005 – XII ZR 225/03, beck.online). Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB.

(1) Zwischen dem Kläger und Frau T2. einerseits und den Beklagten andererseits wurde unstreitig ein mündlicher Untermietvertrag über Wohnraum im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB geschlossen. Der im Fehlen eines einheitlichen, beidseitig unterschriebenen Vertragsexemplars liegende Verstoß gegen das Schriftformerfordernis (§ 126 Abs. 2 BGB) hatte nicht die Unwirksamkeit der Einigung zur Folge, sondern bewirkte lediglich, dass der Vertrag für unbestimmte Zeit galt, § 550 Satz 1 BGB.

(2) Die Einigung über den Abschluss eines Untermietverhältnisses umfasste eine Betriebskostenvereinbarung im Sinne von § 556 BGB in der Gestalt, dass die Beklagten über einen festen Mietzins hinaus, der alle sonstigen Betriebskosten umfasste, die Kosten für Strom und Gas unmittelbar an die Energieversorger Vattenfall und E… entrichten sollten.

Das Gericht ist davon überzeugt, dass eine entsprechende verbindliche Vereinbarung mit Blick auf die Mietzinsstruktur getroffen wurde. Die Überzeugung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung erfordert nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung aus § 286 Abs. 1 ZPO keine absolute oder unumstößliche Gewissheit. Es genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen. Dies ist vorliegend der Fall. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat durch Beibringung der E-Mail der Beklagten an ihn und seine frühere Ehefrau vom 31.08.2014 (Anlage 3) deutlich gemacht, dass die Beklagten zur Zeit des Vertragsschlusses im August 2014 davon ausgingen, dass sie die von ihnen verursachten Strom- und Gaskosten unabhängig vom vereinbarten Mietzins direkt an die Versorger leisten sollten.

Die Energiekostenabrede stand im Zusammenhang mit der Mietzinsvereinbarung, was für einen Rechtsbindungswillen der Beklagten spricht. Hinweise, die gegen die Authentizität der E-Mail oder für eine nachträglich abweichende Parteivereinbarung sprechen, bestehen nicht, sodass mit ausreichendem Wahrscheinlichkeitsgrad von einer entsprechend verbindlichen Vereinbarung ausgegangen werden kann.

Diesbezüglich ist auch unstreitig, dass die Beklagtenseite diese Vereinbarung auch umsetzte, indem sie zunächst – bis zum streitgegenständlichen Zeitraum – entsprechende Vorauszahlungen leistete.

Bei der festgestellten Abrede über Direktzahlungen der Strom- und Gaskosten an die Versorger handelt es sich um eine Betriebskostenvereinbarung im Sinne von § 556 BGB, die insbesondere eine Einigung über Vorauszahlungen im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB umfasst.

§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB ermöglicht eine vom Gesetz abweichende Vertragsgestaltung, die den Mieter zur Abgeltung der Betriebskosten durch Zahlung eines neben die sonstige Miete tretenden Betrags verpflichtet. § 556 Abs. 2 S. 1 BGB beschreibt die beiden Gestaltungsmöglichkeiten: Die Abgeltung von Betriebskosten durch den Mieter kann in Form eines Abrechnungs- oder des Pauschalmodells erfolgen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter BGB § 556 Rn. 27).

Die durch die Beklagten gesondert zu tragenden Strom- und Gaskosten stellen schon dem Wortlaut nach typischerweise solche Kosten dar, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen, sind also Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Hierfür spricht auch der Sinn und Zweck der Norm, wonach Kosten, die von dem Verhalten einzelner Mieter abhängen, von diesen entsprechend ihrer Verursachung getragen werden. Dadurch soll (wenn auch nicht absolute) Verteilungsgerechtigkeit hergestellt und zudem ein sparsamer Ressourcenumgang gefördert werden (MüKoBGB/Zehelein, 9. Aufl. 2023, BGB § 556 Rn. 1, 2). Auch eine derart variabel gestaltete Vereinbarung, wonach laufende Betriebskosten in Form von Vorauszahlungen und Rechnungsbeträgen nicht erst an den Vermieter, sondern direkt an die jeweiligen Energieversorger gezahlt werden, während der Vermieter aber Vertragspartner der Versorger bleibt, unterfällt insofern dem Normzweck der Betriebskostenvereinbarung gemäß § 556 BGB. Die Beklagten waren nicht selbst Vertragspartner von E… und Vattenfall, sondern beglichen die Abschlagszahlungen und Rechnungen für den Kläger. Darin kommt zum Ausdruck, dass die Betriebskosten in Bezug auf Wasser und Gas keineswegs unabhängig von der Vermieterseite allein Sache der Beklagten waren. Immerhin traf den Kläger als Anspruchsinhaber letztlich die vertragliche Pflicht zur Rechnungsbegleichung gegenüber den Versorgern. Aus diesem Grund ist für die Einordnung der Parteivereinbarung als Betriebskostenvereinbarung gemäß § 556 BGB ohne Bedeutung, dass Vorauszahlungen sowie etwaige offene Rechnungsbeträge nicht an den Kläger selbst, sondern an Dritte zu leisten waren. Insofern die Parteien vereinbarten, dass die Beklagten nicht etwa eine Pauschale, sondern Voraus- und Nachzahlungen entsprechend ihres eigenen Energieverbrauchs an die Versorger zu leisten hatten, wählten sie vorliegend ein Abrechnungsmodell gemäß § 556 Abs. 2 Alt. 2 BGB, wonach keine Pauschale, sondern Vorauszahlungen auf Betriebskosten durch die Mieter zu leisten waren. Ohnehin hätte der Kläger etwaige Zahlungen an ihn direkt an die entsprechenden Versorger weiterleiten müssen. Daher kann es vorliegend keinen Unterschied machen, dass die Beklagten die Zahlungen an Energieversorger bewirkten bzw. zu bewirken hatten.

(3) Die Beklagten sind ihrer diesbezüglichen Zahlungsverpflichtung gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB in Höhe von 4.220,56 Euro nicht nachgekommen.

Der Kläger hat zur hinreichenden Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) dargelegt und in Form von Zahlungsbelegen belegt, Stromkosten in Höhe von 1.431,01 Euro und Gaskosten in Höhe von 2.966,25 Euro, also insgesamt 4.397,26 Euro, an E… und Vattenfall für die streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume beglichen zu haben, in denen die Beklagten zur Untermiete in der Wohnung lebten.

Dem sind die Beklagten nicht mehr substantiiert entgegen getreten.

Der Anspruch des Klägers auf Energieverbrauchskosten ist jedoch für die Zeit von April bis Oktober 2019 um 20% gemindert, § 536 BGB.

Die auf diesen Zeitraum entfallenden Energiekosten belaufen sich für Gas auf 484,61 Euro und für Strom 398,91 Euro, sodass 96,92 Euro respektive 79,78 Euro, insgesamt also 176,70 Euro in Abzug zu bringen sind (vgl. zur Berechnung: Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 272).

Gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Mit Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 14.01.2021(Anlage 1) ist ein entsprechendes Minderungsrecht der Beklagten, welches sich auf die Bruttomiete erstreckt, für die Zeit von April bis Oktober 2019 rechtskräftig festgestellt worden. Die Bruttomiete als Bezugspunkt der Minderung umfasst insbesondere auch Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB, die neben die eigentliche Miete treten (BGH Urteil v. 06.04.2005 – XII ZR 225/03, beck.online). Wie bereits ausgeführt, sind Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB als Teil der nach § 535 Abs. 2 BGB geschuldeten Miete anzusehen, wozu auch die streitgegenständlichen Direktzahlungen für Strom und Gas an E… und Vattenfall zählten. Die Minderung als Ausdruck des schuldrechtlichen Äquivalenzprinzips trägt dem Umstand Rechnung, dass die durch den Vermieter geschuldete Gesamtleistung, nämlich die Sicherstellung der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache, nicht vollumfänglich erbracht wird. Somit ist auch die Gegenleistung des Mieters in Form der Bruttomiete inklusive sämtlicher Nebenkosten als Gesamtleistung zu betrachten, welche zur Herstellung der Äquivalenz als Ganzes gemindert wird. Der Mieter zahlt nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Höhe der Mietnebenkosten in der Regel, zumindest wenn die Nebenkosten abgerechnet werden müssen, nicht durch Parteivereinbarung, sondern einseitig durch Dritte festgelegt werden (vgl. BGH, eben da).

Es kann dem Mieter mit Blick auf sein Minderungsrecht nicht zum Nachteil gereichen, in welcher Form die Betriebskosten beglichen werden – sei es durch Voraus- und Nachzahlungen unmittelbar an die Versorger – wie auch der Wertung des § 536 Abs. 4 BGB zu entnehmen ist.

(4) Der Anspruch des Klägers ist nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen.

Zwar handelt es sich bei der Betriebskostenabrede, wie bereits dargestellt, um ein Abrechnungsmodell. Diesbezüglich gibt § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vor, dass der Vermieter entsprechende Vorauszahlungen des Mieters jährlich abzurechnen hat, wobei die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Eine Betriebskostenabrechnung des Klägers gegenüber den Beklagten ist nicht jährlich, sondern erst mit Zahlungsaufforderung durch dessen Prozessbevollmächtigten am 29.11.2021 erfolgt. Damit wäre die Geltendmachung von Nachforderungsansprüche des Klägers, die vor dem Abrechnungszeitraum 2019/2020 entstanden sind, infolge des Verstoßes gegen die Abrechnungspflicht des Vermieters grundsätzlich nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen gewesen.

Wie der insofern darlegungs- und beweisbelastete Kläger jedoch zur Überzeugung des Gerichts erfolgreich geltend macht, hat er die Verspätung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 3, 2. Halbsatz BGB. Durch Offenlegung der Post Box der E… hat der Kläger zur hinreichenden Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) belegt, dass ihm bis 2021 keine genaueren Informationen über den Gasverbrauch der Beklagten, insbesondere keine Abrechnungen zur Verfügung standen, die ihm seinerseits eine Abrechnung gegenüber den Beklagten ermöglicht hätten. Hierzu war er erst mit Erhalt der von E… am 29.06.2021 erstellten Abrechnungen in der Lage, wie der Kläger glaubhaft darlegt. Dem sind die Beklagten nicht mehr substantiiert entgegen getreten.

Rechnet der Vermieter nach dem Leistungsprinzip ab, ist er ggf. auf Rechnungen der Versorger angewiesen.

Zwar handelt er in diesem Fall schuldhaft, wenn er sich nicht rechtzeitig und nachhaltig um die notwendigen Rechnungen der Versorger bemüht. Korrigieren die Versorger ihre Rechnungen für den Abrechnungszeitraum oder schieben sie Rechnungen nach, wird den Vermieter hieran typischerweise kein Verschulden treffen; § 278 BGB greift nicht (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 556 Rn. 539).

Vorliegend hatte der Kläger jedoch mangels Information keine Veranlassung dazu, bei den Energieversorgern nachzuforschen, da er berechtigterweise davon ausging, dass die Abrechnung unmittelbar von den Beklagten mit den Energieversorgern abgewickelt werde, insbesondere Vorauszahlungen geleistet und etwaige Fehlbeträge aus der Jahresabrechnung ausgeglichen würden. Zudem durfte er darauf vertrauen, dass der Energieversorger – wenn wesentliche Rückstände aufliefen – nach der allgemeinen Lebenserfahrung mit einem Sperrverlangen reagieren würde. Dessen Ausbleiben erzeugte berechtigterweise bei dem Kläger das Vertrauen, dass die Abrechnung ordnungsgemäß erfolge und seinerseits keine Maßnahmen erforderlich seien.

Insofern kann vorliegend offen bleiben, ob den Beklagten infolge ihrer bewussten Zahlungseinstellung trotz vertraglicher Verabredung ein Berufen auf die Ausschlussfrist gemäß den Grundsätzen über Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ohnehin versperrt ist.

b) Die Beklagten sind nicht berechtigt, die Leistung nach § 214 Abs. 1 BGB zu verweigern, da noch keine Verjährung eingetreten ist. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB begann erst mit Ablauf des 29.06.2021 zu laufen und war somit im Zeitpunkt der Klageerhebung, also bei Zustellung der Klageschrift, §§ 253 Abs. 1, 261 Abs. 1 ZPO, die den Lauf der Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 hemmt, noch nicht abgelaufen.

Für den Beginn der Verjährung nach § 199 BGB kommt es grundsätzlich auf die Fälligkeit des jeweiligen Anspruches, mithin auf den Zeitpunkt der Abrechnung an. Die Verjährung des Anspruchs des Klägers aus §§ 535 Abs. 2, 556 BGB knüpft wiederum an die Verjährung der Zahlungsansprüche der Energieversorger an.

Insofern ist im Hinblick auf die Frage der Verjährung relevant, ob die Abrechnungen durch E… auch für die Jahre 2016 und 2017 erst im Juni 2021 erteilt wurden. In Bezug auf Tatsachen, die die Einrede der Verjährung begründen, also auch in Bezug auf den Zeitpunkt der Fälligkeit des Anspruchs, trifft die Darlegungs- und Beweislast grundsätzlich die Beklagten. Diese haben das Vorbringen des Klägers, er habe erst nach seinem Einzug in die Wohnung im Jahr 2021 mit einigem Aufwand eine Abrechnung von E… erhalten, nicht durch substantiierte Argumente entkräftet. Denn wie die Post Box bei der E… zeigt, sind dem Kläger zwischen dem 11.11.2016 und dem 29.06.2021 keine Abrechnungen über den Gasverbrauch zugegangen.

c) Mit Verzugseintritt ist der Anspruch in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen, §§ 288 Abs. 1, 286 BGB. Die Voraussetzungen des Schuldnerverzugs gemäß § 286 Abs. 1 BGB sind eingetreten, da die Beklagten auf Mahnung des Klägers nach Eintritt der Fälligkeit hin nicht gezahlt haben.

Eine Mahnung ist die bestimmte und eindeutige Aufforderung zur Leistung, eine Fristsetzung ist nicht notwendig (MüKoBGB/Ernst, 9. Aufl. 2022, BGB § 286 Rn. 65). Eine solche ist jedenfalls in dem anwaltlichen Schreiben der Klägerseite vom 29.11.2021 zu erblicken, sodass Verzugszinsen ab dem beantragten Zeitpunkt des 04.12.2021 aufgrund der Fristsetzung bis zum 03.12.2021 zu gewähren sind.

d) Entsprechend § 427 BGB haften die Beklagten für die gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung als Gesamtschuldner, § 421 BGB.

e) Der Kläger ist aktivlegitimiert, da er aus materiellrechtlichen Gesichtspunkten als Mitgläubiger im Sinne von § 432 BGB Inhaber des eingeklagten Anspruchs ist. Er fordert Leistung an ihn sowie die weitere Vermieterin. Dies ist zulässig, da es nicht um den Bestand des Mietverhältnisses, sondern um einen Zahlungsanspruch geht.

2. Des Weiteren steht dem Kläger und der Mitgläubigerin ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsersatzentschädigung in Höhe von 1.054,48 Euro gegen die Beklagten als Gesamtschuldner zu, §§ 535 Abs. 2, 546a BGB i. V. m. 421, 427 BGB.

a) Gemäß § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter für die Dauer, die der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück gibt, als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

Zwischen den Parteien bestand seit August 2014 ein Untermietverhältnis nach § 535 BGB. Wie durch das Amtsgericht Hamburg mit Urteil vom 14.01.2021 (Anlage 1), bestätigt durch das Landgericht Hamburg (Anlage 2), festgestellt, wurde dieses Untermietverhältnis zwischen den Parteien durch wirksame Kündigung zum 31.05.2019 beendet. Unstreitig gaben die Beklagten die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses erst am 30.04.2021 heraus, sodass in der Zeit vom 01.06.2019 bis zum 30.04.2021 ein Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers und der Mitvermieterin in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete, also in Höhe von unstreitig 1.054,48 Euro pro Monat entstand, der entsprechend der vertraglichen Vereinbarung zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig wurden.

b) Ebenfalls unstreitig ist die Nutzungsentschädigung für den Monat April 2021 bisher unbeglichen, sodass noch ein Zahlungsanspruch in Höhe einer Monatsmiete von 1.054,48 Euro besteht.

c) Der restliche Anspruch ist nicht gemäß § 389 BGB ex tunc durch Aufrechnung erloschen. Es mangelt bereits einer schlüssigen Behauptung einer fälligen Gegenforderung der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Diese behaupten zwar pauschal, einen Anspruch auf Rückzahlung einer Mietkaution nach § 551 BGB zu haben, doch wird eine solche weder der Höhe nach benannt, noch deren Zahlung hinreichend substantiiert dargelegt.

d) Gemäß §§ 288 Abs. 1, 286 BGB ist der Zahlungsanspruch ab Verzugsbeginn am 06.04.2021 zu verzinsen.

Die Beklagten leisteten trotz Fälligkeit die Nutzungsentschädigung für den Monat April 2021 nicht, § 286 Abs. 1 BGB. Eine Mahnung war entbehrlich, da gemäß mietvertraglicher Vereinbarung mit dem 3. Werktag des Monats eine Leistung nach dem Kalender bestimmt war, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die gemäß § 546a BGB auch für die Nutzungsentschädigung gilt. Bei dem 03.04.2021 handelte es sich indes um einen Sonnabend, bei dem 04.04.2021 um Ostersonntag und bei dem 05.04.2021 um Ostermontag, sodass Verzug erst mit Beginn des Folgetages am 06.04.2021 eintrat, § 193 BGB.

e) Entsprechend § 427 BGB haften die Beklagten für die gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung als Gesamtschuldner, § 421 BGB.

f) Da es um einen Zahlungsanspruch aus dem Mietverhältnis geht und Leistung an alle Vermieter gefordert wird, ist der Kläger entsprechend der obigen Ausführungen auch mit Blick auf den eingeforderten Nutzungsersatzanspruch aktivlegitimiert.

3. Darüber hinaus hat der Kläger einen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 Euro an ihn und die Mitgläubigerin gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB, daneben auf Verzugszinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.02.2022, §§ 288 Abs. 1, 286 BGB. Verzug trat diesbezüglich erst mit Nachfristsetzung zum 11.02.2022 ein. Die Beklagten haften wiederum gemäß § 421, 427 BGB gesamtschuldnerisch.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 IV ZPO.

5. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO.