Rückwirkende Nachforderung scheitert: Kaution und Transparenz fehlen

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 9/10 und die Beklagte hat 1/10 zu tragen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss:

Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.841,96 €.

Tatbestand

Mit der Klage begehrt die Klägerin aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis die Zahlung restlicher Betriebskosten aus Betriebskostenabrechnungen sowie Zuschläge wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel.

Die Beklagte mietete gemäß Mietvertrag zum 13.09.2008 die Wohnung […] in […] Hamburg, Wohnung Nr., an. Es handelte sich bei der Wohnung um eine Wohnung, die dem preisgebundenen Wohnraum alten Rechts unterliegt, ohne dass dies bei der Anmietung gegenüber der Beklagten erklärt wurde.

Der Mietvertrag sieht in § 4 eine Netto-Kalt-Miete, eine Vorauszahlung für den Stellplatz in Höhe von 10,00 €, eine Betriebskostenvorauszahlung für Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung in Höhe von 70,00 € sowie eine Heizkostenvorauszahlung im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung in Höhe von 80,00 € vor. In einem Anhang zum Mietvertrag sind die Betriebskosten aufgelistet, wobei die sonstigen Betriebskosten gemäß Ziff. 17 nicht näher spezifiziert wurden. Darüber hinaus weist § 30 darauf hin, dass die Treppenhausreinigung wöchentlich durchzuführen ist. Die Reinigung der Kellerräume sei umschichtig durch die Hausgemeinschaft durchzuführen. Nach § 13 des Mietvertrages übernimmt die Mieterin die Treppenhausreinigung sowie die Reinigung der dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Räume. Ebenso oblag der Mieterseite die Wegereinigung des öffentlichen Gehweges, der Zuwegung zum Haus und zu den Abfallbehältern, soweit der Vermieter die Reinigungspflicht nicht ausdrücklich übernimmt. Hierzu zählt während der Wintermonate auch die Schnee- und Eisbeseitigung zu den üblichen Verkehrszeiten. Nach § 13 Ziff. 4 ist der Vermieter berechtigt, wenn dies zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich ist, nach vorheriger Ankündigung die gesamten oder einzelne Reinigungspflichten selbst zu übernehmen oder sie einem Dritten zur Ausführung zu übertragen und die entstehenden Kosten als Betriebskosten umzulegen. Unter denselben Voraussetzungen ist der Vermieter berechtigt, die Reinigungspflichten wieder auf den Mieter zu übertragen. Nach der Ziff. 5 war die Aufstellung eines Reinigungsplanes bei der Verpflichtung mehrerer Mieter Aufgabe des Vermieters.

Darüber hinaus enthalten die §§ 7 und 8 noch Regelungen zur Änderung der Miete, zum einen für preisfreien Wohnraum, zum anderen für öffentlich geförderten Wohnraum. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Mietvertraglichen Vereinbarungen gemäß Anlage K 1. Die Übergabe der Wohnung erfolgte im unrenovierten Zustand.

Die Klägerin ihrerseits erwarb das Haus im Jahr 2015 und wurde am 07.01.2016 im Grundbuch eingetragen. Ende Januar 2016 erfolgte behördlicherseits ein Hinweis auf die Bindung an eine Kostenmiete. Dies führte am 18.07.2017 zu einem Schreiben der Klägerin an die Beklagte, nachdem die Vermieterin vorzeitig ein öffentliches Förderdarlehen zurückgezahlt habe, wodurch sich die für das Objekt geltende Kostenmiete und die monatliche Zahllast auf 450,16 € netto/kalt zuzüglich Außenstellplatz und Nebenkostenvorauszahlungen, d.h. insgesamt 610,16 € brutto reduziere. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 3. Die Beklagte zahlte in der Folgezeit den in dem Schreiben angeforderten Betrag.

Das Mietverhältnis endete zum 31.05.2019. Mit Schreiben vom 27.05.2019 machte die Klägerin gegenüber der Beklagten unter Hinweis darauf, dass es sich um preisgebundenen Wohnraum alten Rechts handele eine Nachforderung für anteilige Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel, entsprechend den Regelungen der Kostenmiete nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz geltend und forderte für 2018 einen Betrag in Höhe von 599,39 € sowie für 2019 einen Betrag in Höhe von 249,75 €.

In der Folgezeit rechnete die Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2018 ab, diese wurde der Beklagten per Gerichtsvollzieherin am 24.10.2019 unter Hinweis auf die Fälligkeitsregelung des § 286 Abs. 3 BGB zugestellt unter Setzung einer entsprechenden Zahlungsfrist von 30 Tagen. Hinsichtlich des Inhaltes der umgelegten Kostenarten wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 5. Die Abrechnung endete mit einem Nachforderungsbetrag in Höhe von 549,33 €. Die Beklagte ihrerseits widersprach über ihren Bevollmächtigten mit Schreiben vom 13.02.2020 und machte unter anderem eine Betriebskostenbelegeinsicht für das Jahr 2017 geltend. Im Übrigen wurde moniert, dass es am Abzug der Vorauszahlungen fehle, ohne dass das für die einzelnen Jahre näher spezifiziert wurde. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 2.

Mit Abrechnung vom 20.09.2020 rechnete die Klägerin gegenüber der Beklagten zudem die Betriebskosten für das Jahr 2019 anteilig ab. Die Abrechnung ergab eine Nachforderung in Höhe von 143,47 €. Hiergegen machte die Beklagte Einwendungen gemäß Anlage B 3, insbesondere hinsichtlich der umlagefähigen Kostenarten. Auf das Einwendungsschreiben wird insoweit ergänzend Bezug genommen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie nach § 4 der NMV berechtigt sei, nachträglich Zuschläge für die unwirksame Schönheitsreparaturklausel rückwirkend zum 01.01.2018 zu erheben. Zudem sei sie, da es sich um preisgebundenen Wohnraum alten Rechts handele, auch befugt, Betriebskostenmehrbelastungen an die Mieterin weiterzugeben. Auch sei den Mietern die entsprechende Kostenweitergabe hinreichend angekündigt worden, etwa durch Schreiben vom 01.11.2017 in Bezug auf die Vergabe des Winterdienstes (vgl. Anlage K 26). In Bezug auf die Gartenpflegekosten handele es sich wie bei der Baumpflege insgesamt um voll umlagefähige Betriebskosten. Hinsichtlich der Lohnkosten für den Hausmeister handele es sich um eine Folge der Weigerung der Mieter, das Treppenhaus zu reinigen, so dass die entsprechenden Kosten in Höhe von 150,54 € umlagefähig seien. Ferner ist die Klägerin der Auffassung, dass pauschale Einwendungen der Beklagten ohne Belegeinsicht nicht zulässig seien, zudem würden unter Berücksichtigung der Anmietungsumstände die Ausschlussfristen des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gelten.

Die Klägerin stellt den Antrag,

die Beklagte zu verurteilen, einen Betrag in Höhe von 1.541,98 € zuzüglich 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 549,37 € seit dem 24.11.2019, zuzüglich 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 143,47 € seit dem 03.01.2021, zuzüglich 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 849,14 € seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass insbesondere die Treppenhausreinigung, Winterdienst, aber auch die sonstigen aufgelisteten Betriebskostenarten als nicht umlagefähig vereinbart seien. Auch könne sich die Klägerin nicht nachträglich darauf berufen, dass es sich um preisgebundenen Wohnraum alten Rechts handele, soweit sie hieraus weitergehende Rechte, wie etwa bei der Umlage von Schönheitsreparaturen, herleiten möchte. Im Bezug auf die Gartenpflege seien die Baumpflegemaßnahmen nicht innerhalb der Grundstücksgrenzen. Im Bezug auf die Hausmeistertätigkeit fehle jeglicher Abzug von anteiligen Verwaltungskosten. Soweit der Anspruch besteht, rechnet die Beklagte mit dem Kautionsguthaben auf in Höhe von 1.260,00 €, welches ihr unstreitig durch Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 28.04.2023 zugesprochen worden ist. Dieses Urteil ist zur Geschäfts-Nr.: 40b C 163/21 ergangen.

Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur in Höhe von 298,99 € begründet gewesen und insoweit durch Hilfsaufrechnung der Beklagten erloschen.

Ein Anspruch der Klägerin auf einen Zuschlag wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel besteht vorliegend nicht. Für das Jahr 2018 steht einem Anspruch über 599,39 € bereits entgegen, dass die Voraussetzungen von § 4 Abs. 8 der NMV nicht eingehalten worden sind. Danach darf der Vermieter eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Der im folgenden Halbsatz bestimmte Ausnahmefall liegt erkennbar nicht vor, da die Klägerin die Nachforderung früher hätte geltend machen können. Dies ist auch unter Berücksichtigung des Normzweckes dahingehend auszulegen, dass im Mai 2019 eine Erklärung nur rückwirkend zum 01.01.2019 erfolgen kann. Das ergibt sich insoweit zweifelsfrei aus dem Wortlaut, der auf den Beginn des Kalenderjahres abstellt, in dem die Erklärung erfolgt ist.

Aber auch für 2019 vermag die Klägerin einen Anspruch in Höhe von 249,75 € nicht herzuleiten, da ihr ein solcher vertraglich nicht zusteht. Insoweit ergibt sich aus § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes, dort Abs. 4, dass dem Vermieter ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zusteht, sobald und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder Dritter ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben, da die Wohnung als preisfreier Wohnraum vermietet worden ist und insoweit eine Nachforderung im Rahmen der Kostenmiete für die unterbliebene Umlage von Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Umstände ausgeschlossen ist. Es handelt sich bei einer unwirksamen Klausel für die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auch nicht um einen preisbildenden Faktor im nicht preisgebundenen Wohnraum, so dass auch eine Berücksichtigung bei Mieterhöhungen nicht angezeigt ist und dementsprechend hier nicht in Betracht gekommen wäre.

In Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2018 besteht ein Anspruch der Klägerin in Höhe von 298,99 €. Dieser ergibt sich unter Berücksichtigung der abgerechneten Kostenarten unter Abzug der Stromkosten allgemein in Höhe von 30,85 €, der Regenrinnenreinigung in Höhe von 57,68 €, des Winterdienstes in Höhe von 101,12 € sowie einer um 60,69 € reduzierten Umlage der Hausmeisterkosten.

Die Kostenposition Stromkosten allgemein ist eine unzulässige Mischposition, da diese neben den umlagefähigen Kosten der Beleuchtung auch weitergehende Stromkosten wie etwa der Heizungsanlage, einer Lüftungsanlage, der Klingel oder auch im Zusammenhang mit der Treppenhausreinigung oder Gartenpflege enthalten kann. Derartige Mischpositionen sind formell teilunwirksam (vgl. AG Hamburg ZMR 2023, 646 u. 550; AG Hamburg GE 2020, 1631, im WEG-Recht ebenso BGH NZM 2017, 77 oder auch für den ähnlich gelagerten Fall der sonstigen Betriebskosten BGH WuM 2021, 672).

Die Kosten der Regenrinnenreinigung sind nicht umlagefähig, da entsprechendes mietvertraglich nicht vereinbart worden ist. Die Klägerin kann dem nicht entgegenhalten, dass die entsprechende Einwendung nicht innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB erfolgt ist, da insoweit eine entsprechende Regelung in der NMV für preisgebundenen Wohnraum alten Rechtes oder auch im Wohnungsbindungsgesetz bzw. der II. BV nicht vorgesehen ist. Insoweit würde bei Anwendung der entsprechenden Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, die im Übrigen nicht explizit vertraglich vereinbart ist, eine Rechtsanwendung zu Lasten der Mieterin erfolgen, die in den entsprechenden Regelungen im preisgebundenen Wohnraum nicht angelegt ist. Im Übrigen fehlt es, wie bereits ausgeführt, auch an einer diesbezüglichen Vereinbarung einer Ausschlussfrist.

Hinsichtlich des Winterdienstes besteht eine Umlagefähigkeit deswegen nicht, weil nach § 13 des Mietvertrages der Winterdienst der Mieterseite obliegt. Insoweit ist aus der Verpflichtung, den Winterdienst während der Wintermonate durchzuführen, auch eine Berechtigung hierzu anzusehen, so dass eine Umlage insoweit ausscheidet (vgl. AG Steinfurt WuM 2014, 369; AG Münster WuM 2022, 615). Die Voraussetzungen einer Kostenumlage entsprechend der Regelung in § 13 Ziff. 4 liegen nicht vor. Hiernach ist der Vermieter nur dann berechtigt, die Kosten fremd zu vergeben, wenn dies zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich ist, wobei dem eine entsprechende Ankündigung vorausgehen muss. Dem Schreiben vom 01.11.2017 (Anlage K 26) ist eine entsprechende Erforderlichkeit nicht zu entnehmen. Vielmehr wird allgemein der Entschluss der Eigentümerseite mitgeteilt. Eine Begründung hierzu erfolgt nicht. Aus der Mitteilung ist auch nachfolgend keine Vertragsänderung abzuleiten, da die Kostenumlage von der Beklagten nicht akzeptiert worden ist.

Ebenso sind hinsichtlich der Hausmeisterkosten Abzüge zu machen und zwar zunächst für die Kosten des Steuerberaters in Höhe von 150,94 € brutto. Die Voraussetzungen eines entsprechenden Schadensersatzanspruches liegen nicht vor. Letztlich ist der Steuerberater von der Klägerin beauftragt worden, weil sie mit dem Zustand des Treppenhauses bzw. den dortigen Arbeiten nicht einverstanden gewesen ist, eine verzugsbegründende Fristsetzung ist jedoch weder für Einzelmaßnahmen noch insgesamt erfolgt. Es fehlt mithin für einen Schadensersatzanspruch an einer Anspruchsgrundlage. Daneben ist hinsichtlich der verbleibenden Hausmeisterkosten ein Abzug von 10%, entsprechend zu erwartender anteiliger nicht umlagefähiger Verwaltungskosten vorzunehmen. Auch wenn insoweit 20% in der Rechtsprechung allgemein üblich ist, hat das Gericht unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Hausmeister auch wesentliche Teile der Gartenpflege übernimmt, hier nur einen Ansatz von 10% gewählt. Dieser berücksichtigt, dass Hausmeister üblicherweise auch Ansprechpartner vor Ort sind und kleinere Reparaturen ausführen. Soweit von Seiten der Klägerin ab dem 01.11.2018, d.h. für die letzten beiden Monate der betroffenen Abrechnungsperiode, möglicherweise eine anderweitige Vertragspraxis getroffen worden ist, steht dies einem Abzug einerseits deswegen nicht entgegen, weil die ersten 10 Monate des Jahres 2018 hiervon nicht betroffen sind und zum anderen wird auch hierbei nicht berücksichtigt, dass der Hausmeister als Ansprechpartner vor Ort auch eine Verwaltungsdienstleistung erbringt, die der Sache nach nicht umlagefähig ist.

Die Beklagte hat dem hiernach verbleibende Anspruch in Höhe von 298,99 € keine spezifizierten Einwendungen entgegen gehalten. Nach herrschender Rechtsprechung der Instanzgerichte sind pauschale Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung unbeachtlich, soweit sich diese durch eine Belegeinsicht ggf. ausräumen lassen (OLG Frankfurt ZMR 2021; 657; LG Berlin GE 2022, 905; AG Hamburg, Urteil vom 06.07.2016 zum Az. 49 C 6/16 bei juris; LG Hamburg WuM 2018, 88; AG Schöneberg GE 2019, 326; AG Paderborn ZMR 2021, 673; AG Iserlohn DWW 2021, 179; AG Köln ZMR 2021, 982).

Dies gilt vorliegend auch für die Umlage der Kosten der Baumpflege. Voraussetzung für die Ersatzfähigkeit von Kosten für die Beseitigung von Pflanzen ist aber, dass die Maßnahme aus gärtnerischen Gründen erfolgt. Von der Klägerin ist spezifiziert unter Hinweis auf die Flurkarte dargelegt worden, wie die Grundstücksgrenzen verlaufen und das die Bäume sich hiernach auf dem Grundstück befinden. Auch wird ausgeführt, aus welchen gärtnerischen Gründen die Maßnahmen erfolgt sind. Die Grundstückgrenzen sind von der Beklagten nicht mehr bestritten worden. Ebenso wenig ist von der Beklagten auf Grundlage einer Belegeinsicht dargelegt worden, dass es sich im Einzelfall nicht um Kosten nach § 2 Ziffer 10 BetrKV handelt.

Der hiernach verbleibende Anspruch in Höhe von 298,99 € aus der Abrechnung des Jahres 2018 ist durch Hilfsaufrechnung der Beklagten mit dem rechtskräftig zugesprochenen Kautionsguthaben erloschen. Soweit die Beklagte im Übrigen einwendet, Vorauszahlungsbeträge seien nicht erkennbar abgezogen worden, insbesondere habe die S. 2 der Anlage K 5 gefehlt, ist dies letztlich nicht hinreichend spezifiziert. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Zustellung per Gerichtsvollzieherin erfolgt ist und hiernach die Beklagte dezidiert vorzutragen hat, was sie erhalten hat und was sie nicht erhalten hat. Auch der Hinweis in der Anlage B 2 vermag sich insoweit möglicherweise nur auf die Abrechnung des Jahres 2017 zu beziehen. Im Übrigen ist die S. 2 der Anlage K 5 der Beklagten mit der Klage übermittelt worden. Ein Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ergibt sich weder aus der gesetzlichen Regelung, da diese auf preisgebundenen Wohnraum alten Rechtes nicht anwendbar ist, noch aus der mietvertraglichen Vereinbarung.

Demgegenüber besteht hinsichtlich der Abrechnung des Jahres 2019 kein Nachforderungsanspruch der Klägerin in Höhe von 143,47 €. Insoweit sind in Abzug zu bringen 36,85 € für den Winterdienst, 67,32 € für Kosten der Beleuchtung/Allgemeinstrom, 22,53 € für die Regenrinnenreinigung, 76,81 € für die Wartung der Fenster und 3,83 € für die Wartung der Feuerlöscher. Hinsichtlich der letzten drei genannten Positionen fehlt es an einer Umlagevereinbarung. Im Übrigen liegen auch die Voraussetzungen der in der Abrechnung zitierten BGH-Entscheidung erkennbar nicht vor, da es keine vorherige Ankündigung gegeben hat. Hinsichtlich der Erweiterung des Allgemeinstromes um das Stichwort „Kosten der Beleuchtung“ ändert dies nichts an der rechtlichen Einordnung, da es sich insoweit immer noch der Sache nach um eine Mischposition handelt, die über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Hinsichtlich des Winterdienstes gelten die o.g. Ausführungen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, wobei die Kosten hinsichtlich der Hilfsaufrechnung hälftig zwischen den Parteien aufzuteilen sind. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache zuzüglich der Hilfsaufrechnung, soweit diese vorliegend zum Tragen kommt.

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