OLG Dresden – Az.: 5 U 2366/20 – Urteil vom 23.06.2021
grundsätzlich dann, wenn der Kündigende Kenntnis vom Kündigungsgrund, also vom kündigungsrelevanten Dauerzustand, erhält. Dies bedeutet aber nicht, dass im Falle eines kündigungsrelevanten Dauerzustandes nicht auch nach längerem Zeitablauf noch außerordentliche und fristlos gekündigt werden könnte. Vielmehr kann unter veränderten Umständen ein neuer Kündigungstatbestand entstehen, der eine neue Kündigungsfrist zu laufen beginnen lässt, wenn der andauernde Pflichtverstoß nicht ausgeräumt ist.*)
1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 23.10.2020 (Az. 4 O 1936/19) abgeändert und die Klage abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Gründe:
I.
Der Kläger begehrt von dem Beklagten Räumung und Herausgabe von Gewerbeflächen im Erdgeschoss des Objektes L. …, L.
Unter dem 15.02.2016 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Räumlichkeiten im vorgenannten Objekt (Anlage K 2). Das Mietverhältnis begann am 15.02.2016 und „begründet sich auf die Mietdauer von zehn Jahren“. Während der Mietdauer sollten eine ordentliche sowie eine außerordentliche Kündigung ausgeschlossen sein. Die monatliche Kaltmiete wurde mit 350,00 Euro vereinbart.
Unter dem 13.04.2016 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag (Anlage K 3), mit dem der Beklagte an den Kläger einen 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Grundbuch von L., Blatt … (postalische Anschrift: L. …, L.) veräußerte; als Kaufpreis wurden 115.000,00 Euro vereinbart. Ziffer V Nr. 4.1 des Vertrags sieht vor:
„Es benutzen jeweils allein und ausschließlich
a) Herr E. und seine Rechtsnachfolger die 1-Zimmerwohnung im Erdgeschoss nebst Garten,
b) Herr N. und seine Rechtsnachfolger die 3/4-Zimmerwohnungen im 1. und 2. Obergeschoss
c) Herr E. und seine Rechtsnachfolger die 4-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss.“
In einem mit „Eckdaten zum Ladenverkauf zwischen F. E. und Herrn R. N.“ überschriebenen Papier vom 15.03.2017 heißt es:
„Folgende Eckdaten wurden am 14.03.2017 zwischen Herrn E. und Herrn N. vorbereitet und für einen Notartermin bei Dr. W. festgelegt.
Herr N. schlägt folgende Konditionen zum Verkauf des sich im Erdgeschoss befindlichen Ladengeschäfts samt Büroräume und WC im Objekt L. … vor: (…)
4. Nach Besitz des Ladengeschäfts zahlt Herr N. monatlich 300 Euro in Bar an Herrn E. aus (…).
7. Die Räumlichkeiten werden nach Zeichnung des Mietvertrags Frühjahr 2016 als Grundlage genommen.“
Nach Nummer 8 folgen die Unterschriften der Parteien und anschließend noch:
„9. Ladenübertragung erfolgt nach Grundbucheintragung.“
Im Jahre 2018 reichte der hiesige Beklagte beim Landgericht Leipzig eine Klage auf Zahlung von Mietzins aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis für den Zeitraum 15.02.2016 bis 31.08.2017 ein und begehrte zudem die Feststellung, dass das zwischen den Parteien am 15.02.2016 geschlossene Gewerberaummietverhältnis wirksam beendet worden sei. Das Landgericht Leipzig wies die Klage mit Urteil vom 20.12.2018 ab und führte zur Begründung aus, der hiesige Beklagte (dortige Kläger) habe die vermieteten Räumlichkeiten nicht an den Kläger übergeben, so dass Letzterer auch keinen Mietzins geschuldet habe und ein Grund für eine außerordentliche Kündigung nicht bestehe. Der hiesige Beklagte legte gegen dieses Urteil Berufung ein. Mit Beschluss vom 17.04.2019 wies das OLG Dresden unter dem Az. 5 U 381/19 darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da diese offensichtlich unbegründet sei, das Landgericht habe die Klage zu Recht abgewiesen. Der dortige Kläger und hiesige Beklagte nahm die Berufung daraufhin zurück.
Der Beklagte, welcher zunächst die gesamten Räumlichkeiten im Erdgeschoss bewohnte, zog Ende 2017/Anfang 2018 aus und bewohnt nunmehr eine Wohnung im dritten Obergeschoss des Objektes. Eine Übergabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten an den Kläger erfolgte nicht, dem Kläger wurde zu keiner Zeit Besitz an den streitgegenständlichen Räumlichkeiten eingeräumt.
Der Kläger hat in 1. Instanz beantragt, der Beklagte wird verurteilt, das im Erdgeschoss des Grundstückes L. x, L., gelegene Ladengeschäft bestehend aus 1 Ladenraum, 1 Toilette, 1 Abstellraum – grün umrandet auf dem nachstehenden Lageplan – zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Angefügt war ein Plan, auf dem die Mietfläche farblich umrandet ist. Der Herausgabeanspruch ergebe sich aus dem Mietvertrag, der von den Parteien als Verwaltungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 1 BGB fortgesetzt worden sei.
Der Beklagte hat in 1. Instanz beantragt, die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, der zwischen den Parteien geschlossene notarielle Kaufvertrag sei rückabzuwickeln, da die Echtheit der gegenüber dem Notar erklärten Restkaufpreisbestätigung bestritten werde. Auch habe der Beklagte das gesamte Erdgeschoss (Laden bzw. Gewerbeeinheit) bereits seit Ende 2015 zur gastronomischen Nutzung an eine andere Person vermietet. Dieses Gewerbemietverhältnis bestehe seitdem bis heute unverändert fort. An anderer Stelle hat der Beklagte vorgetragen, die Gewerbeeinheit im Mietvertrag vom 31.12.2015 für eine Laufzeit von 20 Jahren an Herrn E. M. vermietet zu haben, welcher dort eine Gaststätte/Café mit Ausschank von Getränken und Speisen betreibe. Dieses Mietverhältnis sei vorrangig, der Beklagte könne und dürfe dem Kläger die klageweise Herausgabe und Räumung nicht verschaffen. Zudem beruft sich der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 31.07.2020 auf seine fristlose Kündigung des Mietvertrags am 20.08.2017.
Das Landgericht hat den Beklagten mit dem angegriffenen Urteil antragsgemäß verurteilt. Zwischen den Parteien sei am 15.02.2016 ein Mietvertrag zustande gekommen. Es komme nicht darauf an, ob der Kläger Miteigentümer des gesamten Objekts geworden sei. Der aus dem Mietvertrag resultierenden Übergabeverpflichtung sei der Beklagte nicht nachgekommen. Eine unterstellt wirksame Vermietung an den Zeugen M. stehe dem streitgegenständlichen Herausgabeanspruch nicht entgegen, weil der Beklagte nichts von Substanz dazu vorgetragen habe, dass hieraus ein nicht behebbares Leistungshindernis resultiere und der Beklagte insbesondere die Mietsache nicht durch Kündigung oder Abstandszahlung zurückerlangen könne. Dass der Kläger im Hinblick auf Umbauarbeiten bei der Mietsache vorleistungspflichtig sei, habe der Beklagte erst in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vorgetragen. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Beklagten im Hinblick auf erhebliche Kaltmietschulden sei – wie vom Senat rechtskräftig festgestellt – nicht wirksam gewesen.
Gegen das seinem Bevollmächtigten am 09.11.2020 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 09.12.2020 Berufung eingelegt und diese – nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist – am 08.02.2021 begründet.
Unstreitig sei zwar, dass die Parteien mietvertraglich miteinander verbunden waren. Der Kläger habe aber seine aus dem Mietvertrag resultierende Vorleistungspflicht im Hinblick auf den Umbau der Mietsache nicht erfüllt. Zudem habe der Beklagte die Sache inzwischen anderweitig an Herrn M. vermietet, der seinerseits im Objekt eine Gaststätte/Café betreibe und erhebliche Investitionen von über 50.000,00 Euro getätigt habe. Der die Gewerbeeinheit stets vertragstreu nutzende Mieter M. könne nicht zum Verlassen des Mietobjekts veranlasst werden, so dass die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten gegenüber dem Kläger unmöglich sei. Im Übrigen habe der Beklagte gegenüber dem Kläger am 20.08.2017 eine fristlose Kündigung ausgesprochen und nun unter dem 25.01.2021 erneut vorsorglich die Kündigung bezüglich der streitgegenständlichen Gewerbeeinheit gegenüber dem Kläger ausgesprochen (Anlage B I 13). Kündigungsgrund sei die Zerrüttung des Verhältnisses der Parteien im Hinblick auf die inzwischen feststehende Fälschung von Unterlagen, auf die sich der Kläger in anderen Gerichtsverfahren berufe. Der Beklagte hat in einem Schriftsatz vom 28.04.2021 erstmals auf eine weitere Kündigung vom 30.08.2018 (Anlage B I 20) verwiesen.
Der Beklagte beantragt, das Endurteil des Landgerichts Leipzig vom 23.10.2020, Aktenzeichen 4 O 1936/19, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.
Die Kündigung vom 25.01.2021 sei verspätet, gemäß § 174 BGB zurückgewiesen und nach der Frist des § 314 Abs. 3 BGB erklärt. Es fehlten auch ihm zurechenbare Zerrüttungsgründe, insbesondere nehme der Beklagte zu Unrecht an, dass Urkundenfälschungen durch den Kläger feststünden.
Der Senat hat mit Beschluss vom 22.04.2021 darauf hingewiesen, dass und warum er die Berufung für begründet hält.
Der Kläger hat auf den Hinweis des Senats an seiner Klage festgehalten und vorsorglich hilfsweise für den Fall, dass der Tenor dahingehend abgeändert wird, dass der Beklagte nur zur Leistung „nach Empfange der Gegenleistung“ verpflichtet ist, beantragt, festzustellen, dass sich der Beklagte mit der Annahme der Gegenleistung in Verzug befindet.
Annahmeverzug ergebe sich aus den mehrfach angebotenen Umbauarbeiten. Zu einem etwaigen Leistungshindernis habe der Beklagte weiterhin nicht ausreichend vorgetragen. Vielmehr habe der Kläger zwischenzeitlich außergerichtlich davon Kenntnis erlangt, dass ein weiterer Mietvertrag mit dem Zeugen M. vom 07.07.2018 existiere, obwohl der Beklagte im vorliegenden Verfahren behaupte, dass ein Vertrag mit dem Zeugen M. seit dem 31.12.2015 zu unveränderten Konditionen fortbestehe. Ein Investor, der Interesse am Erwerb der gegenständlichen Immobilie habe, habe auch Gespräche mit Herrn M. über eine Abstandszahlung geführt, für die sich Herr M. offen gezeigt habe. Auf die außerordentliche Kündigung könne der Beklagte sich nicht stützen, weil er den Kündigungsgrund selbst verursacht und die Kündigung nicht in den zeitlichen Grenzen des § 314 BGB erklärt habe. Die von ihm am 25.01.2021 erklärte Kündigung könne auch nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden; im Übrigen sei eine ordentliche Kündigungsfrist noch gar nicht abgelaufen, das Mietverhältnis würde frühestens zum 30.09.2021 enden. Auch im Schriftsatz des Beklagten vom 31.07.2020 liege keine ordentliche Kündigung. Es lägen auch keine weiteren Beendigungstatbestände vor. Darüber hinaus wende der Kläger Verwirkung hinsichtlich vermeintlicher mietrechtlicher Kündigungsgründe und Verspätung i.S.d. § 531 ZPO wegen Rechtsmissbräuchlichkeit ein. Er mache sich die Behauptung des Beklagten, das Eckpunktepapier vom 15.03.2017 entfalte keine Rechtsverbindlichkeit, es handele sich nur um einseitige Vorschläge des Klägers, zu eigen. Der Formzweck des § 550 BGB sei durch das Papier nicht berührt, da ihm nur Essentialia und nicht jede Änderung unterfalle. Hier gehe es aber um keine wesentliche Vertragsänderung. Wegen des neuen Vortrags, der Beklagte habe unter dem 30.08.2018 gekündigt, rüge der Kläger Verspätung. Der Kläger könne sich nicht daran erinnern, dass ihm die Anlage B I 20 zugegangen sei. Schließlich stütze der Kläger seinen Herausgabeanspruch auch auf eine „Verwaltungs- und Benutzungsregelung“ i.S.d. §§ 744 Abs. 1, 745 Abs. 1 BGB.
Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 11.05.2021 zu den Hinweisen des Senats und zum Schriftsatz des Klägers Stellung genommen. Im Termin am 12.05.2021, in dem der Kläger die vorgenannten Anträge gestellt hat, hat der Senat mit den Parteien die Sach- und Rechtslage erörtert und dem Kläger einen Schriftsatznachlass wegen des neuen tatsächlichen Vorbringens des Beklagten im Schriftsatz vom 11.05.2021 gewährt. Innerhalb der gewährten Frist hat der Kläger weiter vorgetragen.
Zum weiteren Vortrag der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen und den Inhalt der beigezogenen Akten des Landgerichts Leipzig 7 O 2305/18 und 7 O 2331/18 verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kläger kann seinen Anspruch weder auf den Mietvertrag (dazu 1.) noch auf eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung (dazu 2.) stützen:
1. Der geltend gemachte Überlassungsanspruch ergibt sich nicht aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag. Zwar ist ein solcher am 15.02.2016 zustande gekommen und kann der Beklagte auch nicht einwenden, dass ihm die Erfüllung der Mietgewährungspflicht unmöglich oder der Kläger vorleistungspflichtig sei; insoweit wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 22.04.2021 verwiesen. Der Beklagte hat den Mietvertrag aber wirksam gekündigt. Dies gilt zwar nicht im Hinblick auf die Kündigung vom 20.08.2017, für die – im Parallelverfahren 5 U 381/19 – rechtskräftig festgestellt ist, dass sie das Mietverhältnis nicht beendet hat. Wirksam sind aber die fristlose Zerrüttungskündigung vom 25.01.2021 (dazu a)) und eine ordentliche Kündigung vom 31.07.2020 aufgrund Formmangels (dazu b)). Hiergegen kann der Kläger auch nicht Verwirkung einwenden (dazu c)) oder geltend machen, Kündigungen bedürften seiner Zustimmung (dazu d)).
a) Der Beklagte kann seine fristlose Kündigung vom 25.01.2021 (Anlage B I 13) auf eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien stützen.
aa) Der Kündigung steht nicht § 531 ZPO entgegen, weil es sich um eine neu entstandene Tatsache handelt (vgl. Heßler in Zöller, a.a.O., § 531 Rn. 30). Die Kündigung in 2. Instanz ist auch nicht, wie vom Kläger angenommen, rechtsmissbräuchlich; das kommt allenfalls in besonders gelagerten Ausnahmefällen in Betracht (BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 212/17), für die es hier keine Anhaltspunkte gibt.
bb) Gegen die Kündigung kann der Kläger nicht einwenden, er habe sie nach § 174 BGB zurückgewiesen. Diese Vorschrift ist auf die Kündigung durch einen Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht nicht anwendbar. Die Vorschriften der §§ 78 ff. ZPO bilden für die Prozessvollmacht ein Sonderrecht; die allgemeinen Regelungen der §§ 164 ff. BGB finden auf die Prozessvollmacht nur Anwendung, soweit die ZPO auf sie verweist oder in ihnen – anders als bei § 174 BGB – ein allgemeiner Rechtsgedanke der Stellvertretung zum Ausdruck kommt (vgl. BGH, Urteil vom 18.12.2002, VIII ZR 72/02; OLG Hamm, Urteil vom 02.07.2020, 5 U 81/19). Dabei ermächtigt eine Prozessvollmacht nach § 81 ZPO auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen wie einer Kündigung, wenn sie der Erreichung des Prozessziels dienen (vgl. OLG Hamm a.a.O.), und zwar auch dann, wenn die Erklärung außerhalb des Prozesses erfolgt (vgl. BGH a.a.O.). Die Prozessvollmacht des Bevollmächtigten des Beklagten stellt der Kläger nicht in Abrede und spricht vielmehr selbst in seiner Berufungserwiderung von „dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten“. Im Übrigen muss der Rechtsanwalt als Prozessvertreter seine Prozessvollmacht ohnehin nur dann nach § 80 ZPO nachweisen, wenn der Gegner das Fehlen der Vollmacht nach § 88 Abs. 1 ZPO gerügt hat (vgl. OLG Hamm a.a.O.), was der Kläger nicht getan hat.
cc) Grundsätzlich kann eine außerordentliche Kündigung nur auf vom Kündigungsgegner verschuldete Umstände gestützt werden. Steht aber fest, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, ohne dass die Ursache der Zerrüttung vollständig aufgeklärt werden kann, ist jede Partei zur fristlosen Kündigung berechtigt (OLG Celle, Beschluss vom 07.10.2008, 2 U 99/08; Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 168).
Eine solche Zerrüttung liegt hier vor. Von einer Zerrüttung ist auch der Kläger in dem vom Senat beigezogenen Verfahren 7 O 2331/18 ausgegangen, führt er doch dort aus, wegen Vertragsbruches und unberechtigter Strafanzeigen könne er das zwischen den Parteien bestehende Darlehensverhältnis gemäß den §§ 490 Abs. 3, 314 BGB außerordentlich kündigen. Die Zerrüttung zeigt sich unter anderem darin, dass der Beklagte den Kläger angezeigt hat und ihm unter anderem Urkundenfälschung und Prozessbetrug vorwirft. Tatsächlich hat der Sachverständige N. in seinem Gutachten vom 05.05.2020 in der vom Senat – auf Anregung beider Parteien – beigezogenen Akte des landgerichtlichen Verfahrens 7 O 2331/18 die Echtheit verschiedener Urkunden bestätigt, von denen der Beklagte bestritten hatte, dass er sie unterschrieben hat; in der beigezogenen Akte (dort Bl. 177) führt der Kläger aus, dass dieses Bestreiten von den Ermittlungsbehörden zu überprüfen sein dürfte. Der Sachverständige ist aber auch zum Schluss gelangt, dass „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit“ zwei falsche Urkunden vorliegen. Damit würde der Kläger im diesem Verfahren seine Forderung von insgesamt 20.270,92 Euro in Höhe von 16.800,00 EUR maßgeblich auf gefälschte Quittungen stützen. Zwar steht nicht fest, dass der Kläger die Urkunden gefälscht hat. Schließlich verweist er darauf, dass er sich die beiden gefälschten Unterschriften nur so erklären könne, „dass er getäuscht worden“ sei, wobei er dies in einen Zusammenhang mit einem Verhalten des Beklagten bei Vorlage der Quittungen an ihn bringt (Bl. 208 d.A.; ferner Bl. 172 in der beigezogenen Akte 7 O 2331/18). Darin liegt der Vorwurf an den Beklagten, dieser habe etwas mit der Fälschung der Quittungen zu tun. Vollständig aufzuklären ist dies alles nicht; insbesondere hat auch der Kläger nicht näher dargelegt und Beweis dafür angeboten, wie er in den Besitz der gefälschten Belege gelangt ist (vgl. Bl. 208 f. d.A). Dass in einer solchen Situation, in der derart massive wechselseitige und unaufklärbare Vorwürfe im Raum stehen, die Durchführung eines Mietvertrages möglich ist, liegt fern.
dd) Auch der Verweis des Klägers auf die Kündigungsfrist des § 314 Abs. 3 BGB greift nicht durch. Zwar hat der BGH entschieden, dass auch im Falle eines kündigungsrelevanten Dauerzustandes – wie hier etwa der Zerrüttung – § 314 Abs. 3 BGB gilt und die Kündigungsfrist nicht erst dann anläuft, wenn der Kündigungsgrund entfallen ist (Urteil vom 21.03.2007, XII ZR 36/05). Bei näherer Analyse der Entscheidung zeigt sich aber, dass der BGH der Möglichkeit, aufgrund eines kündigungsrelevanten Dauerzustands auch nach längerem Zeitablauf noch außerordentlich und fristlos zu kündigen, keineswegs eine Absage erteilt hat (Alberts in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 543 Rn. 78). Ist der Pflichtverstoß nicht ausgeräumt, kann vielmehr unter veränderten Umständen ein neuer Kündigungstatbestand entstehen, der eine neue Kündigungsfrist zu laufen beginnen lässt (Alberts a.a.O.). Hier schreitet die Zerrüttung zwischen den Parteien immer weiter voran: Es liegen nunmehr graphologische Sachverständigengutachten vom 05.05.2020 (im Verfahren beim LG Leipzig 5 O 2331/18) und 10.09.2020 (im Ermittlungsverfahren der StA Leipzig) vor – letzteres hat der Kläger erst Ende Dezember 2020 erhalten – und die Parteien knüpfen u. a. an diese Gutachten weitere strafrechtliche Vorwürfe. Dies betrifft nicht allein den Beklagten (vgl. cc)). Dem kann der Kläger auch nicht entgegenhalten, dass der Beklagte doch auch ohne Gutachter wissen müsse, was er unterschrieben habe, denn zwischen den Parteien ist im Ergebnis unstreitig, dass der Beklagte schwerer Alkoholiker (vgl. nur das als Anlage B I 11 = Bl. 131 dA vorgelegte Attest). Ein sicheres Wissen um vergangene Handlungen kann ihm daher nicht ohne weiteres unterstellt werden. Hieran ändert es nichts, wenn der Senat die Behauptung des Klägers im Schriftsatz vom 09.06.2021 als wahr unterstellt, der Beklagte habe in einer Sitzungspause beim Landgericht die „richtigen“ Unterschriften als von ihm stammend erkannt; dies heißt nicht, dass sich er dessen so sicher war wie nach Vorliegen der Schriftsachverständigengutachten.
ee) Dass die außerordentliche Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen ist, steht der Kündigung nicht entgegen, denn § 543 Abs. 1 BGB ist zwingend (Weidenkaff in Palandt, BGB, 80. Aufl., § 543 Rn. 2).
b) Schließlich ist der Mietvertrag auch durch eine ordentliche Kündigung beendet.
aa) Der Mietvertrag ist gemäß den §§ 550 S. 2, 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, weil er gegen die Formvorschrift des § 550 S. 1 BGB verstößt. Zwar hält der auf 10 Jahre angelegte Ausgangsvertrag vom 15.02.2016 die Schriftform ein. Allerdings müssen auch Änderungen des Mietvertrages der Schriftform des § 550 S. 1 BGB genügen. Ein solcher Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform des Mietvertrags nur dann, wenn der Hauptvertrag individualisierbar bezeichnet wird und auf Vertragslaufzeit und Vertragsobjekt benannt werden; die Bezugnahme auf einen „zur Zeit bestehenden Mietvertrag“ ist nicht bestimmt genug (vgl. Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 7. Aufl., Kap. 5 Rn. 232 m.w.N.).
Hier hat die Klägerin mehrfach auf den beim Landgericht Leipzig unter dem Az. 7 O 2305/18 geführten Rechtsstreit der Parteien, in dem der Beklagte gegen den Kläger Mietzinsforderungen aus dem gegenständlichen Vertrag geltend machen wollte, verwiesen und die Beiziehung dieser Akte beantragt; dementsprechend hat bereits das Landgericht diese Akte beigezogen. In diesem Parallelverfahren hat der Kläger mit Schriftsatz vom 20.11.2018 (hier Anlage 7 = Bl. 32 ff.) vorgetragen, dass die Parteien am 15.03.2017 einen „Vorvertrag“ geschlossen hätten und diese Vereinbarung als Anlage B 2 vorgelegt. Der Beklagte hat die Vereinbarung nun auch als Anlage B I 29 vorgelegt. Dort ist nach den Unterschriften der Parteien unter Nummer 9 geregelt: „Die Ladenübertragung erfolgt nach Grundbucheintragung“. In dem vom Kläger in Bezug genommenen Schriftsatz vom 20.11.2018 im Verfahren 7 O 2305/18 hat der Kläger vorgetragen, dass diese Nummer 9 „mit Einverständnis der Parteien“ durch den anwesenden Sohn des Klägers, Herrn M. E., ergänzt worden sei. Der Beklagte hat in dem Parallelverfahren erklärt, dass das Papier im Zusammenhang mit dem vom Kläger initiierten Ankaufbestrebungen bezüglich des Erdgeschosses zu sehen sei, wobei die wirksame Vereinbarung einer Ziffer 9 dahinstehen könne, da eine solche unterhalb der Parteiunterschriften schon nicht geschlossen bzw. wirksam vereinbart wurde. Die Existenz der Vereinbarung und den Umstand, dass der Sohn des Beklagten mit Einverständnis der Parteien Nummer 9 dem schriftlichen „Eckpunktepapier“ hinzugefügt habe, hat er nicht in Abrede gestellt. Ob der Beklagte dem Schriftstück keinen „rechtsverbindlichen Charakter beimisst“ und der Kläger sich das zuletzt – anders als bisher – zu eigen macht, ist unerheblich, denn der Senat ist an die unstreitigen Tatsachen, nicht aber an ihre Bewertung durch die Parteien gebunden. Dies gilt umso mehr, als der Beklagte die Frage des § 550 BGB zunächst offenbar nicht erkannt hat. Die Änderung des Mietvertrags in Nummer 9 der Vereinbarung verstößt gegen den Formzwang des § 550 BGB, weil die Regelung zum einen nicht von der darüber stehenden Überschrift gedeckt ist und zum anderen beide Regelungen keine körperliche Verbindung mit dem Mietvertrag oder einen zweifelsfreie inhaltliche Verweisung auf den Mietvertrag aufweisen.
Der Ansicht des Klägers, dass es sich bei der Frage, wann das Mietobjekt zu übergeben ist, um keine wesentliche Frage handele, vermag der Senat nicht zu folgen, denn die Übergabe des Mietobjekts ist eine Kardinalspflicht des Vermieters.
Soweit der Kläger nun im Schriftsatz vom 09.06.2021 annimmt, das Eckpunktepunktepapier habe Übergabemodalitäten nur für den Fall des Zustandekommens eines Kaufvertrags vorgesehen, so dass die Modalitäten unter der Bedingung eines zustande gekommenen Kaufvertrags gestanden hätten, lässt sich eine solche Bedingung Nummer 9 der Vereinbarung und dem gesamten Eckpapier nicht entnehmen. Es erscheint auch zweifelhaft, ob den Parteien eine Regelung unterstellt werden kann, wonach der Beklagte das Lokal aufgrund des Mietvertrags zunächst unbedingt herausgeben sollte und dann, wenn ein Kaufvertrag geschlossen ist, erst nach Grundbucheintragung. Letztlich kommt es darauf aber gar nicht an: Auch wenn man von einer bedingten Regelung ausginge, würde diese den Mietvertrag ändern.
bb) Rechtsfolge des Formmangels ist die Kündbarkeit gemäß § 580a Abs. 2 BGB.
Eine ordentliche Kündigung liegt in der Berufung auf die vorgelegte und unwirksame außerordentliche Kündigung vom 28.08.2017 im Schriftsatz vom 31.07.2020 (Bl. 98 d.A.). Es ist anerkannt, dass in der Erhebung einer Räumungsklage eine konkludente Kündigungserklärung liegt, wenn mit hinreichender Deutlichkeit der Wille der Klagepartei zu entnehmen ist, dass die Prozesshandlung nicht nur der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen, sondern auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung enthalten soll, was jedenfalls dann der Fall ist, wenn die Klageschrift konkret auf eine bestimmte Kündigung Bezug nimmt und eine Kopie der Kündigung als Anlage beigefügt ist (OLG München, Beschluss vom 06.09.2017, 32 U 1611/17). Nicht anderes gilt – anders als vom Kläger angenommen – in der vorliegenden Konstellation. Aus dem genannten Schriftsatz des Beklagten folgt hinreichend deutlich, dass er das Mietverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beenden wollte; das war gemäß § 580a Abs. 2 BGB der 31.03.2021.
Ob sich der Kündigende dabei auf den Kündigungsgrund des § 550 BGB berufen hat und ihm der Formmangel überhaupt bewusst war, ist unerheblich, weil die Formvorschrift des § 550 S. 1 BGB von Amts wegen zu berücksichtigen ist (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 7. Aufl., Kap. 21 Rn. 9; OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017, I-24 U 150/16).
Angesichts des Vorstehenden ist es unerheblich, ob sich der Beklagte auch auf die Kündigung vom 30.08.2018 (Anlage B I 20) berufen kann.
cc) Anders als vom Kläger angenommen, scheitert die ordentliche Kündigung im Schriftsatz vom 31.07.2020 auch nicht daran, dass die in § 550 S. 2 BGB bestimmte Frist von einem Jahr nach Überlassung des Mietobjekts noch verstrichen ist. Soweit sich er sich auf eine Rechtsauffassung beruft, nach der für den Beginn des Fristlaufs vor der Überlassung der vereinbarte Übergabetermin maßgebend sein soll (Weidenkaff in Palandt, BGB, 80. Aufl., § 550 Rn. 13), versagt diese Auffassung jedenfalls in Fällen, in denen – wie hier im Mietvertrag vom 15.02.2016 und dessen Änderung am 17.03.2017 – kein fester Übergabetermin vereinbart ist (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 138). Jedenfalls in dieser Konstellation kommt es auf den Zeitpunkt der Vertragsänderung an (Wolf/Eckert/Ball a.a.O. Rn. 139; vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.11.2002, 24 U 21/02), so am 17.03.2018 die notwendige Mindestlaufzeit des Mietvertrags abgelaufen war.
dd) Dass die ordentliche Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen ist, steht der Umdeutung und der Kündigung nicht entgegen, denn § 550 BGB ist zwingend (Weidenkaff in Palandt, BGB, 80. Aufl., § 550 Rn. 2).
c) Ohne Erfolg beruft sich der Kläger wegen der Kündigungen auf Verwirkung. Es bestand keinerlei Anlass zu einem Vertrauen, der Beklagte werde das Mietverhältnis akzeptieren.
d) Fehl geht auch der Einwand des Klägers im Schriftsatz vom 09.06.2021, der Beklagte habe den mit Mietvertrag entsprechend Ziffer IV Nr. 2.5 des notariellen Kaufvertrags vom 13.04.2016 nur mit seiner schriftlichen Zustimmung kündigen dürfen. Abschnitt IV Nr. 2 des Kaufvertrags betrifft ausweislich von Ziffer IV Nr. 2.1 Satz 2 die Mietverhältnisse mit den Mietern M. und D…, die der Kläger übernommen hat; diese Mietverhältnisse sollte der Beklagte nach dem Abschluss des Notarvertrags nicht mehr ändern oder kündigen können. Der Mietvertrag zwischen den Parteien wird im genannten Abschnitt nicht erwähnt. Für eine Auslegung von Ziffer IV Nr. 2.5, wonach der Vertragspartner (Mieter) seiner eigenen Kündigung schriftlich zustimmen muss, bietet die Regelung keinerlei Anhaltspunkte.
2. Auch auf eine „Verwaltungs- und Benutzungsregelung im Sinne von § 745 Abs. 1 BGB“ kann der Kläger seinen Anspruch nicht stützen.
a) Allein der Umstand, dass der Kläger aufgrund des notariellen Kaufvertrags vom 13.04.2016 (Anlage K 3) hälftiger Miteigentümer des Grundstücks geworden ist, auf dem sich das Mietobjekt befindet, hat den Bestand und Inhalt des Gewerberaummietvertrags vom 15.02.2016 nicht berührt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann auch zwischen den Mitgliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder ein Mietvertrag bestehen; es spricht gerade für einen Mietvertrag, wenn die dem Miteigentümer vertraglich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit über den Umfang hinausgeht, der seinem Miteigentumsanteil entspricht, und durch die vereinbarte Vergütung der Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus ausgeglichen werden soll (Urteil vom 25.04.2018, VIII ZR 176/17). Der Umstand, dass dem Kläger durch Ziffer V Nr. 4.1 des Notarvertrags bereits die Nutzung von zwei der vier Etagen des Objekts zugewiesen ist und die entgeltliche Überlassung des Ladens noch hinzu treten sollte, streitet daher für die Annahme eines fortdauernden Mietvertrags. Selbst wenn in einem solchen Fall in dem fortbestehenden Mietvertrag zugleich eine einvernehmliche gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745 BGB liegen und insoweit zusätzlich auch Regelungen des Gemeinschaftsrechts zu berücksichtigen sein sollten, änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen eines Mietvertrags die für einen solchen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften anzuwenden sind (BGH a.a.O.). Das schließt auch die mietvertraglichen Kündigungsregelungen ein, so dass eine Kündigung des Mietvertrags grundsätzlich zu einer Beendigung der Überlassungspflicht hinsichtlich des Mietobjekts führt.
b) Wie bereits in der mündlichen Verhandlung erörtert, ist auch nicht erkennbar, dass die Parteien den Mietvertrag und die für ihn geltenden Kündigungsregelungen im Zusammenhang mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch den Kläger modifiziert hätten:
Der notarielle Kaufvertrag vom 13.04.2016 erwähnt das Mietobjekt gar nicht. Aus dem Vertrag ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme, im Fall der Kündigung des Mietvertrags könne der Kläger trotzdem aufgrund einer „Verwaltungs- und Benutzungsregelung“ vom Beklagten die Herausgabe des Mietobjekts zur alleinigen Nutzung beanspruchen. Wenn überhaupt, lässt sich aus dem Vertrag entnehmen, dass das Lokal dem Beklagten zugeordnet ist, denn bei hälftigem Eigentum sollten das 1. und das 2. Obergeschoss dem Kläger zustehen, so dass die beiden anderen Etagen dem Beklagten zuzuordnen sein dürften, was der Vertrag für das 3. Obergeschoss und ein Zimmer im Untergeschoss auch ausdrücklich anführt.
Auch sein Hinweis im Schriftsatz vom 09.06.2021 auf das Eckpunktepapier vom 15.03.2017 verhilft dem Kläger nicht zu einem Herausgabeanspruch, denn in dem Papier ging es um den Erwerb eines weiteren Eigentumsanteils, zu dem es nicht gekommen ist. Aus einem nicht zustande gekommenen Erwerb kann der Kläger aber keine Rechte herleiten.
Auch der Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 09.06.2021, die Parteien hätten im Zusammenhang mit dem Notarvertrag „vereinbart“, dass der Mietvertrag vom 15.02.2016 „fortan als Verwaltungs- und Benutzungsregelung Geltung haben soll“, ist ohne jede Substanz. In der Klage (dort Seite 4), auf die sich der Kläger in seinem Schriftsatz vom 09.06.2021 nochmals bezieht, hat er vorgetragen, dass die Parteien den Mietvertrag „ausdrücklich (…) unverändert“ fortsetzen wollten. Unter diesen Umständen ist seinem Vortrag nicht mehr zu entnehmen, als dass es der Sache nach beim Mietvertrag verbleiben sollte, nur dass die Parteien seine „Geltung“ nun „als eigentumsbezogene Verwaltungs- und Benutzungsregelung“ wollten. Eine solche Regelung ist indes entsprechend der unter a) dargestellten Grundsätze nach den mietvertraglichen Vorschriften kündbar.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Vollstreckungsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO. Anlass, die Revision zuzulassen, besteht nicht.
