Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen – Mietvertragskündigung

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung gelegen in der B…straße 8 in 1… B…, 1. Etage rechts, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad und einem Kellerraum, geräumt an den Kläger herauszugeben.

2. Dem Beklagten wird bis zum 31. Januar 2025 eine Räumungsfrist gewährt.

3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung in der Hauptsache durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.980,00 Euro und hinsichtlich der Kosten in Höhe von 1.300,00 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die von dem Beklagten zur Abwendung der Vollstreckung in der Hauptsache zu leistende Sicherheit erhöht sich ab dem Monat Juni 2025 jeweils am 3. Werktag eines jeden Monats um weitere 330,00 Euro.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 3.960,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer von dem Beklagten aufgrund eines am 26.10.2009 geschlossenen Mietvertrages seit dem 01.12.2009 gemieteten Wohnung, gelegen B…straße 8 in 1… B…, 1. Etage rechts, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad und einem Kellerraum.

Der Kläger ist ausweislich des Grundbuchs von Brandenburg, Blatt 11824 seit dem 27.09.2011 Eigentümer des dort verzeichneten Flurstücks 35, der Flur 55, gelegen B…straße 8 in 1… B….

Die im Mietvertrag vereinbarte Brutto-Miete betrug zunächst monatlich 330,00 Euro, wobei Bestandteil dieser Miete eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 65,00 Euro war.

Die Betriebs- und Heizkosten für diese Wohnung wurden durch den Kläger unstreitig jährlich abgerechnet.

Für das Abrechnungsjahr 2020 erteilte der Kläger dem Beklagten über die Firma B… D… GmbH eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung, welche mit einer Nachzahlung von 1.228,86 Euro endete.

Für das Abrechnungsjahr 2021 erteilte der Kläger dem Beklagten ebenfalls über die Firma B… D… GmbH eine Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten; diese endet – nach Abzug der tatsächlich vom Beklagten erbrachten Vorauszahlungen – mit einem offenen Nachzahlungsbetrag von 211,81 Euro (anstelle von 601,81 Euro).

Ebenso erteilte der Kläger dem Beklagten für das Abrechnungsjahr 2022 über die Firma B… D… GmbH eine Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten vom 28.12.2023 – Anlage K 2 (Blatt 11 bis 15 der Akte) –, welche mit einer Nachzahlungsforderung von 295,22 Euro endete.

Zahlungen auf diese Betriebskostenabrechnungen leistete der Beklagte unstreitig nicht.

Mit Schriftsatz seines nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 12.10.2022 – Anlage K 3 (Blatt 16 bis 18 der Akte) – forderte der Kläger von dem Beklagten die Zahlung der ausstehenden Nachzahlung der Betriebskosten für die Jahre 2020 und 2021. Eine Reaktion des Beklagten erfolgte hierauf allerdings unbestritten nicht.

Nach fruchtlosem Ablauf der dem Beklagten von der Klägerseite gesetzten Zahlungsfrist (24.10.2022) kündigte der Kläger über seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten das hier nunmehr streitige Mietvertragsverhältnis mit Schriftsatz vom 19.04.2023 – Anlage K 4 (Blatt 22 bis 24 der Akte) – außerordentlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich zum frühest möglichen Zeitpunkt zum 31.07.2023.

Dieses Kündigungsschreiben ging dem Beklagten unstreitig durch Einwurf in dessen Hausbriefkasten am 21.04.2023 zu.

Wegen dieser Betriebs- und Heizkostennachforderungen für die Jahre 2020 und 2021 erging auf Antrag der Klägerseite unter dem 09.06.2023 unbestritten ein Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Berlin-Wedding zur Geschäfts-Nr.: 23-0885120-0-6 gegen den hiesigen Beklagten. Auch hierauf zahlte der Beklagte in der Folgezeit nicht.

Wegen der dann ausstehenden Zahlungsforderung in Höhe von insgesamt 1.440,67 Euro erklärte der nunmehrige Prozessbevollmächtigte des Klägers im Namen des Klägers mit Schriftsatz vom 19.10.2023 – Anlage K 4 (Blatt 22 bis 24 der Akte) – erneut die außerordentliche, fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.01.2024 und höchst hilfsweise die ordentliche Kündigung zum frühest möglichen Termin und forderte den Beklagten auf, die Wohnung bis spätestens 31.10.2023 zu räumen und an ihn im vertragsgemäßen Zustand zu übergeben.

Der Beklagte befindet sich insoweit unstreitig mit nachstehenden Zahlungsverpflichtungen im Zahlungsverzug.

– Betriebskostennachzahlung für 2020: 1.228,86 Euro,

– Betriebskostennachzahlung für 2021: 211,81 Euro,

– Betriebskostennachzahlung für 2022: 295,22 Euro,

Gesamt-Betriebs- und Heizkostennachforderung: 1.735,89 Euro.

Rein vorsorglich kündigte die Klägerseite das aus ihrer Sicht bereits beendete Mietverhältnis dann nochmals außerordentlich, fristlos mit sofortiger Wirkung sowie auch hilfsweise ordentlich unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist zum nächst möglichen Zeitpunkt wegen schuldhafter und wiederholter Verletzung der vertraglichen Pflichten mittels der Klageschrift vom 14.03.2024, welche dem Beklagten am 17.04.2024 zugestellt wurde.

Der Beklagte befindet sich insoweit mit mehreren Betriebskostennachforderungen des Klägers im Umfang von insgesamt 1.735,89 Euro unbestritten im Zahlungsverzug.

Der Kläger trägt vor, dass er zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges berechtigt gewesen sei. Ein Vermieter könne ein Mietverhältnis nämlich ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. Ein solches Interesse liegt dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne könne u.a. gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für einen Monat übersteigt, mehr als einen Monat im Verzug gerät. Diese Nichtzahlung des Beklagten stelle sich vorliegend auch als schuldhaft dar. Das Verschulden der Mieter für die Pflichtverletzung werde nämlich vermutet. Insoweit müsse der Mieter das fehlende Verschulden darlegen und beweisen.

Im Übrigen würde er darauf hinweisen, dass die hier verfahrensgegenständliche Klage sich nicht nur auf die Kündigung vom 19.04.2023, sondern auch auf die Kündigung vom 19.10.2023, wie auch die Prozesskündigung vom 14.03.2024 stützen würde. Gegenstand der Kündigungen seien die aus dem Mietvertragsverhältnis resultierenden Zahlungsrückstände bezüglich der Betriebskostennachzahlungen für die Abrechnungsjahre 2020, 2021 und 2022.

Zwischenzeitlich befinde sich der Beklagte auch mit der Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2023 in Zahlungsverzug.

Substantiierte Einwendungen gegen die Betriebskostennachzahlungsforderung habe der Beklagte indes zu keinem Zeitpunkt erhoben. Welche inhaltlichen Einwände der Beklagte gegen die Betriebskostenabrechnungen erhoben haben soll, trage dieser nicht vor. Insoweit erschließe sich ihm – dem Kläger – auch nicht, welche Einwände insoweit ihm – dem Kläger – bekannt sein sollen.

Dem Beklagten verhelfe auch nicht ein Verweis auf eine klägerseits bereits unter dem 23.11.2021 ausgesprochene Kündigung in der Sache weiter. Der Kündigungsgrund aus dieser Kündigung sei auch nicht durch die fortwährende Nutzung der Wohnung seitens des Beklagten verbraucht. Dies gelte einerseits deshalb schon nicht, weil der Beklagte seinerzeit der Kündigung durch seinen jetzigen Verfahrensbevollmächtigten unter Verweis auf die materiell-rechtliche Unbegründetheit der Kündigung widersprechen ließ und der Kläger im Widerspruchsschreiben darauf hingewiesen wurde, dass die Betriebskostenabrechnung 2020 beklagtenseits durch die Verbraucherzentrale überprüft werden wird und der Beklagte hiernach darauf zurückkommen werde, andererseits der Beklagte eben gerade in der Folge – und dies auch nicht im gerichtlichen Mahnverfahren – inhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen – weder für 2020, noch für 2021 – erhob und die insoweit durch Vollstreckungsbescheid titulierte Zahlungsforderung sodann auch bis heute nicht ausgeglichen habe.

Eine Wiederholungskündigung sei im Mietrecht grundsätzlich zulässig; dies gelte erst recht, wenn – wie vorstehend – sich der Mieter mit weiteren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis in Verzug befindet und diese Zahlungsverpflichtungen ebenfalls unter Heranziehung bisheriger ausstehender Zahlungsverpflichtungen zum Kündigungsgegenstand erhoben werden.

Die Kündigungen des Mietverhältnisses widersprechen auch nicht dem schuldrechtlichen Gebot der Rücksichtnahme. Er – der Kläger – habe nämlich mehrfach in der Vergangenheit die ausstehenden Zahlungsforderungen gegenüber dem Beklagten angemahnt und unstreitig auch einen Vollstreckungsversuch im Hinblick auf die titulierte Zahlungsforderung unternommen.

Da der Beklagte aber nach seiner Kenntnis Bürgergeld beziehe und keiner regelmäßigen Erwerbstätigkeit nachgehe, habe er – der Kläger – allein schon aus Kostengründen von weiteren Kosten auslösenden Vollstreckungsmaßnahmen Abstand genommen, da derartige Versuche ohnehin mangels pfändbaren Einkommens und Vermögens des Beklagten nicht Erfolg versprechend gewesen seien. Auf die Rechtsprechung des BGH zur fehlenden Erstattungsfähigkeit von Vollstreckungskosten bei erkennbarer Erfolglosigkeit würde er insofern hinweisen.

Soweit schlussendlich der Beklagte behaupten würde, er – der Kläger – hätte sich diesem gegenüber in der Vergangenheit so verhalten, dass dieser das Mietverhältnis beendende Konsequenzen nicht erwarten durfte, erschließe sich auch dieses Vorbringen des Beklagten ihm nicht. Allein der Umfang der durch die jetzigen Verfahrensbevollmächtigten des Klägers veranlassten Zahlungsaufforderungen, Mahnungen, Vollstreckungsandrohungen und Kündigungserklärungen dürfte insoweit den Vortrag des Beklagten ad absurdum führen.

Der Beklagte sei daher zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung/Mietsache verpflichtet, so dass der Klage hiernach stattzugeben sei.

Der Kläger beantragt: Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung gelegen in der B…straße 8 in 1… B…, 1. Etage rechts, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad und einem Kellerraum, geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen; hilfsweise ihm eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.

Die Beklagte behauptet, dass die Kündigungen der Klägerseite ins Leere gegangen seien, weil der Kläger zur Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund der rückständigen Betriebskostennachzahlungen nicht berechtigt gewesen sei. Unabhängig von der Streitfrage, ob rückständige Betriebskostennachzahlungen zur fristlosen bzw. fristgemäßen Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses herangezogen werden können, sei dies jedenfalls vorliegend seiner Ansicht nach nicht der Fall.

Dem Kläger sei nämlich bekannt, dass er – der Beklagte – inhaltliche Einwände gegen die Betriebskostenabrechnungen habe, auch wenn dies aufgrund der – aus seiner Sicht versehentlich erfolgten – Titulierungen für die Abrechnungen 2020 und 2021 nicht mehr von Bedeutung sei.

Der Kläger habe das Mietverhältnis mit dem Beklagten nach der Kündigung vom 23.11.2021 fortgesetzt. Die verfahrensgegenständliche Klage stütze sich lediglich auf die Kündigung vom 19.04.2023. Der Kündigungsgrund aus der vorausgegangenen Kündigung sei aber durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses „verbraucht“. Die Kündigung des Mietverhältnisses widerspreche dem schuldrechtlichen Gebot der Rücksichtnahme. Der Kläger habe die Betriebskostennachzahlungen in der Vergangenheit zwar gegen ihn – den Beklagten – gelten gemacht, aber nicht ernsthaft verfolgt. Insbesondere, nachdem auch der Kündigung von 23.11.2021 keine weiteren Schritte gefolgt seien, habe er ihn – den Beklagten – in dem Glauben belassen, die Frage der streitigen Betriebskostenabrechnungen noch regeln zu können. Dies habe sich erst durch die Titulierungen, gegen die er sich rechtsirrig nicht verteidigt habe, geändert.

Aber auch seitdem habe der Kläger keinen ernsthaften Versuch unternommen, die ausstehenden Beträge gegen ihn – den Beklagten – beizutreiben. Zwar habe der Kläger ihm – dem Beklagten – mit Schreiben vom 28.06 2023 eine anwaltliche Vollstreckungsandrohung übersenden lassen; weitere Vollstreckungshandlungen seien aber bis heute nicht durch den Kläger eingeleitet worden.

Der Kläger habe sich ihm gegenüber somit in der Vergangenheit so verhalten, dass er – der Beklagte – das Mietverhältnis beendende Konsequenzen nicht erwartet habe. Abgesehen davon, dass der Kläger ihn – den Beklagten – über die tatsächlichen Vermietungsverhältnisse im Unklaren gelassen habe, seien die Außenstände auch nicht so gegen ihn – den Beklagten – versucht worden durchzusetzen, dass er – der Beklagte – mit weiteren mietrechtlichen Maßnahmen habe rechnen müssen.

Im Hinblick darauf, dass es sich bei einem Wohnungsmietvertrag nicht um ein beliebiges Vertragsverhältnis handelt, sondern für den Mieter von existenzieller Bedeutung sei, dürfe von einem Vermieter seiner Ansicht nach erwartet werden, dass er in der gebotenen Konsequenz handelt und bei dem Mieter nicht den Eindruck der Beliebigkeit erweckt.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend verwiesen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf den Inhalt der Sitzungsniederschriften verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2a GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.

Die zulässige Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihm immer noch inne gehaltenen Wohnung zu (§ 535 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3, § 546 Abs. 1, § 556, § 556a, § 556b, § 569 Abs. 3 und Abs. 4 sowie § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB), da der Kläger das bestehende Mietverhältnis sowohl durch die außerordentliche, fristlose als auch durch die hilfsweise ordentliche, fristgerechte Kündigung zum nächst möglichen Termin vom 19.04.2023 – Anlage K 5 (Blatt 22 bis 24 der Akte) – sowie auch erneut durch die nochmals vorsorglich fristlose, hilfsweise ordentliche, fristgerechte Kündigung vom 19.10.2023 – Anlage K 6 (Blatt 25 bis 27 der Akte) – und zudem erneut durch die nochmals vorsorglich fristlose, hilfsweise ordentliche, fristgerechte Kündigung mittels der Klageschrift vom 14.03.2024 (Blatt 1 bis 6 der Akte) rechtswirksam beendet hat.

Diese drei Kündigungen der Klägerseite waren auch wirksam, insbesondere entsprachen sie den formellen Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB. Den Kündigungsgrund hatte die Klägerseite nämlich in hinreichender Weise angegeben, da sie in den jeweiligen Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund genannt hat und auch den Gesamtbetrag der rückständigen Betriebskosten jeweils bezifferte.

Bezüglich der Prozesskündigung ist diese durch die Zustellvollmacht des Beklagtenvertreters nach § 172 ZPO gedeckt. Den vorherigen Kündigungserklärungen lag im Übrigen eine Vollmacht bei. Zudem wurden diese Kündigungen rügelos ohne jedweden Hinweis auf eine etwaig fehlende Vollmacht durch den Beklagten entgegengenommen (AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016, Az.: 350 C 517/12).

In Fällen, in denen es sich – wie hier – um eine einfache und klare Sachlage handelt, hat damit ein Vermieter seine Verpflichtung zur Angabe des Kündigungsgrundes nämlich bereits genügt, weil in einem solchen Fall der Beklagte als Mieter ohne Weiteres in der Lage ist, die Berechtigung dieser Kündigungen zu überprüfen. Die Angabe weiterer Einzelheiten, wie z.B. das Datum des Verzugseintritts oder die Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Jahre ist somit entbehrlich. Dieselben Grundsätze gelten sogar bei umfangreichen oder schwierig zu ermittelnden Rückständen. Selbst eine fehlerhafte Berechnung des Rückstands hat keinen Einfluss auf die formelle Wirksamkeit der Kündigung (BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 96/09, u.a. in: NJW 2010, Seite 3015 ff.; BGH, Beschluss vom 30.06.2004, Az.: VIII ZB 31/04, u.a. in: WuM 2004, Seiten 489 f. BGH, Beschluss vom 22.12.2003, Az.: VIII ZB 94/03, u.a. in: NJW 2004, Seiten 850 f.; LG Berlin, Urteil vom 03.08.2010, Az.: 63 S 607/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1271 f.; LG Berlin, Urteil vom 18.11.2008, Az.: 63 S 339/07, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 198 f.; LG Dortmund, WuM 2004, Seite 205; LG Berlin, NJW 2003, Seite 3063; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.04.2011, Az.: 10 C 106/10, u.a. in: MM 2011, Nr. 6, Seite 38; AG Dortmund, WuM 2004, Seite 720).

Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietvertragsverhältnis aber bereits dann aufkündigen:

– wenn sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug befindet

oder

– wenn sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet

oder

– wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Bei dieser Vorschrift entsteht das Kündigungsrecht, wenn ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht ist. Maßgeblich ist dann allein die Höhe des Rückstands. Es ist also nicht erforderlich, das der Rückstand über zwei Monate hinweg andauert; der Vermieter kann also kündigen, wenn erstmals ein Rückstand in Höhe von zwei Mieten erreicht wird. Es spielt dem entsprechend auch keine Rolle, ob der Mieter mit zwei vollen Mieten oder mit mehreren Teilbeträgen in Verzug geraten ist.

Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören zwar nicht ohne weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, so dass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen kann (OLG Rostock, Urteil vom 09.02.2023, Az.: 3 U 22/21; OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 26.07.1984, Az.: 4 W-RE-386/84; LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.12.2016, Az.: 5 S 141/16; LG Berlin, Urteil vom 15.03.2023, Az.: 64 S 180/21; LG Köln, Urteil vom 11.02.1994, Az.: 6 S 211/93; LG Freiburg, Beschluss vom 08.08.1981, Az.: 9 T 97/81; LG Hagen/Westfalen, Urteil vom 28.07.1980, Az.: 13 S 18/80; LG Berlin, Urteil vom 21.01.1980, Az.: 61 S 243/79; AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013, Az.: 13 C 66/13; AG Tiergarten, Urteil vom 04.06.1992, Az.: 3 C 150/92; AG Köln, Urteil vom 05.07.1977, Az.: 155 C 5068/77).

Für die analoge Anwendung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB spricht aber, dass bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten – wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt – eine Jahresmiete geschuldet wird, deren Höhe der Vermieter durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung (endgültig) bestimmt. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28.05.1975, Az.: VIII ZR 70/74, u.a. in: WPM 1975, Seite 897) hat den Rückstand mit Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von nahezu zwei Monatsmieten auch als erhebliche Pflichtverletzung und derartige Nachforderung zudem auch als wiederkehrende Leistung im Sinne von § 216 BGB angesehen (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 f.).

Damit liegen aber bereits zwei Merkmale vor, die zumindest zur analogen Anwendung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB führen können (Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 543 BGB, Rn. 218a).

Insofern kann ein derartiger Verzug bezüglich der Betriebskostennachzahlung auch eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen, selbst wenn hierbei die vorgeschriebene Abwägung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen ist.

Maßgeblich ist bei § 543 Abs. 1 BGB zunächst die Höhe der Betriebskostennachforderung. Ist diese Nachforderung nicht höher als eine Monatsmiete, so kommt eine Kündigung in der Regel auch nicht nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Insoweit ist es nämlich sachgerecht auf die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB getroffene Wertentscheidung zurückzugreifen.

In der Regel ist somit für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB eine Rückstands-Höhe von mindestens zwei Monatsmieten erforderlich, weil dies dem Regelmodell des § 543 Abs. 2 BGB für einen sich über längere Zeit entwickelnden Zahlungsrückstands entspricht (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 45).

Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB ist dem entsprechend somit aber bereits wegen eines Rückstandes mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von zwei Monatsmieten (hier mithin in Höhe von 2 x 330,00 € = 660,00 Euro) mehr als einen Monat als gerechtfertigt anzusehen (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023, Az.: 2-11 S 13/23; LG Berlin, Urteil vom 24.11.2015, Az.: 63 S 158/15; LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015, Az.: 63 S 202/14; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2024, Az.: 33052 C 64/24; AG München, Urteil vom 29.01.2009, Az.: 412 C 29663/08).

Vorliegend stehen aber unstreitig sogar noch Betriebskostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.735,89 Euro zur Zahlung durch den Beklagten an den Kläger offen.

In dem Schreiben vom 12.10.2022 – Anlage K 3 –, in dem die Klägerseite den Beklagten unter Fristsetzung zur Zahlung der Rückstände aufforderte, liegt auch die erforderliche Abmahnung im Sinne des § 543 Abs. 3 BGB vor. Der Beklagte war damit vorgewarnt, dass – sollte er die Zahlungsfrist verstreichen lassen – es zum Ausspruch der Kündigung kommen könnte (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2024, Az.: 33052 C 64/24).

Aus diesem Grunde war die Klägerseite hier somit auch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB gegenüber dem Beklagten berechtigt, weil der Beklagten unstreitig zumindest in dieser Höhe in Verzug geraten war und ein diesbezüglicher Zahlungsrückstand im Übrigen auch noch bei Klageerhebung bestanden hat.

Zwar wäre diese außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB ggf. durch eine rechtzeitige Zahlung des Beklagten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden (LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022, Az.: 9 S 38/21), jedoch ist eine derartige Zahlung innerhalb der Schonfrist vorliegend nicht erfolgt, so dass dies hier auch dahingestellt bleiben konnte und die durch die Klägerseite ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das streitige Mietvertragsverhältnis somit auch insofern wirksam beendet hätte.

Die einmal zum Zeitpunkt des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen gerechtfertigte außerordentliche fristlose Kündigung hätte ihre Wirkung nämlich nur in den im Gesetz vorgesehenen Fällen verloren (OLG Rostock, Urteil vom 09.02.2023, Az.: 3 U 22/21).

Daneben wäre hier insofern aber das streitige Mietvertragsverhältnis auch durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist beendet worden (BGH, Urteil vom 13.04.2016, Az.: VIII ZR 39/15; BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023, Az.: 2-11 S 13/23; LG Berlin, Urteil vom 24.11.2015, Az.: 63 S 158/15; AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023, Az.: 5 C 3319/22), so dass auch insofern das hier streitige Mietvertragsverhältnis spätestens mit Ablauf dieser ordentlichen Kündigungsfrist zum 31.01.2024 durch die Kündigungen der Klägerseite wirksam beendet wurde.

Für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genügt nämlich ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat (BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12; AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023, Az.: 5 C 3319/22). Dies ist sogar nur als Untergrenze für den kündigungserheblichen Mietrückstand anzusehen, so dass bei einem Mietrückstand von weniger als zwei aber mehr als einer Monatsgesamtmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat noch ein tatrichterlicher Beurteilungsspielraum verbleiben würde (AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023, Az.: 5 C 3319/22).

Dabei ist es auch unerheblich, dass der Zahlungsrückstand vorliegend nicht den Mietzins, sondern Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen betrifft. Denn § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB umfasst auch den Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung (LG Berlin, Urteil vom 13.04.2018, Az.: 63 S 217/17; LG Karlsruhe, Urteil vom 13.02.2003, Az.: 5 S 149/02; AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023, Az.: 5 C 3319/22).

Bei einem Zahlungsverzug spricht zudem eine Vermutung für das Verschulden des Mieters (LG Berlin, Urteil vom 13.04.2018, Az.: 63 S 217/17).

Zwischen den Parteien bestand zwar ein Schuldverhältnis in Form eines Mietverhältnisses, so dass der Kläger/Vermieter auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Mieters/Beklagten Rücksicht nehmen musste (§ 241 Abs. 2 BGB). Diese Pflicht hat der Kläger aber vorliegend nicht verletzt, indem er über seinen Rechtsanwalt die außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und hilfsweise die ordentlichen Kündigungen gegenüber dem Beklagten erklären ließ, da nur eine unberechtigte Konfrontation mit nicht bestehenden Ansprüchen regelmäßig eine Verletzung der Rücksichtnahme-Pflicht aus § 241 Abs. 2 BGB darstellt (BGH, Urteil vom 12.12.2009, Az.: VI ZR 224/05; BGH, Urteil vom 16.01.2009, Az.: V ZR 133/08; LG Lübeck, Urteil vom 06.10.2022, Az.: 14 S 70/21); vorliegend der Kläger aber berechtigte Ansprüche gegen den hiesigen Beklagten geltend gemacht hat, wie oben näher ausgeführt.

Dass der Kläger/Vermieter bei dem hier vorliegenden Zahlungsverzug des Beklagten/Mieters bis zum Ausspruch der Kündigung noch einige Monate nach Übersendung der Betriebskostenabrechnungen zugewartet hat, statt diese gleich zum ersten zur Kündigung berechtigenden Termin auszusprechen, lässt die jeweilige Kündigung auch in Ansehung von § 314 Abs. 3 BGB nicht als illoyal erscheinen (BGH, Urteil vom 11.03.2009, Az.: VIII ZR 115/08).

Zudem findet § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung (BGH, Urteil vom 13.07.2016, Az.: VIII ZR 296/15).

Davon abgesehen wäre eine bejahende Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB aber auch nach den Maßstäben dieser gesetzlichen Bestimmung hier rechtsfehlerhaft. Denn die Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, ist angesichts des Umstandes, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden und der Kläger/Vermieter durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange des Beklagten/Mieters genommen hat, nicht berechtigt. Eine andere Sichtweise liefe nämlich darauf hinaus, dass ein für den Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen (BGH, Urteil vom 13.07.2016, Az.: VIII ZR 296/15).

Der Beklagte wohnt nunmehr seit ca. 15 Jahren in der streitbefangenen Wohnung. Aufgrund des derzeitig „angespannten“ Wohnungsmarktes ist ein Umzug für ihn wohl eine gewisse Belastung. Dies trägt zu einer Schutzwürdigkeit des Beklagten bei. Jedoch hat er die Kündigung selbst zu vertreten. Daher können diese Umstände nur bei der Bemessung der Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO eine Rolle spielen.

Insoweit kann das Gericht einem ehemaligen Mieter gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist von einigen Wochen (LG Berlin, ZMR 2001, Seiten 189 f.) bis zu 2 Monaten (LG Berlin, ZMR 1998, Seite 351) oder sogar bis zu 3 Monaten (LG Berlin, Grundeigentum 2001, Seite 1468) gewähren, um einem ehemaligen Mieter die Suche nach einer geeigneten Ersatzwohnung zu ermöglichen, so dass hierdurch eine Obdachlosigkeit des Mieters vermieden wird (LG Berlin, Grundeigentum 2001, Seiten 141 f. = ZMR 2001, Seiten 189 f.). Berücksichtigung hierbei muss nämlich auch finden, dass eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt im hiesigen Gerichtsbezirk nicht zu verzeichnen ist, insbesondere nicht für preiswerten Wohnraum – wie ihn der Beklagte wohl aufgrund seiner finanziellen Lage benötigt -, so dass es insofern Bürger immer noch schwer haben, preiswerten Ersatzwohnraum für sich zu finden (LG Hamburg, WuM 1999, Seite 365). Angesichts der Wohndauer, der berechtigten Interessen des Beklagten, eine annähernd gleichwertige Wohnung zu finden, der Situation auf dem hiesigen Wohnungsmarkt und der finanziellen Belastungen wäre hier sogar ggf. eine Suchzeit von insgesamt 6 bis 12 Monaten noch als angemessen, aber auch ausreichend anzusehen (AG Hamburg, Urteil vom 05.06.2009, Az.: 46 C 21/09, in: „juris“).

Andererseits ist hier aber auch zu berücksichtigen, dass die erste Kündigung bereits mit Schreiben vom 19.04.2023 erfolgte, so dass der Beklagte auch in der Zwischenzeit Gelegenheit hatte, sich auf den Umzug vorzubereiten (LG München I, WuM 2009, Seiten 348 f.).

Die insofern hier – auf den hilfsweise gestellten Antrag der Beklagtenseite – zu gewährende Räumungsfrist nach § 721 ZPO war somit nunmehr im Urteil (LG Rostock, NZM 2002, Seite 213 = NJW-RR 2001, Seite 442; LG Berlin, MM 1993, Seite 111 = WuM 1994, Seite 385) nach Würdigung der Sach- und Rechtslage wie geschehen zum 31. Januar 2025 auszusprechen.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 7 und § 711 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist hier zudem noch durch das Gericht festzusetzen gewesen.