AG Pankow-Weißensee – Az.: 102 C 179/12 – Beschluss vom 27.08.2012
In dem Rechtsstreit
I. weist das Gericht unter Würdigung des derzeitigen Sach- und Streitstandes darauf hin, dass
1. zwischen den Parteien offenbar unstreitig ist, dass der Beklagte binnen Jahresfrist ab Zugang gegen die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007, 2008, 2009 und 2010 Widerspruch gegen die Wartungskosten für den Gasaußenwandheizer erhoben hat und diese nach seiner Ansicht nicht umlegbaren Kosten gegen die streitgegenständlichen Mieten aufgerechnet hat als weiteres Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen 2007 (Verrechnung von 101,15 EUR gegen die Miete 2/09), 2008 (Verrechnung von 101,15 EUR gegen die Miete 2/10), 2009 (Verrechnung von 101,15 EUR gegen die Miete 3/11), 2010 (Verrechnung von 101,15 EUR gegen die Miete 9/11). Falls nichts anderes vorgetragen wird, geht das Gericht davon aus, dass dies unstreitig ist. Andernfalls muss der Beklagte spätestens bis zum Termin klarstellen, wann die Abrechnungen ihm jeweils zugegangen sind, wann er jeweils Widerspruch erhoben hat und wann er jeweils die Aufrechnung erklärt hat mit jeweils welchem weiteren Guthaben aus welcher Abrechnung. Das Gericht geht auch davon aus, dass der Kläger tatsächlich die Guthaben gem. NKA 07, 08, 09, 10 gegen die streitgegenständlichen Mietforderungen verrechnet hat und tatsächlich die Wartungskosten aus den Abrechnungen 2007, 2008, 2009, 2010 im Streit stehen, obschon der Kläger auch 2011 erwähnt und zweimal unterschiedliche Guthaben aus 2010 verrechnet und der Beklagte nur auf die Kosten von 2008, 2009, 2010 verweist. Um Klarstellung wird gebeten.
2. die Rechtsauffassung des Beklagten geteilt wird, da ein Gasaußenwandheizer keine Etagenheizung ist, so dass die Wartungskosten nicht zu den umlagefähigen Kosten der Anlage 3 zu § 27 II der 2. Berechnungsverordnung gehören. Denn in Ziffer 4 d der Anlage wird ausdrücklich nur auf sog. Etagenheizungen Bezug genommen, so dass einzelne Brennstellen nicht hierunter fallen. Zudem werden in der Anlage die Kosten für die Beseitigung von Wasserablagerungen erwähnt, d.h. gemeint sind Anlagen, die Wasser als Transportmedium für die Wärmeenergie verwenden, also nicht Gasaußenwandöfen. Eine Analogie scheidet aus, da keine planwidrige Lücke im Gesetz ersichtlich ist. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB n.F. bzw. § 546 BGB a.F, regeln nämlich deutlich, dass diese Lasten der Mietsache vom Vermieter zu tragen sind. Nur die Kosten einzelner, in der oben genannten Anlage genau bestimmter Betriebskosten konnten nach § 14 Abs. 1 S. 1 MHG bis zum 31.12.97 auf den Mieter durch Erklärung des Vermieters umgelegt werden. Dies wird auch dadurch bestätigt, dass der Gesetzgeber erst später seine Ansicht geändert hat und in der BetrKV ausdrücklich die Wartung von Gasaußenwandeinzelöfen für umlagefähig erklärt hat. Ohne eine solche Regelung war nach der alten Rechtslage gem. Anlage 3 zu § 27 der II. BV dies aber eben nicht möglich. Zudem fehlt es auch an einer wirksamen Erklärung zur künftigen Umlage der Wartungskosten für den Gasaußenwandheizer im Sinne von § 14 MHG. Aus den Anlagen K6 und K7 geht nämlich nicht hervor, welche Betriebskostenarten, die eindeutig hätten bestimmt werden müssen, künftig nach dem Willen des Vermieters umgelegt werden sollen. Dies wäre aber nach BGH VIII ZR 279/05, Urteil vom 20.9.06 Voraussetzung für eine wirksame Umlage von neuen Betriebskosten gewesen.
3. die Klageänderung hinsichtlich der Nebenforderung nicht sachdienlich ist, da aufgrund der endgültigen Verweigerung eine Fristsetzung i. S. v. § 250 BGB entbehrlich ist und sofort Schadensersatz verlangt werden kann, der bzgl. der MwSt. unschlüssig ist.
Zu diesem Hinweis ist bis zum 11.9.12 Stellung zu nehmen.
II. Im Kosteninteresse wird angeregt, die Klagerücknahme zu prüfen.
