AG Frankfurt/Oder – Az.: 22 C 108/22 – Urteil vom 17.06.2022
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Frankfurt (Oder) am 17.06.2022 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31.05.2022 für Recht erkannt:
1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 469,13 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 20.05.2021 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert wird auf bis 500,00 Euro festgesetzt.
6. Die Berufung gegen das Urteil wird nicht zugelassen.
Kein Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 vom 22.12.2020 einen Anspruch auf eine Nachforderung von 469,13 Euro. Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß erstellt und in sich schlüssig. Widersprüche, die zwangsläufig auf eine Unrichtigkeit schließen lassen, sind für das Gericht nicht erkennbar.
Die Beklagten können dem Anspruch der Klägerin nicht entgegenhalten, dieser sei mangels Einsichtnahme in sämtliche Vertragsunterlagen noch nicht fällig. Die Beklagten können der Klägerin diese Einrede nicht entgegenhalten, weil sie entsprechend § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ohnehin mit Einwendungen ausgeschlossen wären. Einen Nachforderungsanspruch von der vorherigen Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen abhängig zu machen, ist im Hinblick auf Treu und Glauben nur sinnvoll und zulässig, soweit die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der die Nachforderung ganz oder teilweise zu Fall bringen kann.
Vorliegend sind die Beklagten jedoch im Hinblick auf § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit Einwendungen ausgeschlossen. Die Betriebskostenabrechnung ist den Beklagten am 23.12.2020 zugegangen, wie sich ihrer Mitteilung vom selben Tage entnehmen lässt (Blatt 42). Damit endete die Frist zur Geltendmachung von Einwendungen spätestens mit Ablauf des Monats Dezember 2021. Konkrete Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 haben die Beklagten aber erstmals mit ihrem Schreiben vom 25.01.2022 (Bl. 46 ff) geltend gemacht.
Die Beklagten haben diese verspätete Geltendmachung zu vertreten. Das gilt selbst für den Fall, dass die Mitarbeiterin der Klägerin im vereinbarten Termin zur Belegeinsicht am 02.02.2021 nicht sämtliche von den Beklagten gewünschten Unterlagen vorgelegt haben sollte. Die Klägerin konnte nach den gesamten Umständen nicht davon ausgehen, dass die Beklagten noch konkrete Unterlagen benötigten, ohne die sie ihre Einwendungen nicht erheben konnten. Bereits das Schreiben der Beklagten vom 25.01.2022 zeigt, dass sie auch ohne weitergehende Einsicht von Belegen umfangreiche Einwendungen tätigen konnten. Erst aus diesem Schreiben ergibt sich, welche Einwendungen konkret erhoben werden und welche Unterlagen und Erläuterungen konkret noch benötigt werden, um die eingestellten Positionen nachvollziehbar zu machen.
Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, warum das den Beklagten erst am 25.01.2022 möglich war und nicht bereits im Dezember 2021.
Darüber hinaus ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Beklagten mit ihrer Stellungnahme noch auf Unterlagen der Klägerin warteten. Nach Übersendung des Berichtes über die Wartung der Therme vom 03.02.2021, der unstreitig am Tage der Belegeinsicht einen Tag zuvor nicht vorgelegt werden konnte, sind die Beklagten wegen weitergehender Unterlagen oder Erläuterungen nicht mehr an die Klägerin herangetreten. Das wäre insbesondere nach der Mahnung der Klägerin vom 17.05.2021 zu erwarten gewesen. Stattdessen heißt es in einer E-Mail der Beklagten: „Hiermit möchten wir Sie vorsorglich in Kenntnis setzen, dass unser Widerspruch zur Betriebskostenabrechnung 2019 weiter Bestand hat. Nach Rücksprache ist der Widerspruch in Bearbeitung. Wir hoffen auf baldige Rückmeldung. Danke für Ihr Verständnis.“ In dieser Nachricht ist nicht davon die Rede, dass noch bestimmte Unterlagen oder Erläuterungen der Klägerin ausstehen, ohne die die Beklagten nicht in der Lage sind Einwendungen zu erheben. Vielmehr macht die Nachricht den Eindruck, dass die Beklagten auf eine Rückmeldung möglicherweise des Mietervereins warten, dem sie den Widerspruch zur Bearbeitung überlassen haben. Die Mahnung der Klägerin vom 17.05.2021 zeigt, dass aus ihrer Sicht die Nachforderung fällig ist. Hätten die Beklagten dies von einer weitergehenden Einsichtnahme und Erläuterung abhängig machen wollen, hätte dies in der Antwort vom 31.05.2021 nach Ansicht des Gerichts klar zum Ausdruck kommen müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen.
Nach alldem kommt es nicht darauf an, ob die Mitarbeiterin der Klägerin den Beklagten bei der Belegeinsicht am 02.02.2021 bestimmte Unterlagen nicht vorgelegt hat, weil die Beklagten aus den oben genannten Gründen auch ohne dies in der Lage waren, rechtzeitig konkrete Einwendungen zu erheben.
Der Anspruch auf Verzugszinsen beruht auf den §§ 288 Abs. 1, 286 BGB. Verzug bestand allerdings frühestens ab Zugang der Mahnung, weil die Beklagten noch nicht bis zum 20.01.2021 zahlen mussten, sondern zunächst Einsicht in die Betriebskostenunterlagen nehmen konnten, was erst am 02.02.2021, in welchem Umfang auch immer, geschehen ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 ZPO nicht vorliegen. Es hängt regelmäßig, so auch hier, von den Umständen des Einzelfalles ab, ob eine verspätete Geltendmachung von den Mietern zu vertreten ist oder nicht. Aus diesem Grunde hat die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung noch dient sie der Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung im Bezirk des Landgerichts Frankfurt (Oder).
