Nebenkostenabrechnung für ein Einfamilienhaus: Welche Anforderungen gelten

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 05.05.2025, Az. 27 C 1578/24, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 2.823,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 26.09.2024 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Von den Kosten der ersten Instanz tragen jeweils als Gesamtschuldner die Beklagten 86 % und die Kläger 14%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 2.823,44 € festgesetzt.

Gründe

Die Parteien streiten um die Abrechnung von Nebenkosten für das Jahr 2022.

Die Kläger sind Eigentümer des Einfamilienhauses in der ……, 23566 Lübeck. Mit Mietvertrag vom 30.1.2019 vermieteten die Kläger das Haus an die Beklagten ab 1.3.2019. In § 3 des Mietvertrages ist folgendes geregelt:

„1. Die Zusammensetzung der monatlichen Miete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ergibt sich wie folgt:

Nettokaltmiete 1.400 EURO
(…)
gemäß § 556 Abs. 1 BGB sämtliche Betriebskosten
im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
in der jeweils geltenden Fassung (insbesondere die sonstigen Betriebskosten) 300 EURO
hierauf leistet er Vorauszahlungen auf warme Betriebskosten
hierauf leistet er Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten
Miete gesamt 1.700 EURO.

2. Zu den sonstigen Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von § 2 Nr. 1-16 BetrKV nicht erfasst sind, gehören (…)
3. (…)
4. Die entstehenden Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter ist berechtigt, eine Änderung des Abrechnungszeitraums vorzunehmen, sofern ein sachlicher Grund für die Änderung des Abrechnungszeitraums vorliegt.
5. Der Mieter trägt die Kosten der Erstellung der Verbrauchsanalyse im Sinne von § 7 Abs. 2 HeizkV; daraus folgt jedoch keine Verpflichtung des Vermieters, eine Verbrauchsanalyse im Sinne des § 7 Abs. 2 S. 2 HeizkV zu erstellen.
6. Bei Nutzerwechsel trägt der ausziehende Mieter die Kosten für Zwischenablesung von Messgeräten für den Wärmeverbrauch und von Kalt- und Warmwasserzählern,
7. Die Parteien vereinbaren, dass sonstige durch gesetzliche Regelung zugelassene oder sonst zulässigerweise neu entstehenden Betriebskosten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgelegt werden können.
8. (…)“

Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage zum Schreiben vom 9.4.2025 verwiesen. Die Beklagten haben die Vorauszahlungen jeweils geleistet.

Das Haus wird mit Heizöl beheizt. Der 7.000 Liter-Heizöltank befindet sich auf dem Grundstück und ist für die Beklagten jederzeit zugänglich. Er hat zur Bestimmung der Füllmenge einen Peilstab, der als Einheit Zentimeter aufweist. Die Betankung erfolgt auf Veranlassung der Kläger in Abstimmung mit den Beklagten. Beim Tankvorgang selbst ist jeweils eine/r der Beklagten anwesend. Das Tankprotokoll des Tankwagens, das auch die getankten Liter-Mengen und den jeweiligen Preis pro 100l enthält, wird von eine/r der Beklagten quittiert und an die Kläger übersandt. Die Rechnungen für das Tanken werden den Klägern direkt übersandt und von diesen bezahlt.

Mit Schreiben vom 28.12.2023 – in Beklagten noch 2023 zugegangen – rechneten die Kläger über die Betriebskosten für 2022 ab. Diese Abrechnung war die erste Nebenkostenabrechnung in diesem Mietverhältnis. In der Abrechnung werden die einzelnen Positionen der Nebenkosten mit den jeweils zugehörigen Beträgen genannt und jeweils bezogen auf „365 Abrechnungstage“. Für „Heiz- und Warmwasserkosten“ war ein Betrag in Höhe von 3.191,51 € in die Abrechnung eingestellt. Die Abrechnung kam zu einem Gesamtbetrag an Nebenkosten von 6.423,44 € und saldierte unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorauszahlungen von 3.600 € mit einem Betrag zugunsten der Kläger in Höhe von 2.823,44 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K1 zur Klagschrift Bezug genommen.

Mit Anwaltsschreiben vom 17.01.2024 lehnten die Beklagten den Ausgleich des Saldos ab. Sie verwiesen darauf, dass der Nebenkostenabrechnung keine Heizkostenabrechnung beigefügt und nunmehr die Frist zur Abrechnung verstrichen sei. Gleichzeitig beantragten sie Belegeinsicht.

Mit Schreiben vom 13.2.2024 übermittelten die Kläger eine „Heiz- und Warmwasserkosten-Berechnung für 2022“. Darin werden Ölbestände im Tank, die jeweils getankten Mengen sowie die Beträge der Tankrechnungen aufgeführt und auf die Periode des Jahres 2022 verrechnet. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B 2 zum Schreiben vom 6.11.2024 Bezug genommen.

Mit Anwaltsschreiben vom 22.1.2024 wiesen die Kläger eine allgemeine Belegeinsicht zurück und boten nach Konkretisierung die Übersendung von Kopien der Belege an. Kopien der Belege wurden den Beklagten übersandt und später auch die Originalbelege.

Mit der den Beklagten am 25.9.2024 zugestellten Klage verlangten die Kläger den Ausgleich der Nebenkostenabrechnung sowie zunächst den Ersatz weiterer Kosten. Die Kläger waren der Ansicht, dass die Nebenkostenabrechnung vom 23.12.2023 formell ordnungsgemäß gewesen sei, weil die zu den einzelnen Nebenkostenpositionen relevanten Beträge angegeben wurden. Weitere Angaben seien nicht erforderlich gewesen, da es sich um ein Einfamilienhaus handele und die Kosten nicht auf mehrere Mietparteien aufzuteilen seien. Sie sei auch materiell in Ordnung, weil die Tankrechnungen richtig auf die Periode umgelegt worden seien.
Nach einer Teilrücknahme haben die Kläger zuletzt beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an sie 2.823,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 20.01.2024 zu zahlen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie waren der Ansicht, dass die Abrechnung vom 23.12.2023 schon formell unwirksam gewesen sei, denn es fehle die Angabe, welche Menge Heizöl (in Litern) der Abrechnung zugrunde gelegen habe. Sie sei auch materiell nicht in Ordnung, denn die Umrechnung der Kosten auf die Periode sei nicht richtig erfolgt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Den Klägern stünde kein Anspruch aus den §§ 535, 556 BGB zu, da die Abrechnung vom 23.12.2023 hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten formell unwirksam sei. Die formelle Richtigkeit der Abrechnung der Brennstoffkosten verlange die Angabe des Heizölverbrauchs und der dafür angesetzten Kosten. Denn erst diese Angaben zeigten dem Mieter, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden sei und versetze ihn in die Lage, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. Das Amtsgericht bezieht sich auf die Entscheidung des BGH vom 25.11.2009 (VIII ZR 322/08). Dem werde die Nebenkostenabrechnung hinsichtlich der Heizkosten nicht gerecht, da sie sich nur auf die angesetzten Kosten beschränke. Ohne Berücksichtigung der Heizkosten ergebe sich aber kein Saldo mehr zugunsten der Kläger.

Dagegen wendet sich die Berufung. Das Amtsgericht habe zu Unrecht die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung angenommen. Die Nebenkostenabrechnung scheitere nicht daran, dass die Angabe des Heizölverbrauchs fehle. Es bestehe weder eine gesetzliche Grundlage, dass bei Einfamilienhäusern so abzurechnen sei, noch ergebe sich das aus der Rechtsprechung. Die angeführte BGH-Entscheidung beziehe sich auf ein Mehrfamilienhaus und sei nicht auf ein Einfamilienhaus zu übertragen. Der BGH habe in der Entscheidung vom 15.3.2011 (VIII ZR 243/10) bereits deutlich gemacht, dass die allgemeinen Grundsätze nicht auf Einfamilienhäuser zu übertragen seien. Auch die Heizkostenverordnung sei nicht auf ein Einfamilienhaus anwendbar. Weil die Beklagten die einzigen Verbraucher des Heizöls seien, könne die formelle Wirksamkeit nicht von der Angabe des Verbrauchswertes in der Nebenkostenabrechnung abhängig gemacht werden. Daran ändere sich auch nichts, weil es die erste Abrechnung sei. Eine Vergleichsmöglichkeit mit anderen Perioden sei keine formelle Voraussetzung für die Abrechnung. Der Verbrauch sei für die Beklagten auch jederzeit ablesbar. Sie hätte bei Einzug eine Umrechnungstabelle der Zentimeter-Angaben am Peilstab in die im Tank befindlichen Ölmengen bekommen.
Soweit die inhaltliche Richtigkeit beanstandet werde, sei das eine materielle Frage, die nicht die formelle Wirksamkeit berühre. Aber auch inhaltlich sei die Abrechnung richtig.

Die Kläger beantragen,

das am 05.05.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lübeck, Aktenzeichen 27 C 157/24, aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, an sie 2.823,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 20.01.2024 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie halten die Berufung schon für unzulässig, weil nicht genau genug bezeichnet sei, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen das Urteil angefochten werde.

Das Amtsgericht habe im Übrigen zu Recht die formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung festgestellt. Denn hinsichtlich der Heizkosten werde nur der vom Mieter zu zahlende Betrag genannt, die eigentliche verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, insbesondere die Angabe der verbrauchten Ölmenge, fehle aber. Dieses sei schon Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße, die Frist wahrende Abrechnung.
Bei der Bestimmung der formellen Voraussetzungen einer Abrechnung komme es nicht auf die Art des Mietobjektes an. Die formellen Anforderungen würden vielmehr universell gelten. Das Gesetz unterscheide nicht nach Art der Mietsache. Deswegen würden für ein Einfamilienhaus die gleichen formellen Anforderungen gelten, wie sonst auch.
Nur das entspreche auch dem Sinn und Zweck der formellen Anforderungen. Denn erst die Angabe der Verbrauchsmenge erlaube es den Mietern, eine kursorische Prüfung vorzunehmen. Das sei allein aus dem Kostenbetrag nicht möglich. Es sei einem Vermieter auch zumutbar, die Verbrauchswerte anzugeben, weil die ja ohnehin für die Ermittlung des Zahlungsbetrages erforderlich seien. Insoweit könne ein Mieter auch nicht auf eine Belegeinsicht verwiesen werden, weil die Abrechnung aus sich heraus verständlich sein müsse. Es komme hinzu, dass die Heizkosten, anders als andere Nebenkosten, nicht nach dem Abflussprinzip zu berechnen seien, sondern alleine nach dem Leistungsprinzip, wie es § 7 Abs. 2 der HeizkostenVO vorsehe.

Etwas anderes gelte auch nicht deswegen, weil die Mieter beim Tankvorgang zugegen seien. Denn das sei gar nicht ihre Pflicht, sondern diejenige des Vermieters. Es könne den Mietern aber kein Nachteil daraus entstehen, dass sie eine Pflicht des Vermieters übernehmen. Schließlich ergebe sich allein aus den unregelmäßigen Tankvorgängen noch nicht die dann abzurechnende Verbrauchsmenge für die Periode.

Es lag den Beklagten auch zunächst keine Umrechnungstabelle vor, die es erlaubt hätte, aus einem Ablesen der Zentimeter am Peilstab die Ölmenge im Tank zu errechnen. Die sei erst viel später übersandt worden. Zudem habe der Kläger vorgegeben, dem abgelesenen Zentimeter-Wert immer 8 cm hinzuzurechnen. Die Sinnhaftigkeit dieser Vorgabe erschließe sich den Beklagten nicht.

Auch inhaltlich werde in der später vorgelegten Abrechnung sehr umständlich auf die Periode 2022 umgerechnet. Die Werte würden die tatsächliche Verbrauchsmenge auch nicht richtig wiedergegeben. Denn die zeitliche Abgrenzung des Verbrauchszeitraums sei nicht richtig, da von 106 Tagen + 257 Tagen, also 363 Tagen ausgegangen werde, was ja falsch sei.

II.

Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt. Sie ist zulässig und überwiegend begründet.

Zweifel an der Zulässigkeit im Hinblick auf § 520 Abs. 3 ZPO bestehen nicht. Denn die Kläger haben genau benannt, wogegen sie sich mit der Berufung richten. Sie greifen die vom Amtsgericht entschiedene Rechtsfrage an, welche formellen und materiellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung zu stellen sind.

Die Berufung ist auch weitgehend begründet. Entgegen der Entscheidung des Amtsgerichts steht den Klägern gem. §§ 535, 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Nebenkosten für das Jahr 2022 in Höhe von 2.823,44 € zu.

Nach den Normen können die Vertragsparteien eines Wohnungsmietvertrages vereinbaren, dass die Mieter bestimmte Nebenkosten zu tragen haben. Über die Nebenkosten ist dann gem. § 556 Abs. 3 Sätze 1 uns 2 BGB jährlich, bis zum Ablauf des 12 Monats nach Ende der Periode, abzurechnen. Der aus der Abrechnung entstehende Saldo ist dann auszugleichen.

Unstreitig haben die Parteien in dem Mietvertrag vom 30.1.2019 eine zulässige Vereinbarung getroffen, dass die Beklagten die Nebenkosten zu tragen haben. Unstreitig werden in der Abrechnung vom 28.12.2023 auch die umzulegenden Nebenkosten abgerechnet. Es ist in der Berufung auch nicht mehr streitig, dass die angesetzten Nebenkostenbeträge – bis auf denjenigen für die Heizkosten – den tatsächlichen im Jahr 2022 angefallenen Beträgen entsprechen, die hier nach dem Abflussprinzip anzusetzen und dann in zulässiger Weise in der angesetzten Form zu berechnen sind. Unstreitig ist die Abrechnung den Beklagten noch im Jahr 2023 zugegangen, sodass die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eingehalten ist.

Die Abrechnung endet auch richtig mit einem Betrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 2.823,44 €, der von den Beklagten auszugleichen ist.

Die Abrechnung ist zunächst formell ordnungsgemäß.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. BGH Urteil vom 19.7.2017 VIII ZR 3/17, juris Rn 15, juris PK- Schur zu § 556 BGB Rn 71, so auch LG Nürnberg-Fürth 7 S 1846/16, juris Rn 13, das von fünf Voraussetzungen spricht, wozu dann auch die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit gehört).

Dem genügt die Abrechnung vom 28.12.2023. Sie enthält eine erkennbare Bezeichnung der einzelnen Kostenpositionen und deren Beträge, den sich daraus ergebenden Gesamtbetrag, die Angabe der geleisteten Vorauszahlungen und den Saldo. Das alles ist gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Ein Umlageschlüssel und eine gesonderte Berechnung der aus den Kostenpositionen jeweils auf die Beklagten entfallenden Beträge mussten nicht angegeben werden, da die Beklagten die einzigen Mieter des Objektes sind und deswegen unzweifelhaft die jeweiligen Positionen vollständig auf sie entfallen.

Die einzelnen Positionen sind auch jeweils nachvollziehbar und formell ordnungsgemäß aufgeführt. Insbesondere war es für eine formell ordnungsgemäße Angabe der Heiz- und Warmwasserkosten in diesem Fall nicht erforderlich, neben dem angesetzten Geldbetrag auch den zugrunde gelegten Verbrauch in Litern anzugeben.

Zwar wird grundsätzlich bei der Abrechnung von Heizkosten schon für die formelle Wirksamkeit verlangt, dass die Verbrauchswerte anzugeben sind. So hat der BGH in seiner vom Amtsgericht zitierten Entscheidung vom 25.11.2009 zugrunde gelegt, dass in Abrechnungen der gesamte Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben sind. Bestimmte, durch Messeinrichtungen erfasste, Verbrauchswerte bräuchten in einer Abrechnung zwar grundsätzlich keiner näheren Erläuterung, da solche Werte aus sich heraus verständlich seien. Aber, so hat es das Amtsgericht zugrunde gelegt – und so muss man diese Entscheidung wohl verstehen -, anzugeben sind die Messergebnisse schon. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, wäre dann keine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung (vgl. BGH VIII ZR 322/08, juris Rn 14, so wohl auch AG Dresden, Urteil vom 31.03.2023 – 147 C 3768/22; siehe auch Erman – Selk § 556 BGB Rn 187a).
Hintergrund dieser Grundregel ist, dass nach § 6 der Heizkostenverordnung (HeizkVO) die Pflicht besteht, die Heizkosten verbrauchsabhängig umzulegen. Es kann bei den Heizkosten also nicht etwa der in einem Abrechnungsjahr wirtschaftlich gezahlte Geldbetrag abgerechnet werden, unabhängig davon, auf welche zeitliche Periode er genau entfällt, sondern es ist im Wesentlichen (mindestens 50% höchstens 70%) der tatsächliche Verbrauch abzurechnen und umzulegen, § 7 HeizkVO.

Allerdings gilt die Heizkostenverordnung nach §§ 1, 2 HeizkVO nur für Abrechnungen in Gebäuden mit mehreren Nutzern, sie gilt nicht für die Abrechnung von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen (vgl. OLG Düsseldorf 3 Wx 225/03 juris Rn 27). Sie gilt deswegen nach Auffassung der Kammer erst recht nicht für vermietete Einfamilienhäuser. Auch die zitierte Rechtsprechung des BGH bezieht sich auf die Abrechnung der Betriebskosten eines Mehrfamilienhauses. Auf die Abrechnung der Betriebskosten für ein vermietetes Einfamilienhaus sind diese Grundsätze nicht zu übertragen, weil hier keine „Umlage“ im Sinne einer Kostenverteilung erfolgt (Knopper in Börstinghaus/Siegmund Miete, 8. Auflage 2025, Rn 172; so auch Lehmann-Richter in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 17. Auflage 2026 Rn 392). Damit können die zu Abrechnungen in Mehrparteienhäusern entwickelten Grundsätze nach Auffassung der Kammer nicht automatisch auf die Situation eines vermieteten Einfamilienhauses übertragen werden.

Der BGH hat für eine Situation, in der Einzelrechnungen bestehen, die weitergeleitet werden können, ausdrücklich anerkannt, dass sich die Betriebskostenabrechnung von der Situation in einem Mehrfamilienhaus unterscheidet. Bei einer Einzelabrechnung, die vollständig umgelegt wird, genügt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht, wenn er die ihm beispielsweise gesondert in Rechnung gestellte Grundsteuer an den Mieter „weiterleitet“, denn in einem solchen Fall ist eine Abrechnung – im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel – nicht vorzunehmen. Das gleiche ist anerkannt für die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung (vgl. BGH VIII ZR 243/10 juris Rn 3; so auch BGH VIII ZR 252/12). Daraus ergibt sich nach Auffassung der Kammer, dass unter dem Gesichtspunkt der Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit jedenfalls dann keine weiteren Angaben, als der angesetzte Betrag erforderlich ist, wenn Kosten direkt weitergeleitet werden können. Der Vermieter kann die für das Haus entstehenden und ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten dann nur an den Mieter weiterleiten (vgl. auch Knopper a.a.O.). Insoweit unterscheidet das Nebenkostenrecht – anders als die Beklagten meinen – durchaus nach der Art des Mietobjektes.

Das entspricht nach Auffassung der Kammer auch der Situation hier und insbesondere der Abrechnung der Heizkosten in einem Einfamilienhaus. Die Beklagten sind die einzigen Nutzer der Heizungsanlage und damit des verbrauchten Heizöls. Sie sind nach dem Mietvertrag verpflichtet die gesamten Heizkosten zu tragen. Damit können auch alle Rechnungen, die für das Tanken angefallen sind, grundsätzlich an sie weitergeleitet werden.
Dagegen spricht nicht, dass die Heizkosten grundsätzlich auf die Heizperiode umgelegt und über die Angabe der verbrauchten Liter eine kursorische Prüfung möglich sein muss, ob die Heizkosten richtig umgelegt wurden. Denn die Verpflichtung, die Heizkosten verbrauchsabhängig zu verteilen ergibt sich aus § 6 der HeizkVO. Aus dieser Norm folgt – für Mehrfamilienhäuser – die Verpflichtung Leistungsgerecht abzurechnen und nicht das Abflussprinzip zugrunde zu legen. Diese Norm gilt aber für Einfamilienhäuser nicht. Damit ergibt sich nach Auffassung der Kammer zunächst keine direkte Verpflichtung, für die Abrechnung der Heizkosten bei Einfamilienhäusern nur das Leistungsprinzip zugrunde zu legen. Es kommt vielmehr auch in Betracht, in diesen Fällen das Abflussprinzip anzuwenden. Denn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise macht eine Umrechnung der Heizkosten auf eine Periode (etwa ein Kalenderjahr) möglicherweise keinen Sinn. Die Kosten, die bei einer solchen Anrechnungsweise auf das eine Jahr umgelegt werden, fallen dann notwendigerweise im anderen Jahr nicht mehr an und umgekehrt. Von den Jahren eines Einzugs und eines Auszugs abgesehen, um die es hier unstreitig nicht geht, ist es letztlich wirtschaftlich egal, wie die Kosten auf Perioden aufgeteilt werden, denn sie fallen immer in voller Höhe dem Mieter zur Last. Muss aber keine periodengerechte Aufteilung der Heizkosten vorgenommen werden, bedarf es auch keiner Angaben der konkreten Verbrauchsmenge in einer Periode mehr, weil die für die Periodenabgrenzung ohne Bedeutung ist.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einer Betrachtung nach Sinn und Zwecks der Abrechnungsmodalitäten. Die besonderen Abrechnungsmodalitäten für die Heizungskosten gehen auf die Heizkostenverordnung zurück. Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden (vgl. BGH VIII ZR 329/14, juris Rn 16, m.w.N.; LG Heidelberg 5 S 42/19 Rn 23). Ein solcher Zusammenhang ist bei Mehrfamilienhäusern nur über eine verbrauchsgerechte Abrechnung für die einzelnen Mieter zu erzielen. Grundlage jeder verbrauchsgerechten Umlage von Gesamtkosten auf die Einzelmieter ist dann aber notwendigerweise zunächst immer die Bestimmung des Gesamtverbrauchs in einer Periode.
Das ist aber bei Einfamilienhäusern völlig anders. Bei Einfamilienhäusern ergibt sich dieser Zusammenhang immer unmittelbar, weil es immer der direkte und eigene Verbrauch ist, der abgerechnet wird. Wie bei der Umlage der anderen Betriebskosten auch, ist es also für einen Mieter durch einen direkten Einblick in den Rechnungen sofort möglich, einen Rückschluss auf das eigene Verbrauchsverhalten zu ziehen. Irgendeiner Form von Umrechnung und Verteilung von Kosten bedarf es dafür nicht. Ein einfacher Einblick in die Abrechnung ist den Mietern aber, wie bei allen anderen Abrechnungen auch, ohne weiteres zumutbar. Unter diesen Umständen ist die von den Beklagten hier angesprochene kursorische Prüfung der Kosten auch bei den Heizkosten schon anhand des angesetzten Betrags möglich. Die Heizkosten unterscheiden sich in dieser Situation in ihrer Struktur nicht von den übrigen Nebenkosten.

In diesem Fall kommt noch hinzu, dass die Beklagten ohnehin eine Möglichkeit hatten, ihr Verbrauchsverhalten zu beobachten. Denn das wird hier neben einem Einblick in die Abrechnung auch dadurch gewährleistet, dass sie jederzeit Zugang zum Füllstand des Tanks hatten und haben. Unabhängig davon, ob nun die Umrechnungstabelle (Zentimeter in Liter) den Beklagten von Anfang an zur Verfügung stand oder nicht, konnten sie jedenfalls schon an den Werten auf dem Peilstab sehen, wie sich ihr Heizverhalten relativ über die Perioden hinweg auf den Verbrauch auswirkte und auswirkt. Das wird dann spätestens auch im Zusammenhang mit der jeweiligen Tankmenge, die ihnen bei Tanken unstreitig bekannt wird, auch in Litern deutlich. Sie haben also eigene, direkte Erkenntnisse zu dem Verbrauch und sind nicht alleine auf die Abrechnungen angewiesen. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Begleitung des Tankvorgangs eine vertragliche Nebenpflicht der Beklagten ist, wofür im Rahmen des § 242 BGB angesichts der Entfernung des Wohnortes der Kläger zum Mietobjekt einiges spricht. Maßgeblich sind zunächst die tatsächlichen Verhältnisse, also die tatsächliche Kenntnis der Beklagten über die jeweils getankten Mengen.

Unter diesen Umständen gibt es jedenfalls für formelle Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung in diesem Fall keinen Grund, zusätzlich zur Angabe des für die Heizkosten angesetzten Betrags auch eine Angabe der Menge an Litern zu verlangen.

Es kommt nach Auffassung der Kammer hinzu, dass es in diesem Fall den Beklagten im Rahmen des § 242 BGB auch aus Gründen der Billigkeit verwehrt ist, sich – allein – auf eine formelle Unwirksamkeit der Abrechnung aufgrund der fehlenden Angabe der Verbrauchsmenge zu berufen. Die Berufung eines Mieters auf einen Abrechnungsfehler kann u.U. rechtsmissbräuchlich sein, etwa wenn sich ein Verteilungsschlüssel ohne weiteres ermitteln lässt (vgl. Knopper a.a.O Rn 162; zur Anwendung von Billigkeitserwägungen in solchen Fällen vgl. auch LG Berlin 64 S 438/04). Ganz ähnlich liegt es hier. Denn die Beklagten wenden gar nicht ein, dass die von den Klägern zugrunde gelegten Tankabrechnungen falsch seien oder nicht etwa den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit entsprächen. Sie stellen die tatsächlich angefallene Kosten also gar nicht in Frage und damit auch nicht, dass diese Kosten allein durch ihre Nutzung der Mietsache entstanden sind. Es ist auch gar nicht zweifelhaft, dass sie insgesamt nach dem zugrunde liegenden Vertrag auch alle diese Kosten – wirtschaftlich – zu tragen haben. Sie waren bei den Tankvorgängen auch jeweils dabei, konnten die Tankmenge sehen und den Preis für 100 Liter. Ihnen war also im Grundsatz bekannt, dass die Kosten entstanden sind. Sie können auch kaum von der Dimension der Kosten überrascht worden sein. Daran ändert sich nichts dadurch, dass in der Abrechnung eine Angabe der verbrauchten Menge fehlt. Einen inhaltlichen Grund, sie vollständig von diesen Kosten freizustellen, gibt es also nicht.

Schließlich ist die Abrechnung auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Zwar ist die Abrechnung vom 13.2.2024 durchaus kompliziert, gleichwohl aber letztlich nachvollziehbar. Allein der Umstand, dass am Ende die Umrechnungstage nicht ganz den Tagen eines Kalenderjahres entsprechen, ändert daran nichts. Denn das dürfte eine Ungenauigkeit sein, die sich letztlich zu Gunsten der Beklagten auswirkt. Es ist nicht vorgetragen, welches andere Abrechnungsergebnis aus Sicht der Beklagten ansonsten angemessen wäre.

Die Zinsentscheidung ergibt sich aus §§ 286, 288, 291 BGB. Ein Verzugseintritt vor Zustellung der Klage ist nicht vorgetragen. Er ergibt sich nicht aus der Übersendung der Abrechnung, weil den Beklagten jedenfalls ein Prüfrecht und ein Einsichtsrecht in die Belege zustand. Ein Verzug ergab sich damit auch noch nicht aus dem Schreiben der Kläger vom 22.1.2024.

Die Kostenentscheidung folgt §§ 91 und 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision wird gem. § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen. Die Sache hat insoweit grundsätzliche Bedeutung gewonnen, als die Frage, welche formellen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung gestellt werden müssen, wenn ein Einfamilienhaus vermietet wird und die Heizkosten zunächst durch den Vermieter getragen und dann im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung umgelegt werden, bislang nicht entschieden ist.

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