Ein Vermieter forderte nach Auszug fast 4.000 Euro Nebenkostennachzahlung und legte dabei Kosten trotz Leerstand einer Gewerbeeinheit um. Das Gericht musste klären, wer das Risiko für die Müllabfuhr-Kosten trägt und ob ein bindender Gerichtsvergleich weitere Zahlungen verhinderte.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Hohe Nebenkosten trotz Leerstand im Haus: Wann müssen Mieter wirklich zahlen?
- Was genau war passiert?
- Welche Gesetze spielten hier die entscheidende Rolle?
- Warum entschied das Gericht so – und nicht anders?
- Warum wurde der Posten „Müllabfuhr“ aus der Abrechnung gestrichen?
- Waren die explodierten Heizkosten tatsächlich korrekt abgerechnet?
- Musste der Leerstand bei den übrigen Kosten berücksichtigt werden?
- Wieso konnten die Mieter nicht mit dem Wert ihrer hinterlassenen Sachen aufrechnen?
- Warum musste der Vermieter seine eigenen Anwaltskosten tragen?
- Was bedeutet das Urteil jetzt für Sie?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf der Vermieter Leerstandskosten bei den Nebenkosten auf mich umlegen?
- Welche Nebenkosten muss der Vermieter bei Leerstand selbst tragen (Personen- vs. Flächenschlüssel)?
- Wann gerate ich wegen meiner Nebenkosten-Nachzahlung in Zahlungsverzug und riskiere Anwaltskosten?
- Sind meine Gegenforderungen nach einem Gerichtsvergleich noch gültig, um die Nebenkosten aufzurechnen?
- Was tun, wenn die Heizkosten plötzlich stark explodieren: Muss ich die Nachzahlung sofort akzeptieren?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 7 C 223/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Brakel
- Datum: 09.01.2025
- Aktenzeichen: 7 C 223/23
- Verfahren: Zahlungsklage wegen Nebenkostenabrechnung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Betriebskostenabrechnung, Zivilprozess
- Das Problem: Der Vermieter forderte von den ehemaligen Mietern eine hohe Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für 2022. Die Mieter weigerten sich zu zahlen. Sie zweifelten die Höhe der Heizkosten an und erklärten die Aufrechnung mit eigenen Gegenforderungen.
- Die Rechtsfrage: Muss der Mieter die gesamte Nachzahlung aus der Abrechnung bezahlen? Sind die Einwände der Mieter gegen die Höhe der Kosten oder ihre Aufrechnung mit alten Forderungen gültig?
- Die Antwort: Der Mieter muss den Großteil der Nachforderung bezahlen (3.635,07 EUR). Das Gericht erkannte nur einen Abzug für die Kosten der Müllabfuhr an. Alle anderen Einwände der Mieter, einschließlich der Zweifel an den Heizkosten und der Aufrechnung, wurden zurückgewiesen.
- Die Bedeutung: Der Vermieter trägt das Risiko und damit die Kosten für leer stehende Einheiten, wenn diese Kosten nach Personenzahl abgerechnet werden. Ein früherer juristischer Vergleich zwischen den Parteien kann alle gegenseitigen Forderungen dauerhaft löschen und damit eine spätere Aufrechnung verhindern.
Hohe Nebenkosten trotz Leerstand im Haus: Wann müssen Mieter wirklich zahlen?
Eine Nebenkostenabrechnung über fast 4.000 Euro ist für jeden Mieter ein Schock. Wenn im selben Haus eine große Gewerbeeinheit leer steht, stellt sich schnell die Frage: Werde ich hier gezwungen, die Kosten für die leeren Räume mitzutragen? Genau diesen Konflikt musste das Amtsgericht Brakel in einem Urteil vom 09. Januar 2025 (Az. 7 C 223/23) entscheiden. Der Fall beleuchtet präzise, wann ein Vermieter das Leerstandsrisiko selbst tragen muss und wann die explodierenden Energiekosten der letzten Jahre eine hohe Nachzahlung rechtfertigen können. Er zeigt auch, wie ein früherer Gerichtsvergleich unerwartet Ansprüche aus der Welt schaffen kann.
Was genau war passiert?
Ein Vermieter und seine Mieter blickten auf ein zweijähriges Mietverhältnis zurück, das vom März 2021 bis Ende Februar 2023 dauerte. Nach dem Auszug der Mieter kam es zum Streit, der zunächst in einem Vergleich vor dem Amtsgericht Brakel endete. Darin einigten sich beide Seiten, dass „alle wechselseitigen Ansprüche“ aus dem Mietverhältnis erledigt seien – mit einer einzigen, aber entscheidenden Ausnahme: die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022.
Im Juli 2023 flatterte diese Abrechnung bei den ehemaligen Mietern ins Haus. Die Forderung: eine Nachzahlung von 3.873,07 Euro. Ein Löwenanteil davon, nämlich 3.122,17 Euro, entfiel allein auf die Heizkosten. Die Mieter weigerten sich zu zahlen. Sie forderten zunächst Belegeinsicht, die der Vermieter auch gewährte. Dennoch blieben sie bei ihrer Weigerung und führten eine ganze Reihe von Argumenten an:
- Der Leerstand: Im Erdgeschoss des Hauses befand sich eine Gewerbeeinheit, die zeitweise leer stand. Die Mieter argwöhnten, der Vermieter habe die Kosten für diese Einheit einfach auf sie umgelegt.
- Die Heizkosten: Der enorme Anstieg der Heizkosten im Vergleich zum Vorjahr (Nachzahlung 2021: 2.137,72 Euro) erschien ihnen unplausibel und nicht nachvollziehbar.
- Offene Forderungen: Die Mieter hatten bei ihrem Einzug eine Sichtschutzfolie am Zaun für knapp 200 Euro angebracht und im Haus eine maßgefertigte Einbauküche sowie im Garten einen Spielturm und ein Hochbeet zurückgelassen. Sie wollten den Wert dieser Gegenstände mit der Nachzahlung verrechnen (Aufrechnung).
- Intransparenz: Bestimmte Versicherungsposten in der Abrechnung seien nicht ausreichend erläutert, da die Policen das gesamte Areal betrafen.
Der Vermieter sah die Sache anders. Er hielt seine Abrechnung für formell und inhaltlich korrekt und war überzeugt, dass der frühere Vergleich alle Gegenforderungen der Mieter bereits erledigt hatte. Da keine Zahlung erfolgte, zog er vor Gericht und verklagte seine ehemaligen Mieter auf die volle Summe sowie auf Erstattung seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten.
Welche Gesetze spielten hier die entscheidende Rolle?
Um diesen Fall zu verstehen, müssen Sie drei zentrale rechtliche Prinzipien kennen, die das Gericht seiner Entscheidung zugrunde legte.
- Das Vermietungsrisiko bei Leerstand: Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko, wenn eine Wohnung oder Gewerbeeinheit in seinem Haus leer steht. Das bedeutet, er darf die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten (wie z. B. Grundsteuer oder Müllgebühren, die pro Kopf berechnet werden) für die leerstehende Einheit nicht einfach auf die verbliebenen Mieter umlegen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt. Der Anteil für die leere Einheit geht zu Lasten des Vermieters.
- Die bindende Wirkung eines Vergleichs: Schließen zwei Parteien vor Gericht einen Vergleich, in dem sie „alle wechselseitigen Ansprüche“ für erledigt erklären, hat dies weitreichende Folgen. Ein solcher Vergleich wirkt wie ein sogenannter Erlassvertrag nach § 397 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das bedeutet: Alle bis dahin existierenden, aber noch nicht geklärten Forderungen zwischen den Parteien erlöschen endgültig. Sie können später nicht wieder aufleben.
- Die Voraussetzungen für Schadensersatz (z.B. Anwaltskosten): Damit ein Vermieter die Kosten für seinen Anwalt vom Mieter ersetzt verlangen kann, muss sich der Mieter im Zahlungsverzug befunden haben, als der Anwalt beauftragt wurde. Verzug tritt nach § 286 BGB in der Regel erst nach einer Mahnung ein oder wenn der Mieter die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert. Die bloße Bitte um Belegeinsicht reicht dafür noch nicht aus.
Warum entschied das Gericht so – und nicht anders?
Das Amtsgericht Brakel zerlegte den Fall akribisch und prüfte jeden einzelnen Einwand der Mieter. Am Ende stand eine differenzierte Entscheidung, die dem Vermieter zwar im Wesentlichen recht gab, ihn aber in zwei wichtigen Punkten korrigierte.
Warum wurde der Posten „Müllabfuhr“ aus der Abrechnung gestrichen?
Hier kam der Einwand der Mieter bezüglich des Leerstands voll zum Tragen. Der Vermieter hatte die Müllgebühren in Höhe von 238,00 Euro nach der Personenzahl im Haus umgelegt. Genau das ist laut Rechtsprechung des BGH bei Leerstand aber nicht zulässig. Da die leerstehende Gewerbeeinheit „null Personen“ hatte, durfte ihr Kostenanteil nicht auf die Mieter der anderen Wohnung verteilt werden. Diesen Anteil muss der Vermieter als Teil seines Vermietungsrisikos selbst tragen. Das Gericht strich diesen Posten daher ersatzlos aus der Forderung.
Waren die explodierten Heizkosten tatsächlich korrekt abgerechnet?
Dies war der größte Streitpunkt und die teuerste Position. Die Mieter hielten den Anstieg für unplausibel. Das Gericht ließ diese Frage durch einen unabhängigen Sachverständigen klären. Dessen Gutachten stützte die Abrechnung des Vermieters. Zwar war der ursprüngliche Wärmemengenzähler nicht mehr vorhanden, doch eine Messung des Schornsteinfegers aus dem Abrechnungszeitraum ergab keine nennenswerten Wärmeverluste der Heizanlage.
Das Gericht fand zudem zwei schlüssige Erklärungen für den Kostenanstieg:
- Unvollständiger Vergleichszeitraum: Die Abrechnung für 2021 umfasste nicht die heizintensiven Wintermonate Januar bis März, da das Mietverhältnis erst im März 2021 begonnen hatte. Das Jahr 2022 hingegen enthielt eine komplette Heizperiode.
- Energiepreiskrise: Infolge des Ukraine-Kriegs waren die Energiepreise im Jahr 2022 drastisch gestiegen.
Der späte Einwand der Mieter, die Isolierung des Hauses sei mangelhaft, änderte nichts an der Tatsache, dass die abgerechnete Energiemenge tatsächlich verbraucht wurde. Das Gericht sah die Heizkostenforderung daher als vollständig bewiesen an.
Musste der Leerstand bei den übrigen Kosten berücksichtigt werden?
Neben der Müllabfuhr rügten die Mieter auch bei anderen Posten eine fehlerhafte Umlage wegen des Leerstands. Hier folgte das Gericht ihnen jedoch nicht. Der Vermieter konnte nachweisen, dass alle übrigen Kosten nach der Wohnfläche (Quadratmetern) abgerechnet wurden und er dabei ausschließlich die Fläche der von den Mietern genutzten Wohnung angesetzt hatte. Die Fläche der leerstehenden Gewerbeeinheit war also herausgerechnet worden. Da die Mieter diesem konkreten Nachweis nichts Substanzielles mehr entgegensetzten, verwarf das Gericht ihren Einwand.
Wieso konnten die Mieter nicht mit dem Wert ihrer hinterlassenen Sachen aufrechnen?
Die Mieter wollten ihre Nachzahlung um mindestens 199,90 Euro für die Sichtschutzfolie kürzen. Das Gericht schob diesem Ansinnen einen klaren Riegel vor. Es verwies auf den früheren Gerichtsvergleich. Mit der Formulierung, dass „alle wechselseitigen Ansprüche […] mit Ausnahme der Nebenkostenabrechnung 2022“ erledigt seien, hatten die Parteien einen Schlussstrich gezogen. Dieser Vergleich wirkte wie ein Erlassvertrag (§ 397 BGB). Selbst wenn den Mietern ein Anspruch auf Entschädigung für die Folie oder die Küche zugestanden hätte – durch den Vergleich war dieser Anspruch erloschen und konnte nicht mehr zur Aufrechnung genutzt werden.
Warum musste der Vermieter seine eigenen Anwaltskosten tragen?
Am Ende verlor auch der Vermieter einen Teil seiner Forderung: die 453,87 Euro für seine vorgerichtlichen Anwaltskosten. Das Gericht stellte fest, dass die Mieter zum Zeitpunkt der Anwaltsbeauftragung noch nicht in Zahlungsverzug waren. Sie hatten lediglich um die Übersendung von Belegen gebeten – ein legitimes Recht jedes Mieters. Eine ernsthafte und endgültige Zahlungsverweigerung lag zu diesem Zeitpunkt noch nicht vor. Ohne Verzug (§ 286 BGB) gibt es jedoch keinen Anspruch auf Ersatz von Anwaltskosten. Der Vermieter hatte seinen Anwalt zu früh eingeschaltet.
Im Ergebnis verurteilte das Gericht die Mieter zur Zahlung von 3.635,07 Euro – die ursprüngliche Forderung abzüglich der gestrichenen Müllgebühren.
Was bedeutet das Urteil jetzt für Sie?
Die Entscheidung des Amtsgerichts Brakel liefert wertvolle Lehren für Mieter und Vermieter im Umgang mit Nebenkostenabrechnungen, insbesondere bei Leerstand und stark gestiegenen Preisen.
Checkliste für Mieter bei einer hohen Nebenkostenabrechnung
- Prüfen Sie den Verteilerschlüssel: Achten Sie genau darauf, wie die einzelnen Posten umgelegt werden. Bei einer Umlage nach Personenzahl (z. B. Müll) dürfen die Kosten für leerstehende Einheiten nicht auf Sie verteilt werden. Bei einer Umlage nach Fläche muss der Vermieter nachweisen, dass nur Ihre Wohnfläche berücksichtigt wurde.
- Fordern Sie Belegeinsicht an: Dies ist Ihr gutes Recht und noch keine Zahlungsverweigerung. Formulieren Sie Ihre Anfrage sachlich und bitten Sie um Kopien der relevanten Rechnungen.
- Hinterfragen Sie Preissteigerungen sachlich: Ein pauschaler Hinweis auf einen hohen Anstieg reicht vor Gericht nicht aus. Konzentrieren Sie sich auf mögliche technische Mängel oder konkrete Abrechnungsfehler. Bedenken Sie externe Faktoren wie gestiegene Energiepreise.
- Achten Sie auf die Wirkung von Vergleichen: Wenn Sie einen Rechtsstreit mit einem Vergleich beenden, lesen Sie die „Erledigungsklausel“ genau. Eine umfassende Klausel kann dazu führen, dass Sie spätere Gegenforderungen (z. B. für Investitionen in die Wohnung) nicht mehr geltend machen können.
Checkliste für Vermieter zur Vermeidung von Abrechnungsstreitigkeiten
- Leerstandskosten korrekt zuordnen: Tragen Sie die auf leerstehende Einheiten entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten (insb. bei Personen-Schlüssel) konsequent selbst. Dokumentieren Sie dies sauber in Ihrer Abrechnung.
- Transparenz bei der Flächenumlage: Weisen Sie in der Abrechnung klar aus, welche Gesamtfläche und welche Einzelflächen zugrunde gelegt wurden, um den Vorwurf der Falschverteilung zu entkräften.
- Setzen Sie eine klare Zahlungsfrist: Um einen Mieter in Verzug zu setzen, muss Ihre Abrechnung eine eindeutige Zahlungsfrist enthalten.
- Mahnen Sie vor dem Anwalt: Schalten Sie Ihren Rechtsanwalt erst ein, nachdem der Mieter nach Ablauf der Frist nicht gezahlt hat und Sie ihn gemahnt haben oder er die Zahlung endgültig verweigert. Ansonsten bleiben Sie auf den Anwaltskosten sitzen.
Die Urteilslogik
Hohe Nachforderungen in der Nebenkostenabrechnung erfordern vom Vermieter maximale Transparenz und strikte Einhaltung der Verteilungsprinzipien, insbesondere bei Leerstand im Objekt.
- [Risikotragung bei Leerstand]: Der Vermieter muss das Kostenrisiko für leerstehende Gewerbe- oder Wohneinheiten tragen, indem er ihren Anteil bei verbrauchsunabhängigen Kosten, die nach der Personenzahl umgelegt werden, konsequent aus der Abrechnung herausnimmt.
- [Endgültigkeit des Prozessvergleichs]: Eine umfassende Erledigungsklausel in einem gerichtlichen Vergleich tilgt alle bis dahin bestehenden Gegenansprüche der Parteien unwiderruflich, wodurch eine spätere Aufrechnung mit diesen Forderungen ausgeschlossen wird.
- [Verzug und Anwaltskosten]: Der Mieter gerät nicht in Zahlungsverzug, indem er sein legitimes Recht auf Belegeinsicht wahrnimmt; der Vermieter erhält Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten erst, nachdem der Mieter nach Ablauf der Fälligkeit endgültig die Zahlung verweigert oder gemahnt wurde.
Die korrekte Anwendung von Verteilerschlüsseln und das penible Einhalten der Verzugsregeln entscheiden letztlich über den Erfolg oder Misserfolg einer Nebenkostenklage.
Benötigen Sie Hilfe?
Stehen Sie ebenfalls vor Einwänden gegen Ihre Nebenkosten- oder Heizkostenabrechnung? Kontaktieren Sie uns für eine sachliche erste rechtliche Einschätzung Ihrer Situation.
Experten Kommentar
Wer Nebenkosten einklagen will, muss seine Hausaufgaben machen und das Timing präzise treffen. Der Vermieter hat hier gleich zwei kostspielige Lektionen gelernt: Er verliert die auf den Leerstand entfallenden Kosten wie die Müllgebühren, weil das Risiko des Leerstands nicht auf die Mieter abgewälzt werden darf. Noch wichtiger ist die prozessuale Erkenntnis, dass der Vermieter die vorgerichtlichen Anwaltskosten tragen muss, wenn er den Rechtsbeistand einschaltet, bevor der Mieter tatsächlich in Zahlungsverzug geraten ist. Die einfache Anforderung von Belegen ist kein Boykott – die rote Linie zur Verweigerung wird erst später überschritten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Vermieter Leerstandskosten bei den Nebenkosten auf mich umlegen?
Die Regel: Der Vermieter trägt das Risiko des Leerstands grundsätzlich selbst. Er darf die Kosten für ungenutzte Wohnungen oder Gewerbeflächen nicht einfach auf die verbliebenen Mieter umlegen. Diese unzulässige Umlage würde unberechtigt zu Ihren Lasten gehen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klar entschieden: Nur der Vermieter ist für die erfolgreiche Vermietung seiner Einheiten verantwortlich.
Der zentrale Punkt liegt im Verteilerschlüssel der jeweiligen Nebenkostenart. Der Vermieter muss insbesondere verbrauchsunabhängige Kosten, die nach dem Personen-Schlüssel umgelegt werden, selbst tragen. Dazu zählen oft Müllgebühren oder Wasser-Grundgebühren, sofern sie pro Kopf berechnet werden. Da eine leerstehende Einheit „null Personen“ aufweist, darf der Kostenanteil dieser Leereinheit nicht den aktiven Mietparteien zugeschlagen werden. Dieses Prinzip schützt Sie wirksam vor unfairen finanziellen Belastungen.
Anders ist die Situation bei Kosten, die nach der Wohnfläche (Quadratmetern) abgerechnet werden. Bei flächenbasierten Kostenposten, wie der Grundsteuer oder der Gebäudeversicherung, muss der Vermieter beweisen, dass er die Fläche des Leerstands sauber aus der Gesamtrechnung herausgenommen hat. Ist dies der Fall, zahlen Sie nur für Ihre tatsächlich bewohnte Fläche und der Einwand wegen des Leerstands greift für diese Posten nicht.
Fordern Sie sofort Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und prüfen Sie spezifisch den Verteilerschlüssel des Postens Müllabfuhr, um festzustellen, ob dieser nach Personenzahl umgelegt wurde.
Welche Nebenkosten muss der Vermieter bei Leerstand selbst tragen (Personen- vs. Flächenschlüssel)?
Der Vermieter trägt das Leerstandsrisiko, darf die Kosten der ungenutzten Einheit nicht einfach umlegen. Welche Nebenkosten er selbst zahlen muss, hängt unmittelbar vom verwendeten Verteilerschlüssel ab. Sie müssen daher strikt zwischen der Verteilung nach Personenzahl und jener nach Wohnfläche unterscheiden, um Ihre Abrechnung korrekt zu prüfen. Der Vermieter muss nur Kosten tragen, die typischerweise nach dem Personen-Schlüssel umgelegt werden, sofern diese nicht angefallen sind.
Alle Kosten, die pro Kopf anfallen, muss der Vermieter für die leere Einheit zu 100 Prozent übernehmen. Dies betrifft meist Gebühren wie Grundgebühren für Wasser/Abwasser oder die Kosten der Müllabfuhr. Juristisch gesehen hat die leerstehende Wohnung oder Gewerbefläche null Personen, weshalb dieser Kostenanteil nicht den verbliebenen Mietern aufgebürdet werden darf. Ein Gericht kürzte in einem Fall die Forderung genau um diesen Posten, weil der Vermieter ihn fehlerhaft nach der Personenzahl umgelegt hatte.
Anders verhält es sich bei Posten, die nach der Fläche (Quadratmetern) verteilt werden, wie beispielsweise Grundsteuer oder Gebäudeversicherungen. Hier kann die Abrechnung korrekt sein, wenn der Vermieter die Fläche des Leerstands nachweislich aus der Berechnung der Gesamtumlage herausgenommen hat. Konkret: Liegt die Summe der angesetzten Wohnflächen nur bei den tatsächlich bewohnten Einheiten, ist der Einwand gegen diese spezifischen Posten nicht erfolgreich.
Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung genau: Ordnen Sie jeden Posten dem verwendeten Schlüssel (Personen- oder Flächenschlüssel) zu, um Ihre Einwände präzise zu fokussieren.
Wann gerate ich wegen meiner Nebenkosten-Nachzahlung in Zahlungsverzug und riskiere Anwaltskosten?
Sie geraten nicht automatisch in Zahlungsverzug, wenn Sie eine hohe Nebenkosten-Nachzahlung zur Prüfung ablehnen. Der Verzug tritt erst ein, wenn die gesetzte Zahlungsfrist verstrichen ist und Sie die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigern. Eine bloße Anforderung der Belegeinsicht beim Vermieter gilt noch nicht als Weigerung.
Die Voraussetzungen für den § 286 BGB sind klar geregelt. Diese Vorschrift schützt Mieter davor, unnötige Kosten zu riskieren, während sie ihr gesetzliches Recht auf Überprüfung der Abrechnung wahrnehmen. Sie müssen dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie die Abrechnung prüfen, was bis zu einem Jahr dauern darf. Die Rüge von formalen Fehlern oder die Bitte um Nachweise verhindern den Verzug.
Der Anspruch des Vermieters auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten setzt zwingend voraus, dass Sie sich bereits bei Beauftragung des Anwalts in Verzug befanden. Schaltet der Vermieter vorschnell einen Anwalt ein, bevor die Frist abgelaufen ist oder Sie die Zahlung unwiderruflich ausgeschlossen haben, trägt er diese Kosten selbst. Das Amtsgericht Brakel musste dem Vermieter in einem ähnlichen Fall seine Anwaltskosten streichen, weil die Mieter nur die Belegeinsicht forderten.
Verhindern Sie den Verzug: Erklären Sie explizit, dass Sie die Prüfung der Unterlagen abwarten.
Sind meine Gegenforderungen nach einem Gerichtsvergleich noch gültig, um die Nebenkosten aufzurechnen?
Nein, in den meisten Fällen sind diese Forderungen nicht mehr gültig. Ein einmal geschlossener Gerichtsvergleich gilt juristisch als endgültiger Schlussstrich unter das gesamte Mietverhältnis. Er vernichtet alle bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Ansprüche, selbst wenn diese berechtigt gewesen wären. Diese juristische Formalie kann Investitionen oder vermeintliche Guthaben, die gutgläubig entstanden sind, nachträglich entwerten.
Ein umfassend formulierter Vergleich, der besagt, dass „alle wechselseitigen Ansprüche“ erledigt seien, wirkt wie ein Erlassvertrag nach § 397 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Damit erklären beide Parteien rechtsverbindlich, dass die Forderungen erloschen sind. Dies betrifft sowohl bekannte als auch unbekannte Forderungen, wie etwa Ansprüche auf Entschädigung für getätigte Investitionen oder Schönheitsreparaturen. Nur wenn ein Anspruch explizit und präzise in der Erledigungsklausel ausgenommen wurde, bleibt er bestehen.
Das Amtsgericht Brakel sah sich mit Mietern konfrontiert, die den Wert ihrer zurückgelassenen Einbauküche und eines Zaunelements mit der Nebenkostennachzahlung verrechnen wollten. Das Gericht lehnte dies ab. Die einzige Ausnahme, die den Vergleich überlebte, war die explizit genannte Nebenkostenabrechnung für das folgende Jahr. Alle anderen Ansprüche der Mieter, einschließlich der Aufrechnung, waren durch die juristische Einigung endgültig erloschen und konnten nicht mehr zur Verrechnung genutzt werden.
Suchen Sie daher den Wortlaut des Gerichtsvergleichs heraus und überprüfen Sie präzise, welche Ansprüche „mit Ausnahme von“ der Erledigungsklausel ausgenommen wurden.
Was tun, wenn die Heizkosten plötzlich stark explodieren: Muss ich die Nachzahlung sofort akzeptieren?
Sie müssen eine stark erhöhte Nachzahlung für Heizkosten nicht sofort akzeptieren. Ein pauschaler Einwand wegen „Unplausibilität“ wird jedoch vor Gericht nicht genügen, da Sie die Abrechnung sachlich widerlegen müssen. Hohe Kostenexplosionen, wie sie nach der Energiepreiskrise 2022 auftraten, sind oft durch externe Faktoren gerechtfertigt, wenn die abgerechnete Energiemenge korrekt gemessen wurde. Entscheidend ist die juristische Unterscheidung zwischen gestiegenem Preis und erhöhtem Verbrauch.
Prüfen Sie zuerst, ob sich die tatsächliche Verbrauchseinheit (etwa in Kilowattstunden oder Kubikmetern) im Vergleich zum Vorjahr verändert hat. Eine Kostenexplosion ist nur dann ein erfolgreicher Rügegrund, wenn Fehler bei der Verbrauchsmessung oder der Abrechnung vorliegen. Achten Sie auf unvollständige Vergleiche: Die Vorjahresabrechnung umfasste vielleicht nur neun Monate, sodass die volle Abrechnungsperiode 2022 schon deshalb höhere Gesamtkosten erklärt. Ist die gemessene Menge korrekt, gilt die Abrechnung meist als bewiesen.
Vermieter können in der Regel die korrekte Messung der verbrauchten Energiemenge belegen. Einwände wegen technischer Mängel am Gebäude, beispielsweise mangelhafter Isolierung, müssen substanziell untermauert werden. Gerichte ziehen bei solchen Streitigkeiten unabhängige Sachverständige hinzu. Diese stellen oft fest, dass die Energie tatsächlich verbraucht wurde, unabhängig von der Bauweise des Hauses. Der Einwand, die Preise seien zu hoch, rechtfertigt keine Kürzung, wenn die abgerechneten Mengen stimmen.
Fordern Sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen an und vergleichen Sie primär die tatsächlichen Verbrauchseinheiten (kWh oder m³) zwischen den Abrechnungen, um fundierte Einwände zu erheben.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Aufrechnung
Juristen nennen das Aufrechnung, wenn zwei Parteien wechselseitige Forderungen haben und diese gegeneinander verrechnen, bis im Idealfall keine Restschuld mehr besteht. Dieses Instrument aus dem Schuldrecht erlaubt es, eine einfache und schnelle Bereinigung von Forderungen zu erreichen, ohne dass Geld hin- und her überwiesen werden muss.
Beispiel: Da die Mieter eine Sichtschutzfolie und eine Küche zurückgelassen hatten, versuchten sie, den Wert dieser Gegenstände mit der hohen Nebenkostennachzahlung von 3.873,07 Euro aufzurechnen.
Belegeinsicht
Belegeinsicht ist das unverzichtbare Kontrollrecht des Mieters, die Rechnungen und Quittungen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen, beim Vermieter einzusehen. Dieses Recht schützt Mieter vor intransparenten oder fehlerhaften Abrechnungen, da sie nur durch die Prüfung der Originalbelege deren Korrektheit nachvollziehen können.
Beispiel: Die Mieter nutzten ihr Recht auf Belegeinsicht, um die stark gestiegenen Heizkostenpositionen zu überprüfen, befanden sich jedoch durch diese Anfrage noch nicht im Zahlungsverzug.
Erlassvertrag (§ 397 BGB)
Ein Erlassvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung, in der ein Gläubiger seinem Schuldner eine Forderung erlässt, sodass die Forderung endgültig erlischt und nicht mehr geltend gemacht werden kann. Das Gesetz sieht den Erlassvertrag vor, um eine klare und abschließende Beendigung von Schuldverhältnissen zu ermöglichen und absolute Rechtssicherheit für beide Parteien zu schaffen.
Beispiel: Da der frühere Gerichtsvergleich wie ein Erlassvertrag wirkte, erloschen alle Gegenansprüche der Mieter bezüglich der Einbauküche oder der Zaunfolie endgültig.
Gerichtsvergleich
Ein Gerichtsvergleich ist eine rechtsverbindliche Einigung zwischen zwei Streitparteien, die vor einem Gericht geschlossen wird, um einen langwierigen Rechtsstreit schnell zu beenden. Dieser Vergleich hat die gleiche bindende Wirkung wie ein Urteil und sorgt dafür, dass die Parteien eine belastbare Basis finden, ohne die Ungewissheit eines Prozessausgangs in Kauf nehmen zu müssen.
Beispiel: Im vorliegenden Fall einigten sich Vermieter und Mieter auf einen Gerichtsvergleich, der alle wechselseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, mit Ausnahme der Abrechnung 2022, erledigte.
Vermietungsrisiko
Unter Vermietungsrisiko versteht man das finanzielle Risiko, das der Vermieter tragen muss, wenn er seine Flächen nicht vermietet bekommt, insbesondere bezüglich der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten. Der Bundesgerichtshof (BGH) legt damit fest, dass Mieter nicht gezwungen werden dürfen, für die Kosten leerstehender Einheiten aufzukommen, wenn diese nach dem Personenschlüssel abgerechnet werden.
Beispiel: Der Vermieter musste die Kosten für die Müllabfuhr der leerstehenden Gewerbeeinheit selbst als Vermietungsrisiko tragen, weil er diesen Posten fehlerhaft nach der Personenzahl umgelegt hatte.
Zahlungsverzug (§ 286 BGB)
Zahlungsverzug liegt vor, wenn der Schuldner eine fällige Forderung trotz Mahnung oder nach Ablauf einer klaren Frist nicht bezahlt und dies zu vertreten hat. Nach § 286 BGB dient der Verzug als zwingende Voraussetzung, damit der Gläubiger (der Vermieter) Schadensersatz für Kosten geltend machen kann, die ihm durch die verspätete Zahlung entstehen.
Beispiel: Da der Vermieter seinen Anwalt einschaltete, bevor die Mieter die Zahlung endgültig verweigert hatten, befanden sich die ehemaligen Mieter noch nicht im Zahlungsverzug, weshalb der Vermieter auf seinen Anwaltskosten sitzen blieb.
Das vorliegende Urteil
AG Brakel – Az.: 7 C 223/23 – Urteil vom 09.01.2025
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