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Nichtvermietbarkeit einer Ferienwohnung – Schätzung des Ausfallschadens

AG Brandenburg, Az: 34 C 84/16, Urteil vom 03.07.2017

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 798,15 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.12.2015 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 63% zu tragen. Der Beklagte hat von den Kosten des Rechtsstreits 37% zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 2.143,91 Euro festgesetzt.

Tatbestand

D

Nichtvermietbarkeit einer Ferienwohnung - Schätzung des Ausfallschadens
Foto: bren64 / Bigstock

er Kläger begehrt von dem Beklagten den Ersatz des ihm aufgrund mangelhafte erbrachter Werkleistung entstandenen Schadens hinsichtlich des Nutzungsausfalls / entgangenen Gewinns bezüglich der nicht erfolgten Vermietung von zwei Appartements seiner gewerbsmäßig betriebenen Pension für die Zeitdauer der Fehler- und Leckagesuche, den Zeitraum der Trocknung der feuchten und mit Schimmel befallenen Wand und die Zeitdauer der hiernach erforderlichen Maler- und Reparaturarbeiten nebst jeweiligen Reinigungskosten.

In Folge des Auftretens von Schimmel nach den vom Beklagten in der Pension des Klägers Ende 2014/Anfang 2015 ausgeführten Fliesenverlegungs- und Abflussrinnenarbeiten konnte das Appartement 1 der Pension des Klägers aufgrund von einer anschließend durchgeführten Fehler- und Leckagesuche in der Zeit vom 31.08.2015 bis zum 11.09.2015 und das Appartement 2 in der Zeit vom 31.08.2015 bis 01.09.2015 unstreitig nicht durch den Kläger an Gäste vermietet werden, so dass diese beiden Appartements in diesen jeweiligen Zeiträumen nicht benutzt werden konnten.

Auch während der Zeit der Trocknung der Wand und der Reparatur konnte das Appartement 1 dann ebenso unstreitig in der Zeit vom 12.10.2015 bis zum 31.10.2015 und das Appartement 2 in der Zeit vom 19.10.2015 bis 30.10.2015 nicht durch den Kläger an Gäste vermietet werden. Hiernach konnten die beiden Appartements zudem – aufgrund der dann noch erforderlichen Maler- und Reparaturarbeiten – dann auch unstreitig im Zeitraum vom 01.11.2015 bis zum 10.11.2015 nicht durch den Kläger an Gäste vermietet werden.

Die grundsätzliche Verpflichtung des Beklagten zum Ersatz der dem Kläger hierdurch entstandenen materiellen Schäden ist unstreitig. Streitig zwischen den Prozessparteien ist jedoch die Höhe des dem Kläger tatsächlich entstandenen Nutzungsausfalls / entgangenen Gewinns.

Vorprozessual zahlte der Haftpflichtversicherer des Beklagten an den Kläger aufgrund dessen bereits einen Betrag in Höhe von 3.280,14 Euro, so dass nunmehr zwischen den Prozessparteien noch der vom Kläger insoweit darüber hinaus geltend gemachte Differenzbetrag hier streitig ist.

Der Kläger behauptet, dass er seine beiden Ferienwohnungen/Appartements zum damaligen Zeitpunkt für 84,11 € netto bzw. 90,00 € brutto pro Tag vermietet habe. Zwar sei es richtig, dass er nunmehr seine Ferienwohnung für 80,00 € brutto pro Übernachtung anbieten würde, jedoch sei dies gerade dem Umstand der geringen Nachfrage im Jahre 2016 geschuldet gewesen, da in diesem Jahr die Bundesgartenschau in der Stadt Brandenburg an der Havel nicht mehr gewesen sei. In dem hier streitbefangenen Zeitraum im Jahre 2015 habe er die betroffenen Appartements/Ferienwohnungen jedoch für 90,00 € brutto je Übernachtung vermieten können.

Auch hätte er diese beiden Ferienwohnungen während der gesamten hier streitigen Ausfallzeit im Jahre 2015 an Gäste vermieten können, da in dieser Zeit in der Stadt B… die Bundesgartenschau vom 18.04.2015 bis 11.10.2015 stattgefunden habe. Dies habe nämlich zu hohen Besucherzahlen in der Stadt geführt, die die Kapazität an Ferienbetten überstiegen hätte. Während der Bundesgartenschau sei er somit bis zum Ausfall dieser Ferienwohnungen auch vollständig ausgebucht gewesen.

Allein von der Bettenvermittlung der Touristeninformation der Stadt B… habe er für den Zeitraum vom 31.08. – 02.09.2015, vom 01.09.2015 – 04.09.2015, vom 04.09.2015 – 06.09.2015, vom 06.09.2015 – 13.09.2015 sowie vom 01.09.2015 – 03.09.2015 und vom 06.11.2015 – 08.11.2015 Buchungsanfragen erhalten. Auch seien erheblich weitere Buchungsanfragen über die Touristenvermittlung W…-H… erfolgt.

Im Übrigen würde er darauf hinweisen, dass über die Zimmervermittlung der Touristeninformation der Stadt B… nur ein geringer Teil der Übernachtungsanfragen an ihn gerichtet worden seien. Die meisten Übernachtungsanfragen seien nämlich von den Gästen über seine – des Klägers – Homepage direkt an ihn erfolgt.

Die Anfragen von Herrn Z…, Herrn D… und Frau N… betreffend den 01.09.2015 würden jedoch zeigen, dass er seine zwei Appartements am 01.09.2015 sogar dreifach hätte vermieten können. Hieraus werde seiner Ansicht nach deutlich, dass zum damaligen Zeitpunkt eine Auslastung seiner Appartements zu 100% gegeben war.

Zutreffend sei zwar, dass die Bundesgartenschau in der Stadt B… nur bis zum 11.10.2015 angedauert habe, jedoch würde damit nicht das von ihm angeführte Argument einer sicheren Buchung entfallen. Im Gegenteil hätten sich sogar noch in den Tagen nach dem Ende der Bundesgartenschau die Anfragen erhöht, da viele Besucher gerade in den ersten Tagen nach dem Ende der Bundesgartenschau die betroffenen Flächen besuchen wollten, um auf diesem Weg das Eintrittsgeld sparen zu können.

Darüber hinaus würde hier noch hinzukommen, dass in der Zeit vom 19.10.2015 bis 30.10.2015 im Land Brandenburg Herbstferien gewesen seien. In den Wochen davor und danach seien auch in den anderen Bundesländern Herbstferien gewesen.

Aus der E-Mail vom 22. Oktober 2015 – Anlage K 6 (Blatt 18 der Akte) – würde sich im Übrigen auch ergeben, dass er noch für November 2015 Buchungsanfragen gehabt habe.

Soweit die Beklagtenseite die Frage nach Vergleichszeiträumen außerhalb des Jahres 2015 – in dem die Bundesgartenschau nicht stattgefunden hat – aufwerfen würde, müsse er darauf verweisen, dass er seine Pension erst im Jahre 2015 eröffnet habe und somit Vergleichszeiträume für den Zeitraum davor hier nicht vorliegen würden. Die Auslastung der Appartements im Jahre 2016 sei jedoch wie folgt gewesen:

Appartement 1 vom 31.08. – 29.09., vom 01.10. – 13.10., vom 17.10. – 19.10., vom 23.10. – 27.10., vom 31.10. – 04.11. und vom 06.11. – 10.11.2016 bzw. darüber hinaus und bei dem Appartement 2 vom 03.09. – 16.09., vom 19.09. – 22.09., vom 26.09. – 25.10. und vom 06.11. – 10.11.2016 bzw. darüber hinaus.

Auch insofern würde er somit hier davon ausgehen, dass im Jahr der Bundesgartenschau – d.h. im Jahre 2015 – eine Auslastung von 100% hier bei ihm hätte vorliegen können.

Soweit ausweislich des Tourismuskonzepts der Stadt B… in der überarbeiteten Fassung vom 25.10.2016 die durchschnittliche Bettenauslastung der erfassten Betriebe der Stadt B… mit mindestens 10 Betten im Jahre 2015 nur bei 40,87% gelegen habe, würde er insofern darauf verweisen, dass hier nicht zwischen Hotel- und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen unterschieden werde. Auch würde hier eine Berücksichtigung der Schulferien nicht erfolgen.

Gerade Ferienwohnungen – wie die hier streitbefangenen Appartements – würden neben Touristen aber auch von Firmen für ihre Mitarbeiter kurzfristig angemietet werden.

Gemessen an dem von der Rechtsprechung für erforderlich gehaltenen Maßstab habe somit seiner Meinung nach die Beweisaufnahme hier ergeben, dass er seine beiden Appartements/Ferienwohnungen im streitgegenständlichen Zeitraum vollständig hätte vermieten können.

Insgesamt würde er hier somit einen entgangenen Gewinn für 66 Tage á 84,11 € netto zuzüglich jeweiliger Reinigungskosten in Höhe von 45,00 € pro Appartement/Ferienwohnung entsprechend den jeweiligen Zeiträumen des Ausfalls hier gegenüber dem Beklagten geltend machen. Mithin sei ihm hier ein Schaden in Höhe von insgesamt 5.776,26 € entstanden.

Hierauf habe die Beklagtenseite vorprozessual jedoch lediglich 3.280,14 € gezahlt. Da der Haftpflichtversicherer des Klägers auf andere Schadenspositionen im Übrigen jedoch eine Doppelzahlung in Höhe von 235,41 € gezahlt habe, würde somit noch eine Forderung in Höhe von 2.260,65 € hier verbleiben.

Hiervon seien zwar seine ersparten Aufwendungen in Abzug zu bringen, jedoch seien dies hier nur die Kosten des Trinkwasserverbrauchs – den seine Gäste ansonsten verursacht hätten – sowie die Kosten für das Waschen der gestellten Bettwäsche. Weitere Aufwendungen habe er hier nämlich nicht erspart. Ein etwaiger Stromverbrauch seiner Gäste sei nämlich über die bei ihm vorhandene Solaranlage abgedeckt worden. Gleiches würde auch für den hypothetischen Energieverbrauch für die Warmwasseraufbereitung gelten. Personalkosten für das Wechseln der Bettwäsche nach dem jeweiligen Gästewechsel habe er im Übrigen auch nicht erspart, da diese Arbeiten im Jahre 2015 von seiner Frau erledigt worden seien.

Die ersparten Aufwendungen für das Waschen der Bettwäsche würde er sich insofern aber anrechnen lassen. Der durchschnittliche Gästeaufenthalt habe bei ihm insofern drei Tage betragen. Bei insgesamt 66 Tagen Ausfall in beiden Appartements zusammen wären also 22 Wäschewechsel notwendig gewesen. Die von ihm verwendete Bettwäsche würde er jedoch in einer Wäscherei waschen lassen, die nach Gewicht der Bettwäsche abrechnen würde. Pro Appartement würden also insofern – großzügig gerechnet – nur 2 kg Wäsche anfallen. Dies würde bei 22 Mietwechseln somit Wäsche von 44 kg ergeben. Die Wäscherei würde ihm 2,20 € netto je Kilogramm Wäsche in Rechnung stellen, so dass er hier ersparte Aufwendungen in Höhe von 96,80 € netto sich anrechnen lassen würde.

Der durchschnittliche Wasserverbrauch einer Person pro Tag werde von den Städtischen Wasserwerken zudem mit 90 Liter angegeben. Vorsorglich würde er sich sogar 100 Liter pro Person anrechnen lassen. Dies würde bei 66 Ausfalltagen und einer Belegung pro Appartement mit 2 Personen einen zu erwartenden Wasserverbrauch von insgesamt 12.800 Liter entsprechen. Bei einem Literpreis von 1,40 € je 1.000 Liter würden dies aber ersparte Wasserkosten von 17,92 € netto ergeben. Diesen Preis habe er dann sogar vorsorglich auf 20,00 € aufgerundet.

Insofern würden die ihm ersparten Aufwendungen hier also nur insgesamt 116,80 € (96,80 € + 20,00 €) betragen.

Dieser Betrag sei dann von der genannten Restforderung in Höhe von 2.260,65 € noch in Abzug zu bringen, so dass der noch offene Schadensbetrag hier nunmehr noch 2.143,85 € betragen würde.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn – den Kläger – 2.143,91 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2015 zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, dass ein weitergehender Anspruch des Klägers hier nicht bestehen würde. Hinsichtlich des Appartements 1 sei nämlich lediglich von 39 entgangenen Übernachtungen – selbst nach den Ausführungen des Klägers – auszugehen. Bezüglich des Appartements 2 würden sich insgesamt maximal auch nur 21 entgangene Übernachtungen ergeben, so dass hier somit insgesamt nur 60 entgangene Übernachtungen im Raum stehen würden, und nicht – wie vom Kläger vorgetragen – 66 Tage.

 

Soweit der Kläger im Übrigen behaupten würde, dass er die beiden Ferienwohnungen während der gesamten Ausfallzeit hätte an Gäste vermieten können, weil in diesem Zeitpunkt in der Stadt B… die Bundesgartenschau stattgefunden habe, so würde er – der Beklagte – darauf verweisen, dass die Bundesgartenschau nur vom 18.04.2015 bis zum 11.10.2015 angedauert habe.

Grundsätzlich seien im Rahmen der Schadenersatzverpflichtung zwar auch der entgangene Gewinn dem Kläger zu ersetzen. Hierzu würden in der Regel aber konkrete repräsentative Zeiträume verglichen werden. Derartige Zeiträume würden hier aber nicht zur Verfügung stehen, weil der Kläger seine Pension erst zum 01. Mai 2015 nach Beginn der Bundesgartenschau eröffnet habe.

Für die Darlegung und den Nachweis eines entgangenen Gewinns würde es zwar in der Rechtsprechung gewisse Beweiserleichterungen geben, jedoch müsse der Kläger gleichwohl eine entsprechende belastbare Darstellung der hypothetischen Gewinnerwartung darlegen. Erforderlich seien insofern Darlegungen, die eine Prognose zur Entwicklung beim gewöhnlichen Lauf der Dinge ohne das schädigende Ereignis ermöglichen würden. An den Nachweis der Wahrscheinlichkeit seien deshalb in der hier bestehenden Konstellation besonders strenge Anforderungen zu stellen.

Insofern würde er bestreiten, dass die jeweiligen Ferienwohnungen/Appartements während der gesamten Zeit der Ausfalltage sicher durch den Kläger hätten vermietet werden können. Bezeichnenderweise habe der Kläger insofern auch nur in sehr geringem Umfang konkrete Anfrage für die Buchung dieser Ferienwohnungen vorlegen können.

Die übermittelte Anlage K 6 sei darüber hinaus auch nicht geeignet, irgendwelche konkreten Nachfragen zu untermauern. Vielmehr werbe dort nur eine Tourismusplattform im Internet dafür, dass der Kläger, sofern er noch freie Plätze habe, diese dort bewerben könne.

Im Übrigen würde sich entsprechend der Homepage der Pension des Klägers hier nunmehr im Jahre 2016 ergeben, dass der Kläger diese beiden Ferienwohnungen nicht für 90,00 € brutto pro Tag, sondern lediglich für 80,00 € brutto pro Tag anbieten würde.

Zu berücksichtigen sei auch, dass die Durchführung eines Geschäfts in der Regel Kosten verursacht haben würde, die auch den Gewinn gemindert hätten. Ein diesen ersparten Aufwendungen entsprechender Gewinnanteil wäre aber vorteilsausgleichend hier in Abzug zu bringen.

Eine etwaig besonders günstige Auslastungssituation in diesem Zeitraum, wonach jede der beiden Wohnungen ohne weiteres während der Ausfallzeit zu vermieten gewesen wäre, hätte der Kläger auch durch belastbare Zahlen und Daten für die übrigen Zimmer seiner Pension untermauern können. Gegebenenfalls hätte der Kläger auch betriebswirtschaftliche Auswertungen vorlegen können, die seinen behaupteten entgangenen Gewinn und die nur geringen ersparten Kosten belegen würden.

Hinsichtlich der Vermietbarkeit der beiden Zimmer während der Bundesgartenschau mag zwar eine gewisse Wahrscheinlichkeit für eine Vermietbarkeit sprechen; ob die beiden Ferienwohnungen dann aber auch tatsächlich hätten vermietet werden können, dürfte von der Preisgestaltung im Vergleich zu anderen Unterkünften und insbesondere auch von den konkreten Wetterbedingungen abhängig gewesen sein.

 

Im Übrigen würde er davon ausgehen, dass eine Vermietung der beiden Ferienwohnungen nach dem Schluss der Bundesgartenschau nicht mehr gesteigert möglich gewesen wäre.

Die vom Kläger behauptete sichere Möglichkeit der Vermietung für einen ununterbrochenen Zeitraum würde sich auch nicht aus den vom Kläger behaupteten Daten für das Jahr 2016 ableiten lassen. Zudem würden selbst die vom Kläger gelisteten und vom ihm behaupteten Auslastungen im Jahre 2016 auch eine ununterbrochene Vermietung hier gerade nicht belegen. Auch würde den Notizen des Klägers aus dem von ihm geführten, sogenannten „Buchungskalender“ für das Jahr 2016 keinerlei Beweis- und Urkundswert zukommen.

Für das eigentlich hier interessierende Jahr 2015 würde es auch im Ergebnis der Beweisaufnahme immer noch an der Namhaftmachung konkreter Interessenten für die konkreten Buchungszeiträume fehlen.

Da er – der Beklagte – somit hier für alle Zeiträume, in denen realistisch eine Vermietbarkeit der beiden Ferienwohnungen gegeben war, den Kläger vorgerichtlich entschädigt habe, sei die Klage nunmehr abzuweisen. Für weitergehende Zeiträume würde nämlich ein Anspruch hier nicht bestehen.

Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 25.04.2017 Beweis erhoben. Hinsichtlich der Vernehmung der Zeugin D… W… wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 25.04.2017 verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Darüber hinaus wird auch auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird zudem auf die Sitzungsniederschrift vom 25.04.2017 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 1 GVG in Verbindung mit § 29 und § 32 ZPO.

Die zulässige Klage ist noch im zuerkannten Umfang begründet. Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten hier noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von weiteren 798,15 Euro nebst Zinsen zu (§ 241, § 249, § 252, § 280, § 281, §§ 631 ff., § 823 BGB in Verbindung mit § 287 ZPO).

Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 07.11.1985, Az.: VII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1986, Seiten 922 ff.; OLG Köln, Urteil vom 09.05.2008, Az.: 22 U 87/07, u.a. in: BauR 2009, Seiten 1188 f.; OLG Koblenz, Urteil vom 26.11.1997, Az.: 7 U 681/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seite 374; OLG Bamberg, Urteil vom 04.04.1986, Az.: 1 U 224/85, u.a. in: BauR 1987, Seiten 211 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 11.05.2017, Az.: 31 C 354/15, u.a. in: BeckRS 2017, Nr. 109468 = IBRRS 2017, Nr. 1907 = „juris“) ist eine mangelhafte Erbrachte Werkleistung für sich allein zwar noch keine Eigentumsverletzung. Ein Unternehmer, der eine mangelhafte Werkleistung erbringt, haftet aber dann dem Auftraggeber bzw. Gebäudeeigentümer gegenüber wegen Verletzung des Eigentums an dem Haus (§ 823 Abs. 1 BGB), wenn durch seine Arbeiten vorher unversehrte Teile des Hauses beschädigt wurden (BGH, Urteil vom 07.11.1985, Az.: VII ZR 270/83, u.a. in: NJW 1986, Seiten 922 ff.; OLG Köln, Urteil vom 09.05.2008, Az.: 22 U 87/07, u.a. in: BauR 2009, Seiten 1188 f.; OLG Koblenz, Urteil vom 26.11.1997, Az.: 7 U 681/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seite 374; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 11.05.2017, Az.: 31 C 354/15, u.a. in: BeckRS 2017, Nr. 109468 = IBRRS 2017, Nr. 1907 = „juris“).

Anspruchsvoraussetzung hinsichtlich dieser Schadensersatzansprüche ist zwar die anspruchsbegründende Kausalität; weshalb es im Streitfall dem Kläger als Anspruchsteller oblegen hätte den Nachweis dafür zu erbringen, dass der Wasserschaden und die dadurch wiederum verursachte Schimmelbildung innerhalb der beiden Ferienwohnungen auf die Arbeiten des Beklagten in diesem Haus Ende 2014/Anfang 2015 bezüglich der Fliesenverlegungen und der Abflussrinne zurückzuführen sind (OLG Hamm, Urteil vom 08.10.2010, Az.: I-12 U 172/09, u.a. in: NJW-RR 2011, Seiten 311 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 01.07.2009, Az.: 3 U 92/08, u.a. in: „juris“; OLG Köln, Urteil vom 09.05.2008, Az.: 22 U 87/07, u.a. in: BauR 2009, Seiten 1188 f.; LG Saarbrücken, Urteil vom 06.05.1981, Az.: 16 S 115/80, u.a. in: ZfSch 1983, Seiten 267 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 11.05.2017, Az.: 31 C 354/15, u.a. in: BeckRS 2017, Nr. 109468 = IBRRS 2017, Nr. 1907 = „juris“).

Dies wird vorliegend aber von der Beklagtenseite dem Grunde nach nicht bestritten, da hier insbesondere nur die Höhe des vom Kläger geltend gemachten Schadens – insbesondere hinsichtlich der entgangenen Einkünfte für ansonsten bei ihm erfolgte Übernachtungen durch Pensionsgäste – streitig ist.

Die Unterschiede und Probleme bei der Ermittlung des Umfangs des entgangenen Gewinns („lucrum cessans“) im Vergleich zum positiven Schaden („damnum emergens“) ergeben sich vorliegend daraus, dass bei dem durch den Wasserschaden beschädigten Haus (d.h. der Pension) des Klägers sich hier nicht nur die Frage nach der Höhe des Schadens für die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Bauzustandes des Hauses ergibt, sondern auch die nach der durchschnittlichen Zimmerauslastung der Ferienwohnungen/Appartements und dem damit einhergehenden entgangenen Gewinn des Klägers bis zum Zeitpunkt der möglichen Neuvermietung (Flume, in: BeckOK zum BGB, Bamberger/Roth, 42. Edition, Stand: 01.02.2017, § 252 BGB, Rn. 11; BGH, Beschluss vom 27.10.2010, Az.: XII ZR 128/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1741 f.; BGH, Urteil vom 17.06.1998, Az.: XII ZR 206/96, u.a. in: NZM 1998, Seiten 666 f.; LG Saarbrücken, Urteil vom 06.05.1981, Az.: 16 S 115/80, u.a. in: ZfSch 1983, Seiten 267 f.; LG Karlsruhe, Urteil vom 27.04.1979, Az.: 9 S 284/78, u.a. in: VersR 1979, Seite 968; AG Neustadt/Weinstraße, Urteil vom 20.03.1981, Az.: 1 C 1084/80, u.a. in: VersR 1981, Seite 1089; AG Karlsruhe-Durlach, Urteil vom 23.04.1980, Az.: 2 C 100/80, u.a. in: VersR 1981, Seite 1088).

Unstreitig konnte in Folge des Auftretens des Schimmels und der Fehler- und Leckagesuche das Appartement 1 jedoch in der Zeit vom (einschließlich) 31.08.2015 bis zum (einschließlich) 11.09.2015 (mithin an 12 Tage und nicht – wie von der Beklagtenseite vorgetragen – nur an 11 Tagen) und das Appartement 2 in der Zeit vom 31.08.2015 bis 01.09.2015 (mithin an 2 Tagen) nicht an Gäste vermietet werden, so dass diese beiden Appartements in diesen Zeiträumen (entgegen dem Vortrag der Beklagtenseite nicht allenfalls 11 Beleg-Tage) insgesamt 14 Belegungs-Tage (12 Tage + 2 Tage) leer gestanden haben.

Auch während der Zeit der Trocknung der Wand und der Reparatur hat das Appartement 1 dann ebenso unstreitig in der Zeit vom (einschließlich) 12.10.2015 bis zum (einschließlich) 31.10.2015 (mithin 20 Tage) und das Appartement 2 in der Zeit vom 19.10.2015 bis 30.10.2015 (mithin 12 Tage) nicht an Gäste vermietet werden können, so dass diese beiden Appartements in diesen Zeiträumen (entgegen dem Vortrag der Beklagtenseite auch nicht nur 19 Beleg-Tage) insgesamt wiederum 32 Belegungs-Tage (20 Tage + 12 Tage) leer gestanden haben.

Schließlich konnten die beiden Ferienwohnungen/Appartements aufgrund der erforderlichen Maler- und Reparaturarbeiten dann auch unstreitig im Zeitraum vom (einschließlich) 01.11.2015 bis zum (einschließlich) 10.11.2015 nicht durch den Kläger an Gäste vermietet werden, mithin (entgegen dem Vortrag der Beklagtenseite nicht nur 9 Tage) jeweils 10 Tage, d.h. also insgesamt 20 Belegungs-Tage (2 Appartements x 10 Tage/Appartement).

Geht man von diesen Zahlen aus, dann bestand hier aber für insgesamt 66 Tagen (14 Belegungs-Tage im August/September + 32 Belegungs-Tage im Oktober + 20 Belegungs-Tage im November 2015) und nicht nur – wie von der Beklagtenseite behauptet – für maximal 60 Tage (39 entgangene Übernachtungen im Appartement 1 und weitere 21 entgangene Übernachtungen im Appartement 2) ein Leerstand dieser beiden Appartements.

Da der Kläger hier jedoch einen Gewinnausfall von 100%, mithin für alle 66 Belegungs-Tage gegenüber dem Beklagten geltend macht, musste die Klägerseite grundsätzlich auch im Einzelnen darlegen, wie die konkrete Belegungssituation bzw. Zimmerauslastung zum damaligen Zeitpunkt war, selbst wenn sich hier gemäß § 252 Satz 2 BGB aus dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falles die Wahrscheinlichkeit des Gewinneintritts ergibt.

Die herrschende Rechtsprechung lässt in diesem Sinne aber eine „gewisse“ Wahrscheinlichkeit ausreichen (BGH, Urteil vom 24.04.2012, Az.: XI ZR 360/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 2266 f.; BGH, Urteil vom 09.11.2010, Az.: VI ZR 300/08, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1146 ff.; BGH, Beschluss vom 27.10.2010, Az.: XII ZR 128/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 343 f.; BGH, Urteil vom 05.10.2010, Az.: VI ZR 186/08, u.a. in: VersR 2010, Seiten 1607 ff.; BGH, Urteil vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 815 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2005, Az.: VIII ZR 392/03, u.a. in: NJW-RR 2006, Seiten 243 f.; BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 134/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3348 f.; BGH, Urteil vom 13.01.2004, Az.: XI ZR 355/02, u.a. in: NJW 2004, Seiten 1868 ff.; BGH, Urteil vom 18.02.2002, Az.: II ZR 355/00, u.a. in: NJW 2002, Seiten 2553 ff.; BGH, Urteil vom 15.01.2002, Az.: X ZR 31/00, u.a. in: BGH-Report 2002, Seite 575; BGH, Urteil vom 27.09.2001, Az.: IX ZR 281/00, u.a. in: NJW 2002, Seiten 825 ff.; BGH, Urteil vom 30.05.2001, Az.: VIII ZR 70/00, u.a. in: NJW-RR 2001, Seiten 1542 f.; BGH, Urteil vom 06.02.2001, Az.: VI ZR 339/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 1640 f.; BGH, Urteil vom 06.06.2000, Az.: VI ZR 172/99, u.a. in: NJW 2000, Seite 3287 f.; BGH, Urteil vom 22.12.1999, Az.: VIII ZR 135/99, u.a. in: NJW 2000, Seiten 1409 ff.; BGH, Urteil vom 27.10.1998, Az.: VI ZR 322/97, u.a. in: NJW 1999, Seiten 136 f.; BGH, Urteil vom 17.06.1998, Az.: XII ZR 206/96, u.a. in: NZM 1998, Seiten 666 f.; BGH, Urteil vom 03.03.1998, Az.: VI ZR 385/96, u.a. in: NJW 1998, Seiten 1634 ff.; BGH, Urteil vom 15.07.1997, Az.: VI ZR 208/96, u.a. in: NJW 1997, Seiten 2943 f.; BGH, Urteil vom 28.02.1996, Az.: XII ZR 186/94, u.a. in: NJW-RR 1996, Seiten 1077 ff.; BGH, Urteil vom 17.01.1995, Az.: VI ZR 62/94, u.a. in: NJW 1995, Seiten 1023 f.; BGH, Urteil vom 26.11.1986, Az.: VIII ZR 260/85, u.a. in: NJW 1987, Seiten 909 f.; BGH, Urteil vom 18.06.1968, Az.: VI ZR 122/67, u.a. in: VersR 1968, Seiten 970 ff.; BGH, Urteil vom 17.12.1963, Az.: V ZR 186/61, u.a. in: NJW 1964, Seiten 661 ff.; BGH, Urteil vom 16.03.1959, Az.: III ZR 20/58, u.a. in: NJW 1959, Seite 1079; OLG Stuttgart, Urteil vom 11.09.2013, Az.: 4 U 88/13, u.a. in: NJW-RR 2014, Seiten 680 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 08.10.2010, Az.: I-12 U 172/09, u.a. in: NJW-RR 2011, Seiten 311 f.; OLG Köln, Urteil vom 09.05.2008, Az.: 22 U 87/07, u.a. in: BauR 2009, Seiten 1188 f.; OLG Schleswig, Urteil vom 19.12.2003, Az.: 4 U 4/00, u.a. in: OLG-Report 2005, Seiten 104 ff.; OLG Köln, Urteil vom 15.05.2003, Az.: 12 U 172/02, u.a. in: Schaden-Praxis 2004, Seiten 128 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 19.12.1995, Az.: 2 U 77/95, u.a. in: NJWE-VHR 1996, Seiten 85 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 24.10.1995, Az.: 2 U 65/95, u.a. in: OLG-Report 1996, Seiten 76 f.; KG Berlin, Urteil vom 12.03.1990, Az.: 12 U 2419/89, u.a. in: „juris“; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.01.1985, Az.: 1 U 26/84, u.a. in: r+s 1985, Seite 65; OLG Köln, Urteil vom 24.06.1982, Az.: 5 U 166/81, u.a. in: r+s 1982, Seiten 213 f.; OLG Nürnberg, Urteil vom 22.04.1970, Az.: 4 U 159/69, u.a. in: VersR 1972, Seite 54; LG Hannover, Beschluss vom 02.03.2012, Az.: 8 S 82/11, u.a. in: Schaden-Praxis 2012, Seiten 364 f.; LG Saarbrücken, Urteil vom 06.05.1981, Az.: 16 S 115/80, u.a. in: ZfSch 1983, Seiten 267 f.; LG Karlsruhe, Urteil vom 27.04.1979, Az.: 9 S 284/78, u.a. in: VersR 1979, Seite 968; AG Offenbach, Urteil vom 22.09.2011, Az.: 36 C 417/10, u.a. in: BeckRS 2012, Nr.: 2806; AG Neustadt/Weinstraße, Urteil vom 20.03.1981, Az.: 1 C 1084/80, u.a. in: VersR 1981, Seite 1089; AG Karlsruhe-Durlach, Urteil vom 23.04.1980, Az.: 2 C 100/80, u.a. in: VersR 1981, Seite 1088) bzw. stellt darauf ab, ob die Erzielung des Gewinns wahrscheinlicher ist als dessen Ausbleiben (BGH, Urteil vom 24.04.2012, Az.: XI ZR 360/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 2266 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2005, Az.: VIII ZR 392/03, u.a. in: NJW-RR 2006, Seiten 243 f.; BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 134/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3348 f.; BGH, Urteil vom 13.01.2004, Az.: XI ZR 355/02, u.a. in: NJW 2004, Seiten 1868 ff.; BGH, Urteil vom 27.09.2001, Az.: IX ZR 281/00, u.a. in: NJW 2002, Seiten 825 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.10.2015, Az.: I-1 U 179/14, u.a. in: VersR 2017, Seiten 639 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 08.10.2010, Az.: I-12 U 172/09, u.a. in: NJW-RR 2011, Seiten 311 f.).

Dabei dürfen zwar keine zu strengen Anforderungen durch das Gericht gestellt werden (BGH, Urteil vom 19.10.2005, Az.: VIII ZR 392/03, u.a. in: NJW-RR 2006, Seiten 243 f.; BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 134/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3348 f.; BGH, Urteil vom 18.02.2002, Az.: II ZR 355/00, u.a. in: NJW 2002, Seiten 2553 ff.; BGH, Urteil vom 15.01.2002, Az.: X ZR 31/00, u.a. in: BGH-Report 2002, Seite 575; BGH, Urteil vom 06.06.2000, Az.: VI ZR 172/99, u.a. in: NJW 2000, Seite 3287 f.; BGH, Urteil vom 03.03.1998, Az.: VI ZR 385/96, u.a. in: NJW 1998, Seiten 1634 ff.; BGH, Urteil vom 17.01.1995, Az.: VI ZR 62/94, u.a. in: NJW 1995, Seiten 1023 f.).

Ein Geschädigter kann sich deshalb auch grundsätzlich auf die Behauptung und den Nachweis der Anknüpfungstatsachen beschränken, bei deren Vorliegen die in § 252 Satz 2 BGB geregelte Vermutung bereits eingreift (BGH, Urteil vom 24.04.2012, Az.: XI ZR 360/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 2266 f.; BGH, Urteil vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 815 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2005, Az.: VIII ZR 392/03, u.a. in: NJW-RR 2006, Seiten 243 f.; BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 134/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3348 f.; BGH, Urteil vom 18.02.2002, Az.: II ZR 355/00, u.a. in: NJW 2002, Seiten 2553 ff.; BGH, Urteil vom 28.02.1996, Az.: XII ZR 186/94, u.a. in: NJW-RR 1996, Seiten 1077 ff.).

Erforderlich – jedoch auch ausreichend – ist es dessen ungeachtet aber, dass der Geschädigte dem Gericht zumindest Ausgangs- und Anknüpfungstatsachen für eine Schadensschätzung vorträgt (BGH, Urteil vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 815 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2005, Az.: VIII ZR 392/03, u.a. in: NJW-RR 2006, Seiten 243 f.; BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 134/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3348 f.; BGH, Urteil vom 16.03.2004, Az.: VI ZR 138/03, u.a. in: NJW 2004, Seiten 1945 ff.; BGH, Urteil vom 15.01.2002, Az.: X ZR 31/00, u.a. in: BGH-Report 2002, Seite 575; BGH, Urteil vom 17.06.1998, Az.: XII ZR 206/96, u.a. in: NZM 1998, Seiten 666 f.; BGH, Urteil vom 15.03.1988, Az: VI ZR 81/87, u.a. in: NJW 1988, Seiten 3016 ff.; BGH, Urteil vom 05.05.1970, Az.: VI ZR 212/68, u.a. in: NJW 1970, Seiten 1411 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.; OLG Schleswig, Urteil vom 19.12.2003, Az.: 4 U 4/00, u.a. in: OLG-Report 2005, Seiten 104 ff.; OLG Köln, Urteil vom 15.05.2003, Az.: 12 U 172/02, u.a. in: Schaden-Praxis 2004, Seiten 128 f.; OLG Köln, Urteil vom 28.04.2003, Az.: 12 U 223/02, u.a. in: Schaden-Praxis 2004, Seiten 276 f.; LG Wuppertal, Urteil vom 25.09.2012, Az.: 2 O 378/11, u.a. in: „juris“; LG Hannover, Beschluss vom 02.03.2012, Az.: 8 S 82/11, u.a. in: Schaden-Praxis 2012, Seiten 364 f.; AG Köln, Urteil vom 24.08.1994, Az.: 262 C 109/94, u.a. in: BeckRS 2009, Nr.: 14197).

Auf Grundlage des § 287 ZPO gilt insofern zudem, dass die Schadenshöhe durch das Gericht zwar auch geschätzt werden kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.10.2015, Az.: I-1 U 179/14, u.a. in: VersR 2017, Seiten 639 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.; OLG Köln, Urteil vom 16.04.1980, Az.: 2 U 107/79, u.a. in: VersR 1980, Seite 952; OLG Nürnberg, Urteil vom 22.04.1970, Az.: 4 U 159/69, u.a. in: VersR 1972, Seite 54). Insofern muss der Geschädigte – mithin hier also der Kläger – aber zumindest hinreichende Anhaltspunkte für eine solche Schätzung des Gerichts liefern, welche auch eine ausreichende Schätzungsunterlage belegen (BGH, Urteil vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 815 f.; BGH, Urteil vom 16.03.2004, Az.: VI ZR 138/03, u.a. in: NJW 2004, Seiten 1945 ff.; BGH, Urteil vom 15.01.2002, Az.: X ZR 31/00, u.a. in: BGH-Report 2002, Seite 575; BGH, Urteil vom 05.05.1970, Az.: VI ZR 212/68, u.a. in: NJW 1970, Seiten 1411 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.10.2015, Az.: I-1 U 179/14, u.a. in: VersR 2017, Seiten 639 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.; OLG Köln, Urteil vom 16.04.1980, Az.: 2 U 107/79, u.a. in: VersR 1980, Seite 952; LG Hannover, Beschluss vom 02.03.2012, Az.: 8 S 82/11, u.a. in: Schaden-Praxis 2012, Seiten 364 f.).

Legt der Geschädigte somit die insofern notwendigen Belege für eine Schadensschätzung nicht vor, scheidet eine solche Schätzung in der Regel bereits aus (BGH, Urteil vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 815 f.; BGH, Urteil vom 05.05.1970, Az.: VI ZR 212/68, u.a. in: NJW 1970, Seiten 1411 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.).

Auch ein Beweisantritt durch Sachverständigengutachten ersetzt in einem derartigen Fall in der Regel nicht einen schlüssigen Vortrag des Geschädigten, sondern wäre ggf. sogar als Ausforschungsbeweis unzulässig (OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.10.2015, Az.: I-1 U 179/14, u.a. in: VersR 2017, Seiten 639 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.).

Die Ausgangs- und Anknüpfungstatsachen für eine Schadensschätzung durch das Gericht musste der Kläger als selbstständiger Betreiber seiner Pension somit hier aber zunächst darlegen und ggf. auch beweisen.

Als Nachweisunterlagen kommen vor allem Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Steuerbescheide und –erklärungen sowie Umsatzsteuervoranmeldungen und –bescheide Steuererklärungen und betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BGH, Beschluss vom 31.08.2005, Az.: XII ZR 63/03, u.a. in: NJW-RR 2005, Seite 1603; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.) sowie grundsätzlich wohl auch Aussagen von Zeugen in Betracht.

 

Zwar gibt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Bestimmung des Referenz-Zeitraumes keine festen Regeln (BGH, Urteil vom 16.03.2004, Az.: VI ZR 138/03, u.a. in: NJW 2004, Seiten 1945 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.). Bei etablierten Pensionsbetreibern und Hoteliers bietet sich insoweit aber wohl eine Beweisführung dergestalt an, bei der die bisherigen Umsätze oder die Zimmer- bzw. Bettenauslastung (z.B. der letzten 12 bis 36 Monate) mit der entsprechenden Kostenbelastung dargestellt und diese der neuen Entwicklung gegenübergestellt werden.

Der mit zwei von mehreren Zimmern erzielte Umsatz ist aber grundsätzlich nur eine Position von vielen, die zu einem bestimmten Betriebsergebnis (Gewinn oder Verlust) einer Pension bzw. eines Hotels in einem bestimmten Zeitraum führen kann. Weder der Umsatz allein als positiver Bilanzposten noch Negativposten – wie etwa Kosten für das Waschen der der Wäsche oder Wasserkosten – können einen hinreichend konkreten Aufschluss über den tatsächlich entgangenen Gewinn geben. Vielmehr sollte in der Regel eine Gesamtbetrachtung in Form einer betriebswirtschaftlichen Gewinn- und Verlustrechnung erfolgen, um das Vorliegen eines Gewinns oder Verlustes feststellen zu können (OLG Brandenburg, Urteil vom 19.12.1995, Az.: 2 U 77/95, u.a. in: NJWE-VHR 1996, Seiten 85 f.).

Zeigt diese Gegenüberstellung z.B. eine vergleichbare Gewinnsituation (§ 287 ZPO), kann gemäß § 252 BGB unterstellt werden, dass der entsprechende Gewinn dann auch in dem Zeitraum entgangen ist, in dem der Pensionsbetreiber oder Hotelier die vorgesehenen Räume nicht nutzen konnte (BGH, Beschluss vom 27.10.2010, Az.: XII ZR 128/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1741 f.; BGH, Urteil vom 17.06.1998, Az.: XII ZR 206/96, u.a. in: NZM 1998, Seiten 666 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 19.12.1995, Az.: 2 U 77/95, u.a. in: NJWE-VHR 1996, Seiten 85 f.; Dickersbach, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Auflage 2015, I. Die Abwehr von Vertragsverletzungen vor und während der Mietzeit, Rn. 102 f.).

Die vom Geschädigten eingereichten Unterlagen sollten somit zwar in der Regel einen Zeitraum vor dem Schadensereignis von mindestens einem bis zu drei Jahren abdecken (BGH, Beschluss vom 27.10.2010, Az.: XII ZR 128/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1741 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2013, Az.: I-1 U 226/12, u.a. in: Schaden-Praxis 2014, Seiten 16 ff.), jedoch wird die Beweisführung bei Existenzgründern – wie hier dem Kläger – insofern schwieriger, da dann die Vergleichszahlen für den Zeitraum davor fehlen (Dickersbach, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Auflage 2015, I. Die Abwehr von Vertragsverletzungen vor und während der Mietzeit, Rn. 104). Insoweit konnte die Klägerseite hier auch keine vorherigen Vergleichszahlen der letzten 12 bis 36 Monate vorlegen, da der Kläger unstreitig seine Pension erst zum 01. Mai 2015 eröffnet hatte.

Zwar hätte der Kläger hier als Nachweisunterlagen ggf. Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Einkommensteuerbescheide und –erklärungen sowie Umsatzsteuervoranmeldungen und –bescheide für das Jahr 2016 – und nicht nur seinen „Buchungskalender 2016“ – vorlegen können, jedoch war das Jahr 2015 in der Stadt Brandenburg an der Havel bei den Hotel- und Pensionsübernachtungen ein Ausnahme-Jahr, da in dem Jahr 2015 in der Stadt Brandenburg an der Havel die Bundesgartenschau – BUGA – stattfand und insoweit eine erheblich größere Anzahl an Gästen hier in der Stadt übernachten wollte als in den Jahren davor und danach. Aus diesem Grunde hätten hier die Belegungs-Tage der beiden Ferienwohnungen aus dem Jahr 2016 für die Berechnung wohl auch nicht direkt herangezogen werden können, da diese naturgemäß niedriger ausgefallen sein dürften, als die Umsätze gerade in der vorliegend betroffenen Zeit der Bundesgartenschau und deshalb auch keinen Rückschluss auf die hier streitigen Zeiträume zulassen würden (LG Köln, Urteil vom 01.06.2010, Az.: 11 S 197/09, u.a. in: Schaden-Praxis 2010, Seite 430).

Sind die insofern erforderlichen Anknüpfungstatsachen zwar somit nur teilweise dargetan, erscheinen sie aber auch nicht ausreichend, den gesamten geltend gemachten Schaden durch Schätzung (ZPO § 287) zu ermitteln, so rechtfertigt dies aber noch nicht die Abweisung des Schadensersatzbegehrens in vollem Umfang. Dass die Beklagtenseite dies wohl ebenso sieht wird daran deutlich, dass sie dem Kläger bereits vorprozessual hierauf einen Betrag in Höhe von 3.280,14 Euro gezahlt hat.

Stehen Haftungsgrund und Schadenseintritt als solche aber dementsprechend dem Grunde nach unstreitig fest, so ist durch das Gericht nur zu prüfen, in welchem Umfang die vorgetragenen Tatsachen eine hinreichende Grundlage für die Ermittlung eines in jedem Fall eingetretenen Schadens bieten (BGH, Beschluss vom 27.10.2010, Az.: XII ZR 128/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1741 f.; BGH, Urteil vom 17.06.1998, Az.: XII ZR 206/96, u.a. in: NZM 1998, Seiten 666 f.; OLG Nürnberg, Urteil vom 22.04.1970, Az.: 4 U 159/69, u.a. in: VersR 1972, Seite 54).

Insofern hat der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NJW-RR 2010, Seiten 1521 f.; BGH, Urteil vom 05.05.1970, Az.: VI ZR 212/68, u.a. in: NJW 1970, Seiten 1411 ff.) aber auch immer darauf hingewiesen, dass sich eine feste Regel nicht aufstellen lässt, sondern vieles von den Umständen des jeweiligen Falles abhängt und deshalb die Beurteilung einer hinreichenden Schadenswahrscheinlichkeit stets Aufgabe des erkennenden Gerichts ist.

Jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem es um die Neueinführung einer Pension während einer länger andauernden Großveranstaltung (wie hier der Bundesgartenschau) geht, ist die Wahrscheinlichkeitsprognose notwendig unsicher; eine Differenzierung zwischen „gewisser“ oder „überwiegender“ Wahrscheinlichkeit führt hier auch nicht ohne weiteres weiter. Dieser Schwierigkeit darf sich das erkennende Gericht auf der Grundlage von § 252 BGB und § 287 ZPO aber nicht vorschnell unter Hinweis auf die Unsicherheit möglicher Prognosen entziehen. Wird dem Geschädigten die Möglichkeit genommen oder beschränkt, die Ferienwohnungen seiner neu eröffneten Pension an Gäste zu vermieten, darf der Wahrscheinlichkeitsnachweis nicht schon deshalb als nicht geführt angesehen werden, weil sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit nicht feststellen lässt. Vielmehr liegt es in einem solchen Fall nahe, nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge von einem angemessenen Erfolg des Geschädigten bei der Vermietung seiner Ferienwohnungen auszugehen und auf dieser Grundlage die Prognose hinsichtlich des entgangenen Gewinns und des infolge dessen entstandenen Schadens anzustellen, wobei auch ein Risikoabschlag in Betracht kommen mag (BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 134/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3348 f.; BGH, Urteil vom 16.03.1959, Az.: III ZR 20/58, u.a. in: NJW 1959, Seite 1079).

Im Übrigen hat das Gericht für die gemäß § 252 BGB erforderliche Prognose auch Erkenntnisse aufgrund von Entwicklungen einzubeziehen, die sich erst nach dem Schadensereignis bis zur letzten mündlichen Verhandlung ergeben haben (BGH, Urteil vom 27.10.1998, Az.: VI ZR 322/97, u.a. in: NJW 1999, Seiten 136 f.), so dass hier auch der vom Kläger in Kopie eingereichte „Buchungskalender 2016“ – Anlage K 11 (Blatt 107 bis 145 der Akte) – durch das erkennende Gericht zumindest noch als Indiz mit zu berücksichtigen war.

 

Den sich hieraus ergebenden Anforderungen an die zu treffende Prognoseentscheidung hat das erkennende Gericht – wie nachfolgend noch näher ausgeführt wird – somit (unter den hier gegebenen Besonderheiten des Einzelfalls) versucht gerecht zu werden.

Der Kläger hat vorliegend u.a. verschiedene Buchungsanfragen der Tourismusinformation der Stadt Brandenburg an der Havel hinsichtlich der hier streitigen Zeiträume vorgelegt – Anlage K 2 (Blatt 7 bis 12 der Akte) –, in denen es um entsprechende Zimmeranfragen geht, so dass der Kläger hier zumindest für die Zeiträume vom 31.08. bis zum 02.09.2015, vom 01.09. bis zum 04.09.2015, vom 04.09. bis zum 06.09.2015, vom 06.09. bis zum 09.09.2015 und vom 06.11. bis zum 08.11.2015 konkrete Buchungsanfragen hinsichtlich der hier streitbefangenen Ferienwohnungen/Appartements belegen konnte (vgl. analog: BGH, Urteil vom 19.10.2005, Az.: VIII ZR 392/03, u.a. in: NJW-RR 2006, Seiten 243 f.).

Ausweislich des Tourismuskonzepts der Stadt B… in der Fassung vom 25.10.2016 (Blatt 78 bis 84 der Akte) lag die durchschnittliche Bettenauslastung der erfassten Betriebe (Hotels, Pensionen etc. p.p.) mit mindestens 10 Betten in der Stadt B… gemäß dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg im Jahre 2015 – d.h. im Jahr der hier streitbefangenen Bundesgartenschau – aber bei 40,87%, so dass diese Zahl hier auch entsprechend den o.g. Rechtsgrundsätzen wohl als hinreichender Anhaltspunkt für eine Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO mit herangezogen werden kann.

Dies ergibt dann aber bei einer grundsätzlich hier mindestens anzusetzende Auslastung von 40,87% während der hier streitigen Zeiträume, dass das Gericht vorliegend von einen Mindest-Schaden in Höhe von 27 Belegungs-Tagen (40,87% von 66 Belegungs-Tagen) ausgehen kann, da derartige Ferienwohnungen in der Regel günstiger sind als Hotel-Zimmer, so dass das Gericht in der hiesigen Sache davon ausgeht, dass die Auslastung bei Hotel-Zimmern wohl in dieser Zeit geringer war als bei den hier streitbefangenen, günstigeren Ferienwohnungen/Appartements.

Die Zeugin D… W… hat im Übrigen ausgesagt, dass bis zum Ausfall der beiden Ferienwohnungen diese im Jahre 2015 – d.h. zum Zeitpunkt der Bundesgartenschau – sehr stark ausgebucht gewesen seien. Vielleicht sei mal eine Nacht nicht gebucht worden bei einem Zimmer, ansonsten sei aber die Ausbuchung sehr stark in dieser Zeit gewesen. Auch seien schon Zimmer vorgebucht worden für den Zeitraum, als diese Zimmer dann ausgefallen seien. Die Auslastung habe bis zum Zeitpunkt des Ausfalls der Ferienwohnungen bei ca. 80% bis 95% gelegen, zumal in diesen Apartments eine komplette Küchenzeile mit Geschirrspüler installiert sei und insbesondere auch gewerblichen Mieter – d.h. Firmen – nach diesen Apartments für ihre Mitarbeiter nachgefragt hätten. Die meisten Anfragen seien per Telefon erfolgt; insbesondere auch in diesem Zeitraum. Auch über die Touristikinformation seien damals viele Anfragen über die Homepage des Klägers angekommen. Jedoch konnte die Zeugin auf Vorhalt der Beklagtenseite keine konkreten Namen von Interessenten für den hier streitbefangenen Zeitraum benennen, da sie sich diese Namen nicht aufgeschrieben habe, weil sie damals noch nicht gewusst hätte, dass sie dies später mal benötigen würde.

Der „Buchungskalender 2016“ – Anlage K 11 – ergibt für das Jahr 2016 im Übrigen auch eine ziemlich gute Auslastung dieser Ferienwohnungen.

Selbst wenn somit die von dem Kläger behauptete Auslastung der beiden Ferienwohnungen von 100% im Jahre 2015 und die von der Zeugin D… W… bekundete Auslastung der Ferienwohnungen von ca. 80% bis 95% im Jahre 2015 nicht in diesem Umfang zutreffen sollten, so rechtfertigen doch die Darlegungen der Klägerseite, die Aussage der Zeugin, der „Buchungskalender 2016“ – Anlage K 11 – und die o.g. durchschnittliche Bettenauslastung im Jahre 2015 von 40,87% jedenfalls wohl eine Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO (BGH, Urteil vom 26.07.2005, Az.: X ZR 134/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3348 f.; BGH, Urteil vom 16.03.1959, Az.: III ZR 20/58, u.a. in: NJW 1959, Seite 1079; AG Offenbach, Urteil vom 22.09.2011, Az.: 36 C 417/10, u.a. in: BeckRS 2012, Nr.: 2806), so dass das erkennende Gericht vorliegend von einer hier wohl realistisch im Jahre 2015 (d.h. dem Jahr der Bundesgartenschau) anzunehmenden Vermietbarkeit dieser Ferienwohnungen von ca. 76% (228,37% 100% laut Angabe des Klägers + 87,5% Mittelwert laut Angabe der Zeugin [zwischen 80% bis 95%] + 40,87% durchschnittliche Bettenauslastung : 3) ausgehen kann.

Dies wiederum ergibt dann aber während der hier streitigen Zeiträume, dass das Gericht vorliegend von einem Schaden in Höhe von ca. 50 Belegungs-Tagen (76% von 66 Belegungs-Tagen) ausgehen kann.

Die Zeugin D… W… hat darüber hinaus aber auch glaubhaft ausgesagt, dass damals – d.h. im Jahr 2015 während der Bundesgartenschau – der Grundpreis pro Apartment 90,00 € brutto pro Nacht betragen habe. Wenn dann noch eine Aufbettung erfolgt sei, sei sogar noch zusätzlich Geld berechnet worden. Jetzt würde der Kläger für ein Apartment zwar nur 80,00 € brutto pro Nacht berechnen, damals sei jedoch die BUGA in der Stadt gewesen, so dass der Kläger zum damaligen Zeitpunkt auch 90,00 € pro Nacht brutto habe in Ansatz bringen können. Bis zum Ende der Bundesgartenschau im Jahr 2015 habe der Kläger diesen Preis von 90,00 € brutto pro Nacht somit nehmen können.

Nach der Bundesgartenschau sei es dann – nach der Aussage der Zeugin – darauf angekommen, wie lange die Zimmer gebucht worden seien. Auch wie viele Personen diese Apartments nutzen sollten sei dann bei dem Preis berücksichtigt worden. Wenn z.B. Firmen für einen längeren Zeitraum diese Apartments angemietet hätten, seien auch einzelne Preise ausgehandelt worden. So sei beispielsweise bei 4 Personen pro Person eine Vereinbarung von 25,00 € / Nacht getroffen worden, so dass es dann insgesamt pro Apartment 100,00 Euro/Nacht gewesen seien. Bei 3 Personen seien dann teilweise aber nach der BUGA nur 80,00 Euro pro Nacht vereinbart worden, je nach dem. Unter einen Betrag von 25,00 € pro Person sei jedoch nichts vermietet worden. Wenn aber zum Beispiel nur 2 Personen ein Apartment gemietet hätten, sei der Preis höher gewesen als 25,00 € pro Person.

Dies ergibt dann aber bei einem Mietausfall von insgesamt 50 Belegungs-Tagen und einem Mietpreis von 84,11 Euro netto (§ 249 Abs. 2 BGB) pro Belegungs-Tag einen anrechenbaren Mietausfall von insgesamt 4.205,50 Euro netto (55 Belegungs-Tage x 84,11 € netto/Belegungs-Tag).

Daraus ergibt sich dann somit vorliegend – unter Berücksichtigung der unstreitig angefallenen Zimmer-Reinigungskosten in Höhe von 45,00 Euro netto und der der Höhe nach ebenso unstreitigen ersparten Aufwendungen für die Reinigung der Bettwäsche und des Trinkwasserverbrauchs (OLG Schleswig, Urteil vom 19.12.2003, Az.: 4 U 4/00, u.a. in: OLG-Report 2005, Seiten 104 ff.; OLG Celle, Urteil vom 11.03.1963, Az.: 5 U 192/62, u.a. in: NJW 1963, Seiten 1204 f.) in Höhe von insgesamt 116,80 Euro (96,80 € + 20,00 €) – die nachfolgende Schadensberechnung:

Mietausfall: + 4.205,50 Euro,

zuzüglich 5 x Reinigungskosten á 45,00 € netto: + 225,00 Euro,

abzüglich ersparte Aufwendungen: – 116,80 Euro,

abzüglich gezahlter: – 3.280,14 Euro,

abzüglich zu darüber hinaus gezahlter: – 235,41 Euro,

noch offener Schadensbetrag: = 798,15 Euro.

In dieser Höhe von 798,15 Euro ist der Klage somit vorliegen auch nur noch stattzugeben, im Übrigen jedoch abzuweisen.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 und § 92 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.

Zudem ist noch der Streitwert des Rechtsstreits durch das Gericht hier festzusetzen gewesen.

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