Nutzungsvereinbarung ein Mietverhältnis?

Die Bedeutung der Nutzungsvereinbarung im Mietrecht

Das Mietrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das häufig zu Unklarheiten und Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien führt. Ein solcher Fall wurde kürzlich vom OLG Hamburg unter dem Aktenzeichen 4 U 161/22 am 17.08.2023 verhandelt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob eine sogenannte Nutzungsvereinbarung als Mietverhältnis im Sinne des § 546a BGB zu betrachten ist.

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Kern des Disputs

Die Beklagte vertrat die Ansicht, dass zwischen den Parteien kein vorangegangenes Mietverhältnis bestand. Das Landgericht jedoch bewertete die zwischen den Parteien für den Zeitraum Januar bis März 2013 geschlossene entgeltliche Nutzungsvereinbarung als Mietverhältnis. Dieser Einschätzung schloss sich der Senat des OLG Hamburg an. Es wurde argumentiert, dass die Vereinbarung nicht lediglich als Regelung des Bereicherungsausgleichs zu sehen sei. Dies wurde durch die Tatsache untermauert, dass die Parteien nicht nur einen Zahlungsanspruch konkretisiert, sondern auch die Pflicht zur konkreten Nutzungsüberlassung festgelegt haben.

Widerlegung der Argumente der Beklagten

Die Beklagte brachte vor, dass möglicherweise nur ein Vorvertrag geschlossen wurde. Dieses Argument wurde jedoch vom Gericht zurückgewiesen. Die Tatsache, dass die Parteien in der Nutzungsvereinbarung zusätzlich eine Verhandlungspflicht über die Weiternutzung oder ein mögliches Auszugsszenario festgelegt haben, beeinflusst nicht die Einordnung als Mietvertrag für den festgelegten Zeitraum. Selbst wenn die Verhandlungen sich über Jahre hinzogen und letztlich scheiterten, ändert dies nichts am ursprünglichen Charakter der Vereinbarung.

Bewertung des Gutachtens

Ein weiterer Punkt der Verhandlung betraf das Gutachten eines Vorprozesses. Die Beklagte kritisierte, dass der Sachverständige im Vorprozess Büroräume als Vergleichsobjekte herangezogen habe, die nicht die Besonderheit aufwiesen, dass Teile der Mietfläche anderen Nutzern des Gebäudes zugänglich seien. Das Gericht hielt jedoch an seiner Entscheidung fest und betonte, dass Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und den streitgegenständlichen Räumlichkeiten durch entsprechende Auf- oder Abschläge ausgeglichen werden können.

Abschließende Betrachtungen

Das Urteil des OLG Hamburg unterstreicht die Bedeutung einer klaren vertraglichen Regelung im Mietrecht. Es zeigt, dass selbst wenn eine Vereinbarung nicht explizit als „Mietvertrag“ bezeichnet wird, sie dennoch als solche gewertet werden kann, wenn sie die wesentlichen Merkmale eines Mietvertrags aufweist. Dies hat weitreichende Folgen für die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, insbesondere in Bezug auf Nutzungsentschädigungen und andere vertragliche Verpflichtungen.

Das vorliegende Urteil

OLG Hamburg – Az.: 4 U 161/22 – Urteil vom 17.08.2023

In der Sache erkennt das Hanseatische Oberlandesgericht – 4. Zivilsenat – auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 27. Juli 2023 für Recht:

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 25. November 2022, Az. 334 O 105/22, wird zurückgewiesen.

2. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 25.11.2022, Az. 334 O 105122, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 17.508,33 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 952,- Euro seit dem 6. Juni 2019 sowie 4. Juli 2019, auf jeweils 802,- Euro seit dem 6. August 2019, 5. September 2019, 5. Oktober 2019, 6. November 2019, 5. Dezember 2019, 7. Januar 2020, 6. Februar 2020, 5. März 2020, 4. April 2020, 7. Mai 2020, 5. Juni 2020, 4. Juli 2020, 6. August 2020, 4. September 2020, 6. Oktober 2020, 5. November 2020, 4. Dezember 2020, 7. Januar 2021 und auf 1.168,33 Euro seit dem 4. Februar 2021 zu zahlen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 17.508,33 Euro festgesetzt

Gründe:

I.

Von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen wird gem. § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.

II.

1. Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

a) Zu Recht hat das Landgericht die Beklagte für den Zeitraum von Juni 2019 bis einschließlich Februar 2021 dem Grunde nach zur Zahlung von Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB verurteilt.

aa) Der Senat tritt nicht der Ansicht der Beklagten bei, wonach es an einem vorangegangenen Mietverhältnis zwischen den Parteien fehle. Zutreffend bewertet das Landgericht die zwischen den Parteien geschlossene entgeltliche „Nutzungsvereinbarung“ gem. Anlage B 3 für den Zeitraum Januar bis März 2013 als Mietverhältnis im Sinne des § 546a BGB.

Insbesondere ist die Vereinbarung nicht – wie von der Beklagten erstinstanzlich vertreten – als bloße Regelung des Bereicherungsausgleichs anzusehen. Dagegen spricht bereits, dass die Parteien nicht lediglich einen Zahlungsanspruch der Klägerin konkretisiert, sondern gleich in ihrem § 1 auch die Pflicht der Klägerin zur konkreten Nutzungsüberlassung geregelt haben. Es kann rechtsdogmatisch nicht überzeugen, eine Vereinbarung, die alle essentialia negotii eines Mietvertrags enthält, lediglich als Konkretisierung eines gesetzlichen Auffangschuldverhältnisses anzusehen, das gerade das Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung zur Voraussetzung hat.

Auch soweit die Beklagte erstinstanzlich vertreten hat, es sei allenfalls ein Vorvertrag geschlossen worden, überzeugt dies nicht. Ein Vorvertrag im Mietrecht verpflichtet die Vertragspartner typischerweise zum Abschluss eines Mietvertrags (Häublein, in: MünchKomm-BGB, 9. Auflage 2023, § 535 BGB, Rn. 17). Hier haben die Parteien sich aber nicht zum zukünftigen Abschluss eines Vertrags verpflichtet, sondern zur – wenn auch zeitlich befristeten – Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt.

Dass die Parteien in § 13 Abs. 2 der Nutzungsvereinbarung zusätzlich eine Verhandlungspflicht über die Weiternutzung oder ein etwaiges Auszugsszenario vereinbart haben, steht der Einordnung als Mietvertrag für den geregelten Zeitraum ebenso wenig entgegen, wie der Umstand, dass die Verhandlungen sich im Anschluss jahrelang hingezogen haben und schließlich sogar ganz gescheitert sind. Diese späteren Entwicklungen waren im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht absehbar und beeinflussen dessen Rechtscharakter nicht.

Dass die Parteien selbst davon ausgegangen sind, ein befristetes Mietverhältnis zu begründen, kommt im Übrigen auch in § 3 Abs. 2 der Nutzungsvereinbarung zum Ausdruck, wo sie die ebenfalls an den ehemaligen Bestand eines Mietverhältnis anknüpfende Regelung des § 545 BGB – nicht aber den § 546a BGB – ausdrücklich ausschließen.

bb) Ab dem Ausspruch der Kündigung am 22. Mai 2016 hat die Beklagte der Klägerin die ehemalige Mietsache vorenthalten, weil die Klägerin mit der Kündigung ihren grundsätzlichen Rückerlangungswillen zum Ausdruck gebracht hat. Dieser grundsätzliche Rückerlangungswillen der Klägerin wird auch durch die zwischen den Parteien geführten Verhandlungen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008, Az: XII ZR 66/06).

b) Ebenfalls zu Recht hat das Landgericht die Höhe der Entschädigung auf monatlich 2.302,- Euro taxiert.

aa) Zutreffend hat das Landgericht von einer Beweisaufnahme abgesehen und die Nutzungsentschädigung gemäß § 287 ZPO auf der Grundlage des im Vorprozess eingeholten Sachverständigengutachtens geschätzt.

Nach § 287 Abs. 2 ZPO kann das Gericht nach seinem Ermessen über die Durchführung einer Beweisaufnahme entscheiden, wenn die exakte Ermittlung der Anspruchshöhe schwierig und unverhältnismäßig ist. Dies ist hier der Fall. Entgegen der Ansicht der Berufung der Beklagten steht mit einer Einholung eines Sachverständigengutachtens gerade kein vorrangiges geeignetes Beweismittel zur Verfügung.

Der Sachverständige hat im Vorprozess erläutert, wie er bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das betreffende Objekt vorgegangen ist (Seite 14 des Gutachtens vom 6. Juli 2020 im Verfahren 311 O 93/19, Bl. 157 der dortigen Akte). Insbesondere hat er, wie in der mündlichen Verhandlung vom 27. Juli 2023 erörtert, überzeugend und plausibel ausgeführt, dass es weder eine Datenbank für Büromieten gebe noch ihm wegen Datenschutz- und Mitwirkungsproblematiken möglich gewesen sei, Angaben zu tatsächlich abgeschlossenen Mietverträgen selbst zu erheben, weshalb er die von ihm ermittelten damals aktuellen Angebotsmieten habe heranziehen und mit Zu- und Abschlägen versehen müssen. Die Beklagte zeigt nicht auf, weshalb diese Ausführungen fehlerhaft sein sollten und weshalb drei Jahre später bei der Beauftragung desselben oder eines anderen Sachverständigen für den nunmehr streitgegenständlichen Zeitraum eine bessere Datengrundlage zur Verfügung stehen sollte. Die erstinstanzlich vorgetragene Erwägung, dass andere Sachverständige über die entsprechenden Daten verfügen könnten, erfolgt ohne greifbare Anhaltspunkte.

bb) Das Gutachten des Vorprozesses ist auch eine geeignete Schätzgrundlage.

Soweit die Beklagte kritisiert, der Sachverständige habe im Vorprozess zu Unrecht Büroräume als Vergleichsobjekte herangezogen, bei denen nicht die Besonderheit bestehe, dass Teile der Mietfläche anderen Nutzern des Gebäudes zugänglich sei, obwohl er in seiner mündlichen Anhörung bestätigt habe, dass es insoweit einen entsprechenden Teilmarkt gebe, greift dieser Einwand nicht durch.

Im Einklang mit der Senatsentscheidung im Vorprozess bleibt der Senat auch nach nochmaliger Überprüfung dabei, dass es nicht zu beanstanden ist, wenn bestehende Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und den streitgegenständlichen Räumlichkeiten ausgeglichen werden, indem absolute oder prozentuale Auf- oder Abschläge vorgenommen werden, da es in der Regel nicht möglich sein wird, auf gleichartige oder weitgehend identische Gewerberäumlichkeiten im Hinblick auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zurückzugreifen (BGH, Urteil vom 24. April 2019 – VIII ZR 62/18). Der Bundesgerichtshof hat gerade nicht verlangt, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausschließlich auf Erhebungen aus dem einschlägigen Teilmarkt abzustellen. Vielmehr hat er in der von der Beklagten herangezogenen Entscheidung nur ausgeführt, dass die Übertragung von Zahlen von außerhalb des einschlägigen Teilmarkts „jedenfalls nicht ohne nähere Erläuterungen“ hinzunehmen ist (BGH, Urteil vom 24. April 2019, Az: VIII ZR 62/18, Rn. 44 ff.). Genau solche Erläuterungen hat der Sachverständige im Vorprozess aber überzeugend gegeben. Er ist der Besonderheit der Mietsache dadurch gerecht geworden, dass er die auch anderen Mietern zugänglichen Teile der Mietsache bei der Berechnung der Miete ganz außen vor gelassen hat, den Mietwert dieser Flächen also mit „Null“ angesetzt hat und damit einen erheblichen Abschlag bei der Gesamtmiete vorgenommen hat Auch wenn die Mietsache eine Besonderheit aufweist, liegt hier kein Fall vor, wie er der Entscheidung des OLG Celle vom 10.03.2016, Az. 2 U 128115, zugrunde lag. Dort hatte der Sachverständige als Vergleichsobjekte Büro- und Praxisräume herangezogen, obwohl sich das streitgegenständliche Objekt in seinem bestehenden Zustand unstreitig nicht als Büro- oder Praxisräumlichkeit vermieten ließ. Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben, denn das streitgegenständliche Objekt ist als Büroräumlichkeit nutz- und vermietbar, der Umstand, dass Teeküche und WC-Räume auch von anderen Mietern mitgenutzt werden, führt nicht dazu, dass diese Räumlichkeiten einer eigenen Kategorie zuzuordnen wären. Ebenso wenig ist zu beanstanden, dass der Sachverständige im Vorprozess auch hinsichtlich der Lage nicht ausschließlich gleichwertige Objekte herangezogen hat, sondern mit entsprechenden Lagezu- und -abschlägen gearbeitet hat. Die vom Sachverständigen herangezogenen Flächen sind zumindest insofern vergleichbar, als sie alle im innerstädtischen, westlichen Bereich von Hamburg und in Elbnähe liegen. Auch insofern liegt hier ein anderer Fall vor, als derjenige, der der Entscheidung des OLG Celle (a.a.O.) zugrunde lag. Dort wurde eine Immobilie, die am Rande des Innenstadtbereichs liegt, mit solchen am Stadtrand verglichen.

Soweit die Beklagte einwendet, der Sachverständige sei im Vorprozess mit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ab Januar 2018 beauftragt gewesen, habe dann eine Erhebung auf den 6. Juli 2020 vorgenommen und diese Zahlen rechnerisch verändert, was nun keine Schätzung für den hier streitgegenständlichen Zeitraum erlaube, verfängt dies ebenfalls nicht Zum einen lag der Erhebungstag – anders als im Vorprozess – gerade in dem streitgegenständlichen Zeitraum. Zum anderen hat der Sachverständige im Vorprozess aufgrund seiner Sachkunde ausgeführt, dass die Mieten für Büroflächen in den letzten Jahren relativ stabil geblieben sind. Gerade die Marktbeobachtung über Jahre hinweg und die Entwicklung der Mieten ist Gegenstand der sachverständigen Tätigkeit des Gerichtsgutachters, so dass er diese Aussage aufgrund seiner Sachkunde treffen konnte.

2. Die ebenfalls zulässige Berufung der Klägerin ist indes erfolgreich. Ihr steht für den Zeitraum Juni 2019 bis einschließlich Februar 2021 ein Anspruch auf insgesamt 17.508,33 Euro zu. Die Beklagte hat die Räume im Februar 2021 zurückgegeben. Das genaue Datum ist nicht vorgetragen, allerdings macht die Klägerin für den Rückgabemonat nur eine anteilige Entschädigung von 1.918,33 Euro geltend, was als solches von der Beklagten nicht angegriffen wird. Die Gesamtsumme der Nutzungsentschädigung beträgt damit im hiesigen Zeitraum Juni 2019 bis Februar 2021 insgesamt 47.958,33 Euro. Ebenfalls unstreitig hat die Klägerin im betreffenden Zeitraum insgesamt 33.150,- Euro gezahlt. Allerdings hat die Beklagte die erste Zahlung vom 26. Juli 2019 in Höhe von 5.400,- Euro mit der Tilgungsbestimmung „für April bis Juli“ geleistet, weshalb sie gem. § 366 Abs. 1 BGB nur in Höhe von jeweils 1.350,- Euro die im hiesigen Rechtsstreit streitgegenständlichen Forderungen für Juni und Juli zum Erlöschen bringen konnte. Soweit die Beklagte den Vortrag der Klägerin gem. Anlage K 1 zu dieser (und den weiteren) Tilgungsbestimmungen als verspätet rügt, dringt sie damit nicht durch. In der Sache ist die Beklagte dem Vortrag trotz Hinweis des Berufungsgerichts nicht entgegengetreten und neues unstreitiges Vorbringen ist in der Berufungsinstanz stets zu berücksichtigen (Herget, in Zöller, Zivilprozessordnung, 34. Auflage 2022, § 531 ZPO, Rn. 20).

3. Ebenfalls zu Recht verfolgt die Klägerin ihren erstinstanzlichen Zinsantrag weiter. Aus den zweitinstanzlich mit der Anlage K 1 vorgetragenen unstreitigen Tilgungsbestimmungen der Beklagten ergibt sich, dass dies auf die geschuldeten Nutzungsentschädigungen von monatlich 2.302,- Euro für die Monate Juni und Juli 2019 lediglich jeweils 1.350,- Euro, für die Monate August 2019 bis Januar 2021 lediglich jeweils 1.500,- Euro und für den Monat Februar lediglich 750,- Euro gezahlt hat. Die jeweils verbleibende Differenz ist im Verzug mit 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB ist eine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB, da sie das Äquivalent für die (weitere) Nutzung der Mietsache ist (OLG Köln, Urteil vom 23. Mai 2006, Az: 3 U 203/05). Der Verzugsbeginn ist gem. §§ 286 Abs. 2 Nr. 2, 579 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB am auf den jeweils dritten Werktag eines Monats folgenden Tag. Die Beklagte kann sich auch nicht auf fehlendes Verschulden i.S.d. § 286 Abs. 4 BGB berufen (dazu: Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Auflage 2021, § 546a BGB, Rn. 71), denn spätestens mit der Zustellung der Klageschrift im Vorprozess am 11. April 2019 war der Beklagten bekannt, dass die Klägerin eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von sogar 2.338,35 Euro forderte. Schließlich steht dem Zinsbeginn jeweils zum auf den dritten Werktag eines Monats folgenden Tag auch nicht entgegen, dass – zumindest teilweise – die vertragliche Fälligkeitsregelung fortgeschrieben werden soll (auch dazu: Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Auflage 2021, § 546a BGB, Rn. 71), denn nach § 4 Abs. 3 der Nutzungsvereinbarung sollte das Nutzungsentgelt sogar für das gesamte Quartal im Voraus entrichtet werden.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

5. Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.