AG Charlottenburg – Az.: 210 C 348/18 – Urteil vom 15.08.2019
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16. Mai 2019 – 210 C 348/18 bleibt aufrechterhalten.
2. Die Beklagten haben auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 29.500,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 23.261,75 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung sowie die Zahlung eines Mietkautionsbetrages.
Die Klägerin ist die Vermieterin und die Beklagten sind aufgrund des Mietvertrages vom 11. Juni 2018 (Anlage K 1 zur Klageschrift vom 30. November 2018, Bl. 5 ff. der Akten) seit dem 16. Juli 2018 die Mieter der Wohnung D. Straße …, … B., Vorderhaus, Erdgeschoss/1. Obergeschoss rechts.
Die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.521,52 €. Die monatliche Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen betrug 1.930,38 €. In § 13 des Mietvertrags war vereinbart, dass sich die Beklagten verpflichten, der Klägerin eine Mietsicherheit in Höhe von 4.564,00 € auf ein gesondert genanntes Konto zu leisten. Weiter hieß es dort, dass die Beklagten die Sicherheit in drei gleichen monatlichen Raten erbringen können, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig sei.
Die Beklagten überwiesen zu Mietbeginn an die Klägerin auf die Mietkaution einen Betrag in Höhe von 1.522,00 €.
Mit Schreiben vom 23. August 2018, welches den Beklagten am 24. August 2018 zugestellt wurde, forderte die Klägerin die Beklagten auf, die Mietrückstände in Höhe von 2.926,70 € für Juli und August 2018 bis zum 29. August 2018 zu überweisen, wobei ein Betrag von 996,32 € auf die Miete für Juli 2018 und ein Betrag von 1.930,38 € auf die Miete für August 2018 entfiel (Anlage K 2 zur Klageschrift vom 30. November 2018, Bl. 11 ff. der Akten).
Mit Schreiben vom 31. August 2018, welches den Beklagten am 06. September 2018 zugestellt wurde, erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten wegen der Mietrückstände für Juli und August 2018 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (Anlage K 3 zur Klageschrift vom 30. November 2018, Bl. 13 der Akten).
Die Beklagten überwiesen am 31. August 2018 an die Klägerin für Juli 2018 einen Mietzins in Höhe von 965,19 € und den Mietzins für August 2018 in Höhe von 1.930,38 €.
Mit Schreiben vom 05. Oktober 2018 erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2019 wegen eines Zahlungsrückstands von 1.961,51 € (Anlage A 5 zum Schriftsatz der Beklagten vom 25. Januar 2019, Bl. 31 der Akten).
Mit Email vom 08. November 2018 teilten die Beklagten der Hausverwaltung der Klägerin mit, dass die Mietzahlung für November 2018 zurückgebucht worden sei, da die IBAN fehlerhaft sei, obwohl sie die von der Klägerseite angegebenem Kontodaten korrekt verwendet hätten (Anlage K 4 zum klägerischen Schriftsatz vom 21. Februar 2019, Bl. 38 der Akten, Anlage A 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 25. Januar 2019, Bl. 27 der Akten)).
Mit Schriftsatz vom 21. Februar 2019 erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Zahlungsverzugs mit dem Mietzins für November 2018 und der Nichtzahlung des ausstehenden Kautionsbetrages (Bl. 37 der Akten).
Die Beklagten überwiesen am 13. März 2019 den Mietzins für November 2018 sowie die zweite Rate der Mietkaution in Höhe von 1.521,33 € an die Klägerin (Anlagen 1 und 2 zum Schriftsatz der Beklagten vom 13. März 2019, Bl. 53 f. der Akten).
Die Beklagten sind unter der Anschrift S.straße …, … B. polizeilich gemeldet.
Die Klägerin trägt vor, der Mietzins für Juli 2018 habe 996,32 € betragen, da die Miete ab dem 16. Juli 2018, mithin für 16 Tage zu zahlen gewesen sei und nicht lediglich der hälftige Betrag der monatlichen Miete von 1.930,38 €, mithin 965,19 € geschuldet gewesen sei. Die Beklagten hätten auch die Miete für November 2018 schuldhaft nicht pünktlich gezahlt.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
1. Die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der D. Straße …, … B., Vorderhaus EG/1. OG rechts, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Wannenbad mit WC, Gäste-WC, Diele, Terrasse und dazugehörigem Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 5.003,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 20. März 2019 hat die Klägerin die Klage bezüglich des Antrags zu Ziffer 2. in Höhe eines Betrages von 3.451,71 € in der Hauptsache für erledigt erklärt (Bl. 60 der Akten). Die Beklagten haben dieser Teilerledigungserklärung nach entsprechendem gerichtlichen Hinweis nicht innerhalb von zwei Wochen nach der Zustellung des entsprechenden Schriftsatzes widersprochen (Bl. 65 ff. der Akten).
Die Klägerin hat sodann beantragt,
1. Die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der D. Straße …, … B., Vorderhaus EG/1. OG rechts, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Wannenbad mit WC, Gäste-WC, Diele, Terrasse und dazugehörigem Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.551,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Nachdem die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 16. Mai 2019 keinen Antrag gestellt haben (Bl. 73 der Akten), erging gegen diese ein Versäumnisurteil gemäß der genannten Anträge (Bl. 74 ff. der Akten), welches den Beklagten am 23. Mai 2019 zugestellt worden ist (Bl. 79 f. der Akten) und gegen welches diese mit Schriftsatz vom 22. Mai 2019, eingegangen bei Gericht am 23. Mai 2019, Einspruch eingelegt haben (Bl. 81 der Akten).
Die Klägerin beantragt nunmehr, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16. Mai 2019 – 210 C 348/18 aufrechtzuerhalten.
Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen; hilfsweise, den Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren;
Mit Schriftsatz vom 31. Juli 2019 (Bl. 121 der Akten) haben die Beklagten weiter beantragt, das Verfahren wiederzueröffnen und einen Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung anzuberaumen.
Die Beklagten tragen vor, es sei eine monatliche Miete und keine Tagesmiete vereinbart worden, so dass für Juli 2018 lediglich der hälftige Betrag der Monatsmiete zu zahlen gewesen sei. Es lägen Mängel der Mietsache, in Form eines defekten Herdes, eines verstopften Abflusses, eines verstopften Spülbeckens und Resten von Baustellenmüll vor, so dass die Beklagten nicht verpflichtet gewesen seien, die weiteren Raten der Mietsicherheit zu zahlen und ihr Zurückbehaltungsrecht geltend machen würden. Der Antrag auf Wiedereröffnung des Verfahrens sei deshalb begründet, da die Beklagten die Wohnung selbst nicht mehr bewohnten, eine Herausgabe an die Klägerin den Beklagten jedoch nicht möglich sei, da die Wohnung durch einen Herrn E. und eine Frau J. bewohnt werde, welche derzeit nicht bereit seien, die Wohnung zu räumen und herauszugeben.
Die Klage ist dem Beklagten zu 1.) am 18. Januar 2019 (Bl. 23 der Akten) und der Beklagten zu 2.) am 01. März 2019 (Bl. 43 der Akten) zugestellt worden.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet.
Der Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg ist form- und fristgerecht eingelegt worden, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß § 546 Absatz 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Das Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung mit klägerischem Schriftsatz vom 21. Februar 2019 wegen des Zahlungsverzugs mit der Zahlung der zweiten und dritten Rate der Mietkaution sowie des Zahlungsverzugs bezüglich der Miete für November 2018 und der verspäteten Zahlung der Miete für Juli und August 2018 gemäß §§ 573 Absatz 1, 2 Ziffer 1, 573 c Absatz 1 BGB zum 31. Mai 2019 beendet worden.
Bei Zugang des Schriftsatzes vom 21. Februar 2019 hatten die Beklagten die zweite und dritte Rate der Mietkaution in Höhe von jeweils 1.521,00 € unstreitig nicht gezahlt. Die Höhe der Raten ergibt sich daraus, dass nach § 13 des Mietvertrags eine Kaution in Höhe von 4.564,00 € geschuldet war und die Beklagten zu Mietbeginn einen Betrag in Höhe von 1.522,00 € an die Klägerin zahlten (4.564,00 € – 1.522,00 € = 3.042,00 €; 3.042,00 € : 2 = 1.521,00 €).
Mit der Klageschrift vom 30. November 2018 hatte die Klägerin die Beklagten abgemahnt. Zwar ist der Beklagten zu 2) die Abmahnung in der Klageschrift erst mit der ordentlichen Kündigung aus dem Schriftsatz vom 21. Februar 2019 zugestellt worden. Dies ist jedoch unschädlich, da der Zahlungsverzug mit Mietkautionsraten eine erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung darstellt, die auch eine ordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt (vgl. Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 11. April 2008 – 16 C 430/07, zitiert nach juris; Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 11. August 2010 – 531 C 28/10, m. w. N., zitiert nach juris). Die Beklagten befanden sich bei Zugang der Klageschrift und des Schriftsatzes vom 21. Februar 2019 auch mit der Zahlung der zweiten und dritten Rate der Kaution in Verzug. Denn nach § 551 Absatz 2 BGB war die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und waren die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Danach war die zweite Rate mit der Mietzahlung für August 2018 und die dritte Rate mit der Mietzahlung für September 2018 fällig. Die Zahlung der zweiten Rate der Mietkaution sowie der Miete für November erfolgten unstreitig erst am 13. März 2019.
Die Nichtzahlung der beiden Mietkautionsraten sowie der Miete für November 2018 stellt eine erhebliche und schuldhafte Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Absatz 2 Ziffer 1 BGB dar, welche ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Die Erheblichkeitsschwelle ist durch das Verhalten der Beklagten erreicht. Denn bezüglich der Mietkautionsraten bestand ein erheblicher Rückstand, der nur knapp den Betrag von zwei monatlichen Nettokaltmieten nicht erreichte, bei welchem nach § 569 Absatz 2a) BGB sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich gewesen wäre. Zudem befanden sich die Beklagten sowohl mit den beiden Mietkautionsraten als auch mit der Miete für November 2018 in einem längeren Zeitraum von August 2018 bzw. September 2018 bzw. November 2018 jeweils bis zum 13. März 2019 in Verzug. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis erst seit dem 16. Juli 2018 bestand und die Beklagten damit bereits kurze Zeit nach dessen Beginn Pflichtverletzungen begingen.
Sofern sich die Beklagten bezüglich der Mietkautionsraten auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen behaupteter Mietmängel berufen, haben sie damit keinen Erfolg. Denn ein solches besteht bezüglich der Mietkaution nicht, da die Mieter regelmäßig durch ihr Minderungsrecht nach §§ 536 ff. BGB ausreichend geschützt sind und die Kautionszahlung dem Sicherungsinteresse des Vermieters dient (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2007 – XII ZR 255/04, Rn. 25, zitiert nach juris). Es kann daher dahingestellt bleiben, ob die von den Beklagten behaupteten Mängel bestanden.
Sofern die Beklagten einwenden, die verspätete Zahlung der Miete für November 2018 sei von ihnen nicht verschuldet, da sie die korrekte Bankverbindung verwendet hätten und die Rückbuchung nicht durch sie verursacht worden sei, haben sie damit ebenfalls keinen Erfolg. Denn die Beklagten haben die Miete für Dezember 2018 und Januar 2019 unstreitig nachfolgend fristgemäß gezahlt, so dass ihnen spätestens Anfang Dezember 2018 auch die erneute Überweisung der Miete für November 2018 möglich gewesen wäre.
Als erhebliche Pflichtverletzung ist aus den genannten Gründen weiter die verspätete Zahlung der Miete für Juli und August 2018, welch erst am 31. August 2018 erfolgte, zu werten. Ob die Nichtzahlung des Differenzbetrages von 31,13 € für Juli 2018 ebenfalls eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt, kann hier dahingestellt bleiben.
Eine Heilung durch nachträgliche Zahlung gemäß § 569 Absatz 3 Ziffer 2 BGB scheidet im Fall der ordentlichen Kündigung aus. Denn der Zweck des § 569 Absatz 3 Ziffer 2 BGB besteht insbesondere darin, eine Obdachlosigkeit der Mieter infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden, welche aufgrund der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht, bzw. nicht in gleichem Maße, besteht (vgl. BGH, Urteil vom 19. September 2018 – VII ZR 231/17 und BGH VIII ZR 261/17, zitiert nach juris).
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist hingegen nicht durch die fristlose Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 31. August 2018 beendet worden. Zwar erreichte der Zahlungsrückstand die Grenze des § 543 Absatz 2 Ziffer 3a) BGB. Im Zeitpunkt des Zugangs des Kündigungsschreibens am 06. September 2018, mit welchem dieses rechtwirksam wurde, bestand der Rückstand aufgrund der Zahlung der Beklagten vom 31. August 2018 jedoch nicht mehr in einschlägiger Höhe.
Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 21. Februar 2019 erklärte fristlose Kündigung wegen der Nichtzahlung der zweiten und dritten Kautionsrate nach §§ 543, 569 Absatz 2a) BGB beendet worden. Die Vorschrift des § 569 Absatz 2a) BGB ist hier zwar grundsätzlich anwendbar, da das Mietverhältnis der Parteien nach Inkrafttreten des betreffenden Mietrechtsänderungsgesetzes begründet wurde. Die beiden noch offenen Kautionsraten von jeweils 1.521,00 € erreichen als Summe jedoch lediglich den Betrag von 3.042,00 € und bleiben damit unter dem nach § 569 Absatz 2a) BGB erforderlichen Betrag von zwei Monatsnettokaltmieten von 1.521,52 €, welche sich hier in der Summe auf 3.043,04 € (1.521,52 € x 2) belaufen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß § 13 des Mietvertrages in Verbindung mit § 551 Absatz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung der dritten Kautionsrate in Höhe von 1.520,67 € (4.564,00 € – 1.522,00 € – 1.521,33 €) sowie auf Zahlung eines weiteren Betrages in Höhe von 31,13 € als Mietzahlung für Juli 2018 gemäß § 535 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 2 f. des Mietvertrags. Bezüglich der Fälligkeit der Kautionsrate und des fehlenden Zurückbehaltungsrechts der Beklagten aufgrund behaupteter Mietmängel wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Die Beklagten schuldeten für Juli 2018 eine Bruttowarmmiete in Höhe von 996,32 €. Nach Zahlung des Teilbetrages von 965,19 € seitens der Beklagten blieb ein Differenzbetrag von 31,13 € offen. Entgegen der Ansicht der Beklagten war die Miete aufgrund des Mietbeginns am 16. Juli 2018 für Juli 2018 für 16 Tage (16. Juli 2018 – 31. Juli 2018) und nicht als hälftiger Monatsbetrag lediglich in Höhe von 965,19 € geschuldet. Für die Berechnung der Miete durch Ermittlung eines Tagesmietzinssatzes spricht die praktische Handhabbarkeit und insbesondere die Genauigkeit dieser Methode, mit welcher die geschuldete Mietzinshöhe unabhängig vom Mietbeginn innerhalb eines Monats nachvollziehbar festgestellt werden kann. Dass der Mietbeginn hier zufällig in der Nähe der Mitte des Monats liegt, die bei den Monaten mit 31 Tagen jedoch nicht exakt zu ermitteln ist, steht der Zugrundelegung dieser Methode nicht entgegen. Denn es ist im Gegenteil auch im Interesse der Mieter, vorliegend der Beklagten, eine transparente und nachvollziehbare Berechnung des vertraglich geschuldeten Mietzinses zu gewährleisten. Auch im Falle von Mietminderungen wird regelmäßig eine Tagesmiete ermittelt und an dieser die jeweilige Quote orientiert.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Absatz 1, 291 BGB in Verbindung mit §§ 253 Absatz 1, 261 Absatz 1 ZPO.
Den Beklagten war keine Räumungsfrist zu gewähren. Denn die Beklagten haben bereits nicht vorgetragen, dass sie die streitgegenständliche Wohnung trotz ihrer polizeilichen Meldung unter der Anschrift S.str. …, … B. überhaupt noch bewohnen. Hiergegen spricht auch der Vortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 31. Juli 2019, wonach die streitgegenständliche Wohnung ausschließlich durch Herrn E. und Frau J. bewohnt werde.
Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihren Grund in §§ 91, 708 Ziffer 7, 711 ZPO.
Das Verfahren war entgegen dem Antrag der Beklagten vom 31. Juli 2019 nicht wiederzueröffnen, da der Umstand, dass die streitgegenständliche Wohnung nicht mehr durch die Beklagten, sondern durch zwei andere Personen bewohnt werde, und die Beklagten selbst die Wohnung nicht mehr bewohnen würden, den Räumungsanspruch gegen die Beklagten nicht entfallen lässt.
