Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass die ordentliche Kündigung der Wohnung in Frankfurt am Main rechtswirksam ist und das Mietverhältnis zum 31. Januar 2023 beendet wurde. Die Mieterin muss die Wohnung räumen und die vorgerichtlichen Kosten in Höhe von 1.390,87 Euro zahlen.
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Übersicht
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter war wirksam, da sich der Mieter mit zwei Monatsmieten in erheblichem Rückstand befand.
- Die Mietschulden wurden erst nach der Kündigung beglichen, was an deren Wirksamkeit nichts ändert.
- Dem Mieter stand trotz Widerspruchs kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu, da der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt war.
- Eine verspätete Schonfristzahlung nach Kündigung lässt das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die ordentliche Kündigung nicht neu entstehen.
- Die Vermieter mussten das Angebot zur Rückstandsbegleichung durch die städtischen Behörden nicht annehmen.
- Eine längere Räumungsfrist als die zugestandene von knapp drei Monaten war nicht angezeigt.
- Der Mieter muss neben der Räumung auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten der Vermieter tragen.
Mietvertrag gekündigt: Fristlose Räumung nach Mietrückstand
Mietrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das für viele Mieter und Vermieter oft Herausforderungen bereithält. Zentrale Themen sind hierbei die Begründung und Beendigung von Mietverträgen. Während einerseits Kündigungen durch den Vermieter oft als Schreckensszenario für Mieter gelten, gibt es andererseits Fälle, in denen der Vermieter sogar berechtigt ist, fristlos zu kündigen. Wie solche Konstellationen rechtlich zu beurteilen sind und was Vertragsparteien dabei beachten müssen, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Im Folgenden soll ein konkretes Gerichtsurteil zu diesem Thema beleuchtet und die wesentlichen Erkenntnisse für Mieter und Vermieter herausgearbeitet werden.
Der Fall vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main im Detail
Rechtsstreit um Wohnungsräumung in Frankfurt
Sachverhalt: Im Mittelpunkt des Falles steht eine Wohnungsstreitigkeit zwischen den Klägern, den Eigentümern der Wohnung, und der Beklagten, der Mieterin. Die Wohnung, um die es geht, befindet sich in Frankfurt am Main und umfasst 3,5 Zimmer, eine Küche, einen Flur, ein Badezimmer und 2 WCs. Die Mieterin mietete diese Wohnung ab dem 24. Februar 2017. Für Juni 2022 zahlte sie nur teilweise die Miete und im darauffolgenden Juli gar nicht. Daraufhin kündigten die Vermieter fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Mieterin widersetzte sich der Kündigung und blieb in der Wohnung. Die Vermieter wandten sich an das Gericht, um die Räumung der Wohnung zu erwirken sowie die Erstattung der vorgerichtlichen Kosten zu fordern.
Richterliche Entscheidung zur Räumung
Urteil des Amtsgerichts: Das Amtsgericht Frankfurt am Main entschied zugunsten der Kläger. Es stellte fest, dass die ordentliche Kündigung rechtswirksam war und das Mietverhältnis zum 31. Januar 2023 beendete. Der Mietrückstand von insgesamt 1.960,00 Euro für die Monate Juni und Juli 2022 rechtfertigte die Kündigung. Interessanterweise änderte die nachträgliche Begleichung des Rückstands durch den Magistrat der Stadt Frankfurt am Main nichts an der Rechtswirksamkeit der Kündigung. Der Anspruch der Vermieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung basiert auf § 546 Abs. 1 BGB.
Widerspruchsrecht des Mieters verworfen
Rechtliche Erwägungen: Das Gericht erklärte weiter, dass die Mieterin kein erfolgreiches Widerspruchsrecht nach § 574 BGB geltend machen konnte. Der Grund hierfür ist, dass auch ein Grund für eine fristlose Kündigung vorlag, was das Widerspruchsrecht ausschließt. Selbst eine fristgerechte Schonfristzahlung hebt diesen Ausschluss nicht auf. Das Gericht berief sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 2020.
Kosten und Vollstreckbarkeit des Urteils
Kosten und Vollstreckung: Die Beklagte wurde auch zur Zahlung der vorgerichtlichen Kosten in Höhe von 1.390,87 Euro verurteilt, was die Rechtsverfolgungskosten der Kläger abdeckt. Die Entscheidung zur Kostenverteilung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt, was bedeutet, dass die Beklagte die Möglichkeit hat, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden. Eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2023 wurde gewährt, wobei keine weiteren Verlängerungen in Betracht gezogen wurden.
✔ FAQ zum Thema: Mietrückstand und Kündigung
Was bedeutet eine ordentliche Kündigung eines Mietvertrages?
Eine ordentliche Kündigung ist die Beendigung eines unbefristeten Mietvertrags unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.
Die wesentlichen Punkte sind:
Für Mieter gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten, unabhängig von der Mietdauer.
Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen, damit der laufende Monat noch zur Frist zählt.
Mieter müssen keinen Grund für die Kündigung angeben.
Vermieter benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie Eigenbedarf, Vertragsverletzungen des Mieters oder wirtschaftliche Verwertung.
Die Kündigungsfrist für Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren Mietdauer auf 6 bzw. 9 Monate.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Mietparteien unterschrieben sein.
Die ordentliche Kündigung ermöglicht somit beiden Parteien, das Mietverhältnis unter Einhaltung bestimmter Fristen und Voraussetzungen zu beenden.
Wie wirkt sich ein Mietrückstand auf das Mietverhältnis aus?
Ein Mietrückstand kann weitreichende Folgen für das Mietverhältnis haben:
Fristlose Kündigung durch den Vermieter
- Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand ist.
- Ein „nicht unerheblicher Teil“ liegt vor, wenn der Rückstand mindestens eine Monatsmiete übersteigt.
- Alternativ kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit Mietrückständen im Gesamtwert von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Ordentliche Kündigung
- Erreichen die Mietrückstände keinen Betrag für die fristlose Kündigung, kann der Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft verletzt.
- Eine solche Pflichtverletzung liegt regelmäßig vor, wenn der Mieter länger als einen Monat mit über einer Monatsmiete im Rückstand ist.
Heilung der Kündigung
- Zahlt der Mieter die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
- Die ordentliche Kündigung bleibt jedoch wirksam, auch wenn der Mieter die Schulden begleicht.
Zusammengefasst kann ein Mietrückstand je nach Höhe zur fristlosen oder ordentlichen Kündigung durch den Vermieter führen. Der Mieter kann eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Räumungsklage noch abwenden.
Was ist eine Räumungsfrist und unter welchen Umständen kann diese gewährt werden?
Eine Räumungsfrist ist der Zeitraum, der einem Mieter nach einer rechtskräftigen Kündigung eingeräumt wird, um die Mietwohnung zu räumen. Sie kann unter folgenden Umständen gewährt werden:
- Wenn der Vermieter eine ordentliche oder fristlose Kündigung ausgesprochen hat und der Mieter auf Räumung verklagt wird.
- Das Gericht kann dem Mieter dann auf Antrag eine „den Umständen nach angemessene Räumungsfrist“ gewähren (§ 721 ZPO).
- Dieser Antrag muss vor Schluss der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.
- Die Räumungsfrist soll Obdachlosigkeit verhindern und dem Mieter Zeit geben, eine neue Bleibe zu finden.
- Für Mietrückstände wird oft eine Frist von 2 Monaten nach Urteilszustellung gewährt.
- Die Frist kann auf Antrag verlängert werden, maximal jedoch auf 1 Jahr insgesamt.
- Bei Zeitmietverträgen ohne Kündigungsschutz (§ 575 BGB) besteht kein Anspruch auf Räumungsfrist.
Die Räumungsfrist ermöglicht es dem Mieter somit, sich nach einer Kündigung auf die Wohnungssuche zu konzentrieren und einen geregelten Auszug vorzubereiten, statt unvermittelt obdachlos zu werden.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 546 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt die Pflicht des Mieters zur Rückgabe der gemieteten Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Im vorliegenden Fall bildet er die gesetzliche Grundlage für den Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, da das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beendet wurde.
- §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573c Abs. 1 BGB: Diese Paragraphen beschreiben die Bedingungen und Fristen für die ordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Die ordentliche Kündigung im vorliegenden Fall war darauf gestützt, dass die Mieterin mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug war, was eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt.
- § 574 Abs. 1 BGB: Dieser Abschnitt behandelt das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung unter bestimmten Bedingungen, insbesondere wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Im Fall war das Widerspruchsrecht jedoch ausgeschlossen, da die Bedingungen für eine fristlose Kündigung vorlagen.
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Dieser Paragraph ermöglicht dem Mieter unter bestimmten Bedingungen eine „Schonfristzahlung“ zu leisten, um eine fristlose Kündigung unwirksam zu machen. Im analysierten Fall hatte eine solche Zahlung jedoch keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der bereits ausgesprochenen ordentlichen Kündigung.
- § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB: Diese Paragraphen betreffen Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung und Verzug. Sie wurden im Fall genutzt, um den Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu begründen, die durch das beharrliche Verweigern der Räumung durch die Beklagte entstanden sind.
- § 91 Abs. 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Dieser Paragraph regelt die Kostenverteilung im Prozess, wonach die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Im vorliegenden Fall musste die Beklagte die Prozesskosten übernehmen, da sie im Prozess unterlag.
- §§ 708 Nr. 7, 711, 709 ZPO: Diese Vorschriften erlauben die vorläufige Vollstreckbarkeit eines Urteils und die Bedingungen, unter denen eine Sicherheitsleistung zu erbringen ist, um die Vollstreckung abzuwenden. Sie sind relevant für die Bestimmung, wie und unter welchen Bedingungen die Beklagte eine Zwangsräumung vorerst verhindern kann.
➜ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Frankfurt am Main
AG Frankfurt/Main – Az.: 33 C 1509/23 – Urteil vom 07.09.2023
Die Beklagte wird verurteilt, die im Unter-, Erd- und 1. Geschoss der Liegenschaft …straße …, … Frankfurt am Main, gelegenen Mieträume, bestehend aus 3,5 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Badezimmer und 2 WCs, zu räumen und an die Kläger als Mitgläubiger herauszugeben.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Mitgläubiger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.390,87 Euro zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen darf die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2023 gewährt.
Tatbestand:
Die Beklagte mietete von den Klägern mit schriftlichem Mietvertrag vom 24.02.2017 die im Tenor bezeichnete Wohnung. Die Miete beträgt 1.150,00 Euro zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 330,00 Euro. Am 07.06.2022 zahlte die Beklagte auf die Junimiete lediglich 1.000,00 Euro. Im Juli 2022 leistete die Beklagte keine Zahlung. Daraufhin erklärten die Kläger mit Schreiben vom 14.07.2022, auf dessen Inhalt verwiesen wird (Bl. 18 d.A.), die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages.
Da die Beklagte die Wohnung nicht räumte und herausgab, sondern der Kündigung durch Schreiben des Mieterschutzvereins und ihres im Rubrum benannten Prozessbevollmächtigten widersprach, beauftragten die Kläger ihre im Rubrum benannte Prozessbevollmächtigte u.a. mit der vorgerichtlichen Aufforderung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung (anwaltliches Schreiben vom 20.09.2022, Bl. 7ff. d.A.). Der Mietrückstand wurde am 13.01.2023 durch den Magistrat der Stadt Frankfurt am Main ausgeglichen.
Mit der Klage begehren die Kläger die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, die im Unter-, Erd- und 1. Geschoss der Liegenschaft …straße …, … Frankfurt am Main, gelegenen Mieträume, bestehend aus 3,5 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Badezimmer und 2 WCs, zu räumen und an sie herauszugeben sowie an sie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.390,87 Euro zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise Vollstreckungsschutz zu gewähren und ihr eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist, mindestens bis zum 29.02.2024, zu gewähren.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Kläger haben als Mitgläubiger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Die ordentliche Kündigung vom 14.07.2022 hat das Mietverhältnis zum 31.01.2023 beendet (§§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573c Abs. 1 BGB), da sich die Beklagte mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten und mit einem erheblichen Betrag in Verzug befand (Juni und Juli 2022 in Höhe von insgesamt 1.960,00 Euro). Die Beklagte hat die Nichtzahlung zu vertreten, da sie in den Monaten Juni und Juli 2022 über monatliche Einnahmen von 2.328,00 Euro und 2.408,00 Euro verfügte, die ihr die vollständige Zahlung der Miete auch unter Berücksichtigung ihres Vortrages zum Homeschooling und des dadurch erhöhten Lebensmittelbedarfs ermöglicht hätten.
Die nachträgliche Zahlung ändert an der Wirksamkeit der Kündigung nichts, da das Mieterkonto erst nach wiederholter Mahnung am 13.01.2023 durch den Magistrat der Stadt Frankfurt am Main ausgeglichen wurde. Die Kläger waren nicht verpflichtet, das Angebot des Magistrats der Stadt Frankfurt am Main vom 26.09.2022 anzunehmen. Zudem sind zu Lasten der Beklagten die hinzutretenden verspäteten Zahlungen zu berücksichtigen.
Auf die §§ 574ff. BGB kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg berufen. Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt, nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand. Für eine teleologische Reduktion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes – einer verdeckten Regelungslücke – fehlt (BGH, Urt. v. 01.07.2020 – VIII ZR 323/18). Dass die Kläger die Beklagte in dem Kündigungsschreiben über § 574 BGB belehrten, ändert hieran nichts. Denn die rechtsunkundigen Kläger wollten der Beklagten kein nicht bestehendes Widerspruchsrecht einräumen, sondern sie sind ersichtlich davon ausgegangen, dass sie von Gesetzes wegen zu dieser Belehrung verpflichtet sind.
Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.390,87 Euro folgt aus den § 280 Abs. 1 BGB (Aufforderung zur Räumung und Herausgabe) und den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 S. 1 BGB (Zahlungsaufforderung). Da die Beklagte selbst rechtskundige Hilfe in Anspruch nahm, war auch die Beauftragung der Klägervertreterin mit der vorgerichtlichen Aufforderung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung zweckmäßig.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 108 ZPO. Dem Schutzantrag der Beklagten (§ 712 ZPO) ist nicht zu entsprechen, weil kein Nachteil droht, der über das hinausgeht, was jede Räumungs- und Herausgabevollstreckung kraft Natur der Sache bereits mit sich bringt; anderenfalls würde die gesetzgeberische Entscheidung aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO weitgehend entwertet. Es muss deshalb ein Nachteil in Rede stehen, der über die mit der Erfüllung der Herausgabepflicht stets verbundenen Konsequenzen als „normale Folgen‟ eines durch Kündigung beendeten Mietverhältnisses hinausgeht (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 712 Rn. 5). Dass die Beklagte trotz entsprechender Bemühungen nicht in der Lage ist, Ersatzwohnraum zu finden, hat sie nicht substantiiert dargelegt.
Die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf nach § 721 ZPO. Eine weitergehende Räumungsfrist kommt unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen der Parteien nicht in Betracht.
Der Streitwert wird auf 13.800,00 Euro festgesetzt.
