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Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung

LG Leipzig – Az.: 1 S 312/16 – Urteil vom 23.06.2017

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Leipzig vom 25.04.2016 (Az.: 163 C 8657/15) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.992,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 627,03 € seit 11.12.2012, aus 541,07 € seit 31.10.2013 und aus weiteren 824,10 € seit 16.01.2015 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 69 % und der Beklagte zu 31 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.627,61 € festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich des Sachverhalts und der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, §§ 540 Abs. 1, Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO.

Die Klägerin und Berufungsklägerin beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Leipzig vom 25.04.2016 (Az.: 163 C 8657/15) den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin weitere 4.627,61 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.413,45 € seit dem 11.12.2012, aus weiteren 1.673,12 € seit dem 31.10.2013 und aus 1.769,90 € seit dem 16.01.2015 zu zahlen.

Der Beklagte und Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist in dem tenorierten Umfang begründet.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Kalenderjahre 2011, 2012 und 2013 i.H.v. 1.992,20 € aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, Abs. 3 BGB i.V.m. dem Mietvertrag zu. Soweit das Amtsgericht in dem angegriffenen Urteil den Nachforderungsbetrag aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen um 50 % der Hauswartkosten gekürzt hat, hält dies einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die weiteren Kürzungen hat das Amtsgericht hingegen zu Recht vorgenommen. Im Einzelnen:

1.

Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch die Klägerin in Bezug auf die Hauswartkosten für die Jahre 2011, 2012 und 2013 substantiiert dargelegt hat. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 HS 2 BGB liegt nach herrschender Meinung beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13 – JURIS; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 556 BGB, Rn. 154). Hierfür muss der Mieter beispielsweise Angebote von Konkurrenzunternehmen vorlegen, aus denen sich ergibt, dass die betreffenden Leistungen zu geringeren Kosten möglich gewesen wären. Denkbar ist auch die Vorlage von Preislisten anderer Firmen oder von Abrechnungen für vergleichbare Objekte. Vorliegend hat der Beklagte sich jedoch weder auf günstigere Angebote anderer Firmen noch auf Abrechnungen für vergleichbare Objekte bezogen. Stattdessen hat er auf den Betriebskostenspiegel der Stadt Leipzig verwiesen und vorgetragen, dass die abgerechneten Kosten die durchschnittlichen Kosten für ein vergleichbares Objekt um mehr als 100 % übersteigen würden. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob ein regionaler Betriebskostenspiegel ein taugliches Beweismittel für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz darstellt, denn der Vortrag des Beklagten ist bereits nicht schlüssig. Der vom Beklagten herangezogene Vergleichswert aus dem Betriebskostenspiegel von durchschnittlich 0,04 – 0,06 € pro qm2 und Monat gilt nur für einen Hauswart mit reiner Kontrollfunktion. Vorliegend sind aber – selbst nach dem Vortrag des Beklagten – neben den Kontrollaufgaben auch die Kosten für Bereit- und Zurückstellen der Müllbehälter umlagefähig. Umlagefähig sind darüber hinaus nach Auffassung des Gerichts auch die Kosten für das Ablesen von Zählerständen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 556, Rn. 86). Der vom Beklagten angeführte Durchschnittswert aus dem Betriebskostenspiegel ist daher hier nicht einschlägig. Es dürfte sich vorliegend wohl eher um einen Hauswart mit Teilfunktion handeln, für den laut regionalem Betriebskostenspiegel durchschnittliche Kosten von 0,10 € – 0,18 € pro m2 und Monat abgerechnet werden. Die von der Klägerin umgelegten Kosten für den Hauswart befinden sich damit selbst nach dem Vortrag des Beklagten im regionalen Durchschnitt. Soweit der Beklagte im Übrigen behauptet hat, dass für die erbrachten Leistungen einen Zeitaufwand von 100 Stunden pro Jahr und ein Stundenlohn von 25,00 € angemessen seien, sind diese Werte erkennbar pauschal aus der Luft gegriffen. Der Beklagte hat nicht erläutert, wie er zu diesem Ergebnis kommt und auf welche konkreten Aufgaben sich der Zeitaufwand beziehen soll.

Im Ergebnis hat das Amtsgericht die Hauswartskosten zu Unrecht um 50 % gekürzt. Die Klägerin hat damit einen Anspruch auf Zahlung weiterer 76,52 € für das Jahr 2011 sowie weiterer 96,31 € für das Jahr 2012 und weiterer 97,31 € für das Jahr 2013.

2.

Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung
(Symbolfoto: Von Stanislaw Mikulski/Shutterstock.com)

Zu Recht hat das Amtsgericht hingegen den jeweiligen Abrechnungsbetrag um die Position Grundkosten Heizung und Warmwasser mit der Begründung gekürzt, dass der verwendete Flächenschlüssel nicht ausreichend erläutert worden ist. Die Betriebskostenabrechnungen sind insoweit zwar formell ordnungsgemäß, denn der verwendete Verteilerschlüssel ist angegeben und die jeweiligen Flächen werden konkret als „Nutzfläche“ und „beheizbare Nutzfläche“ bezeichnet. Es handelt sich hierbei im Grundsatz auch nicht um einen Umlageschlüssel, der ohne Erläuterung als solcher nicht verständlich wäre. Die Abrechnungen leiden jedoch – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat – an einem inhaltlichen Fehler, weil für den Beklagten allein aus der Abrechnung nicht nachvollziehbar ist, weswegen hier die verschiedenen Flächenangaben bei den verschiedenen Kostengruppen existieren und wie die Klägerin zu den jeweiligen Quadratmeterzahlen kommt. Für einen durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter ist insbesondere nicht nachvollziehbar, weshalb die „beheizbare Nutzfläche“ um knapp 930 m2 über der „Nutzfläche“ liegt und weshalb beide Werte wiederum geringer sind als die „Mietfläche“, die bei den kalten Betriebskosten zugrunde gelegt worden ist. Es ist anerkannt, dass es für eine materiell-wirksame Abrechnung einer Erläuterung des Vermieters bedarf, wenn im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, welche ihre Nachvollziehbarkeit allein aus dem Zahlenwerk heraus schwierig machen und zum Verständnis der Zahlen daher weitere Informationen erforderlich sind (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage, § 556 BGB, Rn. 354; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 556 BGB, Rn. 180). Die Klägerin hätte dem Beklagten die Abrechnungen daher jedenfalls auf dessen Nachfrage in den Widerspruchsschreiben näher erläutern müssen. Obwohl das Amtsgericht einen diesbezüglichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung erteilte, hat die Klägerin die notwendige Erläuterung nicht nachgeholt. Im übrigen hätte dem Beklagten eine Belegeinsicht nicht weitergeholfen, weil sich die zugrunde gelegten Flächen aus den Abrechnungsunterlagen nicht ergeben.

3.

Zutreffend ist das Amtsgericht ferner davon ausgegangen, dass die Positionen Trinkwasser / Abwasser um den Mehrbetrag zu kürzen sind, der dadurch entstanden ist, dass die Klägerin unzulässigerweise nach Verbrauch abgerechnet hat. Die Parteien haben in § 6 Ziff. 2 Satz 1 der dem Mietvertrag zugrunde liegenden Allgemeinen Vertragsvereinbarungen Wohnungsmietvertrag (im folgenden: AVW) vereinbart, dass die Umlage der Trinkwasser- und Abwasserkosten nach dem Verhältnis der Mietflächen erfolgt. Zwar ist nach § 6 Ziff. 2 Satz 2 AVW die Klägerin berechtigt, den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen zu ändern. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass eine angemessene Kostenverteilung oder dringende Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dies erfordern. Auf die Wirksamkeit dieser Bestimmung kommt es im vorliegenden Fall nicht an, denn die Klägerin hat weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im Berufungsverfahren zum Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Ziff. 2 Satz 2 AVW vorgetragen. Im übrigen setzt § 556 a Abs. 2, Abs. 3 BGB für eine einseitige Änderung des Umlageschlüssels zwingend eine Erklärung des Vermieters in Textform voraus. An einer solchen Erklärung fehlt es hier. Allein der Umstand, dass die Klägerin seit Beginn des Mietverhältnisses stets verbrauchsabhängig abgerechnet hat, kann die notwendige Erklärung in Textform nicht ersetzen. Entgegen der Auffassung der Klägerin schreibt auch § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB eine generelle verbrauchsabhängige Umlage der Wasserkosten, für den Fall, dass Messgeräte vorhanden sind, nicht vor. Der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556 a Abs. 1 BGB kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben (vgl. BeckOK/Ehlert, BGB, 42. Edition, § 556 a Rn. 6). Soweit in der Literatur die Auffassung vertreten wird, eine verbrauchsabhängige Abrechnung sei nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB zwingend, wenn Messgeräte tatsächlich vorhanden sind (so Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage, § 556 a BGB, Rn. 81), folgt das Gericht dem nicht. In § 556 a Abs. 3 BGB ist eine Abweichung von Abs. 1 ausdrücklich nicht ausgeschlossen. Schließlich führt auch allein die Tatsache, dass die Klägerin die Kosten für Trinkwasser / Abwasser seit Beginn des Mietverhältnisses stets verbrauchsabhängig abgerechnet hat, nicht zu einer Veränderung des Umlageschlüssels. Eine Änderung ist zwar grundsätzlich auch durch konkludente Vereinbarung möglich. Eine solche ist jedoch vorliegend nicht ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des BGH läßt allein die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, aus Sicht des Mieters nicht ohne Weiteres auf den Willen des Vermieters schließen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen (vgl. BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06 – JURIS).

4.

Zu Recht hat das Amtsgericht die abgerechneten Fernwärmelieferungskosten gekürzt. Der Beklagte hat in diesem Zusammenhang einen der Klägerin zurechenbaren Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz und den dadurch entstandenen Schaden hinreichend substantiiert dargelegt. Dem Vortrag des Beklagten hat die Klägerin erstinstanzlich im Wesentlichen entgegengehalten, dass der Belieferungsvertrag bereits 2008 durch ihre Rechtsvorgängerin für eine feste Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen worden und seinerzeit der vom Beklagten dargelegte günstigere Tarif nicht verfügbar gewesen sei. Jedenfalls für das Abrechnungsjahr 2013 greift dieser Einwand jedoch nicht durch, weil der Vertrag zum 31.12.2012 endete. Der Klägerin wäre daher ab dem 01.01.2013 ein Wechsel in den günstigeren Tarif „Wärme21.komfort, Preisstufe 1“ möglich gewesen. Die vom Beklagten vorgetragenen Kosten, die bei einem Wechsel auf Grundlage dieses günstigeren Tarifs für das Jahr 2013 entstanden wären, hat die Klägerin erstinstanzlich nicht bestritten. Auch für die Abrechnungsjahre 2011 und 2012 hat der Beklagte substantiiert vorgetragen, dass der günstigere Tarif bzw. dessen Vorgängertarif „Bestpreis“ bereits bei Vertragsschluss im Jahr 2008 zur Verfügung gestanden habe. Dies ergibt sich im Übrigen auch aus der von der Klägerin vorgelegten Anlage K 6. Ferner hat der Beklagte in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 19.04.2016 substantiiert dargelegt, dass bei einer Wahl des „Bestpreis“-Tarifs bei Vertragsschluss im Jahr 2008, für die Jahre 2011 und 2012 eine Einstufung in den günstigsten Tarif „Wärme21.komfort“ zu den dargestellten Konditionen erfolgt wäre. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, weshalb sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin seinerzeit für den „Grundpreistarif“ entschieden hat. Aufgrund des substantiierten Vortrags des Beklagten durfte die Klägerin nicht einfach bestreiten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Möglichkeit der Wahl des günstigeren Tarifs nicht bestand. Sie hätte stattdessen konkret darlegen müssen, was am Vortrag des Beklagten falsch ist und warum sich ihre Rechtsvorgängerin für den ungünstigeren Tarif mit einer Laufzeit von 5 Jahren entschieden hat. Soweit die Klägerin ihren Vortrag in der Berufungsinstanz insoweit ausführlich ergänzt hat, ist dies verspätet, §§ 530, 296 ZPO.

Die Klägerin muss sie sich die Pflichtverletzung ihrer Rechtsvorgängerin beim Abschluss des Versorgungsvertrages im Jahr 2008 auch zurechnen lassen. Nach herrschender Meinung ist bei einer Veräußerung der Mietsache im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters darauf abzustellen, ob der Schaden vor oder nach dem Eigentumsübergang eintritt. Wird der Schadensersatzanspruch – wie hier – in der Eigentumszeit des Erwerbers fällig, so ist der Erwerber ersatzpflichtig (vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2005 – VIII ZR 22/04 – JURIS; vgl. auch: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 566 BGB, Rn. 85 m.w.N.).

5.

Soweit das Amtsgericht schließlich die Abrechnungsposition Gebäudeversicherung für die Jahre 2011 und 2012 wegen eines weiteren Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz um geschätzte Mehrkosten i.H.v. 40 % gekürzt hat, begegnet dies keinen Bedenken. Unstreitig wurde das Gebäude in den Jahren 2011 und 2012 als Wohn- und Geschäftsgebäude, ab 2013 hingegen nur noch als Wohngebäude versichert. Ab 2013 sind die Kosten der Versicherung um 40 % gesunken. Dies durfte das Amtsgericht als Indiz dafür werten, dass durch die Mischversicherung in den Jahren 2011 und 2012 Mehrkosten entstanden sind. Vor diesem Hintergrund hätte die Klägerin dem diesbezüglichen Vortrag des Beklagten substantiiert entgegentreten müssen. Ein konkreter Vortrag der Klägerin, weshalb die Mehrkosten in keinem Zusammenhang mit der erfolgten Mischversicherung stehen, erfolgte aber erst jetzt in der Berufungsinstanz. Dieser – von Beklagtenseite bestrittene – neue Sachvortrag der Klägerin ist nach §§ 530, 296 ZPO verspätet. Schließlich begegnet auch die vom Amtsgericht nach § 387 ZPO vorgenommene Schätzung der verursachten Mehrkosten keinen Bedenken.

6.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus §§ 3 ZPO, 47 GKG.

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