AG Wedding – Az.: 17 C 527/10 – Urteil vom 28.04.2011
1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung … in … B., Vorderhaus 3. OG Mitte rechts, von derzeitig 282,91 EUR um 56,58 EUR auf 339,49 EUR zum 01.09.2010 zuzustimmen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis betreffend die Wohnung in der …, … B..
Mit Schreiben vom 16.06.2010, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 14 u. 15 d. A. verwiesen wird, verlangt die Klägerin von der Beklagten unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld J1 des B. Mietspiegels 2009 der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 282,91 EUR um 56,58 EUR auf 339,49 EUR ab dem 01.09.2010 zu zustimmen.
Die Beklagte hat der Mieterhöhung nicht zugestimmt.
In der verlangten erhöhten Miete ist ein Betriebskostenanteil in Höhe von 1,13 EUR / qm enthalten, welchen die Klägerin auf der Basis der tatsächlichen Betriebskosten, wie sie sich aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 ergeben, errechnet hat.
Die Wohnung umfasst eine Fläche von 100,99 qm.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung … in …, Vorderhaus 3. OG Mitte rechts, von derzeitig 282,91 EUR um 56,58 EUR auf 339,49 EUR zum 01.09.2010 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie beruft sich darauf, dass sämtliche nach dem maßgeblichen B. Mietspiegel zu bewertenden Merkmalsgruppen als negativ zu berücksichtigen seien.
Zudem meint sie, dass wegen einer nicht vorhandenen Sammelheizung und eines nicht vorhandenen Bades ein zusätzlicher Abschlag von 0,33 EUR gerechtfertigt sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Beklagte ist aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 16.06.2010 gem. § 558 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von bisher monatlich 282,91 EUR um 56,58 EUR auf 339,49 EUR ab dem 014.09.2010 zuzustimmen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 16.06.2010 entspricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB.
Das Zustimmungsbegehren ist auch in der Sache begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist anhand des qualifizierten Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der diese für den maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens ausweist.
Einschlägig ist hierbei das Rasterfeld J1, welches einen Mittelwert von 2,77 EUR / qm, einen Unterwert von 2,53 EUR / qm und einen Oberwert von 3,40 EUR / qm ausweist.
Zugunsten der Beklagten kann hierbei unterstellt werden, dass die Merkmalsgruppen 2 (Küche), 3 (Wohnung), 4 (Gebäude) und 5 (Wohnumfeld) negativ zu berücksichtigen sind. Dies rechtfertigt einen Abschlag vom Mittelwert von 80 %, d. h. einen Abschlag um 0,19 EUR / qm (Differenz zwischen 2,77 zu 2,53 = 0,24 x 80 % = 0,19 EUR / qm).
Des Weiteren kann unterstellt werden, dass es sich um eine Wohnung ohne Sammelheizung, ohne Bad mit WC handelt, weshalb ein weiterer Abzug von 0,33 EUR / qm vorzunehmen ist. Im Ergebnis dessen beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete (netto) 2,25 EUR / qm.
Hinzuzurechnen ist der Betriebskotenanteil von 1,13 EUR / qm, mit der Folge, dass die durch die Beklagte zu zahlende Bruttokaltmiete 3,38 EUR / qm beträgt, was bei einer Fläche von 100,99 qm 341,45 EUR ausmacht.
Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen der Klägerin zur Erhöhung auf 339,49 EUR übersteigt diese Miete nicht.
Unter Berücksichtigung der am 01.09.2007 in Höhe von 282,91 EUR geschuldeten Miete wird auch die Kappungsgrenze von 20 % gem. § 558 Abs. 3 BGB gewahrt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kein weiterer Abschlag von 20 % bezogen auf die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) vorzunehmen. Dass die Wohnung über kein Bad verfügt, ist bereits bei dem vorgenommenen Abzug von 0,33 EUR / qm berücksichtigt. Würde man insoweit zusätzlich die Merkmalsgruppe 1 als negativ bewerten und einen Abzug von 20 % vornehmen, hätte das eine doppelte Berücksichtigung des „nicht vorhandenen“ und eines negativ zu bewertenden Bades zur Folge, was nicht gerechtfertigt ist.
Ohne Erfolg beruft die Beklagte sich des Weiteren darauf, dass das vorhandene WC negativ zu beurteilen sei. Denn begrifflich ist davon auszugehen, dass die Beschreibung der Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) ein einheitliches Bad mit WC betrifft.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
