Pachtvertrag – Mindestentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 17. Zivilkammer – Einzelrichter – des Landgerichts Köln vom 18.08.2021 (17 O 314/20) wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 952 Euro nebst Zinsen aus einem Betrag in Höhe von 476 Euro seit dem 05.04.2020 und aus einem weiteren Betrag in Höhe von 476 Euro seit dem 05.05.2020 erledigt hat.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 5.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin macht gegen den Beklagten Nutzungsentschädigungsansprüche nach Beendigung eines Pachtvertrages geltend.

Gegenstand des Vertrages war das Gebäude Astraße 6, B, in dem der Beklagte absprachegemäß ein Hotel betrieb. Der monatliche Pachtzins setzte sich zusammen aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 3.400 Euro nebst Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 400 Euro und der gesetzlichen Umsatzsteuer. Insgesamt betrug der Pachtzins damit 4.522 Euro.

Mit Schreiben vom 04.10.2018 kündigte die Klägerin das Pachtverhältnis außerordentlich. Da der Beklagte das Pachtobjekt hierauf trotz entsprechender Aufforderung der Klägerin nicht herausgab, erhob diese eine Räumungsklage. Dieser gab das Landgericht Köln mit Urteil vom 17.01.2020 statt. Die hiergegen gerichtete Berufung nahm der Beklagte nach dem mit Beschluss vom 03.07.2020 erteilten Hinweis des Senats, dass dem Rechtsmittel keine Erfolgsaussichten beigemessen werde, im August 2020 zurück. Sodann gab er das Grundstück auch am 31.07.2020 heraus. Während der gesamten Zeit nach der Kündigung des Pachtvertrages durch die Klägerin zahlte der Beklagte mit Ausnahme der Monate April und Mai 2020 durchgängig eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 4.522 Euro.

Mit Urteil vom 18.08.2021 hat das Landgericht den Beklagten nunmehr auch zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in einer Gesamthöhe von 9.044 Euro nebst Zinsen für die noch offenen Monate verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Fälligkeit des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung die Regelungen des Art. 240 § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB nicht entgegenstünden. Im Übrigen käme eine Anpassung der seitens des Pächters zu zahlenden Nutzungsentschädigung zwar gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht, wenn die Pachtsache für den Pächter infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sei. Einer Anpassung stünde vorliegend aber entgegen, dass der Beklagte seinen Anspruch hierauf im Prozess, auch auf Hinweis des Gerichts, nicht geltend gemacht habe.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er die Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung begehrt, soweit er über einen Betrag in Höhe von 4.522 Euro nebst Zinsen hinaus zur Zahlung verurteilt worden ist. Aufgrund der im streitgegenständlichen Zeitraum wirksamen Anordnungen der Stadt B zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie habe der Hotelbetrieb in dieser Zeit eingestellt werden müssen. Seinen Anspruch auf Vertragsanpassung habe er auch sowohl vorgerichtlich als auch erstinstanzlich geltend gemacht. Aufgrund der staatlichen Beschränkungen des Hotelbetriebs sei in Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB die Nutzungsentschädigung für die Monate April und Mai nur in Höhe von 50 % zu zahlen gewesen. Zudem rügt er eine Verletzung der Hinweispflicht des Landgerichts, weil dieses erstmals in seinem Urteil darauf hingewiesen habe, dass eine Anpassung der Nutzungsentschädigung mangels eines entsprechenden Verlangens nicht in Betracht komme.

Mit Beschluss vom 24.01.2022 hat der Senat darauf hingewiesen, dass aufgrund der zwischenzeitlichen Abrechnungsreife für die im Jahr 2020 angefallenen Betriebskosten keine Ansprüche der Klägerin (mehr) auf die Zahlung von entsprechende Vorauszahlungen bestünden. Hierauf haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 952 Euro nebst Zinsen übereinstimmend für erledigt erklärt.

II.

Die Berufung des Beklagten in dem noch vor dem Senat anhängigen Umfang hat in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung aufweist, eine Entscheidung des Senats durch Urteil auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist und eine mündliche Verhandlung nicht geboten erscheint, ist die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

1. Soweit der Anspruch auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate April und Mai 2020 aufgrund der eingetretenen Abrechnungsreife zwischenzeitlich untergegangen ist, steht dies einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO aufgrund der übereinstimmenden Erledigungserklärungen der Parteien nicht mehr entgegen.

2. In dem verbleibenden Umfang ist die Berufung des Beklagten offensichtlich unbegründet, worauf der Senat mit Beschluss vom 24.01.2021 (Bl. 167 ff. d.A.) hingewiesen hat, zu dem der Beklagte in der Sache keine Stellung mehr genommen hat.

a) Das Landgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen ist, dass der Klägerin aufgrund der Vorenthaltung der Pachtsache in den Monaten April und Mai 2020 eine Nutzungsentschädigung zusteht und diese anhand der zuletzt vereinbarten Pacht zu bemessen ist.

aa) Entgegen seiner Ansicht folgt der Anspruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung für die Dauer der Vorenthaltung der Pachtsache aber nicht aus § 546a Abs. 1 BGB (i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB), sondern aus der pachtrechtlichen Sonderregelung des § 584 Satz 1 BGB (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 584b Rn. 2).

bb) Auf diesem Rechtsfehler beruht die angegriffene Entscheidung indes nicht, da es der Klägerin freistand, ihren Entschädigungsanspruch ausschließlich auf Grundlage des (beendeten) Pachtvertrages und dem bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Pachtzins zu berechnen.

Gemäß § 584b Satz 1 BGB kann der Verpächter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Pacht nach dem Verhältnis verlangen, in dem die Nutzungen, die der Pächter während dieser Zeit gezogen hat oder hätte ziehen können, zu den Nutzungen des ganzen Jahres stehen. Danach ist für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung zwar zunächst die vereinbarte Pacht maßgeblich. Zusätzlich ist seine Höhe aber auch an das Verhältnis gekoppelt, in dem die gezogenen oder ziehbaren Nutzungen zu denen des Gesamtjahres stehen. Diese gegenüber § 546a Abs. 1 BGB zusätzliche Besonderheit des pachtrechtlichen Entschädigungsanspruchs dient allerdings allein dem Schutz des Verpächters (OLG Brandenburg, Urteil vom 09.09.2009 – 3 U 84/05; Guhling/Günter/Baldus, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 584b Rn. 10) und trägt dem Umstand Rechnung, dass sich die Nutzungen vor allem bei Grundstücken und Saisonbetrieben häufig ungleichmäßig über das Jahr verteilen (BGH, Urteil vom 10.11.1999 – XII ZR 24/97, NZM 2000, 134, 135; Staudinger/Schaub, BGB, Neubearbeitung 2018, § 584b Rn. 20 mwN). Die Regelung begegnet damit dem Anreiz des Pächters, sich für Zeiträume, in denen besonders hohe Gewinne zu erwarten sind, pflichtwidrig im Besitz der Pachtsache zu belassen. Sie bezweckt, dem Verpächter auf einfache Art und Weise eine Mindestentschädigung einzuräumen und damit Streitigkeiten über die Höhe eines etwaigen Schadensersatz- oder Bereicherungsanspruchs in einfacher und angemessener Weise abzuschneiden (BGH, Urteil vom 10.11.1999 – XII ZR 24/97, NZM 2000, 134, 135; Guhling/Günter/Baldus, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 584b Rn. 10). Der Verpächter soll insbesondere nicht schlechter stehen als bei Fortdauer des Pachtvertrages. Aus diesem Grunde kann er die vereinbarte Pacht stets ungeachtet des Verhältnisses, in dem die gezogenen oder ziehbaren Nutzungen zu denen des Gesamtjahres stehen, als Mindestentschädigung verlangen (OLG Brandenburg, Urteil vom 09.09.2009 – 3 U 84/05; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 584b Rn. 4; Guhling/Günter/Baldus, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 584b Rn. 10; Staudinger/Schaub, Neubearbeitung 2018, § 584b Rn. 18).

b) Entgegen der Auffassung der Berufung war die seitens des Beklagten für die Monate April und Mai 2020 geschuldete Nutzungsentschädigung auch nicht nach § 313 Abs. 1 BGB wegen der seinerzeit aufgrund der COVID-19-Pandemie staatlich umgesetzten Beschränkungen für das Hotelgewerbe anzupassen.

aa) Die Regelung des § 313 Abs. 1 BGB ist bereits jedenfalls dann nicht auf Ansprüche nach § 584b Satz 1 BGB anwendbar, wenn sich die zur Grundlage des Vertrages gewordenen Umstände – wie hier – erst nach der Beendigung des Pachtvertrages durch den Verpächter schwerwiegend verändert haben.

(1) Zwar steht der Wortlaut von § 313 Abs. 1 BGB einer Anpassung der Nutzungsentschädigung in diesen Fällen nicht zwingend entgegen, sofern man den Anspruch nach § 584b Satz 1 BGB als vertraglichen Anspruch (eigener Art) begreift.

(2) Die Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB auf den Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 584b Satz 1 BGB widerspricht jedoch dem Sinn und Zweck des Rechtsinstituts der Störung der Geschäftsgrundlage.

(a) Die Möglichkeit der Vertragsanpassung nach § 313 BGB trägt dem Umstand Rechnung, dass Fehlvorstellungen der Vertragsparteien über bereits bestehende vertragswesentliche Umstände oder künftige Entwicklungen die Vertragserfüllung ernsthaft in Frage stellen können (MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl., § 311 Rn. 1). Demzufolge eröffnet § 313 BGB die Möglichkeit, den Vertrag unter bestimmten – engen – Voraussetzungen zu ändern oder aufzuheben. Diesem Zweck folgend setzt § 313 BGB nach seinem Wortlaut im Tatbestand einen Vertrag, mithin ein vertragliches Schuldverhältnis voraus. Ansprüche aus gesetzlichen Sonderbeziehungen unterfallen hingegen nicht dem Anwendungsbereich der Norm (BeckOK/Lorenz BGB § 313 Rn. 8; BeckOGK/Martens BGB § 313 Rn. 37; vgl. auch MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl., § 313 Rn. 47).

(b) Ist es demnach ausschließlicher Sinn und Zweck von § 313 BGB, Vertragsverhältnisse interessensgerecht an veränderte Umstände anzupassen, widerspricht es dieser Zielsetzung, die Norm auch im Rahmen des Nutzungsentschädigungsanspruchs nach § 584b Satz 1 BGB anzuwenden. Denn das einstmals bestehende Vertragsverhältnis ist in diesen Fällen bereits beendet. Es hat sich mit der Beendigung in ein gesetzliches Schuldverhältnis verwandelt (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13, Rn. 18 [zu § 546a Abs. 1 BGB]; KG, Urteil vom 04.11.2021 – 8 U 85/21; BeckOGK/Schlinker BGB § 584b Rn. 2; Staudinger/Schaub, Neubearbeitung 2018, § 584b Rn. 18), das nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Pachtsache angelegt ist (BGH aaO, Rn. 21). Dieser Charakter wird ihm nicht dadurch genommen, dass es aus einem Vertragsverhältnis heraus entstanden ist. Für das von § 313 Abs. 1 BGB intendierte Sicherstellen der Erfüllung des (bestehenden) Vertrags zu interessensgerechten Bedingungen besteht damit weder Raum noch ein Bedürfnis. Denn der Pächter hat es in der Hand, dem Entschädigungsanspruch des Verpächters dadurch zu begegnen, dass er die – widerrechtlich – vorenthaltene Pachtsache zurückgibt.

Soweit der Bundesgerichtshof den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB in der Vergangenheit mehrfach als vertraglichen Anspruch eigener Art behandelt hat (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13, Rn. 15 m. zahlr. N.), widerspricht dies dem nicht. Überdies hat der Bundesgerichtshof zuletzt auch erwogen, dass der Anspruch auch nur vertragsähnlicher Natur sein könnte (vgl. BGH aaO, Rn. 21).

(3) Auch systematische Erwägungen streiten dagegen, den Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 584b Satz 1 BGB gemäß § 313 Abs. 1 BGB auf veränderte Umstände abzustimmen, die nach Beendigung des Vertragsverhältnisses entstanden sind. Entsprechend dem Ziel, Problemen der Vertragserfüllung angemessen zu begegnen, ist § 313 BGB dahin ausgestaltet, dass der Vertrag vorrangig nach Absatz 1 an die veränderten Verhältnisse anzupassen ist. Nachrangig hierzu räumt Absatz 3 der durch die veränderten Umstände benachteiligten Vertragspartei ein Rücktritts- bzw. Kündigungsrecht ein, sofern eine Vertragsanpassung nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist. Hierdurch wird der benachteiligten Partei die Möglichkeit gegeben, sich aufgrund der veränderten Umstände von dem Vertrag zu lösen, ohne sich aufgrund eines vertragswidrigen Verhaltens schadensersatzpflichtig zu machen. Auch in diesem Stufenverhältnis von Vertragsanpassung und Vertragsbeendigung zeigt sich damit, dass die gesetzliche Regelung an bestehende Verträge anknüpft, denn die Auflösung eines bereits beendeten Vertrages läuft leer.

(4) Einer Anpassung der nach § 584b Satz 1 BGB zu zahlenden Nutzungsentschädigung aufgrund einer gestörten Geschäftsgrundlage stehen auch Sinn und Zweck des Entschädigungsanspruchs entgegen.

Die aus der Beendigung folgende Umwandlung des Pachtverhältnisses in ein auf Abwicklung angelegtes (gesetzliches) Schuldverhältnis zieht erhebliche Einschränkungen gegenüber den früheren pachtvertraglichen Rechtsbeziehungen nach sich. So ist der Verpächter etwa aus der Pflicht entlassen, die Pachtsache gemäß § 581 Abs. 2, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13, Rn. 18 [zu § 546a Abs. 1 BGB]). Dem grundsätzlich veränderten Pflichtenkreis trägt auch die Regelung des § 584b Satz 1 BGB Rechnung. Sie bezweckt, dem Verpächter für die Dauer der Vorenthaltung auf einfache Art und Weise einen Mindestentschädigungsanspruch einzuräumen und damit Streitigkeiten über die Höhe eines etwaigen Schadensersatz- oder Bereicherungsanspruchs in einfacher und angemessener Weise abzuschneiden (BGH, Urteil vom 10.11.1999 – XII ZR 24/97, NZM 2000, 134, 135). Damit soll zugleich – nicht anders als im Rahmen des mietrechtlichen Entschädigungsanspruch nach § 546a Abs. 1 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13, Rn. 21) – zusätzlicher Druck auf den früheren Pächter ausgeübt werden, die vertraglich geschuldete Rückgabe der Pachtsache zu vollziehen (OLG Brandenburg, Urteil vom 09.09.2009 – 3 U 84/05). Dieses Druckelement würde deutlich entwertet, könnte der Pächter nach § 313 Abs. 1 BGB die Herabsetzung der Nutzungsentschädigung auf ein Maß verlangen, das ihn in seiner Entscheidung bestärkte, die Pachtsache weiterhin – widerrechtlich – vorzuenthalten.

bb) Ungeachtet der grundsätzlichen Unanwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB auf Entschädigungsansprüche nach § 584b Satz 1 BGB – jedenfalls soweit sich die maßgeblichen Umstände erst nach Vertragsbeendigung geändert haben – ist der Klägerin eine Reduzierung ihres Anspruchs wegen der im April und Mai 2020 bestehenden staatlichen Beschränkungen für das Hotelgewerbe auch nicht zumutbar.

(1) Ob einer Vertragspartei die Anpassung des Vertrages im Fall der gestörten Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zumutbar ist, lässt sich stets nur aufgrund einer einzelfallbezogenen Betrachtung aller Umstände und der widerstreitenden Interessen beurteilen. Erforderlich ist, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal dabei nicht gerecht. Deshalb kommt auch eine grundsätzlich hälftige Herabsetzung der Pacht aufgrund COVID-19-pandemiebedingter behördlicher Schließungsanordnungen nicht in Betracht (vgl. zu alledem BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, Rn. 53, 57, BeckRS 2022, 48 mwN; OLG Köln, Beschluss vom 24.11.2021 – 22 U 79/21; vgl. auch KG, Urteil vom 04.11.2021 – 8 U 85/21 zur Unzumutbarkeit der Anpassung eines Anspruchs auf Nutzungsentschädigung).

(2) Nach der gebotenen Gesamtabwägung ist der Klägerin eine Herabsetzung der seitens des Beklagten für die Dauer der Vorenthaltung zu zahlenden Nutzungsentschädigung nicht zumutbar. Grund für die Zahlungsverpflichtung des Beklagten ist überhaupt nur, dass dieser die Pachtsache widerrechtlich vorenthalten hatte. Dabei hatte die Klägerin mit ihrer im Jahr 2019 erhobenen Räumungsklage bereits deutlich gemacht, dass sie die Abwicklung des Pachtverhältnisses ernsthaft erstrebte. Vor diesem Hintergrund war ihr offensichtlich daran gelegen, anstatt einer monatlichen Nutzungsentschädigung das verpachtete Gewerbeobjekt möglichst frühzeitig zurückzuerhalten. Es kann dahingestellt bleiben, ob sich der Beklagte gegen die Räumungsklage mit wenn im Ergebnis auch nicht durchgreifenden, so doch vertretbaren Einwendungen verteidigt hatte. Jedenfalls hatte das Landgericht Köln der Räumungsklage bereits mit Urteil vom 17.01.2020 und damit vor den pandemiebedingten Einschränkungen stattgegeben. Wenn sich der Beklagte in dieser Situation dafür entschied, das Pachtobjekt weiterhin (widerrechtlich) nicht zurückzugeben, geschah dies auf sein eigenes Risiko. Keinesfalls war es in dieser Situation noch angemessen, den Kläger an dem Verwendungsrisikos des Beklagten zu beteiligen, mag sich vorliegend auch ein Sachverhalt realisiert haben, der für sich betrachtet über das gewöhnliche, seitens des Pächters noch allein hinzunehmende Maß hinausgegangen ist.

c) Auch an der Fälligkeit des mit der Klage geltend gemachten Anspruchs bestehen keine rechtlichen Bedenken. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat auf die insoweit von dem Beklagten auch nicht angegriffenen Ausführungen in der landgerichtlichen Entscheidung Bezug.

d) Eines Eingehens auf die geltend gemachte Verfahrensrüge des Verstoßes gegen § 139 ZPO bedarf es nicht. Aus den dargelegten Gründen beruht das angegriffene Urteil jedenfalls nicht auf dem Verfahrensfehler.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind nach § 91a Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1 ZPO dem Beklagten aufzuerlegen. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entspricht dies dem bisherigen Sach- und Streitstand. Bis zum Eintritt der Abrechnungsreife war sein Rechtsmittel aus den oben dargestellten Gründen unbegründet. Zu ergänzen ist lediglich, dass der Anspruch des Verpächters auf Nutzungsentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB neben der eigentlichen Kaltpacht auch die Zahlungen von Betriebskosten im Wege von Vorauszahlungen, soweit diese – wie hier – von dem Pächter geschuldet sind, nebst der hierauf entfallenden Umsatzsteuer erfasst (BeckOGK/Schlinker BGB § 584b Rn. 13).

Grundlage der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren war gemäß § 47 Abs. 1, § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich festzusetzen.