LG Braunschweig – Az.: 8 O 856/09 (094) – Urteil vom 06.11.2009
1.) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 42.588,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von acht Prozent p.A. aus jeweils 7.098,00 Euro seit dem 06. Februar 2008, seit dem 06. März 2008, seit dem 04. April 2008, seit dem 06. Mai 2008, seit dem 05. Juni 2008 sowie seit dem 04. Juli 2008 zu zahlen.
2.) Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3.) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
4.) Der Streitwert wird auf 42.588,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über ausstehende Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Zwischen der xxx und der Beklagten bestand ein Mietverhältnis über eine Parkgarage in der xxx in xxx.
In Teil B des Mietvertrages heißt es zu Ziffer 20.2:
„Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass nicht alle Verträge der im Geschäftshaus vertretenen Betreiber die gleiche Laufzeit haben. Aus der Beendigung anderer Mietverhältnisse kann der Mieter keine Rechte herleiten.
Ebenso kann der Mieter keine Ansprüche daraus geltend machen, dass im Geschäftshaus Flächen noch nicht vermietet sind bzw. leer stehen.
Außerdem kann der Mieter aus einer Änderung des Branchen- und Mietermixes keinerlei Ansprüche – gleich aus welchem Rechtsgrund – herleiten.“
In Ziffer 20.3 heißt es weiter:
„Der Vermieter behält sich bauliche Änderungen außerhalb des Mietgegenstandes sowie Änderungen in der Belegung der Mietflächen vor. Er haftet ferner nicht dafür, dass in dem Geschäftshaus bestimmte Mieter oder Branchen vertreten sind.“
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf dessen Inhalt verwiesen (Anlage K1, Blatt 4 bis 8 der Akte sowie Anlage K1 zum Schriftsatz vom 28.09.2009, Blatt 71 bis 85 der Akte).
Die Klägerin erwarb das streitgegenständliche Objekt mit notariellem Kaufvertrag vom 03. November 2006 und wurde am 13.03.2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Zwischen den Parteien war zuletzt eine monatlich zu zahlende Miete von brutto 19.376,00 Euro vereinbart. Für die Monate Februar 2008 bis Juli 2008 minderte die Beklagte die Miete in Höhe von 40 % und zahlte monatlich noch einen Betrag von jeweils 12.278,00 Euro. Die Beklagte begründete die Mietminderung damit, dass der sogenannte „Ankermieter“ im Objekt xxx xxx, für welches die Parkgarage betrieben wurde, die xxx aufgrund eines Aufhebungsvertrages zwischen ihr und der Klägerin per Februar 2008 den Geschäftsbetrieb einstellte und geschlossen wurde.
Nach dem ursprünglichen Mietvertrag zwischen der xxx und der xxx (später dann nach Umfirmierung xxx) sollte das Mietverhältnis zunächst zehn Jahre bis zum Juni 1996 laufen. Per zweitem Nachtrag zum Mietvertrag vom 10.12.2001 wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis bis zum 28.02.2012 fest laufen sollte.
In dem Vertrag ist unter § 1 Nr. 3 geregelt: „Zum Geschäftshaus gehört ein öffentliches Parkhaus (Tiefgarage). Die Vermieterin verpflichtet sich eine Tiefgarage mit 170 Parkplätzen zu errichten.“ In Ziffer 5e heißt es weiter: „Die Mieterin hat das Recht, die Öffnungszeiten im Rahmen der maximal erlaubten gesetzlichen Öffnungszeiten auszuschöpfen. Die Mieterin verpflichtet sich, den Geschäftsbetrieb weder ganz noch teilweise einzustellen.“
Der Beklagten war bekannt, dass der Mietvertrag mit dem Unternehmen xxx noch bis mindestens 2012 laufen würde. Sie hatte ferner Kenntnis von der Betriebspflicht des xxx gemäß § 1 Ziffer 5 e des Mietvertrages.
Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages mit der Klägerin ist xxx an den Geschäftsführer der Beklagten, damals in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Verkäuferin des Objektes, herangetreten und hat mitgeteilt, dass in unmittelbarer Nähe der Filiale eine weitere Filiale eröffnet werde und man daher kein Interesse mehr daran habe, die bestehende Filiale in gewohnter Weise fortzuführen. Man werde hier nur noch ein eingeschränktes Randsortiment verkaufen.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Einstellung des Betriebs des Unternehmens xxx aufgrund der Aufhebungsvereinbarung weder einen Mangel des vermieteten Parkhauses darstellt, noch einen Anlass zur Anpassung des Vertrages aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage bietet. Sie ist ferner der Auffassung, dass auch bei Weiterführung des Mietvertrages zwischen der Klägerin und xxx bis zum ursprünglich angedachten Ende der Laufzeit Umsatzeinbußen in gleicher Höhe bei der Beklagen eingetreten wären, weil diese das Geschäft dann nur noch mit einem eingeschränkten Randsortiment fortgeführt hätte.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 42.588,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 % p.a aus jeweils 7.098,00 Euro seit dem 06. Februar 2008, seit dem 06. März 2008, seit dem 04. April 2008, seit dem 06. Mai 2008, seit dem 05. Juni 2008, sowie seit dem 04. Juli 2008 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, durch die Schließung des xxx sei der Betrieb der Parkgarage durch die Beklagte empfindlich gestört. Sie habe im Zeitraum Januar bis Juni 2007 noch durchschnittlich 6.300 Parktickets/Monat verkauft, im Zeitraum Februar bis einschließlich Juni 2008 jedoch lediglich noch 4.398 Parktickets/Monat.
Der Bestand des sogenannten „Ankermietverhältnisses“ sei der Beklagten auch von der damaligen Vermieterin, xxx versichert worden. Der Bestand des Ankermietverhältnisses sei für den Betrieb der Parkgarage Geschäftsgrundlage gewesen, ohne den Betrieb des xxx könne die Parkgarage dauerhaft nicht sinnvoll betrieben werden.
Die Klägerin habe ferner ohne Absprache mit der Beklagten einen Stromzähler geändert und die bisherige Regelung der Übernahme der Stromkosten des Betriebes des Parkhauses nunmehr alleine auf die Beklagte abgewälzt. Hierdurch entstünden der Beklagten monatliche Mehrkosten in Höhe von 2.000,- Euro.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Grund des zwischen ihrer Rechtsvorgängerin und der Beklagten geschlossenen Mietvertrages vom 31.07.2006 in Verbindung mit § 566 BGB gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die monatlichen Mietforderungen für Februar 2008 bis Juli 2008 in Höhe von jeweils 19.376,00 Euro brutto sind jeweils nur in Höhe von 12.278,00 Euro brutto durch Erfüllung gemäß § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Im Übrigen besteht der Mietanspruch in Höhe von 7.098,00 Euro monatlich, insgesamt 42.588,00 Euro fort.
Ein Minderungsrecht der Beklagten wegen der Einstellung des Betriebes des Unternehmens xxx gemäß § 536 Abs. 1 BGB besteht nicht. Es fehlt bereits an einem Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten. Erforderlich ist hierbei eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit beziehungsweise eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar nicht berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (vergleiche BGH, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97 zitiert nach JURIS). Der Verlust des „Ankermieters“ xxx mit negativen Auswirkungen auf Umsatz und Gewinn der Parkgarage beeinflusst die Eignung des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar und ist daher nicht als Sachmangel zu qualifizieren (vergleiche BGH a.a.O.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Seite 99 Randnummer 271).
Die Klägerin hat den Bestand des Mietvertrages mit dem Unternehmen xxx auch nicht vertraglich zugesichert. Es kommt hierfür auch nicht darauf an, ob die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Rahmen der Vertragsverhandlungen der Beklagten den Bestand des sogenannten „Ankermietverhältnisses“ versichert habe. Eine derartige Zusicherung ist jedenfalls nicht Bestandteil des dann abgeschlossenen Mietvertrages geworden. Der Vertrag enthält keinerlei Zusicherungen oder Vereinbarungen zum Bestand anderer Mietverhältnisse im Objekt xxx. Darüber hinaus ist in § 7 Nr. 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien vereinbart, dass sonstige abweichende und/oder ergänzende Vereinbarungen, insbesondere mündliche Nebenabreden oder Zusagen, die über den Inhalt dieses Vertrages (Teil A und B hinausgehen) nicht getroffen wurden. Etwaige Angaben der Klägerin zum „Ankermietverhältnis“ sind somit ausdrücklich nicht zum Inhalt der Parteivereinbarung gemacht worden.
Die Einstellung des Geschäftsbetriebes des Unternehmens xxx im Objekt xxx rechtfertigt auch keine Anpassung des Vertrages im Wege der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Es kann hier dahinstehen, ob der Bestand des sogenannten „Ankermietverhältnisses“ Grundlage des Vertrages geworden ist und diese sich deshalb nach Vertragsschluss durch Einstellung des Betriebes schwerwiegend verändert hat.
Jedenfalls handelt es sich bei dem dargelegten Umsatzrückgang um einen Umstand, der nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich der Beklagten fällt. Eine solche vertragliche Risikoverteilung beziehungsweise Risikoübernahme schließt für den Betroffenen – abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt, regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (vergleiche BGH, a.a.O.).
Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (vergleiche statt vieler BGH, Urteil vom 01.07.1981, VIII ZR 192/80, zitiert nach JURIS). Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, dass dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann. Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, dass es sich um Ladenlokale beziehungsweise wie hier ein Parkhaus in einem Einkaufszentrum handelt (vergleiche BGH, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97, zitiert nach JURIS; Hübner/Griesbach/Fuerst, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Seite 572 Randnummer 262). Auch bei einer Ladenstraße oder einem Einkaufzentrum beeinflusst der anfängliche oder sich später ergebende Leerstand von Ladenlokalen mit negativen Auswirkungen auf Umsatz und Gewinn weder die Geschäftsgrundlage, noch die Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch der weiteren Ladenlokale beziehungsweise wie hier eines dazugehörigen Parkhauses (vergleiche BGH a.a.O.; Wolf/Eckhardt/Ball, Seite 75 Randnummer 203).
Eine Risikoverlagerung auf den Vermieter setzt vielmehr voraus, dass die Risikoverteilung vertraglich geändert wird. Ob das der Fall ist, ist durch Auslegung der betroffenen Vertragsvereinbarung zu ermitteln, wobei es nicht genügt, dass dem Mieter im Gesamtinteresse aller Mieter des Zentrums zusätzliche bei Einkaufszentren nicht ungewöhnliche Pflichten treffen, der Vertrag muss vielmehr konkrete Anhaltspunkte für eine Risikoübernahme des Vermieters enthalten (vergleiche BGH, a.a.O.; Wolf/Eckhardt/Ball, Seite 75 Randnummer 205, 206).
Eine vertragliche Änderung der Risikoverteilung liegt jedoch ebenfalls nicht vor. Die Auslegung des Vertrages ergibt vielmehr, dass die Beklagte aus Veränderungen des Bestandes der Mietverhältnisse im Zentrum xxx keine Rechte herleiten können sollte. Ziffer 20.2 und 20.3 des Teil B des Mietvertrages zwischen den Parteien lässt nur den Schluss zu, dass das Verwendungsrisiko der Mietsache auch im Hinblick auf Veränderungen des Mietumfeldes in Form des Bestandes anderer Mietverhältnisse in dem Einkaufszentrum bei der Beklagten verbleiben sollte. Die Klausel enthält die ausdrückliche Vereinbarung, dass der Mieter aus der Beendigung anderer Mietverhältnisse keine Rechte herleiten kann und das der Vermieter nicht dafür haftet, dass in dem Geschäftsrum bestimmte Mieter oder Wohnungen vertreten sind. Einschränkungen dahingehend, dass dies nur die reguläre Beendigung anderer Mietverhältnissee betrifft oder diese Vereinbarung auf den sogenannten „Ankermieter“ xxx keine Anwendung finden sollte, enthält die Vereinbarung hingegen nicht.
Weitere – konkrete – Anhaltspunkte dafür, dass das Verwendungsrisiko auf die Klägerin verlagert werden sollte, können dem Vertrag nicht entnommen werden. Eine solche vertragliche Risikoverlagerung ergibt sich insbesondere auch nicht daraus, dass nach dem Vortrag der Beklagten von der Rechtsvorgängerin der Kläger der Fortbestand des „Ankermietvertrages“ zugesichert worden sei. Es wurde bereits ausgeführt, dass eine solche Zusicherung beziehungsweise Vereinbarung gerade nicht Vertragsbestandteil geworden ist (s. o.).
Es kommt auch nicht darauf an, ob der Beklagten die Dauer des Mietverhältnisses mit der Firma xxx beziehungsweise die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht bekannt war. Für die vertragliche Risikoverteilung zwischen den Parteien des Rechtsstreits hätte dies nur dann Auswirkung, wenn diese Gesichtspunkte auch Bestandteil des zwischen ihnen bestehenden Mietvertrages geworden wären. Nur dann könnte von der erforderlichen vertraglichen Veränderung der Risikoverteilung ausgegangen werden.
Eine abweichende Risikoverteilung ergibt sich auch nicht aus den konkreten Umständen des Einzelfalles. Der Betreiber eines Einkaufszentrums ist nicht gehindert, dass Umfeld der Ladenfläche dadurch zu verändern, dass er die Mieterstruktur ändert (vergleiche Zöll, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Seite 267 Randnummer 42). Mangels entgegenstehender Vereinbarung ist der Betreiber in seinen betriebswirtschaftlichen Entscheidungen und somit insbesondere bei der Auswahl der Mieter und der Gestaltung der Mietverhältnisse frei. Sofern sich die Klägerin also aus betriebswirtschaftlichen Gründen dazu entschließt, mit der Firma xxx einen Aufhebungsvertrag zu schließen und zu versuchen, einen neuen Mieter für die Räumlichkeiten zu gewinnen, etwa weil – wie die Klägerin unwidersprochen vorgetragen hat – die Firma xxx ohnehin in unmittelbarer Nähe der Filiale eine weitere Filiale eröffnet hätte und die Filiale in dem Zentrum xxx nur noch mit einem eingeschränkten Randsortiment betrieben hätte, ergibt sich hieraus noch nicht, dass die Klägerin für die bei anderen Mietern entstehenden Umsatzeinbußen einzustehen hat. Will der Mieter sich gegen derartige Veränderungen schützen, kann er dies im Mietvertrag tun, so wie es bei Konkurrenzschutzklauseln schon lange üblich ist. Besteht keine derartige Vereinbarung, gehen Veränderungen des geschäftlichen Umfeldes zu Lasten des Mieters (vergleiche Zöll, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Seite 267 Randnummer 42).
Unabhängig hiervon muss ein Mieter, ebenfalls mangels entgegenstehender Vereinbarung, jederzeit damit rechnen, dass sich das Umfeld des von ihm gemieteten Ladengeschäfts zu seinem Ungunsten ändert. Dem steht im vorliegenden Fall auch nicht entgegen, dass die Beklagte Kenntnis davon gehabt haben mag, dass nach dem ursprünglichen Mietvertrag zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Firma xxx eine Betriebspflicht bis zum Jahre 2012 bestanden hätte. Zum einen ist diese Erwartung der Beklagten – wie bereits ausgeführt – gerade nicht Inhalt des Vertrages zwischen den Parteien geworden. Zum anderen ist es auch bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag mit einer Betriebspflicht keineswegs ungewöhnlich, dass das Mietverhältnis aufgrund von Sonderkündigungsrechten oder aufgrund einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung beendet wird. Auch insoweit gilt, dass es der Beklagten oblegen hätte, sich hiergegen vertraglich zu schützen, wenn sie dieses Risiko hätte ausschließen wollen.
Die Beklagte ist schließlich auch nicht aufgrund ihres Vortrages, die Klägerin habe ohne Absprache mit ihr einen Stromzähler geändert und die bisherige Regelung der Übernahme der Stromkosten des Betriebes des Parkhauses nunmehr allein auf sie abgewälzt, zur Mietminderung berechtigt.
Der Vortrag ist unsubstantiiert. Er lässt nicht erkennen, ob beziehungsweise inwieweit die Änderung des Stromzählers der vertraglichen Vereinbarung der Parteien entgegensteht. Alleine der Umstand, dass der Stromzähler geändert wurde begründet noch keine Rechte der Beklagten. Darüber hinaus lässt sich dem Vortrag auch weder entnehmen, in welcher Weise der Stromzähler geändert wurde, noch weshalb dies zu den vorgetragenen Mehrkosten führt. Der pauschale Vortrag, der Beklagten entstünden hierdurch monatliche Mehrkosten in Höhe von 2.000,- Euro genügt hierfür nicht.
Eines richterlichen Hinweises auf die fehlende Substantiierung bedurfte es nicht. Vorbringen, dass nicht nur ergänzungsbedürftig, sondern substanzlos ist, gibt – jedenfalls im Anwaltsprozess – keine Veranlassung zu richterlicher Aufklärungstätigkeit (vergleiche OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.02.1994, 10 U 122/93; BGH, Urteil vom 22.04.1982, VII ZR 160/81, jeweils zitiert nach JURIS).
Der geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit §§ 579 Abs. 2, 556b BGB und § 7 Nr. 1 des Mietvertrages vom 31.07.2006.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1, S. 2 ZPO.
