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Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft für Sanierungsarbeiten

AG Hamburg-Altona – Az.: 303a C 27/11 – Urteil vom 07.09.2012

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Aufwendungs-und Schadensersatz.

Der Kläger ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft … welche durch die … Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen verwaltet wird.

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnungen Nummer 20, 21 und 26.

Das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach der Teilungserklärung vom 28.11.1983. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage GHB 1 (Blatt 91- 112 der Akte) verwiesen.

Der Kläger erwarb im Wege der Zwangsversteigerung Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung.

Diese Wohnung wies bzw. weist einen ganz erheblichen Sanierungsbedarf auf.

Die Sanierungsbedürftigkeit betraf die Holzbalkendecke, den gesamten Fußboden, so auch den Fußbodenbelag, die Trittschalldämmung, die Erneuerung einzelner Bodendielen, die Sanierung einer Zwischenwand, die Sanierung von Badezimmernfenstern sowie die Sanierung der Risse, die zwischen der Außenwand und der Innenwand entstanden waren.

Nach Inaugenscheinnahme der Verwaltung am 26.08.2008 wurden drei verschiedene Kostenvoranschläge für die Fußbodensanierung eingeholt und zwar von der Firma …, der Firma … und der Firma … GmbH. Wegen der Einzelheiten dieser Angebote wird auf die Anlagen K 5 des K 7 (Blatt 19-27 der Akte) sowie auf die Anlage GHB 2 (Blatt 113 der Akte) Bezug genommen.

Die Sanierungsarbeiten in der Wohnung des Klägers waren auch Gegenstand in der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.04.2009. Unter TOP 8 (Verschiedenes) heißt es insoweit, dass die Verwaltung über die notwendige Sanierung des gemeinschaftlichen Deckenbereichs in der Wohnung des Klägers durch die Firma A für den Angebotspreis 9.360,00 € brutto informierte (vergleiche Blatt 117 der Akte).

Auf der Grundlage dieses Angebots erteilte die Verwaltung der Firma … am 23.04.2009 den Auftrag zur Sanierung.

Am 30.04.2009 erfolgte sodann ein Ortstermin in der Wohnung des Klägers, an welchem der Kläger, die Verwaltung und Mitarbeiter der Firma … teilnahmen. Anlässlich dieses Termins erklärte die Firma A, dass die Fußbodenkonstruktion mit „Fibophon“ hergestellt werden solle.

Mit Schreiben vom 04.05.2009 (Anlage K 8, Blatt 28 der Akte) trat der Kläger an die beauftragte Firma heran und wies auf die sich- seiner Auffassung nach- daraus ergebenden Probleme bei der Sanierung hin.

Der für den 07.05.2009 vereinbarte Termin zur Durchführung der Sanierungsarbeiten fand vor diesem Hintergrund nicht statt, weshalb die Verwaltung den Kläger mit Schreiben vom 05.06.2009 (Anlage K10, Blatt 31 der Akte) aufforderte, einen neuen Termin zur Durchführung der Arbeiten mitzuteilen. Zudem wies die Verwaltung in diesem Schreiben darauf hin, dass der Statiker beim Riss im Mauerwerk keine statischen Bedenken sehen würde und die Fuge mit Mörtel verstrichen werden könne.

Mit Schreiben vom 17.06.2009 (Anlage K9, Blatt 29 der Akte) wies die Verwaltung darauf hin, dass es sich um eine Innenwand handele und damit um das Sondereigentum des Klägers und die Beauftragung eines Statikers durch den Kläger zu erfolgen hätte, der auch die hierdurch entstehenden Kosten zu tragen hätte. Bezüglich der durchzuführenden Arbeiten im gemeinschaftlichen Fußbodenbereich vertrat die Verwaltung die Auffassung, dass das Einbringen einer Trockenschüttung nach wie vor die Ausführung sei, die dem neuesten technischen Stand entspreche. Dies sei auch im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung deutlich gemacht worden.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.07.2009 (Anlage K 11, Blatt 32 f der Akte) an die Verwaltung verlangte der Kläger eine konkrete Mitteilung, welche Arbeiten mit welchem Material in Auftrag gegeben werden sollten. Der Kläger habe selbst Fachkenntnisse und würde genau wissen wollen, in welcher Weise die Sanierung ausgeführt werden würde. Eine nicht fachgerechte und nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Ausführung müsse vermieden werden. Der Kläger bat um konkrete schriftliche Angabe des Leistungsumfangs und des Materials zu jeder Position des erteilten Auftrages.

Ohne seine Zustimmung würde die Arbeiten nicht ausgeführt werden und der genaue Zeitpunkt der Arbeitsausführung sei mit dem Kläger genau abzusprechen.

Die Verwaltung nahm hierzu mit Schreiben vom 01.10.2010 (Anlage K 14, Blatt 39 f der Akte) Stellung. Sie teilte mit, immer noch auf einen Ausführungstermin des Klägers zu warten. Die nun entstandene Verzögerung sei ausschließlich durch das Verhalten des Klägers erfolgt.

Mit Schreiben vom 27.10.2009 (Anlage K 15, Blatt 41 f der Akte) teilte der Bevollmächtigte des Klägers mit, dass der Kläger ein Recht habe zu entscheiden, wie seine Wohnung fachgerecht saniert werden würde.

Zwischenzeitlich hatte sich der Kläger erneut – wie bereits im November 2008 – an den Gutachter, Dipl.-Ing. … gewandt und um nunmehrige schriftliche Ausarbeitung des Gutachtens gebeten, damit dieses der Verwaltung vorgelegt werden könne. Wegen der Einzelheiten des erstellten Gutachtens vom 26.10.2009 wird auf die Anlage K 16 Blatt 43 ff der Akte Bezug genommen.

Zwischenzeitlich wurde die Risse in eigener Regie des Klägers Anfang 2010 saniert.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung am 11.05.2011 lehnten die Wohnungseigentümer zu TOP 11 mit 16 Nein-Stimmen und mit 4 Ja-Stimmen den Antrag des Klägers auf Erstattung der streitgegenständlichen, verauslagten Kosten ab (vergleiche Anlage K 20, Blatt 70 der Akte).

Der Kläger behauptet, ihm seien für die Sanierung der Risse Kosten in Höhe von 2.177,63 €, für den Sachverständigen Kosten in Höhe von 2.603,00 € und für die vorgerichtliche Beauftragung eines Rechtsanwaltes Kosten in Höhe von 661,16 € entstanden.

Er meint, er habe im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag im objektiv bestehenden Interesse zu Gunsten der Gemeinschaft einen Gutachter beauftragt und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt. Aufgrund des Verhaltens der Verwaltung habe sich der Kläger gezwungen gesehen, ein Sachverständigengutachten zur Beweissicherung und zur Beurteilung dieser Frage einzuholen.

Die Beklagte hätte nämlich ohne das Eingreifen des Klägers anderweitig saniert und der Sanierungserfolg wäre nicht oder nicht in dem geschuldeten Umfang eingetreten, da zumindest eine ordnungsgemäße Luft-und Trittschalldämmung nicht erreicht worden wäre. Die Verwaltung sei bei der Durchführung der Sanierungsarbeiten überfordert gewesen und hätte von sich aus einen falschen Weg eingeschlagen. Die Verwaltung solle froh sein, dass der Kläger skeptisch gewesen sei.

Wenn die Risse nur zugespachtelt worden wären, hätte dies einen erheblichen Schaden für die Wohnungseigentümergemeinschaft verursacht und es wäre gegebenenfalls sogar zu Problemen mit der Standsicherheit des Gebäudes gekommen.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen an ihn, 5.44 1,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie meint, gegen die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband könnten keine Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Überdies liege keine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor.

Sie behauptet, die gesamte Entwicklung und der Umstand, dass die Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht hätten durchgeführt werden können, würden nur auf dem Verhalten des Klägers berufen.

Sie meint, der Kläger -der Ingenieur sei- nehme für sich in Anspruch, als Einziger zu wissen, was die einzig richtige Sanierungsmaßnahme sei, insbesondere hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Risse in der Innenwand seien rein optischer Natur gewesen und hätten keine statischen Beeinträchtigungen zur Folge gehabt.

Sie meint, dass dem Kläger kein Anspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, welche allenfalls unter dem Gesichtspunkt einer Notgeschäftsführung in Betracht komme, zustehe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte weder ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB auf Ersatz der Kosten in Höhe von 2.603,00 €, welche ihm durch die Erstellung eines Privatgutachtens zum Zustand seiner Wohnung entstanden sind, noch auf Ersatz für die Kosten, die aufgrund der Beseitigung von Rissen an der Innenwand der Wohnung des Klägers in Höhe von 2.177,60 € entstanden sind und insoweit auch kein Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 683 BGB aufgrund einer (Not-) Geschäftsführung ohne Auftrag zu.

Da keine Ansprüche des Beklagten ersichtlich sind, fehlt es auch an einer Anspruchsgrundlage nach § 280 BGB auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Dies ergibt sich hinsichtlich der Schadensersatzansprüche bereits daraus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband nicht passiv legitimiert ist.

Nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 WEG, sondern vielmehr die Gesamtheit der Wohnungseigentümer ist zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Unterlassen die Wohnungseigentümer pflichtwidrig die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen, kommen zumindest dem Grunde nach Schadensersatzansprüche gegenüber den Wohnungseigentümern in Betracht.

Demgegenüber können Schadensersatzansprüche wegen behaupteter Pflichtverletzung nicht gegenüber der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geltend gemacht werden, da der Verband kein Verwaltungsorgan ist und ihm auch keine Pflichten obliegen, welche er verletzen könnte.

Selbst wenn die Beklagte passiv legitimiert gewesen wäre, würde es an einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten fehlen.

Aus dem- von der Kläger selbst eingereichten- Schriftverkehr zwischen diesem und der Verwaltung ergibt sich nämlich, dass die Instandsetzungsmaßnahmen an Gemeinschaftseigentum letztlich deshalb nicht durchgeführt werden konnten, weil der Kläger die von der Verwaltung in Auftrag gegebenen Arbeiten nicht durchführen lassen wollte.

Der Kläger vertritt die Auffassung, dass er und nicht die Verwaltung bzw. die Wohnungseigentümerversammlung über die Art und Weise der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentum innerhalb seines Sondereigentums zu entscheiden habe.

Gemäß § 14 Nr. 4 WG ist der Kläger zur Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verpflichtet, soweit hierfür das Betreten seiner Wohnung erforderlich ist.

Sofern der Kläger die Ansicht vertritt, dass die durchzuführenden Instandsetzungsmaßnahmen den Regeln der Technik widersprechen würden und damit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, ist er nicht berechtigt, einseitig Vorgaben zu machen oder Bedingungen zu stellen.

Über die etwaige Abänderung von Instandsetzungsmaßnahmen hat grundsätzlich die Wohnungseigentümerversammlung, welche sich mit der Angelegenheit zuvor zu befassen hat, zu entscheiden.

Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft einen erforderlichen Beschluss nicht treffen, müsste der Kläger die nicht getroffene Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG gerichtlich ersetzen lassen.

Hierbei wäre allerdings zu berücksichtigen, dass der Wohnungseigentümerversammlung ein weiter Ermessensspielraum zusteht, in dessen Rahmen über Art und Weise der durchzuführenden Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden ist.

Ein Schadensersatzanspruch entfällt, wenn der Eigentümer für die Wohnungseigentümerversammlung keinen konkreten Antrag für eine Sanierungsmaßnahme stellt, womit eine Beschlussfassung über die aus seiner Sicht notwendige Sanierungsmaßnahme herbeigeführt werden könnte, oder, wenn er einen entsprechenden Beschluss über die Durchführung bestimmter Maßnahmen nicht anficht.

Beides hat der Kläger nicht getan.

Selbst wenn der Kläger dies getan hätte, hätte das Gericht nicht überprüfen dürfen, ob die Eigentümer für die erforderliche Sanierung die bestmögliche Lösung gefunden hätten.

Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass die geplante Herstellung der Fußbodenkonstruktion mit Fibophon jedenfalls vertretbar ist.

Der Wohnungseigentümerversammlung steht bei ihrer Entscheidungsfindung, welche Maßnahmen von ihr einzuleiten sind, ein weiter Ermessensspielraum zu.

Es ist nicht Sache des Gerichts, eine abweichende Wertung uneingeschränkt an die Stelle des Entschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft zu setzen.

Die gerichtliche Kontrolle ist auf Missbrauchsfälle zu reduzieren und das Ermessen der Wohnungseigentümer ist-auch von dem Gericht-zu akzeptieren.

Etwaige Ermessensfehler sind hier nicht ersichtlich.

Soweit der Kläger ein fehlerhaftes Verhalten der Verwaltung behauptet, wäre dies nicht entscheidungserheblich, da der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband etwaige Pflichtverletzungen der Verwaltung nicht zugerechnet werden könnten.

Wenn es im Zusammenhang mit der beabsichtigten Durchführung der streitgegenständlichen Arbeiten zu Auseinandersetzungen zwischen dem Kläger und der Verwaltung und damit zu Verzögerungen oder sogar zur Verhinderung der Arbeiten gekommen sein sollte, würde dies allein der Verwaltung zuzurechnen sein und nicht auf einem Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband oder der Gesamtheit der Wohnungseigentümer beruhen.

Ein etwaiges Fehlverhalten der Verwaltung, welches das Gericht hier aber nicht zu erkennen vermag, würde weder der Gemeinschaft noch der Gesamtheit zugerechnet werden können.

Vor diesem Hintergrund besteht kein Anspruch des Klägers auf Schadensersatz für die von ihm selbst initiierten Gutachterkosten des von ihm privat beauftragten Gutachters sowie auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten oder der Sanierungskosten.

Hinsichtlich der Kosten für die Sanierung könnte zwar grundsätzlich ein Aufwendungsersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG in Betracht gekommen.

Eine Notgeschäftsführung kommt aber nur bei einem unmittelbar drohenden Schaden in Betracht. Es muss eine Gefahrensituation für das Gemeinschaftseigentum vorliegen, in der dem eingreifenden Wohnungseigentümer ein Zuwarten auf das Tätigwerden der Verwaltung oder die Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht zugemutet werden kann. Eine Eilbedürftigkeit kommt nur dann in Betracht, wenn es selbst unter Verkürzung der Ladungsfristen nicht möglich wäre, zeitnah eine Willensbildung der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen.

Wenn der behauptete, gefahrträchtige Zustand bereits längere Zeit besteht und auch die Verwaltung Kenntnis von der Situation hat, liegt kein Notfall vor (vergleiche Niedenführ//Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 21 Rn. 20).

Der Kläger hatte bereits mehrere Monate Kenntnis von den Rissbildungen in der Innenwand seiner Wohnung. Die vorgelegten Fotos stammen aus dem Jahr 2008 und 2009.

Fast ein Jahr nach dem Ortstermin in der streitgegenständlichen Wohnung ließ der Kläger sodann die Beseitigung der Risse an den Innenwänden durch die von ihm beauftragte Firma vornehmen.

Überdies hatte der Kläger Kenntnis davon, dass die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr bereit waren, eigenmächtige Entscheidungen des Klägers in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum zu akzeptieren, da die Wohnungseigentümer dies bereits auf der Wohnungseigentümerversammlung am 10.09.2008 unter TOP 9 klar gestellt hatten. Zudem hatten sie darauf hingewiesen, dass Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum ausschließlich durch den Verwalter beauftragt werden und Rechnungen aus einer eigenmächtigen Beauftragung durch die Wohnungseigentümer in keinen Fall mehr beglichen werden würden (vergleiche Anlage GHB 5, Blatt 174 der Akte).

Letztlich steht den Ansprüchen des Klägers nach Auffassung des Gerichts auch der bestandskräftige Negativbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.05.2011 zu TOP 11 entgegen, da auch einem Negativ-Beschluss grundsätzlich eine Beschlussqualität zukommt und hier auch keine berechtigten Ansprüche des Klägers-wie oben ausgeführt-in unberechtigterweise abgelehnt worden sind. Die Wohnungseigentümerversammlung hat zu Recht beschlossen, dass der Antrag des Klägers abgelehnt wird, da diesem keinerlei Ansprüche gegen die Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu steht.

Da die Klage insgesamt unbegründet ist, war sie mit der Kostenfolge aus § 91 Abs. 1 ZPO abzuweisen.

Die Entscheidung betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Auch der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerseite vom 06.09.2012 gibt keine Veranlassung für eine abweichende Beurteilung durch das Gericht.

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