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Pflicht des Mieters zur Zahlung über Jahre nicht abgerechneter Nebenkosten?

Nebenkosten
Pflicht des Mieters zur Zahlung über Jahre nicht abgerechneter Nebenkosten?

AG Frankfurt, Az.: 33 C 1729/15 (29), Urteil vom 08.09.2015

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet, dem Klägerin steht der begehrte Anspruch gegenüber dem beklagten nicht zu.

Eine übersichtliche, aus sich heraus verständliche Nebenkostenabrechnung, die den vom BGH statuierten Mindestvoraussetzungen entspricht, lag vor.

Nebenkosten

Foto: Kaliantye/Bigstock

Die Abrechnung ist eine Rechenschaftslegung i.S.d. §§ 259 bis 261 BGB und muss deren Anforderungen in Inhalt und Umfang entsprechen (Grundlegend BGH NJW 1982; 573; NZM 2003, 196; NJW 2005, 3135 = NZM 2005, 737; NJW 2007, 1059; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279; LG Gießen NJW-RR 1996, 1163; vgl Überblick zur Rspr bei Langenberg NZM 2005, 51 mwN). Aus der Abrechnung müssen sich der Abrechnungszeitraum, der Zeitpunkt der Erstellung und die Bezugnahme auf die Mieterwohnung ergeben. Die Abrechnung muss zwar schriftlich erfolgen, jedoch nicht dem Erfordernis des § 126 genügen; die Einhaltung der Textform nach § 126b ist ausreichend (LG Berlin GE 1998, 1025; AG Berlin-Schöneberg GE 2000, 475; Palandt/Weidenkaff Rn 9; Staudinger/Weitemeyer Rn 103; Bub/Treier/v. Brunn III Rn 47; Geldmacher NZM 2001, 921; Schmid NZM 2002, 483; aA Lützenkirchen DWW 2002, 200). Es muss nur eindeutig sein, dass sie vom Vermieter oder seinem Bevollmächtigten stammt.

Die formell ordnungsgemäße Abrechnung erfordert eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Der Umlageschlüssel muss angegeben und erläutert werden und der Anteil des Mieters abzüglich seiner geleisteten Vorauszahlungen muss berechnet werden (Grundlegend BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13 m Anm Langenberg NZM 2006, 641 mwN; NJW 2005, 515 = NZM 2005, 737; NJW 2005, 3135 = NZM 2005, 737; WuM 2005, 200; NJW 2007, 1059; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279; LG Essen WuM 1991, 121). Auch ihre Einzelangaben müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht Vorgebildeten verständlich sein. Der Mieter muss in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279; OLG Dresden NZM 2002, 437; LG Duisburg WuM 2002, 32; LG Berlin ZMR 2002, 666 betr Anforderung an die Betriebskostenabrechnung bei öffentlich gefördertem Wohnraum; Staudinger/Weitemeyer Rn 82 f mwN; Schmidt-Futterer/Langenberg Rn 303 ff; Palandt/Weidenkaff § 535 Rn 93; Lammel Rn 131 ff). Dies ist für den Kläger bei den streitgegenständlichen Abrechnungen möglich. Die Abrechnung hat sich an den mietvertraglichen Vereinbarungen sowie dem Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a BGB zu orientieren, den allgemeinen Anforderungen der Rechnungslegung nach § 259 BGB zu entsprechen und bei einem Mietobjekt mit mehreren Einheiten als Mindestinhalt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters zu enthalten (BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; OLG Braunschweig WuM 1999, 173; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279). Preissteigerungen von mehr als 10% bei einzelnen Kostenarten hat der Vermieter zu erläutern; andernfalls kann er nur diese Kosten in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf den Mieter umlegen (KG MDR 2006, 866; für Energie-Contracting ebenso LG Bochum NZM 2004, 779). Dies ist geschehen. Allein der Umstand, dass möglicherweise über Jahre gewisse Positionen nicht berechnet wurden, schafft keinen Vertrauenstatbestand, der über der eigentlichen vertraglichen Regelung liegt. Die Parteien haben sich an die vertragliche Abmachung zu halten, die eine Umlagemöglichkeit vorsieht. Ein Verzicht des Eigentümers ist nicht zu erkennen. Dies betrifft auch die weiteren Ausführungen des Klägers.

Da der Kläger bereits mit dem Hauptanspruch nicht obsiegen konnte, hat dies auch für die weiteren Forderungen zu gelten, die dasselbe Schicksal tragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf 411,26 € festgesetzt.

Die Berufung war nicht gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO zuzulassen.

Die Rechtssache hat zum einen keine grundsätzliche Bedeutung, zum anderen ist für die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erforderlich.

Die Entscheidung zum Streitwert kann mit der Beschwerde angefochten werden. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache rechtskräftig geworden ist oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat. Sie ist einzulegen bei dem Amtsgericht Frankfurt am Main, Gerichtsstraße 2, 60313 Frankfurt am Main.

Wird der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung der Festsetzung bei dem Gericht eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 € übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zu diesem Beschluss zugelassen hat.

Beschwerdeberechtigt ist, wer durch diese Entscheidung in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Die Beschwerde wird durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle des genannten Gerichts eingelegt. Sie kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts erklärt werden, wobei es für die Einhaltung der Frist auf den Eingang bei dem genannten Gericht ankommt. Sie ist von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen. Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Soll die Entscheidung nur zum Teil angefochten werden, so ist der Umfang der Anfechtung zu bezeichnen.

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