AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 22 C 57/12
Urteil vom 09.08.2013
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 5.759,69 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3. Mai 2012 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich eines Betrags i.H.v. 197,20 € erledigt hat.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten 5/6 als Gesamtschuldner und die Kläger 1/6 zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aus dem Urteil gegen sie zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten wegen Forderungen aus beendetem Wohnraummietverhältnis.
Die Beklagten mieteten von den Klägern mit Vertrag vom 01. Oktober 2002 ab dem 01. Oktober 2002 auf unbestimmte Zeit die freifinanzierte Altbauwohnung, gelegen im Hause K.-Straße., Vorderhaus, 3.OG rechts, … Berlin. Im Mietvertrag wurde unter § 12 des Mietvertrages vereinbart: ”Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 beschlossen. Mietzahlung ab 15. Oktober 2002, da Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vornimmt.”. § 4 Abs. 6 des Mietvertrages lautet: “Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.”. Gemäß § 20 des Mietvertrags waren die Mieträume in sauberem Zustand zurückzugeben.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bezug genommen (Bl. 5-8 d.A.).
Die Beklagten leisteten die mietvertraglich vereinbarte Kaution, die einschließlich Zinsen im Dezember 2012 einen Betrag i.H.v. 1.610,38 € betrugen.
Die Beklagten kündigten die Wohnung zum 30. November 2011. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte auf Wunsch der Beklagten erst am 29. Dezember 2011. Einen Schlüssel des Stangenschlosses an der Wohnungstür konnten die Beklagten bei der Übergabe nicht übergeben. Vor ihrem Auszug strichen die Beklagten lediglich die Wände in den Zimmern 1 bis 3 links vom Eingang, die Küche oberhalb der Fliesen, den Flur, die Eingangsdiele und das letzte Zimmer mit Abstellkammer mit weißer Farbe, wobei die Parteien über die Qualität der Arbeiten streiten.
Die Kläger forderten die Beklagten mit Schreiben vom 06. Januar 2012 zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. zur Beseitigung der im Schreiben aufgeführten schadhaften Bereiche bis zum 25. Januar 2012 auf. Wegen der Einzelheiten wird auf das vorgenannte Schreiben Bezug genommen.
Für den Austausch des Stangenschlosses forderte die Klägerin einen Betrag i.H.v. netto 226,25 € nach einem Kostenvoranschlag der Bauschlosserei & Schlüsseldienst Z. vom 10. Februar 2012, wegen der Malerarbeiten einen Betrag i.H.v. netto 6.241.02 € nach einem Kostenvoranschlag des Maler- und Lackiermeister R. vom 06. Februar 2012, wegen der Erneuerung von drei Küchenfließen einen Betrag i.H.v. netto 187,50 € nach einem Kostenvoranschlag der Firma F. N. Sanitär- und Heizungsanlagen vom 08.02.2012, wegen der Beseitigung von Schäden im Dielenboden sowie in Teilbereichen des Parketts im 1. Zimmer links sowie im 2. Zimmer links einen Betrag i.H.v. netto 394,40 € nach einem Kostenvoranschlag des Parkettlegemeisters L. vom 10. Februar 2012. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlagen K3 bis K6 Bezug genommen (Bl. 11-20 d.A.).
In der Folgezeit ließen die Klägerin verschiedene Arbeiten in der Wohnung ausführen, wegen derer auf die Rechnung des Malermeisters R. vom 1. August 2012 (Bl. 172 d.A.) sowie der Bauschlosserei K. vom 12. September 2012 (Bl. 179 d.A.) verwiesen wird.
Die Kläger behaupten, der von den Beklagten vor dem Auszug aufgebrachte Farbanstrich sei nicht ordnungsgemäß erfolgt, insbesondere streckenweise nicht deckend. Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Kläger zum Wohnungszustand bei Rückgabe wird auf den Schriftsatz der Kläger vom 16. Mai 2012 (Bl. 31 ff. d.A.) verwiesen.
Mit der Klage haben die Kläger ursprünglich die Zahlung von 7.049,17 € nebst Zinsen aufgrund der vorgenannten Kostenvoranschläge verlangt. Nach Auflösung des Kautionskontos haben die Kläger die Aufrechnung mit der Klageforderung hinsichtlich der Parkettarbeiten i.H.v. 394,40 € sowie einem erststelligen Teilbetrag hinsichtlich der Küchenbodenfliesen i.H.v. 107,20 € sowie mit der nicht rechtshängigen Mehrwertsteuer i.H.v. 1.065,79 € aus der Rechnung des Malermeisters R. vom 1. August 2012 (auf Grundlage des Kostenvoranschlags vom 06. Februar 2012), der Mehrwertsteuer i.H.v. 42,99 € aus der Rechnung der Fa. K. vom 12. September 2012 erklärt und den Rechtsstreit hinsichtlich eines Teilbetrags i.H.v. 501,60 € unter Widerspruch der Beklagten für erledigt erklärt.
Die Kläger beantragen zuletzt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 6.547,57 € nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshändigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, sie hätten die Wohnung in einem sanierungsbedürftigen Zustand übernommen, insbesondere habe der Fußboden bereits erhebliche Schmutzstellen und Beschädigungen aufgewiesen, seien die Sockelleisten in mehreren Zimmern abgeplatzt, vergilbt bzw. nicht gestrichen, seien die streitgegenständlichen Schäden im Dielenboden und Parkett im 1. Zimmer links sowie im 2. Zimmer links bereits bei Mietbeginn vorhanden, hätten Decken und Wände in allen Bereichen der Wohnung vergilbte Anstriche und der Kachelofen eine farbliche Gestaltungen aufgewiesen.
Die Beklagten meinen, dass sie daher nicht zur Ausführung von weitergehenden Maßnahmen als die von ihnen ausgeführten Streicharbeiten an den Wänden verpflichtet seien.
Die Beklagten meinen ferner, die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei unwirksam und verpflichte sie nicht zu einer Endrenovierung. Sie meinen schließlich, dass die von der Klägerin erklärte Aufrechnung angesichts der Verschiedenartigkeit der Forderungen unzulässig sei.
Die Klage ist den Beklagten am 3. Mai 2012 zugestellt worden.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt und die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
I. Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von 5.759,69 € aus § 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 01. Oktober 2002.
Die Beklagten sind ihrer Pflicht aus dem Mietvertrag zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht in dem geschuldeten Maße nachgekommen, so dass die Kläger nach der unter Fristsetzung erfolgten Leistungsaufforderung die entsprechenden Kosten von den Beklagten ersetzt verlangen können.
1. Die Beklagten schuldeten bei ihrem Auszug die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Die Pflicht der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen haben die Parteien in §§ 4.6, 14 des Mietvertrags wirksam vereinbart. Die Klausel ist angesichts der flexiblen Fristenregelung und auch unter Berücksichtigung des von den Beklagten vorgetragenen Zustands der Wohnung bei Übernahme im Jahr 2002 wirksam, da die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter durch vertragliche Vereinbarung der Parteien möglich ist und hier auch nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten i.S.v. § 307 BGB führen. Den Zustand der Mietsache bei Beginn haben die Parteien ausweislich der Vereinbarung in dem Mietvertrag in § 12 und dem Übergabeprotokoll vom 01. Oktober 2002 dahingehend beschrieben, dass in drei Räumen noch Streicharbeiten auszuführen sind, ansonsten die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben wurde. Hieraus kann keine Unwirksamkeit der Regelung zu den Schönheitsreparaturen abgeleitet werden.
Die Regelungen im Mietvertrag sind auch nicht deshalb unwirksam, weil sie in sich widersprüchlich wären. Die Regelung in § 20 des Mietvertrags, dass die Wohnung sauber zurückzugeben ist, steht nicht im Widerspruch zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagten als Mieter, da mit und ohne ausgeführten Schönheitsreparaturen der Zustand der Wohnung sauber oder unsauber sein kann, so dass sich die jeweiligen Regelungen auf unterschiedliche Aspekte beziehen.
Die von den Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen sind auch fällig, da die im Mietvertrag vereinbarten Regelfrist bei Rückgabe der Wohnung im Jahr 2012 angesichts des Mietbeginns im Jahre 2002 für alle Wohnungsteile abgelaufen waren. Die Pflicht der Beklagten beschränkte sich dabei bei verständiger Auslegung des Mietvertrags auch nicht auf die Ausführung während der Mietzeit, da ein Ausschluss für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Regelfristen und ohne Ausführung der Schönheitsreparaturen den berechtigten Interessen der Parteien nicht entsprechen würde.
Auf den Zustand der Wohnung bei Übernahme durch die Beklagten kommt es daher auch insoweit nicht mehr an (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2004, VIII ZR 339/03, Rn. 3 – nach juris).
2. Die Kläger haben die Beklagten mit Schreiben vom 6. Januar 2012 auch wirksam unter Fristsetzung bis zum 25. Januar 2012 gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB zur Durchführung der streitbefangenen Schönheitsreparaturen aufgefordert, so dass die Kläger Schadensersatz statt der Leistung verlangen können.
3. Der Schadensersatzanspruch ist der Höhe nach auf 5.759,69 € begrenzt.
Bei der Berechnung des ersatzfähigen Schadens dürfen nur die objektiv notwendigen Arbeiten in Ansatz gebracht werden (siehe Schmidt-Futterer/Langenberg, 11. Auflage 2013, § 538 Rn. 324 m.w.N.).
a. Dies ist bei den im Kostenvoranschlag des Malermeisters R. vom 6. Dezember 2012 enthaltenen Kostenposition hinsichtlich des Streichens der Deckenfläche, der Fenster (von innen) und Türen sowie der Scheuerleisten und Rohre in allen Zimmern der Wohnung schon deshalb der Fall, weil die Beklagten insoweit unstreitig selbst keine Streicharbeiten vorgenommen haben und sie auch den von den Klägern unter Beweisantritt vorgetragenen abgewohnte Zustand der Wohnung, der sich in vergilbten und abgeplatzten Farbanstrichen zeigt, nicht in prozessual erheblicher Weise bestritten haben. Auf den Zustand der Wohnung bei Übernahme, auf den die Beklagten abstellen, kommt es insoweit aus den oben genannten Gründen nicht an.
Aber auch hinsichtlich der Wandflächen, die die Beklagten unstrittig vor ihrem Auszug ganz überwiegend gestrichen haben, sind die im Kostenvoranschlag des Malermeisters R. aufgeführten Positionen im Rahmen der Schönheitsreparatur geschuldet. Die Beklagten haben den Vortrag der Kläger nicht substantiiert bestritten, dass die von ihnen unstreitig ausgeführten Malerarbeiten keinen ordnungsgemäßen Zustand herbeigeführt haben, weil die Farbe teilweise unregelmäßig und nicht deckend aufgetragen war und teilweise Farbtropfen und Fettkanten vorhanden sind. Dieses mangelhafte Ergebnis der Malerarbeiten der Beklagten erforderte die im Kostenvoranschlag hinsichtlich der Wandflächen dargestellten Arbeiten, gegen deren Kostenhöhe die Beklagten keine erheblichen Einwände vorgebracht haben.
Nicht erforderlich und daher auch nicht von den Beklagten zu erstatten sind hingegen die im Kostenvoranschlag vom 6. Februar 2012 enthaltenen Positionen im Wert von insgesamt 697,88 €, die in der nach Ausführung der Arbeiten erstellten Rechnung vom 1. August 2012 nicht mehr bzw. nicht mehr in voller Höhe enthaltenen Positionen, nämlich vollständig bei den Positionen 30-36 (Differenz: 385,01 €), 40-42 (Differenz 161,97 €) und bei den Positionen 5 und 28 jeweils eine qm-Abweichung, die zu einer Differenz von 66,30 € bzw. 84,60 € führen. Denn hinsichtlich dieser Positionen ist der Vortrag der Kläger zur objektiven Notwendigkeit der Arbeiten nicht mehr schlüssig, wenn zunächst ihre Erforderlichkeit mit den angegebenen Flächenmaßen unter Verweis auf den Kostenvoranschlag vorgetragen wird und sodann sich ausweislich der Schlussrechnung bei der Ausführung offenbar ergeben hat, dass diese Arbeiten nicht bzw. nicht im veranschlagten Rahmen ausgeführt werden mussten.
Ferner ist die Position 23 hinsichtlich des Kachelofens i.H.v. 90,00 € nicht erstattungsfähig, da die Kläger die Erforderlichkeit der dort angesetzten Arbeiten nicht substantiiert dargelegt haben. Denn ausweislich der von den Beklagten vorgelegten Lichtbilder der Wohnung zum Zeitpunkt ihres Einzugs war der Kachelofen bereits zum damaligen Zeitpunkt mit bunter Ornamentik versehen, so dass der Vortrag der Kläger, der Ofen sei nicht bunt gewesen, nicht hinreichend substantiiert ist, um die Erforderlichkeit der geltend gemachten Arbeiten darlegen zu können.
Der von den Beklagten zu zahlende Betrag gemäß dem Kostenvoranschlag vom 6. Februar 2012 reduziert sich damit insgesamt um 787,88 € auf 5.759,69 € netto.
b. Die Kläger haben des Weiteren einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für den Austausch der Zylinder in dem Stangenschloss der Wohnungstür gemäß dem Kostenvoranschlag der Bauschlosserei Z. vom 10. Februar 2012 aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Die unstreitig unterbliebene Rückgabe eines Schlüssels zur Wohnungstür stellt eine Verletzung der Pflicht der Beklagten aus dem Mietvertrag dar, die einen Schadensersatzanspruch der Kläger auslöst, da die Beklagten ihr von § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutetes Verschulden nicht widerlegt haben. Der Anspruch ist auch der Höhe nach von den Beklagten nicht mit Erfolg angegriffen worden, da der Einbau durch einen Fachmann von den Klägern auch unter Berücksichtigung ihrer Schadensminderungspflicht angesichts der ausführenden Arbeiten und der Bedeutung ihrer ordnungsgemäßen Ausführung angemessen sind. Daher ist der Preis des von den Beklagten im Übrigen auch nicht näher konkretisierten Doppelschließzylinders im Fachhandel kein tauglicher Vergleichsmaßstab ist, der im Übrigen auch die Kosten der Anfahrt nicht berücksichtigen würde.
4. Der Zinsanspruch folgt – soweit die Hauptforderung besteht – aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
II. Ein weitergehender Anspruch der Kläger besteht nicht, so dass die Klage im Übrigen abzuweisen ist.
1. Aus dem Kostenvoranschlag des Malermeisters R. vom 6. Februar 2012 gilt dies hinsichtlich des den 5.759,69 € übersteigenden Betrag aus den vorgenannten Gründen, auf deren nochmalige Darstellung zur Vermeidung von Wiederholungen verzichtet wird.
2. Aus dem Kostenvoranschlag der N. OHG vom 8. Februar 2012 können die Kläger die mit der Klage noch geltend gemachten 80,30 € wegen der drei unstreitig defekten Küchenbodenfliesen nicht aus § 280 Abs. 1 i.V.m. dem Mietvertrag von den Beklagten verlangen. Denn insoweit sind die Kläger den Vortrag der Beklagten, dass der Defekt durch einen vertragsgemäßen Gebrauch infolge des mangelhaften Unterboden entstanden sei, nicht in rechtserheblicher Weise entgegengetreten.
III. Nach der einseitige gebliebenen teilweisen Erledigungserklärung des Rechtsstreits hinsichtlich eines Teilbetrags i.H.v. 501,60 € ist der Klageantrag dahingehend auszulegen, dass die Kläger insoweit die Feststellung der Erledigung begehren.
Mit diesem Antrag ist die Klage jedoch nur hinsichtlich eines Betrag i.H.v. 197,20 € begründet, da die Klage nur insoweit ursprünglich zulässig und begründet war und durch die von den Klägern erklärte Aufrechnung gegen die zwischen den Parteien nicht im Streit stehende Anspruch auf Rückzahlung der Kaution der Beklagten gemäß § 389 BGB erloschen ist. Im Übrigen ging die Aufrechnung der Kläger infolge des Nichtbestehens des mit der Klage ursprünglich verlangten Anspruchs ins Leere ging.
1. Hinsichtlich der mit der Klage ursprünglich geltend gemachten Kosten i.H.v. 394,40 € aus dem Kostenvoranschlag des Parkettlegemeisters L. vom 10. Februar 2012 bestand vor der Aufrechnung lediglich ein Anspruch i.H.v. 197,20 € der Kläger gegen die Beklagten.
Hinsichtlich des sich aus dem Kostenvoranschlag vom 10. Februar 2012 ergebenden Teilbetrags zu Ziffer 1, d.h. die Behebung der Dielenbodenschäden im Flurbereich, bestand ein Anspruch der Kläger aus § 280 BGB i.V.m. dem Mietvertrag, da mit den unstreitigen Kratzern im Dielenboden ein über das gewöhnliche Maß hinausgehende Nutzungsverhalten und damit eine Pflichtverletzung der Beklagten von den Kläger dargelegt und von den Beklagten nicht in substantiierter Weise bestritten worden ist.
Die von der Klägerin erklärte Aufrechnung war dabei auch gemäß § 387 BGB zulässig, da nach Auflösung des Kautionskonto durch die Bank der Anspruch der Beklagten sich auf Auszahlung des sich hieraus ergebenden Kautionsbetrags richtete und somit gleichartig mit dem Zahlungsanspruch der Kläger war.
2. Hinsichtlich der übrigen Kosten aus dem Kostenvoranschlag vom 10. Februar 2012 bestand ein Anspruch der Kläger hingegen nicht, da insoweit, d.h. hinsichtlich der unstrittig vorhandenen Wasserflecken auf dem Parkett in den Zimmern 1 und 2, die Kläger den mit Lichtbildern konkretisierten Vortrag der Beklagten, dass diese Flecken bereits bei Einzug vorhanden gewesen waren, nicht widerlegt haben. Sofern eine Beschädigung der Mietsache bereits bei Einzug der Mieter vorliegt, kann ihre Beseitigung von den Mietern nicht aus schadensersatzrechtlichen Gesichtspunkten verlangt werden.
Auch hinsichtlich des erststelligen Teilbetrags i.H.v. 107,20 € aus dem Kostenvoranschlag vom 8. Februar 2012 wegen der defekten Küchenbodenfliesen ist ebenfalls keine Erledigung eingetreten, da es aus den oben genannten Gründen insoweit an einem Schadensersatzanspruch der Kläger fehlt.
IV. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO und berücksichtigt das jeweils anteilige Unterliegen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
