AG Pankow-Weißensee – Az.: 6 C 79/11 – Urteil vom 23.03.2012
I.1.
Die Beklagten werden verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen in der von ihnen genutzten Wohnung zu dulden:
1. Anschluss der Wohnung an die Zentralheizungsanlage nebst zentraler Warmwassererzeugung durch
a) Errichtung einer Heizzentrale sowie einer Hausanschlussstation im Keller des Gebäudes
b) Verlegung der Leitung im Hause einschließlich der erforderlichen Bohrungen und Durchbrüche sowie des Verschließens nach Leitungsverlegung, Dämmung der Verteilungsleitungen für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV,
c) Verlegung der Steigestränge auf Putz gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan, Wärmedämmung der Steigestränge, Verkleidung mit Gipskartonschächte mit Raufasertapete, Aufbringung eines weißen Anstrichs,
d) Anbindung von weißen Plattenheizkörpern in der aus dem als Anlage K 1 beigefügten Grundriss ersichtlichen Größen an die Steigestränge mittel Heizleitungen gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan auf Putz,
e) Einbau eines Handtuchheizkörpers im Badezimmer, Farbe Weiß, gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
f) Ausstattung der Heizkörper mit Thermostatventilen zur raumgenauen Temperaturregelung,
g) Montage von Mess- und Ablesevorrichtungen an den Heizkörpern,
h) Demontage der Gasetagenheizung einschließlich Heizkörper und Leitungen,
i) Herstellung der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitungen einschließlich Verschließen nach Leitungsverlegung,
j) Installation horizontaler Warmwasserleitungen vom Steigeschacht hinter Gipskartonverkofferungen zu den Armaturen der jeweiligen Objekte (Badewanne, Waschtisch, WC, Küchenspüle) gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
k) Erneuerung sämtlicher Kaltwasser- und Abwasserleitungen, Dämmung der Kaltwasserleitungen,
2. Montage eines wandhängenden WC-Beckens gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan, Einbau eines Unter-Putz-Spülkastens in Vorwand hinter dem WC mit Drückerplatte und Wasserstoppfunktion.
4. Einbau einer eingefliesten Raumsparwanne mit Styroporträger einschließlich Brauseset und Wandstange gemäß dem in Kopie beigefügten Grundrissplan,
5. Einbau von wassersparenden Einhand-Mischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung an Waschtisch und Badewanne,
6. Einbau einer wassersparenden Einhand-Mischbatterie mit Durchflussmengenbegrenzung an der Küchenspüle,
7. Schaffung eines Geschirrspülmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
8. Einbau von funkablesbaren Kalt- und Warmwasserzählern gemäß dem in Kopie als Anlage K1 beigefügten Grundrissplan,
9. Trockenbauverkleidung der horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen,
10. Verfliesung aller Wandflächen im Badezimmer bis zu einer Höhe von 2 m mit 25×33 cm großen weißen Fliesen,
11. Abdichtung und Verfliesung des Badezimmerfußbodens mit 31×31 cm großen Fliesen diagonal verlegt, nach Wahl der Beklagten in Grün, Beige, Blau oder Grau,
12. Verstärkung der Hausanschlüsse sowie der elektrischen Steigeleitungen vom Zählerplatz im Kellergeschoss bis zu der Wohnungsverteilung, Leitungsführung senkrecht im Treppenhaus, Anbindung der Wohnung mittels Leistungsdurchführung oberhalb der Wohnungstür.
13. Zentralisation der Wohnungsstromzähler im Keller, Demontage der vorhandenen Zähler,
14. Erneuerung der Unterverteilung in der Wohnung bestückt mit Leitungsschutzschaltern (Sicherungsautomaten) und Fehlerstromschutzeinrichtungen,
15. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche unter der Spüle gemäß dem in Kopie als Anlage K1 beigefügten Grundrissplan,
16. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für den Geschirrspüler in der Küche unter der Spüle gemäß dem in Kopie als Anlage K1 beigefügten Grundrissplan,
17. Einbau einer Doppelsteckdose im Badezimmer neben dem Handwaschbecken gemäß dem in Kopie als Anlage K1 beigefügten Grundrissplan,
18. Ausrüstung des Bades mit FI-Schutzschaltern,
19. Einbau einer mithörgesperrten Klingel- und Gegensprechanlage am Standort des derzeit vorhandenen Türöffners,
20. Installation einer Herdanschlussdose, Installation eines Elektroherdes mit Cerankochfeld mit Backröhre in der Küche einschließlich Demontage des vorhandenen Gasherdes sowie sämtlicher Gasleitungen und Gaszähler,
21. Dämmung der Kellerdecke mit einer Dämmung WLG 035 (Dicke 8 cm),
22. Wärmedämmung der obersten Geschossdecke mit einer 160 mm dicken Wärmedämmung WLG 040, Schaffung eines Laufstegs oberhalb der Dämmung zur Vermeidung von Beschädigungen,
23. Stilllegung der Schornsteinköpfe, Rückbau der Schornsteinköpfe bis unter das Dach,
24. Austausch der vorhandenen Kastendoppelfenster gegen Kunststoff-Isolierglasfenster mit einem Wärmedurchgangswert von 1,3 W/m²k, Einbau neuer Innen- und Außenfensterbänke,
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Beklagten werden verurteilt, den von der Klägerin beauftragten Handwerkern nach vorheriger Ankündigung – mit einer Frist von zumindest 7 Tagen – werktags (montags bis freitags) in der Zeit von 7:00 Uhr bis 18:00 Uhr Zutritt zu der von ihnen gemieteten Wohnung zur Durchführung der im Urteilstenor zu 1. genannten Arbeiten zu gewähren.
3.
Den Beklagten wird im Falle der Zuwiderhandlung gegen die unter 1. und 2. genannten Duldungspflichten ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, angedroht.
4.
Die Widerklage wird abgewiesen.
5.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.
6.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in Anspruch. Mit der Widerklage begehren die Beklagten Auskunft über die angesetzten Flächen für das Mietobjekt H.-Straße/T.-Straße.
Die Beklagten sind auf Grund eines im Jahre 2005 abgeschlossenen Mietvertrages Mieter der aus dem Urteilstenor zu 1. ersichtlichen Wohnung, deren Vermieterin die Klägerin ist, wegen des konkreten Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K4 zum klägerischen Schriftsatz vom 25. August 2011 (Bl. 121 ff d. A.) verwiesen. Die aktuell von den Beklagten monatlich insgesamt für die Nutzung der Wohnung zu entrichtende Miete beträgt 583,74 €, für Gas zahlen sie weiterhin monatlich 56,00 €.
Mit einer an beide Beklagten gerichteten Erklärung vom 5. November 2010 kündigte die Klägerin ihnen die Absicht an, die darin im einzelnen bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der Wirtschaftseinheit Wohnung … T.-Straße/H.-Straße durchführen zu wollen, wegen des konkreten Inhalts der Ankündigung wird auf die Anlage K3 zur Klageschrift (Bl. 22 ff d. A.) Bezug genommen. Jedenfalls durch den Schriftsatz vom 11. Januar 2012 (Bl. 202 f d. A.) teilte die Klägerin den Beklagten mit, lediglich noch für die in der Anlage 4 zur Modernisierungsankündigung genannten Maßnahmen, dabei aber mit Ausnahme wegen der Maßnahmen zu Ziffer 6 (Bodenfliesen), Ziffer 20 (Heizung) und Ziffer 21 (Warmwasser), einen Modernisierungszuschlag mit dann einem Betrag in Höhe von 64,97 € geltend machen zu wollen.
Bei dem Beklagten zu 2. wurde im Jahre 2005 multiple Sklerose diagnostiziert. Die Beklagte zu 1. erlitt in der Vergangenheit mehrere Bandscheibenvorfälle im Bereich der Halswirbelsäule.
Unter anderen mit einem Schreiben vom 9. Juli 2011 (Anlage B14 zur Klageerwiderung vom 5.8.2011, Bl. 104 d. A.) forderten die Beklagten die Klägerin unter anderem auf, eine Nutzflächenberechnung einschließlich Nachweise für das Haus … an sie zu übersenden. Zuvor hatte die Klägerin auf
Aufforderung der Beklagten mit einem Schreiben vom 1. März 2011 (Anlage B3 zur Klageerwiderung, Bl. 66 ff d. A.) Energieausweise für das Gebäude übersandt, in denen die Gebäudenutzfläche mit 2.726,3 qm angegeben ist. In der Nebenkostenabrechnung der Beklagten für das Jahr 2009 ist die Gesamtfläche mit 2.298,99 qm angegeben (Anlage B12 zur Klageerwiderung, Bl. 93 ff d. A.).
Mit Schriftsatz vom 23. September 2011 übersandte die Klägerin den Beklagten eine Auflistung der Flächen sämtlicher Wohnungen in der Einheit mit der von den Beklagten genutzten Wohnung, nach der sich die Gesamtwohnfläche auf 2.164,08 qm beläuft.
Die Klägern behauptet, die von ihr beabsichtigen Maßnahmen seien von den Beklagten als Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, wegen des konkreten klägerischen Vorbringens hierzu wird auf den klägerischen Vortrag insbesondere aus der Klageschrift sowie des Schriftsatzes vom 25. August 2011 und die weiteren klägerischen Schriftsätze Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt, wie in den Urteilstenören zu 1. – 3. erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, sowie widerklagend,
a) die Klägerin zu verurteilen, den Beklagten für das Mietobjekt eine Nutzflächenberechnung vorzulegen,
dies unter besonderer Schilderung unter Nachweisführung zu den sich verändernden Umständen für den vermietbaren bzw. angeblich nicht mehr vermietbaren Bestand bezogen auf die Dachgeschosswohnung des Mietobjektes,
b) für den Fall, dass die Flächenangaben in den vorzulegenden Nutzflächenberechnungen von den in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007, 2008, 2009, 2010 zu Grunde gelegten Flächen abweichen, wird die Klägerin verurteilt, neue Betriebskostenabrechnungen für diese Jahre unter Berücksichtigung der tatsächlichen Flächen zu erstellen.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, ihr gemeinsames monatliches Nettoeinkommen habe im Jahre 2009 bei 1.877,25 € gelegen; ferner handele es sich bei den von der Klägerin beabsichtigten Arbeiten nicht um notwendige Instandsetzungs- oder von ihnen zu duldende Modernisierungsmaßnahmen, weil hierdurch eine Wohnwertverbesserung oder Einsparung von Energie nicht erzielt werde und ferner die von ihnen genutzte Wohnung sowie das Haus insgesamt bereits in zahlreichen Punkten über die von der Klägerin beabsichtigte Ausstattung verfügt, wegen der von den Beklagten als bereits vorhanden geltend gemachten – und hinsichtlich der Existenz als solches von der Klägerin nicht Abrede gestellten – einzelnen Ausstattungsmerkmale wird insbesondere auf das Vorbringen der Beklagten in der Klageerwiderung vom 05.08.2011 sowie im Übrigen, auch wegen der sonstigen Beklagteneinwendungen gegen die beabsichtigten Arbeiten, auf die weiteren von ihnen zur Akte gereichten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist bis auf wenige, abzuweisende Punkte begründet. Die Widerklage ist hinsichtlich ihres Antrages zu 2. nicht zulässig, im Übrigen ist sie nicht begründet.
Die Klägerin kann mit Erfolg gemäß § 554 Abs. 1,2 BGB von den Beklagten verlangen, die Durchführung der aus dem Urteilstenor zu 1. ersichtlichen Maßnahmen zu dulden.
Zunächst genügt die Modernisierungsankündigung, entgegen der Auffassung der Beklagten, den Erläuterungsanforderungen nach §§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Mit Recht hat die Klägern darauf hingewiesen, dass die von den Beklagten anscheinend erwarteten, minutiösen Darlegungen der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahen nicht zu verlangen sind. Vielmehr genügt es, wenn der jeweilige Vermieter, hier als die Klägerin, eine auf die individuelle Wohnung der Mieter abstellende Ankündigung übersendet, in der die beabsichtigten Maßnahmen und ihre Auswirkungen sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete so präzise wie möglich mitgeteilt werden. Diesen Anforderungen genügt die Modernisierungsankündigung der Klägerin vom 5.11.2010, denn sie enthält zunächst in einer Gesamtschau und nachfolgend unter Darstellung der anteiligen Erhöhungsbeträge für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung der – zu diesem Zeitpunkt – beabsichtigten Mieterhöhung. Ferner benennt sie den Zeitraum, in dem die beabsichtigen Maßnahmen durchgeführt werden sollten einschließlich der jeweils pro Wohnung mutmaßlich erforderlichen Zeitdauer sowie der Uhrzeiten, zu denen mutmaßlich ein Zutritt zu den jeweiligen Mieterwohnungen erforderlich werden würde. Weiterhin enthält die Ankündigung eine umfassende Darstellung aller im einzelnen beabsichtigten Maßnahmen sowie die Angaben zu den Zeiträumen, welche der insgesamt beabsichtigten Maßnahmen innerhalb welchen Zeitraumes geplant sind. Eine darüber hinausgehende, konkret auf die Beklagtenwohnung abstellende Ankündigung ist dabei nicht zu fordern, weil einerseits die hier von der Klägerin abgegebene Ankündigung genügt, um den Beklagten eine hinreichend verlässliche und konkrete Vorstellung über die einzelnen, beabsichtigten Maßnahmen zu verschaffen. Andererseits ist bei umfangreichen baulichen Maßnahmen wie vorliegend nach ständig bestätigter, allgemeiner Lebenserfahrung nicht im Detail verlässlich vorhersehbar, welche Maßnahme wann genau durchgeführt werden wird, weswegen eine präzisere Ankündigung weder vom Vermieter verlangt werden kann noch tatsächlich sinnvoll wäre, weil aller Erfahrung nach hiervon wegen technischer oder sonstiger tatsächlicher Schwierigkeiten ohnedies abgewichen werden müsste.
In der Sache stellt zunächst die mit dem Klageantrag zu 1. beabsichtigte Installation einer zentralen Heizungsanlage regelmäßig auch dann eine Wohnwertverbesserung dar, wenn zuvor bereits eine funktionierende und wegen der individuellen Regulierungsmöglichkeiten unter Umständen einem Mieter willkommenere Gasetagenheizung vorhanden ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmidt § 554 Rdnr. 136). So liegt der Fall auch hier, weil die zentrale Steuerung einer Heizungsanlage allein schon wegen ihrer Zentralisierung Energieeinspareffekte ermöglicht, es für die Frage der Duldungspflicht auf den Umfang der zu erzielenden Energieeinsparung nicht ankommt und ferner aus dem Beklagtenvortrag nicht ersichtlich geworden ist, warum es hier konkret anders sein soll. Aus der danach gegebenen Duldungspflicht der Beklagten für die Zentralheizungsanlage ergibt sich die konkrete Duldungspflicht für die im Klageantrag zu 1. im einzelnen von a) bis k) genannten Maßnahmen, weil es sich hierbei um die konkreten Einzelmaßnahmen zur Ermöglichung des Heizungseinbaus handelt – Anträge zu a, b, c, h, i, j, k, wobei vorliegend dahingestellt bleiben kann, inwieweit die vorgenannten Maßnahmen nicht ohne dies schon zum Teil als Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden sind. Aber auch wegen der weiteren im Antrag zu 1. genannten Einzelmaßnahmen zu d) und e) ist nach den Darlegungen der Klägerin die Duldungspflicht gegeben, weil die bislang vorhandenen Heizkörper mit der neuen Heizungsanlage nicht kompatibel sind. Mit den unter f) und g) genannten Einzelmaßnahmen gewährleistet die Klägerin lediglich die fortbestehende Möglichkeit einer individuellen Regulierung der Heizkörper und einer Ablesemöglichkeit im Sinne der HKVO.
2.
Ein wandhängendes WC-Becken stellt eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar, was sich allein schon daraus ergibt, dass nach den Spanneneinordnungskriterien des Mietspiegels genau ein demgemäßes WC-Becken ein wohnwerterhöhendes Merkmal ist und somit eine Verbesserung gegenüber einem Stand-WC ist. Eine Luxusmodernisierung, die die Beklagten als solche nicht zu dulden hätten, liegt demgegenüber hierin nicht, weil wandhängende WC’s einem mittlerweile vollkommen üblichen Standard bei neu geschaffenem oder modernisiertem Wohnraum entsprechen.
4., 9., 10., 11.
Mit den zuvor genannten Anträgen macht die Klägerin begleitende Maßnahmen zum beabsichtigtem Einbau der zentralen Heizungsanlage geltend, die nach dem klägerischen Vorbringen allein schon wegen der im Zuge des Heizungseinbaus erforderlichen Umbaumaßnahmen notwendig werden. Dabei ist es für das Gericht plausibel, dass die vorgenannten Maßnahmen durch den Umbau der Heizung bedingt sind. Da die Klägerin durch diese Maßnahmen allein ihrer Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache genügt und im Umfang möglicher Modernisierungen auf Mieterhöhungen verzichtet hat, haben die Beklagten diese Maßnahmen zu dulden, ohne dass es insofern auf eine Wohnwertverbesserung ankommt.
5., und 6.
Einhebelmischbatterien dienen sowohl der Wasserersparnis wie auch der Einsparung von Heizenergie für das warme Wasser und sind daher als Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
7.
Die Möglichkeit einen Geschirrspüler anschließen zu können, war bislang gegeben und wird von der Klägerin ohne Modernisierungszuschlag entsprechend ihrer Instandhaltungspflicht weiterhin gewährleistet.
8.
Verstärkte Anschlüsse und Steigleitungen sind grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung (Schmidt-Futterer aaO. Rdnr. 125), wobei das Gericht nach dem beiderseitigen Vorbringen hier auch von einer nachfolgenden, verbesserten Nutzungsmöglichkeit ausgeht.
12.
Die Funkablesbarkeit von Zählern wie hier dem Kalt- und Warmwasserzähler stellt nach der jüngsten Rechtssprechung des BGH gleichfalls eine Modernisierungsmaßnahme dar, die zu dulden. ist.
13. und 14.
Die Zentralisation der einzelnen Energiezähler sowie den Abbau der bislang vorhandenen Zähler sowie den Einbau von Sicherungsgeräten in der Stromversorgung haben die Beklagten als Instandhaltungsmaßnahmen wegen der Schutzschalter und Schutzeinrichtungen und wegen der Zentralisation der Zähler als Begleitmaßnahme im Zuge der sonstigen, von der Klägerin beabsichtigten und von den Beklagten aus Instandsetzungs- oder Modernisierungsgründen hinzunehmenden, elektrischen Arbeiten zu dulden.
15.
Mit dem Einbau einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche genügt die Klägerin der Instandhaltungspflicht, um den Beklagten fortgesetzt die Nutzungsmöglichkeit einer Waschmaschine zu gewährleisten.
16. und 17.
Zusätzliche Steckdosen in einer Wohnung erhöhen regelmäßig die Nutzungsmöglichkeiten und sind daher als Wohnwertverbesserung zu dulden.
18.
Mit der Installation eines FI-Schutzschalters entspricht die Klägerin – ohne Geltendmachung eines Mietzuschlags – ihrer Instandhaltungspflicht, weswegen sie hierzu in jedem Fall unabhängig davon, ob ein solcher bereits vorhanden ist, berechtigt ist.
19.
Da eine mithörsichere Klingel und Gegensprechanlage gegenüber einer reinen Gegensprechanlage eine Wohnwertverbesserung darstellt (Schmidt-Futterer/Eisenschmidt § 554 Rdnr. 108) haben die Beklagten auch deren Einbau als Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
20.
Die Installation eines Elektroherdes mit einem Cerankochfeld stellt auch dann eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, wenn der jeweilige Mieter bislang einen Gasherd genutzt hat und ihm somit durch den neuen Herd die durchaus von vielen Wohnnutzern geschätzte Möglichkeit, auf Gas kochen zu können, genommen wird (LG Berlin GE 2011, 338).
21. und 22.
Die Dämmung von Kellerdecken sowie der oberen Geschossdecke stellt Maßnahmen zur Energieeinsparung dar und ist darum von den Beklagten zu dulden. Dass diese von der Klägerin beabsichtigte bauliche Maßnahme in nicht ordnungsgemäßer Weise auf feuchtem Untergrund durchgeführt werden würde, ist weder plausibel noch zu erwarten, weil die Klägerin hierdurch in widersinniger Weise ihr Eigentum schädigen würde. Der mit den Dämmungsmaßnahmen einhergehende Wegfall des Trockenbodens ist rechtlich nicht erheblich, weil die Klägerin nicht mietvertraglich zu dessen Überlassung – und Erhaltung – verpflichtet ist.
23.
Die Stilllegung der Schornsteine als Instandhaltungsmaßnahme im Zuge des Neueinbaus einer Heizungsanlage des Lärmschutzes haben die Beklagten unabhängig von der Frage einer Wohnwertverbesserung zu dulden.
24.
Der Austausch von Kastendoppelfenstern gegen Isolierglasfenster stellt wiederum eine Wohnwertverbesserung dar, die die Beklagten mithin als Modernisierungsmaßnahme dulden müssen (LG Berlin aaO).
Soweit es sich bei den zuvor genannten Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen handelt, können sich die Beklagten nicht mit Erfolg auf eine ihnen nicht zumutbare Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB berufen. Zutreffend hat die Klägerin insofern darauf hingewiesen, dass die Klägerin mit der von ihr übernommenen Verpflichtung, Baufreiheit zu schaffen, konkret die Beklagte zu 1. von der Notwendigkeit entlastet hat, trotz der von ihr erlittenen Bandscheibenvorfälle aktiv werden zu müssen. Wegen der Erkrankung, die den Beklagten zu 2. getroffen hat, ist nicht näher einschätzbar geworden, welchen Grad sie hat und in welchem Umfang hierdurch Unzumutbarkeitskriterien für die Beklagten abgeleitet werden könnten.
Ohne die tiefgreifende Bedeutung einer solchen Gesundheitsbeeinträchtigung zu verkennen, wäre dies aber erforderlich gewesen, weil allein dann die vom Gesetz gebotene Abwägung zwischen den widerstreitenden Parteiinteressen möglich ist. Darüber hinaus hat die Klägerin durch ihr Angebot, gegebenenfalls für die Dauer der baulichen Maßnahmen eine Umsetzwohnung zur Verfügung zu stellen, einer etwaig aus der Gesundheitsbeeinträchtigung resultierende Härte die entscheidungserhebliche Relevanz genommen. Weiterhin nicht mit Erfolg können sich die Beklagten auf eine finanzielle Härte im Sinne des § 545 Abs. 2 Satz 3,4 BGB berufen. Auch wenn man, unabhängig vom diesbezüglichen Bestreiten der Klägerin, zu ihren Gunsten unterstellt, dass sie monatlich lediglich über ein verfügbares Einkommen von knapp 1900,00 €, konkret dem von ihnen geltend gemachten Betrag von 1.877,25 €, verfügen ergibt sich aus der zu erwartenden Modernisierungserhöhung zusammen mit den sonstigen maßgeblichen Zahlungspflichten der Beklagten kein Betrag, der für die Beklagten eine ihnen nicht zumutbare Härte darstellte. Denn nach der aktuellen Miete von 583,74 € zuzüglich eines monatlichen Betrages von 56,00 € für Gas und dem zuletzt allein noch von der Klägerin angekündigten Erhöhungsbetrag für die Modernisierungsmaßnahmen, der deutlich mehr als die Hälfte unterhalb des ursprünglich angekündigten Betrages liegt und sich konkret auf 64,97 € beläuft errechnet sich hieraus – auf der Grundlage des Beklagtenvortrags – eine monatliche Gesamtbelastung i. H. v 704,71 €. Sowohl dieser Betrag wie auch der von der Klägerin errechnete, höhere Betrag von 727,32 € liegt zwar oberhalb einer Grenze von 1/3 des monatlich verfügbaren Einkommens, die häufig als Grenze für die einem Mieter noch zumutbare Mietbelastung angesehen wird. Allerdings ist bei der Frage einer nicht zumutbaren Mieterhöhungsbelastung auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen umfassend auf alle Umstände des Einzelfalls abzustellen, weswegen sich hier die von den Beklagten zu tragende finanzielle Härte entscheidungserheblicher Weise durch den Umstand relativiert, dass die Wohnung ausweislich des § 1 des Mietvertrages eine Größe von 102,69 qm aufweist. Die Beklagten können nicht die Augen davor verschließen, dass eine solche Wohnungsgröße für 2 Personen durchaus schon einen gesteigerten Komfort darstellt, der sich naturgemäß in einer durch die Wohnungsgröße bedingten gesteigerten Kostenbelastung niederschlägt. Beruht die Mietbelastung aber auch darauf, dass ein Mieter eine Wohnung mit einer Größe angemietet hat, die als relativ geräumig angesehen werden kann und schon wegen ihrer Größe eine nicht geringe Mietbelastung für einen Mieter mit sich bringt, kann er sich im Falle einer durch Modernisierungsmaßnahmen bedingten Mieterhöhung nicht mehr mit Erfolg auf eine für ihn nicht zumutbare finanzielle Härte berufen.
Abzuweisen ist die Klage wegen des Antrages zu 3.), weil in dem als Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Einbau eines Waschtisches eine Modernisierung nicht liegt, wenn – wie hier – ein Waschtisch bereits vorhanden ist. Auch wegen des Antrags zu 25). ist die Klage nicht begründet, weil auf das Bestreiten der Beklagten nach den klägerischen Ausführungen nicht konkret genug ersichtlich geworden ist, dass und warum aus der Verstärkung der Wohnungstrennwand eine Wohnwertverbesserung folgt.
Die Widerklage ist hinsichtlich ihres Antrages zu 1 zulässig, insbesondere ist der nach § 33 Abs. 1 ZPO erforderliche Zusammenhang mit der Klage gegeben, was sich hier daraus ergibt, dass die von den Beklagten begehrte Auskunft über die Fläche einen unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang, der für § 33 ZPO ausreicht, mit der von ihnen zur erwartenden Mieterhöhung hat.
Die Widerklage ist aber wegen des Antrages zu 1. nicht begründet, weil die Klägerin jedenfalls durch die in dem Schriftsatz von 23.09.2011 nebst Anlage enthaltenden Informationen den Auskunftsanspruch der Beklagten erfüllt hat. Hierzu ist es erforderlich, den Beklagten mitzuteilen, wie groß die Wohnflächen sind, die Berechnungsgrundlage für die zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB sein werden. Nicht von den Beklagten mit Erfolg können aber Ausführungen darüber verlangt werden, aus welchen Gründen bestimmte Flächen, die vormals als Wohnraum genutzt wurden sein mögen, von der Klägerin nicht mehr als Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Hierüber zu entscheiden liegt allein im Verantwortungsbereich der Klägerin. Soweit ein Hauseigentümer, jenseits der von ihm zu beachtenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, durch Umbaumaßnahmen die beispielsweise für Betriebskostenabrechnungen relevante Gesamtwohnfläche verändert, mag dies im Ergebnis zu einer relativen Mehrbelastung der vorhandenen Mieter führen, allerdings bleibt diese Entscheidung im Rahmen des zivilrechtlichen Verhältnisses zwischen einem Vermieter und seinen Mietern allein der Entscheidung des Vermieters vorbehalten.
Einen Antrag auf Versicherung der Richtigkeit der von der Klägerin erteilten Auskünfte nach § 259 Abs. 2 ZPO haben die Beklagten nicht gestellt, weswegen es nicht entscheidungserheblich darauf ankommt, dass nach der Gesamtheit des beiderseitigen Vorbringens die von der Klägerin erteilten Auskünfte als richtig anzusehen sind, weil zunächst die in den Energieausweisen genannten Flächen gemäß § 5 a EnEG lediglich Informationsgehalt haben und darum keinen rechtlich einklagbaren Anspruch eines Mieters begründen können und ferner auch die nunmehr von der Klägerin mitgeteilte Flächenangabe sowohl mit derjenigen in der Modernisierungsankündigung wie auch derjenigen zur Gesamtfläche in Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 übereinstimmt. Dass in der letztgenannten Betriebskostenabrechnung eine weitere, kleinere Fläche ausweislich des Beklagtenvorbringens ebenfalls genannt worden ist, steht der Richtigkeit der vorgenannten Ausführungen nicht entgegen, weil dies auf Grund anderer anzuwendender Umlagemaßstäbe nicht ungewöhnlich ist.
Der mit der Widerklage in zweiter Stufe geltend gemachten Antrag zu 2. ist gemäß § 254 ZPO nicht zulässig. Mit dem Antrag zweiter Stufe kann gemäß § 254 ZPO in zulässiger Weise nur geltend gemacht werden ein Begehren, dass durch den erststufigen Antrag und dessen Erfüllung nunmehr konkret bezifferbar geworden ist (Zöller-Greger § 254 Randnr. 2). Nicht zulässig ist also ein Antrag, der wiederum seinerseits erst dem Zwecke dient, ein nachfolgend konkret bezifferbares Leistungsbegehren zu ermöglichen. Dies ist aber bei dem hiesigen Widerklageantrag zweiter Stufe der Fall, weil durch die von den Beklagten begehrte Rechnungslegung erst im Nachgang hierzu ein etwaiger, konkret bezifferbarer Zahlungsanspruch ermöglicht werden würde.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1 708 Nr. 7, 711 ZPO.
